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臺灣臺北地方法院小額民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　 104年度北小字第2344號 原　　　告　富泉投資股份有限公司 法定代理人　胡志明 訴訟代理人　黃若芯 被　　　告　于進安 上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國104年11月25日言 詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳萬零玖佰壹拾捌元，及自民國一百零四 年六月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳萬零玖佰壹 拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠被告於民國103年8月11日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱 系爭租約），向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○號12樓之7房屋（下稱系爭房屋），租期自103年8月20 日起至104年8月19日止，每月租金為新臺幣（下同）21,000 元，被告並支付押金42,000元。惟被告自104年3月20日起即 未依約給付租金，依兩造間LINE訊息所示，兩造係約定104 年4月19日交屋而終止契約，然被告直至104年5月13日才搬 走，因系爭租約係按月計算，算足月應至104年5月19日止， 被告尚積欠2個月租金共計42,000元；且被告於104年5月13 日自行搬走，提前終止系爭租約，依系爭租約第八條約定， 應給付原告相當於1個月租金之違約金即21,000元；又被告 尚積欠水費1,167元、電費2,004元、瓦斯費5,154元及管理 費用4,593元，依系爭租約第五條約定，應由被告負擔；再 被告毀損家具，且未依約將全室打掃後返還房屋，原告會同 社區主任委員、清潔人員及仲介人員查看時，室內二台冷氣 都是污垢及灰塵，沙發髒黏，廁所、冰箱、陽台髒亂，且冰 箱破損、廚房牆壁木板凹陷及馬桶邊緣受損，依系爭租約第 十一條及特約事項之約定，被告應給付原告二台冷氣之清潔 費用4,500元、室內清潔費用3,936元、馬桶邊緣受損修復費 用500元、沙發清潔費用1,500元。以上合計86,354元，扣除 被告已支付之押租金42,000元，被告應給付原告44,354元（ 計算式：86,354－42,000＝44,354）。 ㈡並聲明：1.被告應給付原告44,354元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。2.願供擔保 請准宣告假執行。 二、被告方面： ㈠被告於104年4月2日即已搬離系爭房屋，並將其中1付鑰匙交 付管理員，原告請求算至104年5月19日止之租金並無理由， 對於原告請求租金部分僅於1個月又10日共計28,000元範圍 內不爭執，其餘否認；又違約金21,000元、水費1,167元、 電費2,004元、瓦斯費5,154元及管理費用4,593元部分均不 爭執。另被告遷出系爭房屋時已為清理，屋內十分乾淨，且 被告使用沙發時都有鋪設沙發套，原告請求被告給付二台冷 氣清潔費用4,500元、室內清潔費用3,936元及沙發清潔費用 1,500元，均無理由，縱認室內需再清潔，清潔必要費用至 多為500元；又原告將系爭房屋租與被告前，馬桶座就已損 壞且會移動，被告承租後有以矽利康修補，故原告請求馬桶 邊緣受損修復費用500元，亦無理由。 ㈡並聲明：請求駁回原告之訴。 三、原告主張被告於103年8月11日與原告簽訂系爭租約，向原告 承租系爭房屋，租期自103年8月20日起至104年8月19日止， 每月租金為21,000元，被告並支付押金42,000元。嗣被告提 前終止系爭租約，尚積欠租金、水費、電費、瓦斯費及管理 費用未為給付，依約並應給付違約金之事實，業據提出房屋 租賃契約書、台灣電力公司電費收據、即將暫停供電通知單 、終止用電契約通知單、臺北市自來水事業處用戶繳費收據 、大台北區瓦斯股份有限公司收據、新生代社區管理委員會 繳費通知單等件為證（本院卷第6至20頁），且為被告所不 爭執，堪以認定。 四、惟原告復主張被告積欠租金達二個月即42,000元，及尚應給 付二台冷氣清潔費用4,500元、室內清潔費用3,936元、沙發 清潔費用1,500元及馬桶座修復費用500元等節，為被告所否 認，並以前揭情詞置辯。經查： ㈠按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前 ，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定， 先期通知，民法第453條定有明文。且系爭租約第八條第二 項約定：「契約期間內，乙方若擬提前終止時，應於30日前 ，書面通知甲方，乙方並應付甲方壹個月份之房屋租金為違 約金。」本件係被告通知原告提前終止租約及搬遷，為兩造 所不爭執，參酌原告所提出兩造LINE訊息，被告表示在月底 （即4月底）前完成搬遷再約點交房屋時間（本院卷第60頁 ），應認係被告向原告為終止權之行使，被告於租賃期限屆 滿前先期通知原告，並表示於104年4月底前遷出，應認兩造 之租賃契約提前於104年4月30日終止。 ㈡次按系爭租約約定每月租金為21,000元；系爭租約第四條第 二項約定：「租金應於每月20日以前繳納，每回應繳壹個月 份」；系爭租約第五條約定：「水、電、瓦斯、電話、網路 、第四台、管理費等之費用由乙方自行負擔」；系爭租約第 三條約定：「1.乙方於簽約時，交付甲方前表所列之押租保 證金，甲方於契約期限屆滿後無息歸還乙方。2.本契約期限 屆滿時，甲方得於乙方將房屋按照原狀遷空還原後，於保證 金中扣除未繳納之水電、瓦斯、電話、共益費等，再將餘額 與收據歸還乙方。3.若有損毀房屋或設備，其賠償金自押租 保證金中扣除」；系爭租約第十一條約定：「甲方對乙方之 故意過失或非正常使用致房屋或設備家具等遭受損害時，有 權向乙方請求賠償」；特約事項末段：「入居前由甲方打掃 全室，退居時由乙方全室打掃歸還」。又按押租金之主要目 的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租 人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生 當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金 之問題，最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照。 ㈢查系爭租約於租賃期限屆滿前已終止，而被告自104年3月20 日起即未依約繳納租金，算至租約終止日之同年4月30日止 ，計有1個月又10日，則此部分租金應為28,000元（計算式 ：21,000＋21,000Ｘ10/30＝28,000）。原告雖主張被告迄 至104年5月13日始搬遷，租金應算至104年5月19日止等語， 惟已遭被告否認，而依原告所提出之LINE訊息，亦僅得認定 被告於104年4月17日表示還未找到房子尚未搬遷，並不足以 認定被告至104年5月13日才搬遷，亦不足以認定被告向原告 表示租約終止之日期為104年5月19日。是原告就被告所不爭 執之租金28,000元範圍內之請求，核屬有據，逾此部分尚嫌 無據。又依系爭租約第八條第二項，被告提前終止，應給付 相當於壹個月份之房屋租金為違約金，即21,000元；依系爭 租約第五條約定，被告自行負擔水費、電費、瓦斯費及管理 費用，本件被告提前終止，且尚有水費1,167元、電費2,004 元、瓦斯費5,154元及管理費用4,593元未為繳納，為兩造所 不爭執，原告此部分請求，自屬有據。再原告固主張被告未 依約全室打掃歸還，且有毀損物品等節，為被告所否認，應 由原告舉證以實其說。而依原告所提出之現場照片，關於出 租前室內二台冷氣原樣照片（本院卷第62、63頁），除被告 否認此係出租前所拍攝者外，該等照片均係遠照，並無法證 明冷氣出租前之原貌如何，且一般使用狀態下冷氣也會產生 污垢及灰塵，並非不正常使用所致，原告請求被告給付冷氣 清潔費用4,500元，難認有據。關於沙發髒黏部分，原告並 未提出被告返還房屋時之沙發照片以供比對，原告請求沙發 清潔費用1,500元要嫌無據。關於室內清潔費用3,936元部分 ，依原告所提出之陽台、廁所、冰箱、牆壁及桌面照片（本 院卷第64至69頁），陽台、廁所、冰箱之髒污尚屬輕微，牆 壁及桌子缺乏出租前照片以供比對，不能認有毀損情形，則 以該些微髒污，其清潔費用應無需達3,936元，被告抗辯僅 需500元，原告復未能舉證逾此部分之費用亦屬必要，欠難 准許。另原告所提出馬桶出租前後照片（本院卷第64、65頁 ），出租前馬桶邊緣並未見有受損情形，而被告交屋時之馬 桶邊緣確有明顯受損情形，且被告亦稱有以矽利康填補，馬 桶既有受損，且原告支出修復費用500元，亦有免用統一發 票收據1件為證（本院卷第23頁），其請求馬桶邊緣受損修 復費用500元，應屬有據。綜上，本件原告所得請求之金額 為62,918元（計算式：28,000＋21,000＋1,167＋2,004＋5, 154＋4,593＋500＋500＝62,918），扣除押租金42,000元後 ，被告應給付原告20,918元（計算式：62,918－42,000＝20 ,918）。 五、綜上所述，原告依兩造間系爭租約之法律關係，訴請被告給 付20,918元，及自起訴狀送達之翌日（即104年6月16日）起 至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許 。逾此部分之請求，為無理由，應駁回之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 七、本件原告勝訴部分係小額程序所為被告敗訴之判決，依民事 訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，原告其餘 假執行之聲請，因訴之駁回，失所附麗，應併予駁回。另依 同法第436條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2 項規定，依職權宣告被告為原告預供擔保，得免為假執行。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。 中 華 民 國 104 年 12 月 9 日 臺北簡易庭 法 官 郭麗萍 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本 庭（臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按 他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳 納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 12 月 9 日 書記官 陳紀元 計 算 書 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 1,000元 合 計 1,000元 附錄： 一、民事訴訟法第436條之24第2項： 對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。 二、民事訴訟法第436條之25： 上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： ㈠原判決所違背之法令及其具體內容。 ㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。