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臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　 104年度北簡字第1294號 原　　　告 即反訴被告　阮文凱 訴訟代理人　朱逸群律師 被　　　告 即反訴原告　陳滿萍 訴訟代理人　陳引超律師 　　　　　　絲漢德律師 　　　　　　蔡家琪 上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國104年9月17日 言詞辯論終結，判決如下︰ 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回。 反訴訴訟費用由反訴原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分： 一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定 有明文。又所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之 標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實 上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴 標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標 的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法 律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標 的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者 間有牽連關係（最高法院91年度臺抗字第440 號裁定意旨參 照）。本件被告即反訴原告於言詞辯論終結前即民國104 年 3 月4 日具狀提起反訴請求原告即反訴被告給付新臺幣（下 同）1,158,180 元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日 起至清償日止，按年息5 ％計算之利息（卷33-36 頁），核 與本訴之標的及其防禦方法相牽連，其提起反訴應予准許。 二、按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不 屬第427 條第1 項及第2 項之範圍者，除當事人合意繼續適 用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法 官繼續審理，民事訴訟法第435 條第1 項定有明文。被告於 訴訟程序中提起反訴，請求原告即反訴被告給付1,158,180 元，反訴訴訟標的金額雖已超過50萬元，而非屬民事訴訟法 第427 條第1 項及第2 項之範圍，然兩造合意繼續適用簡易 程序（卷第40頁），揆諸前揭規定，應由本院適用簡易程序 繼續審理。 貳、本訴部分兩造之聲明及陳述： 一、原告主張：兩造於103 年7 月25日簽立房屋租賃契約（下稱 系爭租約），約定由原告向被告承租位在新竹縣竹北市○○ ○路○ 號22樓、23樓、R3樓房屋（下合稱系爭房屋），欲供 經營產後護理之家使用，租期10年，原告並已給付押租保證 金91萬元。原告於承租時即已表明系爭房屋之用途，依法需 進行變更使用用途程序，兩造乃於系爭租約第8 條第5 項、 第14條第3 項約定：如未能變更使用用途時，原告得於103 年11月25日前檢附無法變更登記之公文等文件終止本租約； 本房屋因變更使用用途及室內裝修工程需要，被告同意自設 備測試完成點交予原告起，給予原告4 個月免租金裝潢期。 原告於簽約後隨即委託李逸中建築師事務所就系爭房屋申請 變更使用用途，詎因系爭房屋所在之建築物前經環保局環境 影響評估審查在案，本次申請變更使用用途仍須送請環保局 表示意見，經詢問建築師始知悉所需時間約為1 年，且未能 確定得否通過，是系爭房屋不可能於4 個月內完成變更使用 用途程序，原告乃於103 年10月30日、103 年11月4 日電話 通知被告之聯繫人陳彥良，並依系爭租約第8 條第5 項約定 於103 年11月21日以臺中文心路郵局第1648號存證信函通知 被告終止系爭租約，則依系爭租約第3 條第2 項（起訴狀誤 載為第2 條第2 項）被告即應返還押租金91萬元。又被告應 早已知悉原告無法於4 個月內完成變更使用用途肇因於系爭 房屋所在之建築物曾通過環境影響評估，而須重新辦理環境 影響差異分析，被告竟未於兩造簽約時告知，致原告誤認得 於4 個月內完成系爭房屋變更使用用途程序而簽立系爭租約 ，並支付103 年9 月管理費、因裝潢所需之電梯工程訂金、 建築師費用、裝修設計費、水電設計費等共計827,042 元， 均因被告不完全給付所受之損害，自應由被告負賠償之責。 被告雖辯稱系爭租約第8 條第5 項應指客觀上無法變更使用 用途始得終止租約，然被告既同意系爭房屋前4 個月免收租 金，顯然兩造對於變更使用用途於103 年11月25日前得完成 已有共識，故系爭租約第8 條第5 項之真意應為原告事實上 得否於103 年11月25日前完成變更使用用途程序。原告自得 依系爭租約、民法不完全給付之法律關係，終止系爭租約並 請求被告給付1,737,042 元（計算式：900,000 ＋827,042 ＝1,737,042 ），並聲明：㈠被告應給付原告1,737,043 元 及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算 之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：原告為大任建設開發有限公司總經理，兩造簽立 系爭租約時，被告因信賴原告建築專業，應已詳細評估系爭 房屋變更使用用途所涉法令及所需時程，故同意依原告評估 給予4 個月之「免租金裝潢期」，兩造並於系爭租約第8 條 第5 項約定被告不保證系爭房屋是否能變更使用用途為產後 護理之家，且被告不補償原告裝潢費用之損失，另系爭租約 第9 條第2 項約定原告非因第8 條第5 項之原因終止契約時 ，應賠償被告4 個月租金作為違約金。兩造締約時就系爭租 約第8 條第5 項約定「未能變更使用用途時，乙方得於103 年11月25日前檢附無法變更登記之公文等文件終止本租約」 之真意，應僅限於原告「無法變更使用」，並未包含「無法 在期限內變更」之情形，倘認該項約定包含「無法在期限內 變更」，恐發生原告縱使怠於進行變更使用用途申請，仍得 於4 個月期間屆至前免付租金而終止契約之不合理情形，是 原告終止契約之依據應與系爭租約第8 條第5 項約定不符， 而應依系爭租約第9 條第2 項後段約定，原告終止契約後應 賠償被告4 個月租金之違約金共計2,068,180 元（計算式： 517,045 ×4 ＝2,068,180 ），此部分經被告以原告已給付 之押租金910,000 元為抵銷後，自可免負給付義務。又原告 主張被告明知系爭房屋經過環境影響差異分析，卻未於締約 時告知云云，惟被告未具備建築專業，對變更使用用途所涉 法令及流程均不明瞭，故系爭租約第14第4 項約定：「乙方 （即原告）為申請產後護理之家，需要申請使用用途變更所 需用及成本均由乙方自理」，原告主張顯與事實不符，另依 系爭租約第8 條第5 項後段約定，縱原告依該條項約定終止 系爭租約，被告仍不補償任何罰款或裝潢費用之損失等語， 資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保請准宣告 免為假執行。 參、反訴部分兩造之聲明及陳述： 一、反訴原告主張：系爭租約第9 條第2 項約定，反訴被告非因 第8 條第5 項之原因於免租金裝潢期即終止租約，應賠償反 訴原告4 個月租金作為違約金。反訴被告終止系爭租約原因 ，為系爭房屋尚須經環境影響差異評估分析等程序需時過久 ，遂依建築師建議停辦申請變更使用用途。然反訴被告主張 之終止事由，並非系爭房屋無法變更使用用途，不合於系爭 租約第8 條第5 項，而應係以第9 條第2 項後段為終止依據 ，則依該約定反訴被告應給付反訴原告違約金2,068,180 元 （計算式：517,045 ×4 ＝2,068,180 ），經抵銷反訴被告 已給付押租擔保金91萬元，反訴原告尚得請求反訴被告給付 違約金1,158,180 元（計算式：2,068,180 －910,000 ＝ 1,158,180 ），爰依系爭租約提起本件反訴，並反訴聲明： ㈠反訴被告應給付反訴原告1,158,180 元，及自反訴起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈡ 願供擔保請准宣告假執行。 二、反訴被告則以：系爭租約第8 第5 款真意係指反訴被告未能 於103 年11月25日前完成變更使用用途，即得主張終止終止 租約，反訴被告確實因非可歸責於己之事由，無法於期限內 完成變更使用，並已向反訴原告終止系爭租約，反訴被告自 無任何違約情事，反訴原告主張反訴被告應依系爭租約第9 條第2 款後段之約定給付相當於4 個月租金之違約金，即非 有據。縱認反訴原告之主張有理，然因系爭房屋未能於4 個 月內變更使用，亦非屬反訴被告之過失，兩造既約定4 個月 免收租金，反訴原告自無損害可言，其請求相當於4 個月租 金之違約金，亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明 ：㈠反訴原告之訴駁回；㈡願供擔保請准宣告免為假執行。 肆、本院得心證之理由： 一、本訴部分： 查兩造於103 年7 月25日簽立系爭租約，約定由原告向被告 承租系爭房屋，欲供經營產後護理之家使用，租期10年，原 告並已給付押租保證金91萬元，原告於承租時即已表明系爭 房屋之用途，依法需進行變更使用用途程序，被告同意自設 備測試完成點交予原告起，給予原告4 個月免租金裝潢期， 嗣因系爭房屋須辦理環境影響差異分析並經環保局審查始得 完成變更使用用途程序，所需時間約為1 年，而無法於4 個 月內完成變更使用用途程序，原告於103 年11月21日以臺中 文心路郵局第1648號存證信函通知被告終止系爭租約等情， 有系爭租約（卷第7-10頁）、變更使用辦理說明書（卷第12 頁）、臺中文心路郵局第1648號存證信函（卷第13-14 頁） 為憑，復為兩造不爭執，應堪認屬實。至於原告主張被告於 簽立系爭租約前已知悉而不告知系爭房屋須經環境評估程序 始得完成變更使用用途，被告應負不完全給付損害賠償責任 云云，則為被告所否認，並以前詞置辯，茲論述如下： ㈠原告不得依民法第227 條規定請求被告賠償不完全給付所生 之損害827,042元： ⒈按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被 告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦 應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參 照）。負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實 獲得確實之心證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造 當事人，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依 經驗法則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足 以動搖法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之 反證，使待證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由 主張該事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證 明責任（最高法院93年度臺上字第2058號判決意旨參照）。 ⒉原告雖主張被告於簽立系爭租約前已知悉而不告知系爭房屋 須經環境評估程序始得完成變更使用用途，致原告誤信得於 4 個月內完成變更使用用途而簽立系爭租約云云。惟證人即 建築師李義忠到庭具結證稱：我有幫客戶辦理過建物變更使 用，但沒有遇到過與本案相同需要辦理環境影響差異評估的 情形，系爭房屋需要辦理環境影響差異評估的狀況，一般人 無法藉由公開資料看出來，因為沒有登載在使用執照、土地 或建物登記謄本；我不知道系爭房屋的所有人會知道其出租 系爭房屋之使用方式需受到環境影響差異評估結論的限制， 原則上使用執照拿到後，就必須要依照使用執照核准的項目 去使用，該兩棟大樓使用執照核准的項目是包含銀行、店鋪 等複合式大樓，發出使用執照的當下，如果項目是餐廳就只 能做餐廳使用等語（卷第63-64 頁），足見縱具備建築專業 之建築師亦無法預見系爭房屋須先行辦理環境影響差異評估 通過後始得完成變更使用用途，且因該狀況並未登載在使用 執照、土地或建物登記謄本等公開資料，實難合理期待被告 於簽立系爭租約前已知悉系爭房屋須辦理環境影響差異評估 之情形。另參以原告雖主張系爭房屋坐落大樓曾於101 年間 變更環評審查內容，新竹縣政府環境保護局曾發函予大樓之 愛因斯坦國際科技經貿中心管理委員會表示同意備查，管委 會應有公告或通知住戶，被告於簽立系爭租約前應知悉系爭 房屋曾通過環境影響評估審查云云（卷第79、81頁），惟查 愛因斯坦國際科技經貿中心管理委員會之作業流程，就政府 機構之來函僅留存管理委員會備查，並未公告或通知社區住 戶，新竹縣政府於102 年9 月16日所發函文僅係新竹縣政府 通知本會其同意開發單位及負責人變更案之行政作業流程， 本會亦僅留存備查，並未公告或通知社區住戶等情，有愛因 斯坦國際科技經貿中心管理委員會104 年7 月23日函暨附件 （卷第121-122 頁）為憑，足認被告於簽立系爭租約前未受 系爭房屋坐落大樓管委會通知任何關於環境影響評估審查之 情形，自難認被告有何知悉而不告知原告之情事，原告主張 被告簽約前不告知致原告誤信云云，顯屬無據，殊難採信。 ⒊另依系爭租約第8 條5 項約定：「甲方（即被告）並不保證 本標的物是否能變更使用用途為產後護理之家，如未能變更 使用用途時，乙方（即原告）得於103 年11月25日前檢附無 法變更登記之公文等文件終止本租約，甲方並不補償任何罰 款或裝潢損失之費用，乙方應將房屋回復原狀返還。」等語 （卷第8 頁背面），足見兩造間約定縱原告因系爭房屋未能 變更使用用途而終止系爭租約，被告仍不補償原告任何裝潢 費用損失，則原告請求被告賠償裝潢系爭房屋損失827,042 元，核與系爭租約第8 條5 項約定有違，而被告就系爭租約 並無不完全給付之情事，業如前述，是原告此部分之請求， 殊難准許。 ㈡原告不得依系爭租約第8 條第5 項約定終止租約： ⒈按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬 意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示 之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最 低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部 之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表 達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未 形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示 時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行 為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之 意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於 對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意 義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法 律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目 的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當 事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準， 合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規 又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院 88年度臺上字第1671號判決意旨參照）。又按所謂探求當事 人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根 基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗 法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求， 並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利 義務是否符合公平正義（最高法院96年度臺上字第286 號判 決意旨參照）。解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求， 以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契 約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料， 本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實 、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之 法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字 面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98 年度臺上字第1925號判決意旨參照）。 ⒉系爭租約第8 條第5 項約定：「甲方（即被告）並不保證本 標的物是否能變更使用用途為產後護理之家，如未能變更使 用用途時，乙方（即原告）得於103 年11月25日前檢附無法 變更登記之公文等文件終止本租約，甲方並不補償任何罰款 或裝潢損失之費用，乙方應將房屋回復原狀返還。」（卷第 8 頁背面）；系爭租約第14條第3 項約定：「本房屋因變更 使用用途及室內裝修工程需要，甲方同意自設備測試完成點 交予乙方起，給予乙方4 個月免租金裝潢期。」（卷第9 頁 背面），堪認兩造於簽立系爭租約時即已預見無法絕對確定 系爭房屋客觀上能變更使用用途為產後護理之家，兩造方於 系爭租約第8 條第5 項特別約定：被告不保證本標的物是否 能變更使用用途為產後護理之家等語，並於系爭租約第14條 第3 項約定：被告同意給予原告4 個月免租金裝潢期等語， 則系爭租約第8 條第5 項約定：「如未能變更使用用途時， 乙方得於103 年11月25日前檢附無法變更登記之公文等文件 終止本租約」等語，應係指客觀上無法變更使用用途，原告 並須檢附無法變更登記之公文等文件，原告始得於103 年11 月25日前依系爭租約第8 條第5 項之約定終止契約。原告雖 主張上開約款應係指無法於103 年11月25日前完成變更使用 用途程序之情形云云，惟倘依原告之主張，則上開約款當應 載明「如未能於103 年11月25日前變更使用用途」等語，然 上開約款係以103 年11月25日為檢附無法變更登記之公文等 文件之終止系爭租約之期限，而非變更使用用途之期限，是 原告主張核與上開約款文義不符，尚難採憑。 ⒊查李逸忠建築師事務所於103 年7 月28日簽約受託辦理系爭 房屋變更使用用途，於103 年8 月20日正式送件審查，嗣於 103 年10月1 日送會環保局，經該局簽註意見為本案前確經 環境影響評估審查核准在案，申請變更內容涉及變更原環說 書件及審查結論，須依環境影響評估法第16條及施行細則第 36條至38條規定辦理環境影響差異分析，經電洽原環評承辦 公司能碩工程顧問股份有限公司陳技師表示，辦理環境影響 差異分析需先辦理環境監控3 個月，製作報告1 個月，再經 2 次大會審查（每次間隔3 個月），約需1 年時間，李逸忠 建築師事務所策略分析因1 年後是否已無其餘影響核准情形 無法預料，期間租金開銷問題，施工工班是否可配合延宕1 年，期間存在過多變數，本案變更使用「建議停辦」等情， 有李逸忠建築師事務所103 年10月30日變更使用辦理說明書 、新竹縣政府簽稿會核單（卷第12頁- 第12頁背面）。參以 證人李逸忠到庭具結證稱：我於103 年7 月28日受原告委任 。本案原為餐廳使用，後來辦理建物變更使用為產後護理之 家，牽涉到的行為有變更使用、室內裝修、消防審查，這三 個項目分別都有圖說審查、竣工查驗，所以會有六個階段， 一般辦理的時間共計為六個月，但是本案在送審的時候，工 務處把案件送到環保局，環保局發現到本案原來是有辦過環 評，如果不照環評的結論去使用，則需去辦理環境影響的差 異分析，後來我直接打電話給辦理環評的原承辦技師，他跟 我表示說，這種需要案件需要辦理環境監控三個月，製作報 告一個月，在經兩次大會審查，每次間隔三個月，辦理環差 需要一年，但不一定會過，環評審查過了，後續變更才能通 過，所以用最精簡的時間大約需要一年半，考量房租及工班 時間的等待，後來我就建議原告停辦等語（卷第62頁背面） ，足見系爭房屋前因經環境影響評估審查，需先行辦理環境 影響差異分析、環境監控、再經環境影響評估審查後，始得 完成變更使用用途，因歷時逾1 年且無法肯認必定會通過， 李逸忠建築師建議原告停辦變更使用用途申請。從而，系爭 房屋顯非客觀上無法變更使用用途，而係因需歷時過久且有 不確定因素存在，原告接受李逸忠建築師之建議始決定停辦 申請變更使用用途，參以兩造均供承：系爭房屋客觀上並非 無法變更使用用途為產後護理之家使用等語（卷第137 頁） ，原告復未能提出客觀上無法變更使用用途之公文等文件， 自難認原告得依系爭租約第8 條第5 項之約定終止契約。 ㈢原告得依系爭租約第9 條第2 項終止租約，並得依系爭租約 第2 條第2 項請求被告返還押租擔保金91萬元： ⒈按當事人終止契約，須有終止權，終止權有基於法律規定而 生者（法定終止權），有基於當事人約定而生者（約定終止 權）。約定終止權之行使方法，應依契約當事人之約定，如 未約定，依民法第263 條準用同法第258 條之規定，得由一 方向他方當事人以意思表示為之（最高法院101 年度臺上字 第232 號判決意旨參照）。次按非對話而為意思表示者，其 意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第 1 項前段定有明文。又按本契約租賃期間未滿，如無法定終 止原因，原告得終止租約，惟應於2 個月前書面通知被告， 並賠償被告相當於2 個月租金之違約金。如原告非因第8 條 第5 項之原因於免租金裝潢期即終止應賠償被告4 個月租金 作為違約金，系爭租約第9 條第2 項定有明文。原告主張已 於103 年11月21日以存證信函通知被告終止系爭租約，被告 供承於103 年11月24日收受該存證信函（卷第66頁），足認 原告終止系爭租約之意思表示已於103 年11月24日通知達到 被告時發生效力。 ⒉系爭租約第2 條第1 項約定：「乙方（即原告）應於簽訂本 租賃契約時，交付予甲方（即被告）91萬元作為押租擔保金 」；第2 條第2 項約定：「甲方（即被告）應於本租賃契約 終止或期限屆滿，乙方（即原告）騰空並交還房屋時，扣除 因乙方使用所必須繳納之費用（包括水電費、大樓管理費、 開立租金所得稅扣繳憑單）後，無息返還該押租擔保金。於 租賃期間中，乙方不得主張自押租擔保金抵扣租金」（卷第 8 頁）。系爭租約業經原告於103 年11月24日終止既如前述 ，兩造間系爭租約即已終止，被告自應依系爭租約第2 條第 2 項約定返還押租擔保金91萬元，是原告請求被告返還押租 擔保金91萬元，核屬有據。 ㈣被告得依系爭租約第9 條第2 項請求原告賠償違約金，並以 該違約金債權對原告主張抵銷： ⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表 示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時 ，按照抵銷數額而消滅，民法第334 條前段、第335 條第1 項分別定有明文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行 租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務 不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高 法院87年度臺上字第1631號判決意旨參照）。 ⒉系爭租約第9 條第2 項約定：「本契約租賃期間未滿，如無 法定終止原因，乙方（即原告）得終止租約，惟應於2 個月 前書面通知甲方（即被告），並賠償甲方相當於2 個月租金 之違約金。如乙方非因前條第5 項之原因於免租金裝潢期即 終止應賠償甲方4 個月租金作為違約金。」（卷第9 頁）。 原告不得依系爭租約第8 條第5 項約定終止租約，業如前述 ，自僅得適用系爭租約第9 條第2 項之約定終止租約並賠償 被告相當租金之違約金。 ⒊按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民 法第252 條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高， 須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及 債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標 準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少 其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債 權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違 約金是否過高（最高法院96年度臺上字第107 號判決意旨參 照）。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決 定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精 神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定 之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金 過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則， 法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害 情形，依職權減至相當之金額（最高法院102 年度臺上字第 1606號判決意旨參照）。違約金是否相當，應依一般客觀事 實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準 ，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予 核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最 高法院82年度臺上字第2529號判決意旨參照）。被告主張原 告應賠償4 個月租金計算之違約金（計算式：517,045 元× 4 月＝2,068,180 元），而原告對原告請求金額之計算方式 表示無意見（卷第46頁背面- 第47頁），惟主張違約金數額 過高，應予酌減（卷第46頁）。本院衡酌原告係於被告同意 給予4 個月免租金裝潢期內（即103 年11月24日）終止系爭 租約，原告雖受有免費使用系爭房屋4 個月之利益，然觀諸 系爭租約第8 條第5 項之約定內容，被告於締約時即得預見 原告將有於103 年11月25日前提早終止租約之可能性，尚難 認被告損害達其主張之違約金數額，揆諸前揭說明，本院參 酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，認 被告主張之違約金數額應予酌減至91萬元方符契約正義等值 之原則。從而，被告自得以91萬元之違約金債權對原告主張 抵銷，經抵銷原告應給付被告之91萬元違約金後，被告對原 告返還同額押租擔保金之債務即已消滅，原告請求被告給付 押租擔保金91萬元及利息部分，為無理由，應予駁回。 二、反訴部分： 反訴原告主張反訴被告應依系爭租約第9 條第2 項給付相當 於4 個月租金之違約金2,068,180 元，既經本院將違約金酌 減為91萬元，並經反訴原告主張抵銷同額之押租擔保金債務 ，已如前述，則反訴原告對反訴被告之違約金債權即已消滅 ，反訴原告請求反訴被告給付1,158,180 元及其利息，核屬 無據，自不應准許。 三、綜上，本訴部分，原告依系爭租約、民法不完全給付之法律 關係，請求被告給付1,737,042 元，及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應 予駁回。反訴部分，反訴原告依系爭租約請求反訴被告給付 1,158,180 元及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按年息5 ％計算之利息，亦無理由，應予駁回。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 10 月 15 日 臺北簡易庭 法 官 姚水文 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本） 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 10 月 15 日 書記官 陳麗欽