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臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　104年度北簡字第13858號 原　　　告　許嘉琪即臺北市私立師大文理短期補習班 訴訟代理人　鄭建國律師 被　　　告　巨聯建設股份有限公司 法定代理人　施國正 訴訟代理人　謝德祥 上列當事人間返還租金等事件，本院於中華民國106 年10 月23 日言詞辯論終結，本院判決如下︰ 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾萬參仟捌佰柒拾元，及自民國一 百零四年十二月十日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利 息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹萬肆仟玖佰伍拾玖元由被告負擔。 本判決第一項得假執行。被告以新臺幣壹佰肆拾萬參仟捌佰柒拾 元為原告預供擔保，得免為假執行。 訴訟標的及理由要領： 一、原告起訴主張略以： 兩造於民國102年7月16日簽訂租賃契約（下稱系爭租約）， 約定由原告向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○ 號3樓、3樓之1 房屋全部（下稱系爭房屋），作為經營補習 班之教室及辦公室使用，租賃期間自102 年8月31日起至105 年8月30日止，每月租金新臺幣（下同）68 萬元，原告並應 於簽約同時交付被告半年份租金支票共6 紙，其餘租金應於 每半年租金到期日之前1 個月，1次交付半年份租金支票共6 紙予被告。原告遂於104年7月間依約簽發面額各68萬元、發 票日分別為同年8月30日、同年9月30日、同年10月30日、同 年11月30日、同年12月30日、105年1月30日之支票6 紙交由 被告依序提示付款，以給付未到期之租金。嗣於104年8月29 日上午2時11分許，系爭房屋所在之巨聯財星廣場大樓地下1 樓（即臺北市○○○路○段○○○號地下1樓）3C賣場西北側三 角倉庫，突因電氣因素發生火災，火勢經由中央天井而延燒 整棟大樓，高溫遂將教室上方輕鋼架內之空調、供電管路熔 燬，濃煙亦逐漸向整層樓彌漫，連帶波及系爭房屋內教室及 辦公區之課桌椅，經消防隊之灌救後，更使整層樓地板四處 積水並有刺鼻異味。而該大樓迄至104年10月8日始回復水電 之供應，在此之前整層樓之空調、照明均喪失功能；且於10 4年11月4日前，該大樓3座公共電梯中僅有1座電梯經修復後 可供使用，火災發生後被告亦無法將系爭房屋恢復至合於約 定使用、收益之狀態，原告遂於104年9月30日以電話向被告 為終止契約之意思表示，請求被告退還自同年8月29 日即火 災發生日後依法不應收取之租金。原告嗣於同年10月19日已 騰空系爭房屋並與被告完成點交，自得請求被告返還104年8 月29日即火災發生日起至同年10月30日止業經提示付款之租 金1,403,870元（68萬元×2/31＋68萬元＋68萬元＝1,403,8 70元）。爰依民法第347條準用第359條、第266條第2項、第 179條、第259條第2款、第6款等規定提起本件訴訟等語。並 聲明：⒈被告應給付原告1,403,870 元，及自被告提示付款 之翌日即104年10月1日起至清償日止按年息5%計算之利息。 ⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則略以： ㈠原告所承租系爭房屋面積共319 坪，遭火災延燒之範圍僅及 於其中18坪部分區域，延燒面積比例甚微，並無達不堪作為 營業使用之程度，且經社團法人新北市結構工程技師公會鑑 定後，具體認定系爭房屋結構體並未折損，甚無補強之必要 ；且原告自行加裝之裝潢、設備因火災未復原，以致不能使 用，亦非系爭房屋不合於使用收益。又被告於火災發生後第 3日即104年9月1日起提供發電機供現場使用，並不影響原告 復原局部受損之教室與辦公室之裝潢工程進行；復該大樓之 抽水馬達因長年使用功率衰減而故障，蓄水塔存水用罄後， 被告即代該大樓管理委員會更新抽水馬達並恢復供水，又被 告於火災發生後第8日即104年9月7日將系爭房屋清理完畢並 恢復至合於約定使用、收益之狀態，而該大樓於同年9 月22 日恢復供電，雖公共設施供電部分尚有問題，惟依系爭租約 第7條第2項之約定，原告應就水電、照明負修繕責任；縱電 梯無法正常使用，亦有單獨樓梯進出，系爭房屋並未因火災 全部或一部滅失，原告不得主張終止系爭租約。 ㈡再者，原告將該大樓2樓、3樓專用梯間作倉庫使用堆放物品 ，又拆除3 樓專用樓梯間之原有防火水泥牆，並在該處非法 違建棧道鐵橋堆放物品，致火苗竄燒至3 樓屋內，是原告未 盡善良管理人之注意義務，就火勢延燒至教室內顯有過失責 任，原告亦無法依民法第266條第2項請求返還租金。 ㈢又縱認原告得主張終止系爭契約，按民法第450條、第453條 之規定，系爭契約之終止日為原告104年9月30日以電話通知 後1 個月之末日即同年10月31日，被告自得兌領契約終止前 （即同年8月29日至同年10月30日 ）之租金，則被告兌領發 票日為104年8月30日、同年9月30日之2紙支票，乃依約行使 之權利，又原告從未提出暫勿提示支票之請求。倘原告主張 於104年8月29日即火災發生日終止契約而不再支付租金，則 原告遲至同年10月19日始將系爭房屋騰空點交予被告，共計 無權占有51日，依系爭租約第8條第4款約定，原告應於契約 終止前騰空遷出，此係屬確定期限之債務，非必須經被告催 告履行始得要求原告負遲延違約責任，是被告自得向原告請 求255 萬元（5萬元×51日＝255萬元）之租金或賠償金，並 得與原告之請求相互抵銷，則被告僅須給付差額1,146,130 元（255萬元－1,403,870元＝1,146,130元 ）；退步言之， 若系爭契約之終止日為104年9月30日即原告電話通知日，則 原告共計無權占有19日，被告自得向原告請求95 萬元（5萬 元×19日＝95萬元）之租金或賠償金，並得與原告之請求相 互抵銷等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本院得心證之理由： ㈠兩造於民國102年7月16日簽訂系爭租約，約定由被告提供系 爭房屋予原告，作為經營補習班之教室及辦公室使用，租賃 期間自102年8月31日起至105年8月30日止；嗣於104年8月29 日系爭房屋所在之巨聯財星廣場大樓地下1 樓（即臺北市○ ○○路○段○○○號地下1樓）3C賣場西北側三角倉庫，突因電 氣因素發生火災，延燒至系爭房屋；火災發生後，被告依序 提示發票日為104年8月30日、同年9月30日2紙支票用以支付 系爭房屋9月份及10月份租金；原告於104 年9月30日以電話 向被告終止系爭租約，並於104 年10月19日將系爭房屋騰空 返還予被告而完成點交等情，為兩造所不爭執，首堪認定。 ㈡系爭租約是否於104年9月30日已合法終止？ 1、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人， 並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態， 民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務 ，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃 關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之 本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付 ，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責 任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第22 2號、99年度台上字第526號、97年度台上字第2307號判決要 旨可參）。 2、經查，本件火災發生後，火勢由地下1 樓往大樓天井延燒， 致系爭房屋天花板、屋內裝潢擺設及部分教室隔間、黑板、 課桌椅因燒毀、崩落或燻黑碳化而損壞等情，業有原告提出 之現場照片可證（見本院卷一第17 頁至第22頁、第141頁至 第148頁 ）；被告雖辯以系爭房屋仍有部分區域未燒毀，且 於104 年9月7日已清理完畢恢復使用，然參諸被告提出之完 成災後清理現場之照片，仍明顯可見現場牆垣斑駁、龜裂之 情狀（見本院卷一第94頁）；復佐以原告提出之系爭大樓10 4 年11月4日公告所載「大樓2號電梯目前已修復可供使用， 只缺樓層信號燈面板，暫時先供各住戶使用，唯不要讓電梯 載過重物品，500 公斤（八人次）以內。1號及3號電梯缺料 更多，待料檢修...」等語（見本院卷一第84 頁），可知系 爭大樓迄至104年11月4日僅有1座剛修復、僅得載運8人為上 限之電梯可得使用，另2座電梯仍待檢修；且於104 年10月2 日始恢復供電，有台灣電力股份有限公司台北市區營業處函 文可證（見本院卷二第59頁）。從而，被告雖辯稱原告已於 災後進行清理、亦有獨立樓梯可進出系爭房屋，然衡諸原告 承租系爭房屋係作為補習班營業使用，系爭房屋應提供合乎 該使用目的之屋況，始能謂達於約定使用、收益之程度。則 系爭房屋於災後迄至原告終止租約時（即104年9月30日）， 既無完備之電力供應、公共設施，甚未具備使一般師生得信 賴其無安全、使用疑慮之樓面外觀，客觀上實難認已達合於 約定使用收益之程度，原告主張系爭房屋不具備約定效用之 瑕疵，而依民法第347條準用第359條終止系爭租約，即屬有 據。 3、又按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿 前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定 ，先期通知。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產 之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租 人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並 應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第453 條 、第450條第3項定有明文。亦即定有期限之租賃，在期限屆 滿前，如無法定理由，當事人任何一方，本不得任意終止契 約，但亦得特別約定保留終止權，當事人之一方或雙方得於 期限屆滿前終止契約，但應於終止契約時依民法第450條第3 項之規定先期通知即可。查被告辯稱原告終止租約依法應於 1個月前通知，故系爭租約應於104年10月30日始生終止之效 力云云。然民法關於期前通知之規定，旨在衡平保護任意終 止定有期限租賃契約之當事人，原告所執終止租約之事由， 乃非得事先預料之法定終止事由，自無期前通知規定之適用 。從而，系爭租約於104年9月30日經原告行使法定終止權而 向被告為終止租約之意思表示，經被告受領時，即發生終止 之效力。 ㈢原告得否請求被告返還系爭租約終止前已給付之租金？ 1、按因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能 者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比 例減少對待給付；前項情形，已為全部或一部之對待給付者 ，得依關於不當得利之規定，請求返還，民法第266 條第1 項、第2 項定有明文。 2、經查，系爭房屋於火災發生後，屋內部分區域燒毀嚴重、缺 乏電力及堪用之電梯等必要公共設備等情，業經認定如前， 則被告於104年8月29火災發生後即無法提供合於約定使用、 收益之房屋，自屬給付不能，且本件火災之發生乃因地下1 樓賣場倉庫之電氣因素失火所致，非可歸責於兩造，原告依 民法第266條第2項準用民法第179 條之規定，請求被告返還 終止前已給付之租金，堪認有據。至被告辯稱原告於系爭房 屋設置隔間牆、棧橋，並於樓梯間堆放物品致火勢延燒等情 ，核屬與有過失之抗辯，此乃損害賠償範圍之問題，而原告 請求返還租金之依據乃前開不當得利法律關係，而非請求契 約或侵權之損害賠償，是難據此為不利於原告之認定。 ㈣原告得請求被告返還系爭租約終止後已兌現之104 年10月份 租金？ 原告於104年9月30日已合法終止系爭租約，系爭租約即向後 失其效力，被告受領104 年10月份之租金，即欠缺法律上原 因，原告自得依民法第179條之規定請求返還已給付之10 月 份租金。 ㈤被告主張原告應依系爭租約給付違約金或返還無權占用系爭 房屋之利益，而以此抵銷被告返還租金之債務，有無理由？ 1、依系爭契約第8條第4項固有約定：「乙方（即原告）應於契 約終止前騰空遷出，不得藉詞推諉或主張任何權利，如逾時 不遷讓及騰空交還租賃標的，視為乙方拋棄其所遺留物品之 所有權利，甲方（即被告）可以任意處理所遺留物品，於遺 留物品未清除前，甲方並得向乙方請求按照每日新臺幣5 萬 元計算租金至清除完了之日止，乙方絕無異議... 」（見本 院卷一第15頁）。然參諸系爭租約第8 條首揭「期滿約定」 之標題，則以契約文義觀之，第8 條各項約定應係關於「租 期屆滿」前後之權利義務關係；且衡以該條第4 項約定「乙 方應於契約終止時遷出騰空交還甲方」，乃課與承租人於租 約終止前應騰空搬遷完畢之契約義務，否則即應給付高額違 約金，蓋定期租賃之承租人本已知悉租期屆滿時點，租賃關 係結束後，若遲未返還租賃物，堪認為可歸責於承租人，自 應由其負違約責任，始符兩造締約時之真意。惟此約款倘一 體適用在承租人於租賃期間存續中依法終止租約之情形，則 對於法定終止事由之發生不可歸責，亦無法預見之承租人來 說，終止前騰空房屋實無期待可能，而未騰空即應付高額違 約金之契約責任亦使前揭法律、裁判意旨保障承租人因契約 目的不達而依法得終止契約關係、免予給付租金等規定形同 具文，若將此約款擴張解釋，顯為不合理之分配契約負擔與 風險。從而，系爭租約第8條第4項約定在規範因「租期屆滿 」而終止時，承租人應於終止前騰空返還房屋之契約義務， 本件原告既係依瑕疵擔保法律關係之法定事由期前終止系爭 租約，自無該約款之適用，被告執以原告違反該約款而應負 違約金債務，並以此抵銷其租金返還債務，即無理由。 2、又被告主張系爭租約於104 年9月30日終止後至原告於104年 10月19日騰空返還系爭房屋前，原告共計無權占有19日，應 返還相當於租金之不當得利95萬元，故以此債權抵銷被告前 開租金返還債務云云，查系爭房屋於火災發生後屋內硬體設 備毀損情況嚴重、牆垣焦黑龜裂且電梯等基本公共設施無法 運作，已達無法合於約定使用、收益之情，業經認定如前， 且系爭房屋面積達319 坪，原告於終止租約後將屋內用品搬 運、清理以騰空返還房屋，理應應耗費相當時日，則原告終 止系爭租約至104 年10月19日點交前，系爭房屋既無法合於 約定使用收益，原告以此等時日用以騰空清理房屋亦堪符情 理，被告主張原告於此期間占用系爭房屋而獲有相當於租金 之利益，並以該不當得利債權抵銷租金返還債務，實屬無據 ，自不應准許。 ㈥末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限 者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受 催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依 督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有 同一之效力，民法第233 條第1 項前段、第203 條、第229 條第2項分別定有明文。查原告依民法第259條第2款、第6款 之規定，請求被告給付自被告提示付款之翌日即104年10月1 日起算之利息，惟該條規定於終止契約者並無準用，此觀民 法第263 條規定即明，則原告請求被告返還租金，自應以起 訴狀繕本送達翌日即104 年12月10日（見本院卷一第34頁） 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，逾此範圍之請求 則予駁回。 四、綜上所述，原告請求被告返還104年8月29日即火災發生日起 至同年10月30日止業經提示付款之租金1,403,870 元（68萬 元×2/31＋68萬元＋68萬元＝1,403,870元），及自104年12 月10日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由， 應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響 ，爰不一一論述，併此敘明。 六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規 定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3 項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔 保，得免為假執行。至原告請求經駁回部分，其假執行之聲 請亦失所附麗，應併予駁回。 七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。 中 華 民 國 106 年 10 月 31 日 臺北簡易庭 法 官 陳 瑜 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路 ○ 段○○○ 巷○ 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 10 月 31 日 書 記 官 楊婷雅 計 算 書 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 14,959元 合 計 14,959元