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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 103年度北簡字第3497號 原　　　告　林麒麟 訴訟代理人　佘遠霆律師 被　　　告　黃文華 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103 年12月19日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣陸拾叁萬陸仟貳佰陸拾肆元，及自民國一 百零三年三月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算 之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣陸拾叁萬陸仟貳佰陸 拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告於民國102 年9 月27日向被告承租坐落門牌號碼臺北市 ○○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）作為店面之用，並 約定租賃期限自102 年9 月27日起至103 年3 月26日止，每 月租金新臺幣（下同）80,000元，押租金為160,000 元，兩 造並約定租期第1 個月無償使用，租金收取日乃自102 年10 月27日起算，並依上述內容締結房屋租賃契約書（下稱系爭 契約）。詎原告裝潢整修完成後，系爭房屋隨即於102 年11 月19日為臺北市建築管理工程處（下稱臺北市建管處）以系 爭房屋為違建為由拆除，被告從未告知系爭房屋為違建且已 遭通知即將拆除，致原告陷於錯誤，受詐欺而締結系爭契約 ，被告係故意不法侵害原告之權利，致原告受有損害。此外 ，因系爭房屋業經拆除，被告已無法依據系爭契約約定，給 付合於約定使用收益之租賃物與原告，原告自得依據民法第 226條、第256條、第423條之規定解除系爭契約。 ㈡又因被告之給付不能，致原告受有下列損害，原告自得請求 被告負損害賠償之責： ⒈被告應返還租金共53,330元：原告已給付2個月押租金及1 個月租金，共計240,000元，但被告僅退還押租金及部分 租金共186,670元，尚應返還原告53,330元（計算式： 240,000元－186,670元＝53,330元）。 ⒉裝潢支出金額損害共420,433 元：原告裝潢系爭房屋之店 面，共支出420,433 元，現因系爭房屋全部遭拆除而受有 損害。 ⒊員工薪資損害共219,596 元：原告聘請員工，期間自102 年10月1 日起至102 年11月19日止，支出薪資金額共 219,596 元。 ⒋營業損害共665,000 元：系爭房屋遭拆除後，原告另尋店 面經營，自102 年11月19日起至102 年12月26日止，共38 日，1 日以17,500元計算，共受有665,000 元之損害。 ㈢是據上述，原告受有共1,358,359 元之損害，爰依侵權行為 之法律關係或債務不履行損害賠償之法律關係，請求被告給 付上開金額之損害賠償，並請求擇一為有利原告之判決等語 ，並聲明：⒈被告應給付原告1,358,359 元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息 。⒉願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭房屋係於73年1 月8 日起即領有門牌證明書 ，並設有戶籍，且繳納房屋稅、水、電費。而依據臺北市違 章建築處理規則之規定，於53年1 月1 日起至83年12月31日 止，已存在之違建為既存違建，得暫免查報拆除處分。惟因 原告對系爭房屋為室內裝修時，並未依據建築法規定向主管 機關申請許可即擅自施工裝潢，而為鄰居向主管機關檢舉， 始致系爭房屋遭強制拆除，故系爭房屋之損害應由原告負擔 。又兩造締結系爭契約後，被告即將系爭房屋交付原告無償 使用1 個月，租金自102 年10月27日起算。然原告於102 年 10月16日以電話通知被告稱臺北市建管處至系爭房屋處張貼 拆除單，將於102 年11月19日執行拆除，被告即透過臺北市 議員厲耿桂芳向臺北市政府陳情，以免系爭房屋之違建遭拆 除。倘被告從未告知原告系爭房屋為違建，原告於上開接獲 臺北市建管處於102 年10月16日通知查報拆除時即得解除契 約，何以在系爭房屋拆除後始向被告提告。又被告業已將押 租金及未到期租金共186,670 元返還匯入原告之銀行帳戶等 語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、經查，原告於102 年9 月27日向被告承租門牌號碼臺北市○ ○區○○街○○號房屋作為店面之用，並約定租賃期限自102 年9 月27日起至103 年3 月26日止，每月租金80,000元，押 租金為160,000 元，兩造並約定租期第1 個月無償使用，租 金收取日乃自102 年10月27日起算，並依上述內容締結房屋 租賃契約書；嗣系爭房屋於102 年11月19日為臺北市建管處 認定為違建而全部拆除，被告並於102 年11月21日將押租金 及未到期租金186,670 元以匯款方式返還原告等情，有房屋 租賃契約影本、臺北市建築管理工程處預拆通知單影本及華 泰銀行跨行匯款回單影本各1 份附卷可稽（見本院103 年度 北簡字第3497號卷〈下稱本院卷〉第4 頁至第6 頁背面、第 55頁、第62頁），且為兩造所不爭執，自堪認定為真實。 四、得心證之理由： 至原告主張系爭契約係因被告給付不能，主張解除契約並請 求被告返還租金及賠償其損害等情，乃為被告否認，並以前 詞置辯。是本院應審酌者係：㈠原告主張解除系爭契約是否 有理由？㈡原告請求被告返還租金及損害賠償是否有理由？ 其金額為若干？茲分述如下： ㈠原告主張解除系爭契約是否有理由？ ⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人 ，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀 狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主 給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目 的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態 者，即與債之本旨不符，承租人得依債務不履行之規定請 求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求 權。又契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主 給付義務與從給付義務）外，尚應盡其附隨義務，以輔助 債權人實現契約訂立之目的，倘債務人未盡此項附隨義務 ，債權人得依民法第227 條不完全給付之規定行使其權利 （最高法院98年度台上字第222 號判決意旨參照）。次按 租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使 用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於 第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租 賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義 務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責 任（最高法院77年度台上字第2369號判決意旨參照）。又 按得以行使終止權而消滅其契約關係者，應以開始履行之 繼續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無須因嗣 後有債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係之必 要，否則徒增法律關係之複雜；惟尚未履行之繼續性契約 ，則無此顧慮，非不得容許法定或意定解除權之行使。故 屬繼續性之租賃契約，在出租人尚未合法交付租賃物與承 租人以前，當事人之一方非不得依民法第254 條規定解除 租賃契約（最高法院91年度台上字第577 號民事裁判意旨 參照）。再按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物 交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用 、收益之狀態，復為民法第423 條所明定。此項義務，為 出租人之給付義務，且為其最主要之義務，倘有違反，應 負債務不履行之責（最高法院97年度台上字第2307號民事 裁判意旨參照）。第按因可歸責於債務人之事由，致給付 不能者，債權人得請求賠償損害；又因可歸責於債務人之 事由，致給付不能者，債權人得解除契約，且解除權之行 使，不妨礙損害賠償之請求，民法第226 條、第256 條、 第260 條亦定有明文。 ⒉經查，本件系爭租賃契約締結之目的，原告本為經營餐廳 為營業之用，乃為兩造所不否認。故應認兩造對於系爭房 屋租賃係為提供原告經營餐廳營業乃有所合意，揆諸上開 解釋，被告自應交付合於上開適於營業之租賃物，倘被告 無法提供合於約定使用收益狀態之租賃物，乃無論該妨害 提供合於約定使用收益狀態之租賃物之情事係出於被告或 第三人之行為，被告均負有除去之義務，被告如未為之， 即應依債務不履行之規定負損害賠償責任。而系爭房屋因 係違建，業於102 年11月19日經臺北市建管處拆除，乃有 臺北市建築管理工程處預拆通知單影本1 份附卷可稽（見 本院卷第62頁），亦為兩造所不爭執，已如前述。則系爭 房屋因被查報為違建而被拆除，被告顯已無法繼續提供合 於約定使用之租賃物供原告用於經營餐廳，系爭房屋已不 合於兩造約定使用收益之狀態。 ⒊又系爭房屋既已因係違建而為拆除，則被告就系爭契約之 交付合於約定使用狀態之租賃物之主給付義務即屬給付不 能。而被告自陳系爭房屋為83年12月31日前已存在之既存 違建，其依據其生活經驗並舉臺北市違章建築處理規則認 為當然不會被拆除等語，並提出臺北市建管處101 年9 月 4 日北市都建查字第00000000000 號函為其論據（見本院 卷第33頁至第34頁、第49頁至第50頁、第57頁至第57頁背 面），考諸被告上抗辯內容及上開臺北市建管處函文內容 足認被告於出租系爭房屋與原告前，至少於101 年9 月4 日時即已知悉系爭房屋為違建。又被告辯稱：依據建管處 上開函文，系爭房屋為既存違建當然不會被拆除，伊並沒 有隱瞞違建事實騙原告（見本院卷第57頁）。惟查，系爭 房屋乃早於102 年7 月16日經臺北市建管處以預拆通知單 通知該處已作成行政處分應予拆除，並命被告自行拆除有 上開預拆通知單影本1 份附卷可稽（見本院卷第70頁）， 對此被告固辯稱：系爭房屋已於102 年7 月16日經查報拆 除等情，因伊當時伊沒有住在那裡，查報等情伊並不知悉 （見本院卷第57頁背面），然被告實早在102 年8 月15日 向臺北市政府提出訴願對臺北市政府都市發展局102 年7 月16日北市都建字第00000000000 號函之行政處分提起行 政救濟，有被告提出之訴願書（一）影本及其上所蓋臺北 市政府都市發展局102 年8 月15日收文章及臺北市政府法 務局102 年8 月26日收文章附卷可稽（見本院卷第72頁至 第74頁），足認被告至少於102 年8 月15日時，即已知悉 系爭房屋已遭臺北市建管處查報拆除在案，並對此提起行 政救濟。被告猶辯稱其不知悉系爭房屋於102 年7 月16日 已被查報拆除，且未對原告隱瞞系爭房屋為違建且將遭拆 除之情事云云，均屬空言虛捏，殊非可採。而被告為系爭 房屋之所有人，對於系爭房屋之狀況應知之甚詳，且系爭 房屋是否為違建及是否已遭主管機關作成強制拆除之行政 處分，乃系爭房屋之特殊情事，亦無從自系爭房屋之外觀 得知，從而被告為出租人，自應對於承租之原告充分告知 ，使原告知悉上開情事以判斷是否承租。衡諸系爭房屋之 租金為1 個月80,000元，其金額非低，且原告承租系爭房 屋之目的係為作為經營餐廳營業之用，必然將投入相當成 本裝潢以供營業，且亦非僅作為一時片刻之用，倘原告於 締結系爭契約前已知悉系爭房屋為違建且行將為主管機關 強制拆除，應不至於給付高額租金且投入相當成本裝潢系 爭房屋，而被告既未告知原告上開情事，且上開系爭房屋 為查報為違建遭強制拆除之情事，亦係被告無法提供合於 系爭契約約定使用收益狀態租賃物之原因，堪認被告就系 爭租約之給付不能具有可歸責之事由。揆諸上開規定及解 釋，原告以本件起訴狀繕本送達被告為解除系爭契約之意 思表示（見本院卷第95頁），自屬有據，且被告已於103 年3 月28日收受本件之起訴狀繕本（見本院卷第30頁）， 則應認系爭契約業於000 年0 月00日生解除之效力。 ㈡原告請求被告返還租金及損害賠償是否有理由？其金額為若 干？茲分述如下： ⒈原告請求被告返還租金部分： 按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還 之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還 之，民法第259 條第1 款、第2 款定有明文。原告主張系 爭契約既經解除，被告應返還原告先前給付之2 個月押租 金及1 個月租金共240,000 元，而被告僅返還186,670 元 ，被告應再返還53,330元等語。惟查，兩造就系爭契約乃 特別約定租賃期間自102 年9 月27日起，然被告同意第1 個月原告免繳房租，故第1 期房租乃自102 年10月27日起 算等情，乃為兩造所不否認。是自102 年10月27日起至 102 年11月18日（即拆除日前1 日）止共23日期間，原告 既有使用系爭房屋之事實，即仍應依系爭契約給付租金共 61,333元（計算式：80,000元÷30日×23日＝61,333.33 元，元以下四捨五入）。是扣除上開原告仍應給付之租金 後，被告原應返還原告178,667 元（計算式：240,000 元 －61,333元＝178,667 元），然被告業已返還原告 186,670 元，是原告請求被告返還53,330元之租金，即屬 無據。 ⒉所受損害部分： 按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人 ，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀 狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主 給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目 的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態 者，即與債之本旨不符，承租人得依債務不履行之規定請 求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求 權（最高法院98年度台上字第222 號判決意旨參照）。次 按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216 條第1 項 定有明文。本院茲就原告所請求之金額判斷如下： ⑴裝潢損害部分： 原告主張其裝潢系爭房屋支出共420,433 元，而因可歸 責於被告之事由致系爭房屋之全部含裝潢均遭拆除而受 有上開金額之損害等語，乃為被告否認，辯稱：原告如 確有支出應提出統一發票，對於原告提出之請款單等單 據否認其形式真正等語。惟查，就原告主張其購買水電 材料210 元、噴漆材料共1,895 元（包括噴漆210 元、 鐵樂士噴漆160 元、油漆500 元、油漆330 元、矽膠 170 元、噴漆190 元、噴漆70元、強力膠175 元、矽膠 50元、砂塊40元）、喇叭器線材400 元等情，業據原告 提出估價單12紙附卷可稽（見本院卷第14頁至第16頁） ，並為被告所不爭執，此部分之事實自堪信為真正。而 另就原告主張其委請惟鉅工程行、藝將室內設計公司、 力維玻璃工程行、黃淑貞、楊建治、佳棋企業有限公司 、允順水電材料有限公司、昶信印前製作有限公司、奇 恩舖子有限公司、汐止建材行、吉歷汽車商行分別提供 如附表「支出原因」欄所示之工程施作、出賣商品或出 租車輛服務，而支出如附表「支出金額」欄所示之金額 ，業據證人吳秀玉、李淑蕙、宋秀珍、黃淑貞、楊健治 、蘇葉、周明穎、朱信霖、陳碧瑤、王義芳、陳祈財於 本院審判中具結證述渠等均確有承攬原告所定作如附表 所示之工程、出賣如附表所示之物或出租車輛與原告， 並分別簽立估價單及契約（見本院卷第156 頁至第160 頁背面、第177 頁背面），並經原告提出估價單及收據 22紙附卷可稽（見本院卷第8 頁至第17頁），上開證人 所述應屬可採，原告主張其支出如附表所示金額共 414,563 元之事實，亦堪認定。是原告此部分主張其所 支出於系爭房屋裝潢費用之損害，於416,668 元之範圍 內，應屬可採，逾此範圍之金額，即屬無據。 ⑵員工薪資損害部分： 又原告主張因系爭店面遭拆除後，其受有聘請員工支出 薪資之損害219,596 元之損害部分，業據原告提出薪資 計算表1 份、華南商業銀行活期性存款存款憑條影本10 張為證（見本院卷第18頁至第22頁），亦為被告不爭執 ，爰認原告主張之支出薪資損害219,596 元應予准許。 ⒊所失利益部分： 按民法第216 規定，損害賠償，除法律另有規定或契約另 有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依 通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得 預期之利益，視為所失利益。該條所稱之「所失利益」， 固非以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益亦非 指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形， 或依已定之計劃、設備或其他特別情事，有客觀之確定性 始得稱之（最高法院93年度台上字第1225號民事判決意旨 參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有 舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。次按實 體法上之規範可區分為二大類，其一為基本規範或請求權 規範，另一則為對立規範。凡能於當事人間發生一定之權 利者，即為基本規範，亦即權利發生規範（或權利根據規 範）；而對立規範則包括( 1)權利障礙規範（或稱權利妨 害規範）（即指權利成立之初妨礙其權利之效果之規定， 如民法第71條、第72條、第87條等）。( 2)權利消滅規範 （即指實體法上使已發生權利歸於消滅之相關規定，如民 法第309 條、第310 條、第334 條清償、免除等）。( 3) 權利排除規範（或稱權利受制規範）（即指實體法上對於 權利人之權利行使，得由相對人主張一時阻卻或永久阻卻 權利行使之規定，如民法第264 條、第144 條等）。所謂 基本規範可理解為實體法上之請求權基礎（如民法第767 條、第184 條等），主張權利存在之人，應就權利發生之 法律要件之該當事實為舉證。而於基本規範獲證明後，則 主張對立規範存在之人，即負有舉證之責任。此即舉證責 任之基本原則，學說稱之為特別要件分類說（或規範說） ，此亦為實務上之通說（最高法院44年台上字第75號民事 判例、69年度台上字第380 號民事判決參照），民事訴訟 法第277 條之規定，亦應本諸上開說明以為解釋。本件原 告固主張因系爭房屋遭拆除後，需尋找新店面而自102 年 11月19日之拆除日起至102 年12月26日新店面簽約日止共 38日期間，每日受有17,500元之營業利益，請求被告給付 共665,000 元之損害等語，乃為被告否認。惟查，原告就 其所主張所失可得預期之利益665,000 元，是否依通常情 形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，有客觀之確 定性而得以取得，以及係基於何計算方式而認其可能取得 每日17,500元之營業利益等情，僅提出原告自行計算之計 算表1 紙，並未舉證以實其說，自難遽為有利原告之認定 ，是應認原告此部分所失利益之請求，並非可採。 五、給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。 給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起 訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類 之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項、第 2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權 人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者， 仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第233 條第1 項、 第203 條亦定有明文。本件原告對被告之損害賠償債權，核 屬無確定期限之給付，既經原告起訴而送達訴狀，被告迄未 給付，當應負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達被告 之翌日即103 年3 月29日起（見本院卷第30頁）至清償日止 ，按週年利率百分之5 計算之法定遲延利息，核無不合，應 予准許。 六、綜上所述，依本院調查證據之結果，本件應以原告之主張， 較可採信為真實。從而，原告依侵權行為之法律關係，據以 請求被告給付原告636,264 元，及自103 年3 月29日起至清 償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，洵屬有據，應予 准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 七、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟 適用簡易程序所為被告敗訴判決，爰依同法第389 條第1 項 第3 款之規定，依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告預供擔保後得免為假執行。又被告 陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當 擔保併宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附 麗，應併予駁回。 八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 104 年 1 月 16 日 臺北簡易庭 法 官 陳裕涵 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○ ○○路○ 段○○○ 巷○ 號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 1 月 16 日 書記官 李易融 附表： ┌──────────┬────────────┬──────────┐ │名稱 │支出原因 │支出金額（新臺幣） │ ├──────────┼────────────┼──────────┤ │惟鉅工程行 │鐵工、水電等工程 │95,630元 │ ├──────────┼────────────┼──────────┤ │藝將室內設計公司 │木工地板工程 │185,000元 │ ├──────────┼────────────┼──────────┤ │力維玻璃工程行 │烤臺、膠合透明玻璃等工程│8,075元 │ ├──────────┼────────────┼──────────┤ │黃淑貞 │泥作工程施作 │21,000元 │ ├──────────┼────────────┼──────────┤ │楊健治 │安裝、拆除油煙清淨機等 │41,800元 │ ├──────────┼────────────┼──────────┤ │佳棋企業有限公司 │廁所隔間等工程 │27,000元 │ ├──────────┼────────────┼──────────┤ │允順水電材料有限公司│男廁小便斗等材料 │4,571元 │ │ │ │ │ ├──────────┼────────────┼──────────┤ │昶信印前製作有限公司│廣告帆布 │7,917元 │ ├──────────┼────────────┼──────────┤ │奇恩舖子有限公司 │招牌戶外投射燈等 │7,130元 │ ├──────────┼────────────┼──────────┤ │汐止建材行 │沙、水泥等材料 │13,440元 │ ├──────────┼────────────┼──────────┤ │吉歷汽車商行 │租賃汽車1台 │3,000元 │ └──────────┴────────────┴──────────┘