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臺灣臺北地方法院小額民事判決　　　 105年度北小字第2865號 原　　　告　朱碧珍 被　　　告　許玉芬 上列當事人間請求清償債務事件，於中華民國106年3月22日言詞 辯論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。 事實及理由要領 一、原告起訴主張：原告前於民國105年3月17日透過住商不動產 臺北市敦南加盟店住成資產管理有限公司之員工游燕雪與被 告介紹，承購門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號1樓及 地下室房地各一戶（下稱系爭房屋），買賣價金為新臺幣（ 下同）12,470萬元，原告已給付價金，並完成交屋。被告及 游燕雪於介紹原告購買系爭房屋時，因與原屋主交涉過程不 甚順利，被告及游燕雪為說服原告繼續購買系爭房屋，故曾 口頭允諾，若系爭房屋順利成交，被告及游燕雪願分別給付 原告10萬元，即俗稱之退佣，故原告與被告及游燕雪分別成 立退佣之約定。詎系爭房屋已順利交易完成，游燕雪並依約 定於105年6月15日給付10萬元予原告，履行其退佣之約定， 然被告屢經原告催討，均藉詞不願履行該退佣之約定。為此 ，爰起訴請求被告給付10萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。 二、被告則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回。 ㈠、原告於105年3月17日在住商不動產敦南加盟店(住成資產管 理有限公司)與賣方許碩仁簽定台北市○○○路○段○○號1樓 及地下室之買賣合約書，總價款124,700,000元，第一期(簽 約款)1,250萬元，第二期(用印款)雙方約定105年3月28日， 買方應付1,250萬元，第三期(完稅款)1,240萬元，第四期( 尾款)雙方約定105年5月6日，買方應付8,730萬元。詎第一 期簽約款之餘額750萬，原告拖延8天後即3月25日才支付， 第二期用印款更拖延20天後即4月8日才支付。原告於簽約後 隔天，因聽信其他房仲同業說她買貴了，因此要求被告再約 賣方許碩仁重談價格，希望折讓1,000萬元，然賣方認為買 賣合約既已簽定，豈有再重談價格之舉，斷然拒絕，並要求 買方依約按時履行支付價款之義務。當時游燕雪為讓案件順 利進行下去，乃向被告提議，自游燕雪及被告處之業績獎金 各退10萬元予原告，並非如原告所言，於購買系爭房屋前， 被告及游燕雪即以各退10萬元給原告，以吸引原告購買系爭 房屋。 ㈡、其後原告在向賣方殺價不成之下，仍然以各種理由，拖延付 款，因此第二期用印款，足足拖延了20天後，在賣方許碩仁 已再三催告，準備寄存證信函通知買方違約，並沒收已付價 金時才支付。嗣後為了能夠順利結案，被告介紹了二、三家 貸款銀行，核貸下來後，和銀行約定好的對保時間，原告卻 又反悔不辦對保。眼見5月6日的支付尾款結案日即將到達， 原告仍然一副漠不關心的態度，且告訴游燕雪說，貸款及付 尾款的事，我們不用管，她會自己處理。而賣方許碩仁於4 月底，確定原告無法在5月6日支付尾款結案(因當時銀行貸 款均未辦妥)，即要求被告代擬存證信函催告函後寄出。原 告還誣指是被告教唆賣方寄存證信函，並一再強調不會支付 買方的仲介服務費給被告。嗣原告請教其律師後自知理虧， 即私下和賣方許碩仁串聯(並囑咐賣方不要告訴我們)，於5 月6日在原告自行付費委任之律師下，簽訂了延期交款協議 書，並向賣方許碩仁捏造不實謊言，說我們棄她不顧，成交 後，什麼事都沒作，只想等結案收服務費，所以延期協議書 也不需要讓我們介入，並慫恿賣方不需要支付服務費。 ㈢、最後也是在被告協助下，找到了中國信託銀行承辦了本案的 貸款，到了6月1日，既將結案之際，公司將原告簽約時，開 出的服務費支票提示兌現(支票上原本的到期日是105年4月3 0日)，原告竟讓支票退票，甚至打電話向被告及公司負責人 恐嚇，公司負責人請她理性處理，原告仍態度囂張，並一再 言詞恫嚇，公司說這樣就走法律途徑解決。既然走法律途徑 ，原先折讓之20萬元也不用說了。至105年6月4日下午，在 買賣雙方交屋手續完成，準備傳真到安新建經履保公司作撥 付尾款(給賣方)及服務費(給我們公司)時，賣方許碩仁突然 說暫停撥款，並要求他的服務費重談，原因是聽原告所言， 這中間過程，我們完全沒有做到應有的服務，才讓本案件拖 延了一個月才結案。後來在三方當面對質，說明過程後，賣 方知道是買方在搬弄是非、謊言連篇，二話不說其服務費一 毛不折，當天撥款及服務費結案。待賣方許碩仁離開，原告 及其女兒自知謊言被拆穿，詭計無法得逞後，乃轉向公司要 求折讓服務費，公司表明一切依法律途徑解決，被告當場亦 表示不折讓之前所說的10萬元服務費，同事游燕雪因顧及原 告是她服務的客戶，最後告訴原告，她的10萬元會退給朱碧 珍。被告的部分就不折讓了，原告及其女兒眼見無法再拗到 服務費，也只能接受這個結果後離開公司。 ㈣、隔天原告因剛貸款下來就跳票，銀行要抽她銀根，逼不得已 告訴游燕雪，請公司再把服務費的支票存入，會讓它兌現。 待買方服務費兌現，游燕雪領到獎金後，即依之前承諾退還 10萬元予原告，並請她親筆簽收「服務費折讓單」，原告竟 否認是她親簽。 三、本件原告前於105年3月17日透過住商不動產臺北市敦南加盟 店住成資產管理有限公司之員工游燕雪與被告介紹，承購門 牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號1樓及地下室房地各一 戶，買賣價金為12,470萬元，原告已付清價金並取得系爭房 屋之所有權等事實，有不動產買賣契約書、建物第二類謄本 、土地第二類謄本等件影本為證，並為兩造所不爭，堪信為 真。惟原告主張被告於系爭房屋成交前有承諾若系爭房屋交 易成功，願退佣10萬元予原告等節，經被告否認，並以前詞 置辯，則原告主張是否有理由，茲分述如下： ㈠、按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因 之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任， 必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責 任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377 號判例參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事 實有舉證責任，民事訴訟法第277條前段著有明文。若負舉 證責任之人先不能舉證，以證實自己主張之事實之真實，則 他造就其抗辯事實即令不能舉證，或所舉證據尚有疵累，法 院亦不得為負舉證責任之人有利之認定。又法院調查證據認 定事實，不得違反舉證責任分配之原則，且認定事實應憑證 據，法院採為認定事實之證據，必須於應證事實有相當之證 明力者，始足當之，不得僅以推測之詞作為認定之依據，否 則即屬違背證據法則（最高法院100年台上字第1187號判決 意旨參照）。 ㈡、原告主張被告於系爭房屋尚未成交前，有承諾若原告願意購 買系爭房屋並簽約，於成交後願與游燕雪各自退10萬元之佣 金予原告等情，固提出原告與游燕雪之電話交談錄音及譯文 。然查，證人游燕雪即當初與被告仲介原告購買臺北市○○ ○路○段○○號1樓及地下室房屋之仲介人員到庭證稱：本件 不動產買賣成交前，我並未跟原告及被告講好如果屋主無法 降價，我或被告同意退傭金10萬元給原告，是成交後，我有 同意把我的服務費10萬元退給原告，退的原因應該是原告認 為系爭房屋她買得有點貴，這個案子我們是從一億八千萬談 到一億兩千四百七十萬，結果原告還是認為她買貴了，但這 已經經過雙方同意而且簽約，我只是覺得我可以把自己的服 務費退十萬給原告，代表我的一個心意這樣，我的部分原告 也有同意，後來我也有匯款，也有原告的收據。原告有要求 被告要退，但後來被告不同意。當初原告是希望退20萬給她 ，就是我與被告一個人各退10萬給原告，但後來被告不同意 。這份卷附第74頁服務費折讓單是我退10萬塊給原告時原告 簽的，10萬塊我是用匯款的。這份折讓單是公司要求我順便 拿給原告簽，當作原告簽收上述款項的證明。當初我們有協 調我與被告一起退服務費共20萬給原告，但後來被告不同意 。我是買方經紀人，被告是賣方的經紀人，這個案子是我與 被告二人合作的沒錯。原告當時是跟我們公司要求再退20萬 的服務費給她，我與被告二人私下就有商談是否退這20萬給 原告，我們一人各退10萬，後來結案時我就把10萬塊退給原 告朱小姐，但被告不同意退她的10萬塊給原告，所以最後退 給原告的就只有我自己的10萬塊，總共的服務費就是114萬7 千元。去年6月4日結案當天，原告跟她女兒有一起到公司要 求退還服務費二十萬。結案當天，被告就不同意退10萬給原 告。當然原告還是認為被告應該退10萬的服務費給她。後來 公司就要我拿折讓單給原告簽，就是把我的十萬塊退給原告 時順便給原告簽，原告也有簽收等語（見本院卷第77至80頁 ），且被告所提出原告所簽立之服務費折讓單亦僅記載原告 與住成資產管理有限公司原應給付之1%服務費，雙方合意減 少10萬元，而非20萬元，有該服務費折讓單在卷可稽，是被 告辯稱其並未於系爭房屋成交前曾允諾原告，若系爭房屋交 易成功，願與游燕雪各自給付10萬元之退佣金等情，自非無 據，原告主張於其付斡旋金之後，尚未正式簽約前，被告有 同意如原告願購買且簽約，於系爭房屋成交後即願退佣10萬 元等情，尚難遽信。而原告就此有利於己之事實復未能舉證 以實其說，本院自無從為有利於原告之認定，原告主張兩造 間有前揭約定，被告應依其約定給付其10萬元云云，自無足 採。 四、綜上所述，原告未能舉證被告於系爭房屋尚未成交前，為說 服原告簽約購買而有允諾如交易成功即退佣10萬元。從而， 原告請求被告應依兩造間之前揭約定，給付原告10萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利 息，為無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條 中 華 民 國 106 年 4 月 21 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 法 官 李宜娟 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本） 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 4 月 21 日 書記官 張閔翔 附錄： 一、民事訴訟法第436條之24第2項： 對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。 二、民事訴訟法第436條之25： 上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： ㈠原判決所違背之法令及其具體內容。 ㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。 三、民事訴訟法第436條之32條第2項： 第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條 、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至 第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於小額 事件之上訴程序準用之。  計 算 書 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 1,000元 合 計 1,000元