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臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　104年度北簡字第11904號 原　　　告　慕迭爾股份有限公司 法定代理人　Michael Ray Larkins 訴訟代理人　潘昭仙律師 　　　　　　王雅慧律師 被　　　告　周建廷 訴訟代理人　廖國欽律師 　　　　　　宋重和律師 複代理人　　吳瑞清 上列當事人間返還保證金等事件，本院於民國106年8月23日言詞 辯論終結，判決如下︰ 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾壹萬捌仟玖佰叁拾捌元，及自民 國一百零四年七月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾壹萬 捌仟玖佰叁拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序事項 一、本件兩造合意以本院為管轄法院，有原告所提之大都市國際 中心租賃契約書（下稱系爭租約）第24條為佐，依民事訴訟 法第24條規定，本院自有管轄權，合先敘明。 二、原告原名新衛斯股份有限公司，於104年7月7日核准變更公 司名稱為慕迭爾股份有限公司。且原告起訴時法定代理人為 Nathan Daniel Brown，嗣變更為Joshua Alan Kirschbaum ，又變更為Michael Ray Larkins，有公司登記資料查詢結 果在卷可稽，並據其具狀承受訴訟，核無不合。 三、又原告起訴時，請求：㈠被告應給付原告1,787,353元，暨 自104年7月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息 。㈡被告應返還原告發票日為105年1月16日、面額為8820元 、支票號碼為CI0000000號之支票，及發票日為為105年2月 16日、面額為8,820元、支票號碼為CI0000000號之支票。嗣 於104年12月9日以民事準備（一）書狀撤回第二項聲明，減 縮請求被告應給付原告1,787,353元，暨自104年7月16日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 貳、實體方面 一、原告起訴主張：原告於103年3月12日與被告簽訂大都市國際 中心租賃契約書（即系爭租約），由原告向被告承租其所有 坐落臺北市○○區○○○路○段○○○號23樓辦公室（依大樓編 號為Ａ3，下稱系爭Ａ3辦公室）及地下三樓第199號停車位 （下稱系爭停車位），租賃期間自103年3月16日至105年3月 15日。原告於104年3月31日依系爭租約第7條第2項約定通知 被告將提前於同年6月30日終止系爭租約，並於同年6月19日 遷出系爭Ａ3辦公室，並委請訴外人芬格設計工程有限公司 （下稱芬格公司）進行回復原狀工程（含室內固定裝修佈置 之拆遷等），並於同年月30日將停車場捲門遙控器2個、停 車卡1張、大門鑰匙1組及系爭Ａ3辦公室、系爭停車位均點 交返還被告，經被告簽認點收無誤。原告於簽約時依系爭租 約第5條約定，繳付被告系爭Ａ3辦公室、系爭停車位履約保 證金各為1,213,281元、27,000元，共計1,240,281元；並依 系爭租約第4條約定，一次開立至105年2月16日止，每月系 爭Ａ3辦公室、系爭停車位各為355,895元、8,820元之租金 支票交付被告（詳如附表一、二所示），作為將來租金清償 期屆至之租金給付。詎被告於系爭租約終止（即同年6月30 日）後，仍兌現如附表一編號5及附表二編號5所示之租金支 票（此屬104年7月16日至同年8月15日之租金），而溢領共 計364,715元；另所兌現如附表一編號4及附表二編號4所示 之租金支票（此屬104年6月16日至同年7月15日之租金）， 其中關於104年7月1日至同年月15日租金，則屬溢領，共計 182,357元（計算式：364,715元Ｘ15/30＝182,357元），此 部分溢領租金合計547,072元。本件被告簽認點交後，竟以 原告未將系爭Ａ3辦公室回復原狀為由，拒絕返還履約保證 金1,240,281元及溢領之租金547,072元。爰依系爭租約第5 條、第7條第2項約定及民法第179條規定，請求被告返還原 告1,787,353元（即1,240,281元及547,072元），及自104年 7月15日起至清償日止之法定遲延利息，請求擇一為有利原 告之認定。並聲明：㈠被告應給付原告1,787,353元，暨自 104年7月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： （一）原告雖陸續交還鐵捲門遙控器、大門鑰匙、停車卡等物件 ，然被告於104年6月29日、同年7月15日到現場勘查，發 現原告對於其所造成之系爭Ａ3辦公室窗台門板、內部管 線線路、電線、柱壁紙、消防管線線路更改、結構鋼 嵌入不明金屬、牆面粉刷、原始牆面粉刷剝落或毀損等損 害，均未依約回復原狀，僅以遮蓋方法掩飾上開損害。被 告於104年6月29日自行至現場勘查，並拍攝受損照片，原 告僅在同年7月15日另行派工至現場，以碳酸矽蓋板之類 材質將上開損害部分遮蓋掩飾，並未回復損害。被告知悉 後，分別於同年7月17日、30日委請律師發函催告原告回 復原狀並返還系爭Ａ3辦公室。原告遷出後並未回復原狀 ，依系爭租約第5條、第8條約定，被告自可拒絕返還履約 保證金。 （二）被告依系爭租約第4條、第5條、第8條之約定，自得請求 被告負擔下列項目及金額，並主張抵銷：1.因原告遲未回 復原狀，被告自行委請大術室內裝修設計有限公司先行進 行部分新作石膏壁面，受有支出58,800元費用之損害。2. 原告蓄意損害系爭Ａ3辦公室，拒不回復原狀，致被告受 有支出舊有牆面拆除、廢棄物搬運、輕隔間單面石膏板、 窗台烤漆鋁板、鋼鐵件切除、鋼防火披覆、全室地面 除膠、全室批土粉刷之費用損害共計411,810元。3.另因 原告遲未回復原狀，被告自104年7月1日起算，受有二個 月租金損失，每月租金應以417,760元（入帳金額雖為367 ,629元，但內含百分之十個人租賃所得及百分之二健保補 充保險費，換算每月租金應為417,760元）計算，二個月 租金損失共計835,520元。 （三）再依系爭租約第19條約定：「甲方如違反或不履行本契約 所約定事項，經乙方以書面通知甲方於十五日內改善而甲 方逾期仍未改善時，乙方得終止契約。契約終止後，甲方 應放棄其所存於乙方之保證金全部作為懲罰性違約金，並 應立即遷出，交還租賃標的物，如有遲延，自乙方通知終 止契約之日起，至將租賃物遷讓交還乙方接管日止，按日 加付三倍於每日約定租金（以月租金依每月三十日換算） 之違約金予乙方，如因甲方之違約，乙方另有損失，甲方 並應負完全賠償責任」。原告未依約履行，致被告受有上 開損害，迄未回復原狀，原告依上開約定，應負擔存於被 告方之保證金全部（含系爭停車位履約保證金）作為懲罰 性違約金。本件懲罰性違約金之計算方式：自104年7月1 日起至同年11月10日止，共計132日，按日加付三倍於每 日約定租金（以月租金依每月三十日換算），即404,427 元÷30＝13,481元，13,481元Ｘ132Ｘ3＝5,338,476元。 （四）並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事實 （一）兩造於103年3月12日簽訂系爭租約，由原告向被告承租其 所有坐落臺北市○○區○○○路○段○○○號23樓辦公室及地 下三樓第199號停車位，租賃期間為103年3月16日至105年 3月15日。此亦有大都市國際中心租賃契約書1件在卷可參 （見本院卷一第19至24頁）。 （二）原告已繳付被告系爭Ａ3辦公室、系爭停車位履約保證金 各為1,213,281元、27,000元，共計1,240,281元。 （三）原告曾交付被告如附表一、二所示之系爭Ａ3辦公室、系 爭停車位租金支票。此亦有支票簽收單1件在卷可參（見 本院卷一第28頁）。 （四）原告於104年6月30日將停車場捲門遙控器2個、停車卡1張 、大門鑰匙1組等物品返還被告，經被告簽認點收無誤。 此亦有被告簽收物品及列缺失項目之確認單1件在卷可參 （見本院卷一第26頁）。 （五）被告已兌現如附表一編號1至5及如附表二編號1至5所示之 支票，共計10張。其中如附表一編號5及如附表二編號5所 示之支票共計364,715元，此原作為支付104年7月16日至 同年8月15日之租金。 （六）被告已返還如附表一編號6至12及如附表二編號6至10所示 之支票，共計12張。 （七）被告尚未返還履約保證金1,240,281元。 四、本院得心證之理由 （一）按當事人終止契約，須有終止權，終止權有基於法律規定 而生者（法定終止權），有基於當事人約定而生者（約定 終止權）。約定終止權之行使方法，應依契約當事人之約 定，如未約定，依民法第263條準用同法第258條之規定， 得由一方向他方當事人以意思表示為之（最高法院101年 度台上字第232號判決意旨參照）。查系爭租約第7條第2 項約定：「租賃期限未滿，如甲方（即原告）擬終止租約 時，應於三個月前通知乙方（即被告），則乙方應退還甲 方保證金以及未使用租賃物天數之租金。如甲方未於三個 月前通知乙方者，甲方同意以保證金作為乙方之損失賠償 金」，則依兩造約定，原告自得於三個月前通知被告終止 系爭租約。本件原告主張系爭租約已於104年6月30日終止 之事實，業據其提出原告104年3月31日通知函、被告點收 物品之簽認單為證（見本院卷一第25、26頁），查諸該通 知函載有：「...特以此書面通知提前租賃合約終止合約 之意願...茲同意：1.租賃關係至民國104年6月30日終止 。2.乙方依原契約三個月前通知甲方租賃合約終止。... 」等旨，且原告於104年6月30日已將捲門遙控、停車卡及 大門鑰匙等物品交還被告之事實，有上述簽認單足參，再 被告於民事答辯狀亦載有：「（二）惟雙方系爭租賃契約 在104年6月30日終止後...」等詞（見本院卷一第54頁） ，堪信原告已依約提前三個月向被告為終止契約之意思表 示，該通知並已達到被告，是系爭租約已於104年6月30日 終止，洵堪認定。 （二）按押租金（即履約保證金）在擔保承租人租金之給付及租 賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責 ；於租賃關係消滅後，租賃物已返還，承租人無債務不履 行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還，承 租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金， 發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還 押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、81年 度台上字第1630號判決、87年度台上字第1631號判決意旨 參照）。系爭租約第5條約定：「為保證本契約各條款之 確實遵守與履行，甲方（即原告）應於簽訂本契約時，向 乙方（即被告）繳付保證金，計壹佰貳拾壹萬參仟貳佰捌 拾壹元整，（本租賃為續約，原擔保金壹佰壹拾玖萬玖仟 玖佰肆拾玖元轉歸屬於本次租賃合約，補差額壹萬參仟參 佰參拾貳元整）並同意排除土地法第九十八條及第九十九 條之適用，於租約期滿或終止，甲方遷出並交還租賃標的 物及對乙方履行本約一切義務且無任何關於本合約之債務 牽涉時，憑原繳付之收據，無息退還」、第7條第2項約定 ：「租賃期限未滿，如甲方擬終止租約時，應於三個月前 通知乙方，則乙方應退還甲方保證金以及未使用租賃物天 數之租金。如甲方未於三個月前通知乙方者，甲方同意以 保證金作為乙方之損失賠償金」。是本件原告提前終止契 約，請求返還押租金部分，端視原告是否有於三個月前通 知被告，暨原告是否遷出並交還租賃標的物及已無其他債 務不履行之情事。又查，原告已提前三個月前通知被告終 止契約，業如前述。而原告已遷出系爭Ａ3辦公室及系爭 停車位，兩造並無爭執。另所謂返還租賃標的物，係向出 租人移轉租賃標的物之占有而言。依民法第946條第1項規 定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。本件原告已將 系爭Ａ3辦公室及系爭停車位返還被告之事實，有上述被 告簽收物品之確認單足佐，被告並已將系爭租賃標的物出 租他人使用中，堪認原告已交還系爭租賃標的物。是本件 爭點厥為原告有無其他債務不履行之情事。 （三）依系爭租約第8條第2項：「甲方（即原告）所有室內固定 裝修佈置，於租約期滿不另續約或終止租約時，甲方應無 條件自行拆遷回復原狀完成（但正常損耗除外），交還租 賃標的物予乙方並不得損毀建築物及其原有之設備。若甲 方屆時不騰清而留置於租賃標的物內之一切裝潢設備及物 品，應任由乙方（即被告）視為廢棄物自行處理，回復原 狀及其他各項費用由甲方負擔。在回復原狀處理期間內， 甲方應妥善維護租賃標的物，如有損害租賃標的物，一切 修繕、維護及更新費用均由甲方負擔」之約定可知，原告 於租約終止時，應自行拆遷室內固定裝修佈置，回復原狀 ，但不含正常損耗，回復原狀費用由原告負擔；且原告不 得損毀建築物及其原有之設備，如有損害租賃標的物，由 原告負擔修繕、維護及更新費用。本件被告抗辯原告並未 依約回復原狀，被告自行委託大術室內裝修設計有限公司 先行進行部分新作石膏壁面，受有支出58,800元費用之損 害；且原告蓄意損害系爭Ａ3辦公室，且拒不回復原狀， 致被告受有支出舊有牆面拆除、廢棄物搬運、輕隔間單面 石膏板、窗台烤漆鋁板、鋼鐵件切除、鋼防火披覆、 全室地面除膠、全室批土粉刷之費用損害共計411,810元 ；另因原告遲未回復原狀，致被告受有二個月租金損失， 每月以417,760元（入帳金額雖為367,629元，但內含百分 之十個人租賃所得及百分之二健保補充保險費，換算每月 租金應為417,760元）計算，租金損失共計835,520元等事 實，並提出麥格科技有限公司工程報價單、國泰世華商業 銀行匯出匯款憑證、大術室內裝修設計有限公司報價單、 被告國泰世華銀行存摺封面及內頁明細為證（見本院卷一 第101、102、134、135、136頁），原告則予以否認，並 主張其已依約回復原狀。經查： 1.依上述被告所簽收物品之確認單，及證人蘇銘言（即原 告公司在職員工）證述：伊有參與系爭Ａ3辦公室返還 房東的過程，上述確認單是6月30日當時的總經理julia 與房東點交的時候所簽下的缺失單，總經理告訴伊說當 天他跟房東點交完這張缺失單，要在二個禮拜內把缺失 補正完成等語（見本院卷二第3頁反面、第4頁）可知， 兩造於104年6月30日就系爭Ａ3辦公室所應回復原狀之 事項，約定包含：①窗枱鋁板Ｘ2片、②窗枱下方䤭酸 鈣板＋安全門旁稀酸鈣板＋窗枱上方稀酸鈣板Ｘ5處、 ③窗框除膠Ｘ3處、④冷氣冰水管Ｘ1拆到機房、⑤天花 板上方燒焊鐵架Ｘ2支、⑥集風箱Ｘ1、⑦出風口裝回、 ⑧電線PVC管拆除（天花板）、⑨地板除膠、⑩門口二 線式開關ｘ1組、⑪中控式對講機ｘ1台。 2.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任 ，民事訴訟法第277條本文定有明文。本件被告主張上 開已支出之費用及所失之租金收益，是否應由原告負擔 ，分述如下： ①石膏壁面費用58,800元部分：依被告所提出之大術室 內裝修設計有限公司之估價單可知，此部分工程項目 為窗台下、窗台上、兩側隔戶牆、既有側門，全數批 土、打磨、刷水泥漆。依上述確認單兩造所約定「窗 枱下方䤭酸鈣板＋安全門旁稀酸鈣板＋窗枱上方稀酸 鈣板Ｘ5處」可知，原告應完成加裝矽酸鈣板。又被 告主張該完成之牆面應完整及粉刷油漆，亦合於常情 。而依證人林京蔚【即原告委任處理回復原狀之芬格 公司負責人】證述：後來的協議是重新封板，所以才 會幾乎整間的重新封板封完了，矽酸蓋版縫隙都沒有 填補，矽酸蓋版必須留縫隙才可以粉刷等語（見本院 卷二第124頁）可知，原告並未在矽酸蓋版填土補平 及粉刷油漆，則被告就此部分之支出，應屬回復原狀 費用，依約應由原告負擔。 ②舊有牆面拆除費用14,800元（未稅）部分：此部分並 非上述確認單約定事項，被告未舉證證明具體拆除之 牆面為何，尚難逕認係回復原狀之必要費用。 ③輕隔間單面石膏板費用124,800元（未稅）部分：被 告主張此部分為共有牆面（應指與相鄰辦公室之共用 牆）之單面石膏板費用。然查，此部分並非上述確認 單約定事項，依被告所舉證據，尚不足認定此係回復 原狀之必要費用。 ④窗台烤漆鋁板費用75,000元（未稅）部分：被告就此 部分費用支出，業據提出麥格科技有限公司工程報價 單為證，又依上述確認單兩造所約定「窗枱鋁板Ｘ2 片」可知，原告應完成裝置窗台烤漆鋁板，是被告主 張此部分費用應由原告負擔，尚屬有據。 ⑤鋼鐵件切除費用3,000元（未稅）、鋼防火披覆 費用15,000元（未稅）部分：被告就此部分費用支出 ，業據提出麥格科技有限公司工程報價單為證。又依 證人林承緯【即喬信公寓大廈管理維護股份有限公司 （下稱喬信物業）機電設備組長】證述：伊在現場有 看到鋼樑上有焊接不明金屬，如本院卷一第62頁正面 左上角照片只是一小部分，整個結構上每個間隔一定 距離都有焊上該不明金屬，在104年7月17日、18日有 處理掉，當時處理的沒有很完整，只有切掉，沒有防 火披覆，而防火披覆之目的是讓鋼樑更耐燒等語（見 本院卷一第203頁反面至204頁）；證人許宏安（即喬 信物業工程事業處總經理）證述：95年間中華信用評 等股份有限公司將系爭Ａ3辦公室交還被告時，伊有 去現場協助設備清點及功能測試，設備部分依據大樓 原始竣工圖做查驗，伊要檢查的範圍乃非大樓原始設 備及管線。以竣工圖來看，如本院卷一第61頁照片， 在結構上有燒焊鐵件，高溫會讓結構強度改變，第 62頁右上角照片，在結構上有燒焊鐵件，第63頁上 面2張及左下角的照片應該是在拆除燒焊的鐵件，這 些照片上的狀況不應該存在，與伊上述會勘（指中華 信評與被告點交時之會勘）時候不同等語（見本院卷 一第196至197頁）；證人林京蔚證述：如本院卷一第 62頁上方照片結構鋼樑、燒焊的鐵件，有切除，照片 所示是切完所剩，此原來是裝潢作為吊拉門之軌道， 本來很長，約4、5米的構造物，因為機具有極限，若 整個挖掉，會破壞原來鋼樑，所以拆除百分之99，留 此根部，並未施作防火披覆，因為我們沒有辦法承作 ，也有告知原告等語（見本院卷二第121頁正反面） 可知，原告依約應將自行裝潢之鋼燒焊鐵件除去， 而原告並未完全除去，且未施作防火披覆，則被告就 此部分之支出，應屬回復原狀費用，依約應由原告負 擔。 ⑥全室地面除膠40,800元（未稅）部分：被告就此部分 費用支出，業據提出麥格科技有限公司工程報價單為 證。又依上述確認單兩造所約定「地板除膠」可知， 原告應完成地板除膠。而依證人蘇銘言（即原告公司 在職員工）證述：伊有參與系爭Ａ3辦公室返還房東 的過程，伊於104年7月15日在現場待到晚上6點多快7 點，當天在點交過程中有三項缺失房東不滿意，第一 是天花板上方有一個鐵件，第二個是地板除膠沒有完 全清乾淨，第三是變電箱的牆壁封板有一個落差。地 板除膠，房東在104年7月15日下午4時離開時告訴我 們盡量除，所以芬格公司的人在4點多就出門去買除 膠劑，當芬格公司的人回來的時候，大門就深鎖，房 東在8點多回來的時候非常的生氣，叫我們停工不要 做了，說法院上見，我是用刮的，沒有使用除膠溶劑 ，我刮完的情形就如同本院卷第64頁下方兩張照片。 除膠是由芬格公司所作的，但是104年7月15日因為房 東不滿意，所以當天所有員工及照片中藍色衣服的阿 姨都有做除膠，芬格也去買了除膠溶劑等語（見本院 卷二第114、117頁）；證人林京蔚證述：地板部分在 過程中我們一直強調地毯撕除後會有殘膠，而下一個 裝潢廠商會做重複的動作，也會上膠再貼地板，不管 是地毯還是地板，是同樣的東西，一般在復原工程不 會有這個部分。不過房東有一直要求原告公司處理， 原告公司104年7月15日有7、8個人在做這件事情，伊 當時及古總經理都在現場，水泥地面無法百分之百除 膠完成，房東在下午3、4點時是說可以啦，你們就盡 量除膠，然後房東就回去了。在伊離開的時候地上還 有膠是除不起來的，伊認為是很正常的狀況，地上還 有殘膠的痕跡，已經刮除絕大部分，其實對貼地板本 身，現在會影響的，是膠的高度和厚度，會讓新的地 板貼上去不平整，他們已經盡量弄得比較平整，原告 有用除膠溶劑，但是量沒有很大，在伊離開的時候還 是有殘膠。104年7月15日被告3、4點就回去了，伊記 得被告7、8點回來，接到原告寄的存證信函，被告非 常生氣，物品是我們在104年7月15日留下的，原告古 總經理與被告晚上8、9點在吵架，伊就趕快調人來除 膠，所以留下該物品，但是當天並沒有做，現場狀況 不明，因為兩造都離開，地板除膠不在追加工程項目 中等語（見本院卷二第121頁反面、第123頁）可知， 原告並未完成地板除膠工作，則被告就此部分之支出 ，應屬回復原狀費用，依約應由原告負擔。 ⑦全室批土粉刷93,600元（未稅）部分：此部分並非上 述確認單約定事項；且依證人蘇銘言、林京蔚之證詞 （見本院卷二第114頁反面、第122頁反面）可知，被 告原本有要求全室批土粉刷，但後來與原告確認結果 已未要求此項，故在確認單之缺失項目並未記載，則 被告主張此項支出應由原告負擔，要嫌無據。 ⑧廢棄物搬運7,200元（未稅）、廢棄物清運18,000元 （未稅）部分：被告就此部分費用支出，業據提出麥 格科技有限公司工程報價單為證。而依證人林承緯、 林京蔚之證述（見本院卷一第203頁、本院卷二第123 頁）可知，原告之施工廠商確有在現場遺留如本院一 卷第65頁左下角照片所示之未安裝之矽酸鈣板、二大 桶未開封除膠溶劑、未安裝之冷氣通風口構件等物品 之事實，暨參酌上述原告應負擔費用之項目（即窗台 烤漆鋁板、鋼鐵件切除、鋼防火披覆、全室地面 除膠），認被告就此部分廢棄物搬運、清運之人工及 出車工資應以半數計算，是被告主張廢棄物搬運費用 3,600元（未稅）、廢棄物清運費9,000元，應由原告 負擔，尚屬有據，逾此部分，則不能准許。 ⑨損失租金收益835,520元部分：被告主張因原告未依 約回復原狀，致被告受有二個月租金收益之損失，並 提出前揭被告國泰世華銀行存摺封面及內頁明細為證 。查原告依約應負回復原狀之義務，原告仍有前述未 依債之本旨回復原狀之事實，而有債務不履行（不完 全給付）之情事，債權人自得依民法第227條不完全 給付之規定行使其權利。又損害賠償，除法律另有規 定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（即 積極損害）及所失利益（即消極損害）為限，民法第 216條第1項定有明文。本件原告遲至104年7月15日仍 未完成回復原狀，參酌被告所提出之大術室內裝修設 計有限公司報價單（報價日期104年7月23日）及上述 應由原告負擔之工程項目，認被告至少有一個月無法 使用收益系爭Ａ3辦公室，而被告向原告收取系爭Ａ3 辦公室之每月租金為355,895元，堪認此為被告因無 法如期使用系爭Ａ3辦公室所受之損害，故被告請求 原告賠償355,895元，尚屬有據。至被告主張其與他 人簽訂新租約，因原告未回復原狀，致其損失租金收 益835,520元云云，既未提出相關租賃契約為參，無 法認定為真實，自難遽採。 ⑩以上應由原告負擔金額共計568,415元【計算式：58, 800元＋{（3,600元＋9,000元＋75,000元＋3,000元 ＋15,000元＋40,800元）ｘ1.05（加計稅賦）}＋355 ,895＝568,415元】。 3.至被告復主張依系爭租約第19條約定，因原告不依約履 行，致被告受有損害，自應將保證金全部（含系爭停車 位履約保證金）共計1,240,281元作為本件懲罰性違約金 ，並應賠償自104年7月1日起至同年11月10日止（共132 日），按日加付三倍每日約定租金，共計5,338,476元云 云。惟系爭租約第19條約定：「甲方（即原告）如違反 或不履行本契約所約定事項，經乙方（即被告）以書面 通知甲方於十五日內改善而甲方逾期仍未改善時，乙方 得終止契約。契約終止後，甲方應放棄其所存於乙方之 保證金全部做為懲罰性違約金，並應立即遷出，交還租 賃標的物，如有遲延，自乙方通知終止契約之日起，至 將租賃物遷讓交還乙方接管日止，按日加付三倍於每日 約定租金（以月租金依每月三十日換算）之違約金予乙 方，如因甲方之違約，乙方另有損失，甲方並應負完全 賠償責任」，係於租約終止前，原告有違約情事，經被 告限期催告仍未改善，被告得為終止契約，契約終止後 ，原告之保證金作為懲罰性違約金，核與本件係原告依 約提前三個月通知終止契約之情形不符，自難援引為請 求懲罰性違約金之依據。 （四）綜上，原告應負擔之金額為568,415元，應由押租金（即 履約保證金）抵充。查系爭Ａ3辦公室履約保證金為1,213 ,281元，扣除原告應負擔金額後，尚餘644,866元。按系 爭租約第7條第2項約定：「租賃期限未滿，如甲方擬終止 租約時，應於三個月前通知乙方，則乙方應退還甲方保證 金以及未使用租賃物天數之租金。...」，是原告請求被 告返還系爭Ａ3辦公室履約保證金644,866元，及系爭停車 位履約保證金27,000元，核屬有據。另被告溢領之租金共 計547,072元（含被告提示兌現104年7月16日租金支票2張 ，共計364,715元，此支票係給付104年7月16日至同年8月 15日之租金；另被告提示兌現104年6月16日租金支票2張 ，此支票係給付104年6月16日至同年7月15日之租金，應 退還其中同年7月1日至同年7月15日之租金計182,357元， 以上合計547,072元），依上述約定，亦應返還原告。 （五）至被告另為抵銷之主張，然依上開所述，承租人如有欠租 或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充 之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還。本件押租金 應為上述金額之抵充，就被告所為抵銷抗辯即無庸再論述 ，併此敘明。 （六）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1、2項、 第233條第1項、第203條分別定有明文。查系爭租約於104 年6月30日終止，租賃關係已消滅，除上述租賃債務不履 行之情事外，被告應於租賃關係消滅後，返還保證金。本 件原告依系爭租約第7條第2項約定，請求自104年7月16日 起加計法定遲延利息，自為法之所許。 五、從而，原告依系爭租約第7條第2項之約定，請求被告應給付 1,218,938元（計算式：644,866元＋27,000元＋547,072元 ＝1,218,938元），及自104年7月16日起至清償日止，按年 息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求 ，為無理由，應予駁回。至原告另主張依民法第179條規定 部分，因係請求擇一為有利原告之判決，故此部分法律關係 即不再審究。 六、本件事證基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及所舉證據，經 斟酌後核與判決結果不生影響，無再予一一論述之必要，附 此敘明。 七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用 簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款 規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定， 宣告被告如預供相當擔保，得免為假執行。至原告其餘假執 行之聲請則因敗訴而失所依附，應併予駁回。 八、民事訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 106 年 9 月 5 日 臺北簡易庭 法 官 郭麗萍 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本） 。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 9 月 5 日 書記官 陳心怡 附表一： 【系爭Ａ3辦公室租金支票，付款人均為台新國際商業銀行建北分行】 ┌──┬───────┬─────┬─────┬───────┐ │編號│發票日 │ 支票號碼 │ 金額 │備註 │ │ │ │ │（新臺幣）│ │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────┤ │1 │104年3月16日 │CI0000000 │355,895元 │已兌現 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────┤ │2 │104年4月16日 │CI0000000 │355,895元 │已兌現 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────┤ │3 │104年5月16日 │CI0000000 │355,895元 │已兌現 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────┤ │4 │104年6月16日 │CI0000000 │355,895元 │已兌現 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────┤ │5 │104年7月16日 │CI0000000 │355,895元 │已兌現 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────┤ │6 │104年8月16日 │CI0000000 │355,895元 │已返還 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────┤ │7 │104年9月16日 │CI0000000 │355,895元 │已返還 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────┤ │8 │104年10月16日 │CI0000000 │355,895元 │已返還 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────┤ │9 │104年11月16日 │CI0000000 │355,895元 │已返還 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────┤ │10 │104年12月16日 │CI0000000 │355,895元 │已返還 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────┤ │11 │105年1月16日 │CI0000000 │355,895元 │已返還 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────┤ │12 │105年2月16日 │CI0000000 │355,895元 │已返還 │ └──┴───────┴─────┴─────┴───────┘ 附表二： 【系爭停車位租金支票，付款人均為台新國際商業銀行建北分行】 ┌──┬───────┬─────┬─────┬───────────┐ │編號│發票日 │ 支票號碼 │ 金額 │備註 │ │ │ │ │（新臺幣）│ │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────────┤ │1 │104年3月16日 │CI0000000 │ 7,740元 │已兌現 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────────┤ │2 │104年4月16日 │CI0000000 │ 8,820元 │已兌現 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────────┤ │3 │104年5月16日 │CI0000000 │ 8,820元 │已兌現 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────────┤ │4 │104年6月16日 │CI0000000 │ 8,820元 │已兌現 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────────┤ │5 │104年7月16日 │CI0000000 │ 8,820元 │已兌現 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────────┤ │6 │104年8月16日 │CI0000000 │ 8,820元 │已返還 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────────┤ │7 │104年9月16日 │CI0000000 │ 8,820元 │已返還 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────────┤ │8 │104年10月16日 │CI0000000 │ 8,820元 │已返還 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────────┤ │9 │104年11月16日 │CI0000000 │ 8,820元 │已返還 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────────┤ │10 │104年12月16日 │CI0000000 │ 8,820元 │已返還 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────────┤ │11 │105年1月16日 │CI0000000 │ 8,820元 │104年11月25日當庭返還 │ ├──┼───────┼─────┼─────┼───────────┤ │12 │105年2月16日 │CI0000000 │ 8,820元 │104年11月25日當庭返還 │ └──┴───────┴─────┴─────┴───────────┘