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臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 104年度北簡字第1782號 原　　　告　皓宇投資股份有限公司 法定代理人　賈文中 訴訟代理人　簡榮宗律師 　　　　　　郭淳頤律師 被　　　告　楊惠茹 上列當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國104 年3 月 19日言詞辯論終結，茲判決如下︰ 主 文 被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬肆仟元，及其中新台幣貳拾柒萬 元部分自民國一百零四年一月十五日起至清償日止，其餘新台幣 肆仟元部分自民國一百零四年三月七日起至清償日止，均按年息 百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣陸仟陸佰貳拾元由被告負擔百分之四十九，餘由 原告負擔。 本判決第一項得假執行。被告以新臺幣貳拾柒萬肆仟元為原告預 供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 訴訟標的及理由要領： 壹、程序部分： 一、被告經受合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386 條各款所列情事，爰依原告聲請，由 其一造辯論而為判決，合先敘明。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一，及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 、3 款定有明文 。本件原告起訴時，原依租賃契約之法律關係，聲明請求被 告應給付原告新臺幣（下同）270,000 元，及自民國（下同 ）104 年1 月15日起至清償日止，按年利率5%計算之利息； 嗣於104 年3 月9 日具狀到院，追加依債務不履行之法律關 係，變更聲明請求被告應給付原告564,604 元，及自104 年 1 月15日起至清償日止按年利率5%計算之利息，經核原告請 求之基礎事實同一，是其此部分訴之追加，應予准許；另原 告嗣於104 年3 月19日行言詞辯論程序時，捨棄登報費450 元，變更聲明為被告應給付原告564,154 元，及自104 年1 月15日起至清償日止按年息5%計算之利息，核屬減縮應受判 決事項之聲明，參諸前揭規定，亦應予准許。 貳、實體部分： 一、原告起訴主張略以：被告於102 年7 月3 日與訴外人匯通利 達不動產投資顧問股份有限公司（下稱匯通公司）簽訂房屋 租賃契約（下稱系爭契約），向訴外人匯通公司承租門牌號 碼臺北市○○○路○ 段○○巷○ 號12樓之建物（下稱系爭房屋 ），約定租賃期間自102 年8 月15日起至104 年8 月14日止 ，每月租金為135,000 元（含5%營業稅、大樓管理費、2 車 位、網路、第四台），應於每個月之第15日支付，被告並應 於訂約同時交付訴外人匯通公司保證金270,000 元。嗣原告 於102 年12月16日取得系爭房屋之合法出租權利，並與被告 簽訂合將御品大樓承租契約新增約定事項，由原告承擔系爭 契約相關之權利義務。詎被告自103 年8 月至同年12月共積 欠5 個月之租金，原告乃於103 年12月16日寄發存證信函， 催告被告於函到15日內付清欠租，屆期若未繳付，原告即終 止系爭契約，不另通知。惟被告於103 年12月18日收受該存 證信函後，僅於103 年12月31日匯款135,000 元，未依期限 付清欠租，經原告向被告表示於104 年1 月14日終止系爭契 約，則系爭契約即生合法終止之效力，嗣被告已返還系爭房 屋，惟尚積欠103 年9 月15日起至104 年1 月14日止之租金 ，共計540,000 元（計算式：135,000 元×4 月＝540,000 元），經扣除被告繳交之保證金270,000 元後，被告尚應給 付270,000 元（計算式：540,000 元－270,000 元＝270,00 0 元）；另原告於系爭契約終止後，因委託仲介人員覓尋其 他承租人，支出仲介費用65,020元，及因清理被告所遺留物 品而支出清潔費用4,000 元；又原告為二房東，因此受有應 支付大房東104 年1 月15日至同年2 月14日之租金損失，併 受有104 年1 月15日至104 年2 月14日預期可收取之租金利 益即系爭契約1 個月之租金135,000 元；另因新承租人僅以 每月130,000 元向原告承租系爭房屋，與原告依系爭契約租 期內可收受之租金相比，受有可得預期利益之損失30,000元 【計算式：（135,000 元×6 月）－（130,000 元×6 月） ＝30,000元】，亦應由被告負擔；再加計因被告未能履行債 務，原告為進行合法催討所生之律師費用60,000元、存證信 函費100 元、郵資34元，以上共計564,154 元，爰依系爭契 約、債務不履行損害賠償之法律關係提起本件訴訟等語。並 聲明：㈠被告應給付原告564,154 元，及自104 年1 月15日 起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准 宣告假執行。 二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。 三、本院得心證之理由： ㈠原告主張之事實，業據提出與其所述相符之系爭契約、遷入 傢俱清單、合將御品大樓承租契約新增約定事項、台北永春 郵局第000941號存證信函、郵件收件回執、匯款紀錄等件為 證。被告經本院合法通知後，既未於言詞辯論期日到場爭執 ，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，堪認原告之主張為真實 。 ㈡按承租人應依約定日期支付租金，民法第439 條定有明文。 查系爭契約第3 條第1 項約定：「本租約之每月租金為135, 000 元（含5%營業稅、大樓管理費、2 車位、網路、第四台 ）整。租金每壹個月一付，於每個月之第15日支付租金予出 租人」，而被告積欠103 年8 月至同年12月之租金未付，經 催告後僅給付135,000 元，有前開台北永春郵局第000941號 存證信函、郵件收件回執、匯款紀錄在卷可稽，則被告尚積 欠原告自103 年9 月15日至104 年1 月14日之租金共計540, 000 元（135,000 元×4 月＝540,000 元），則原告依上開 約定請求被告給付積欠之租金540,000 元，並主張就被告已 支付之270,000 元保證金予以扣抵後，請求被告給付270,00 0 元（計算式：540,000 元－270,000 元＝270,000 元）， 即屬有據。 ㈢次按民法第260 條規定，解除權之行使，不妨礙損害賠償之 請求；此為當事人依法律規定終止契約時所準用，復為同法 第263 條所明定。而民法第260 條規定解除權之行使，不妨 礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不 過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受 妨礙。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，因此該條 所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償 而言（最高法院55年台上字第2727號判例意旨參照）。又損 害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權 人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃 、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益； 承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產 力者，並應保持其生產力；承租人於租賃關係終止後，應返 還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還 出租人，民法第216 條、第432 條第1 項、第455 條分別定 有明文。查原告主張被告有前開違約情事，經原告合法終止 系爭契約，被告自應就原告所受損害負賠償責任，茲就原告 請求被告賠償之各項損害及金額，是否有據，逐項審究如下 ： ⒈清潔費用部分：原告主張被告搬離系爭房屋，未清理完善且 遺留廢棄物品，致原告支出清潔費用4,000 元等情，業據其 提出請款單為證，是原告請求被告給付清潔費用4,000 元， 洵屬有據。 ⒉仲介費用部分：原告主張其為另覓承租人而支出仲介費用65 ,020元乙節，固據其提出請款單為證，惟縱使原告主張因系 爭房屋之建物設備、地理位置及環境條件優越，不易覓得有 資力之承租人，故有委任仲介人員尋覓承租人之必要等情屬 實，惟若系爭契約因租賃期間屆滿而消滅，原告為另覓承租 人，仍須支出仲介費用，是前開仲介費用之支出，尚難認係 被告違約而致原告受有之損害，是原告請求被告給付仲介費 用65,020元，即無理由。 ⒊104 年1 月15日至同年2 月14日之租金損失及期待利益、10 4 年2 月15日至同年8 月14日之租金損失及期待利益部分： 查原告請求被告賠償104 年1 月15日至同年2 月14日之租金 損失及期待利益135,000 元，及104 年2 月15日至同年8 月 14日之租金損失及期待利益30,000元，均屬因系爭契約關係 消滅所生之損害，而非系爭契約債務不履行所生之損害，揆 諸前開說明，原告尚不得請求被告賠償此部分之損害，是原 告此部分請求，尚屬無據。 ⒋為請求給付租金與返還系爭房屋所生費用部分： 原告主張其因被告未履行債務，委託律師對被告聲請核發支 付命令及起訴，並協助處理後續催討事宜而支出律師費60,0 00元等情，固據其提出收據為證。惟按我國民事訴訟法並非 採取律師訴訟主義，當事人所支出之律師費用，須當事人確 有不能自為訴訟行為，必須委任他人代理之情形，所支出之 代理人費用，為伸張權利或防禦上所必要者，始得認為訴訟 費用之一種，於必要限度令敗訴之人賠償（參照司法院院字 第205 號解釋，最高法院77年度台上字第936 號裁判意旨） 。查原告並未舉證證明其有何不能自為訴訟行為，必須委任 他人代理之情形，則其請求被告賠償律師費60,000元，尚難 認為有理由。 ⒌依法進行催告之費用部分： 原告主張以存證信函寄發催告通知予被告，支出費用100 元 及郵資費用34元乙節，雖據其提出收據為證，惟此係原告基 於主張權利所為之行為，要與被告之違約所生損害，難認有 因果關係存在，是原告請求被告給付依法進行催告之費用13 4 元（100 元＋34元＝134 元），於法無據。 四、綜上，原告請求被告給付274,000 元（積欠租金270,000 元 ＋清潔費用4,000 元＝274,000 元），及其中270,000 元部 分自104 年1 月15日（原告以前開存證信函催告被告於函到 15日內付清欠租，被告於103 年12月18日收受該存證信函， 則被告自104 年1 月3 日起即應負遲延責任））起至清償日 止，其餘4,000 元部分自民事追加訴之聲明狀繕本送達被告 翌日即104 年3 月7 日起至清償日止，均按年息5%計算之利 息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求則無理由，應予 駁回。 五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第2 項訴訟適 用簡易程序所為之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3 項 規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保 ，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附 麗，應併駁回之。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 104 年 4 月 7 日 臺北簡易庭 法 官 蔡和憲 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路 ○ 段○○○ 巷○ 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 4 月 7 日 書 記 官 薛德芬 計 算 書 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 6,170元 第一審公示送達登報費 450元 合 計 6,620元