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臺灣臺北地方法院小額民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　 105年度北小字第671號 原　　　告　薛楊韻清 訴訟代理人　薛韶華 被　　　告　呂曼薇 訴訟代理人　蔡尚樺律師 　　　　　　黃嘉華 上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國105年7月15日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣伍萬陸仟陸佰零肆元，及自民國一百零五 年四月十九日起至清償日止，按年息百分之四計算之利息。 訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。 本判決原告得假執行。但被告如以新臺幣伍萬陸仟陸佰零肆元為 原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：被告向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○街○○ 巷○弄○號4樓之上方5樓增建部分房屋全部（下稱系爭房屋） ，詎被告未依約於104年7月21日、同年8月21日支付7、8月 份租金各新臺幣（下同）2萬元，拖欠至同年9月2日才支付 3萬元，迄今尚欠7、8月份租金1萬元未付。又被告自同年10 月21日起即未繳交任何租金，經原告電話聯絡催繳租金，被 告之後即不接原告之電話，原告只好請訴外人李雅淑聯絡被 告，李雅淑於同年11月間才告知原告系爭房屋漏水，原告委 請李雅淑轉告被告何時方便讓原告請師傅進去修繕，李雅淑 轉告稱等被告於同年11月20日回國會把積欠之房租及水電費 還清，修理漏水之事也要等到被告回國才能讓原告進屋修繕 ，但於同年11月20日又稱需等到同年12月20日才回國，於同 年12月20日又說因有事需晚幾天才回國，原告於同年12月20 日催討租金時，被告才經由李雅淑告知鐵門脫落及熱水器故 障，卻突然於同年12月31日搬走，並將鑰匙交由李雅淑轉交 原告。被告仍積欠租金57,742元、自104年7月8日起至同年 10月26日止之水費1,461元、自同年7月20日起至同年10月26 日止之電費11,940元、自同年6月10日起至同年10月13日止 之瓦斯費3,661元未付。原告當然有交給被告4道門之鑰匙各 2支，從1樓進入系爭房屋之屋內需經過4道門，每一道門都 是只要關上，從外進入就必須用鑰匙才能開門，系爭房屋大 門的第二個門不可能從未關過，被告迄今未返還系爭房屋大 門第二個門的鑰匙，由於原告沒有備份，只好把整個鎖換掉 ，致原告支出換鎖費用1,800元，被告應賠償原告。且被告 無法定終止原因，於系爭租約期滿前突然終止租約，依約應 給付原告違約金2萬元。被告積欠原告上開款項共計96,604 元，扣除押租金4萬元後，被告尚應給付原告56,604元等語 。並聲明：如主文第1項所示。 二、被告則以：系爭房屋係由被告承租供被告子女居住，兩造原 定租期自104年3月20日起至105年3月19日止，但原告疏於管 理系爭房屋以致處處毀損，經被告多次反應，原告均推託應 由房客自行修繕，加以原告時常無故加收費用，致被告提早 於104年12月31日終止租約。有關積欠104年7、8月剩餘租金 1萬元，是因單次轉帳金額上限為3萬元，故被告已有委託訴 外人廖敏旗代為轉帳，被告目前找不到廖敏旗，故請原告提 供存摺影本，如果廖敏旗沒有匯款給原告，此部分被告願意 支付。有關積欠電費11,940元、水費1,461元、瓦斯費3,661 元，係因原告計算方式不明，被告之子女白天上班僅夜晚在 家，但被告所需繳付之上開費用竟比4樓三口之家所付費用 還多，詢問原告，原告均無法解釋。又系爭租約中沒有載明 原告曾交付被告4道門的鑰匙，被告已如實交還所有鑰匙， 並無自行保留的必要，原告不得請求被告負擔換鎖費1,800 元。系爭房屋鐵門嚴重毀損致已脫落砸傷被告子女，被告子 女多次向原告反應熱水器故障，原告均置之不理，最後反而 是被告子女自行出資修繕熱水器，另外系爭房屋嚴重漏水， 被告多次委由房屋仲介李雅淑代為向原告反應，原告均置之 不理，被告因時常出國洽公，於租賃期間，被告已多次去電 跟原告表明回國後會親自與原告處理，原告卻向被告子女不 友善的催繳費用，致被告忍無可忍，被告才提前終止租約， 本件終止租約是不可歸責於被告之事由，故原告不應收取違 約金2萬元等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、查兩造於104年3月17日簽訂系爭租約，由被告向原告承租系 爭房屋，約定押租金4萬元，租賃期間自104年3月20日起至 105年3月19日止，租金每月2萬元應於每月20日以前匯款至 原告帳戶；被告已交付原告押租金4萬元；被告於104年12月 31日委託李雅淑向原告為終止系爭租約之意思表示，並委託 李雅淑於同日將系爭房屋點交返還原告等情，為兩造所不爭 執，並有房屋租賃契約書、點交單附卷可佐（見本院卷第6 至9頁、第57頁），堪信為真實。 四、本件原告主張被告積欠租金、電費、水費、瓦斯費、換鎖費 用、提前終止租約違約金共計96,604元，扣除押租金4萬元 後，尚積欠56,604元迄未清償，被告則以上揭情詞置辯，茲 論述如下： ㈠被告應給付原告租金57,742元： 查兩造於系爭租約第3條約定，被告應於每月20日以前將租 金2萬元匯款至原告帳戶，有房屋租賃契約書附卷可稽（見 本院卷第6頁）。次查，被告未依約於104年7月20日、同年8 月20日支付7、8月份租金各2萬元，被告遲延至同年9月2日 才匯款支付原告租金3萬元，迄今尚欠7、8月份即自同年7月 20日起至同年9月19日止之租金1萬元未付；被告於同年9月 21日匯款2萬元支付104年9月份即自同年9月20日起至同年10 月19日之租金，被告嗣後即未再匯款交付原告任何租金，積 欠自同年10月20日起至同年12月31日止之租金47,742元未付 之事實，業據原告提出與其所述相符之郵政存簿儲金簿為證 （見本院卷第58頁），堪信屬實。被告復未能就其所辯其曾 委託其友廖敏旗代為轉帳1萬元予被告之有利於己之事實， 舉證證明以實其說，被告所辯無足憑取。足見被告依約尚應 給付原告104年7、8月份未付之租金1萬元，及自同年10月20 日起至同年12月31日止之租金47,742元，共計57,742元。 ㈡被告應給付原告水費1,461元、電費11,940元、瓦斯費3,661 元： 查原告主張：被告依約應給付自104年7月8日起至同年10月 26日止之水費1,461元、自同年7月20日起至同年10月26日止 之電費11,940元、自同年6月10日起至10月13日止之瓦斯費 3,661元之事實，被告雖辯稱：原告計算方式不明，被告之 子女白天上班僅夜晚在家，但被告所需繳付之上開費用竟比 4樓三口之家所付費用還多，詢問原告，原告均無法解釋云 云，然原告主張之事實，已據其提出與其所述相符之台灣電 力公司收據、臺北自來水事業處用戶繳費收據、大台北區瓦 斯股份有限公司收據等件為證（見本院卷第11至15頁），已 堪認原告之主張為真實。況查，系爭房屋樓下4樓之原承租 人於104年7月搬走，至同年11月間4樓之新承租人搬入前，4 樓為空屋，無人居住之事實，有原告所提出之租賃契約為證 （見本院卷第60至62頁），並為被告所不爭執，參以被告聲 請訊問之證人即易而安不動產仲介經紀股份有限公司公司經 紀人李雅淑到庭證稱：「…頂樓跟四樓是共用一個總錶，頂 樓跟四樓再各有分錶，收費部分往常是由四樓的承租人何先 生來向呂曼薇收費，呂曼薇覺得電費貴，但四樓的何先生說 他很少用，呂曼薇也說白天不在家晚上才用電，呂曼薇請我 轉述是不是可以請何先生一起去跟薛楊韻清計算，原告說沒 有關係大家來算。以總錶的錶數扣掉四樓的錶數，就是被告 呂曼薇應給付的電費。…被告沒有跟我反應瓦斯費問題。」 等語（見本院卷第51至52頁），可見兩造間對於上開費用已 有約定計算方式，計算方式為按每期帳單金額扣除4樓承租 人應負擔之電費後，即屬被告應負擔之電費，而本件原告請 求被告給付之電費、水費、瓦斯費之金額，與其所提出之台 灣電力公司收據、臺北自來水事業處用戶繳費收據、大台北 區瓦斯股份有限公司收據之金額相符，且依上開收據所記載 之計費期間，水費1,461元係自104年7月8日起至同年10月26 日止之水費，電費11,940元係自同年7月20日起至同年10月 26日止之電費，瓦斯費3,661元則係自同年6月10日起至10月 13日止之瓦斯費，又上述計費期間均係在4樓之承租人已搬 離而處空屋之狀態下，則上述計費期間之水費、電費、瓦斯 費均係僅被告所承租系爭房屋使用水、電、瓦斯所產生之費 用，自應全部由被告負擔。 ㈢被告應給付原告換鎖費用1,800元： 本件原告主張：從1樓進入系爭房屋之屋內需經過4道門，每 一道門都是只要關上，從外進入就必須用鑰匙才能開門，系 爭房屋大門的第二個門不可能從未關過，被告迄今未返還系 爭房屋大門第二個門的鑰匙，由於原告沒有備份，只好把整 個鎖換掉，致原告支出換鎖費用1,800元之事實，業據其提 出由李雅淑記載「尚欠大門二附中的第二門鑰匙」等語之點 交單，及記載更換大門不銹鋼鎖之免用統一發票收據為證（ 見本院卷第57頁、第15頁），被告除辯稱：系爭租約中沒有 載明原告有交付被告4付鑰匙外，對其餘事實並不爭執，且 被告聲請訊問之證人李雅淑亦證稱：「總共有四個門，但被 告只交給我二付三個門的鑰匙，是一樓大門、四樓公共樓梯 大門、頂樓加蓋進屋大門的鑰匙，被告沒有交給我頂樓加蓋 進屋內門的鑰匙。…呂曼薇委託我把鑰匙跟房子點交給原告 ，薛韶華說少了內門的鑰匙，因此我就照薛韶華的意思寫下 來這些字（尚欠大門二附中的第二門鑰匙 李雅淑）傳給呂 曼薇看，…」等語（見本院卷第52頁），本件系爭租約中雖 沒有記載原告有交付鑰匙及鑰匙之數量，但本件從1樓大門 外進入系爭房屋之屋內既需經過4道門，又每一道門都是只 要一關上，從外進入就必須用鑰匙才能開門，被告又未主張 及舉證證明被告曾因原告僅交付3道門之鑰匙而向原告反應 及請求交付漏未交付之系爭房屋大門內第二個門的鑰匙，衡 諸常情，堪認原告於出租點交系爭房屋給被告時，已有交付 4道門之鑰匙無誤，但被告於104年12月31日終止租約委託李 雅淑將系爭房屋及僅其中3道門之鑰匙各2支交還原告，是原 告主張被告應賠償第4道門即系爭房屋大門的第二個門之換 鎖費用1,800元，亦屬有據。 ㈣被告應給付原告提前終止租約違約金2萬元： 1.查兩造於系爭租約第8條明確約定：「本契約租賃期限未滿 ，無法定終止原因，一方擬終止契約時，須得對方同意，且 應提前壹個月前通知他方並賠償他方壹個月租金之違約金。 」，此有房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第8頁），依 據契約之文義解釋，應係兩造合意出租人、承租人有期前終 止租約之權利，依上開約定，承租人、出租人均得不附理由 於租期屆滿前單方提前終止租約，但依約應賠償他方相當於 1個月租金金額之違約金，兩造即應受此約定之拘束，承租 人不得以出租人實際所受損害低於當期1個月租金額為抗辯 ，出租人亦不得主張其因承租人提前終止租約所受損害高於 當期1個月租金額為由而請求其它賠償。本件被告於104年12 月31日向原告為終止系爭租約之意思表示，並委託李雅淑於 同日將系爭房屋點交返還原告之事實，已如前述，則依系爭 租約第8條之上開約定，被告自應賠償原告相當於1個月租金 金額之違約金2萬元。 3.被告雖辯稱：原告疏於管理系爭房屋致鐵門毀損、熱水器故 障、系爭房屋嚴重漏水，經多次反應，原告均推託應由房客 自行修繕或置之不理，加以原告時常無故加收費用，致被告 提早於104年12月31日終止租約，故終止租約是不可歸責於 被告之事由，原告不應收取違約金云云，但為原告所否認， 且被告聲請訊問之證人李雅淑證稱：「（被告是否有向證人 反應鐵門有脫落及熱水器故障，希望證人向原告反應維修？ ）有，我到現場去看鐵門真的掉下來，熱水器故障，我就打 電話給薛楊韻清，她說要我去找水電工人來修理，我當下就 跟薛楊韻清說門跟熱水器壞掉維修的費用通常是要由屋主出 的，薛楊韻清剛開始有說請水電工修理好之後到她家去請款 ，但修好之後…。（所謂的維修好，是指鐵門及熱水器嗎？ ）不是，我只有叫工人維修熱水器而已。（104年11月初證 人才告訴原告房屋漏水，原告就說要去處理，但被告說要等 她回國才能處理，所以原告沒有辦法去處理，是否有此事？ ）是。（104年12月20日證人才告訴原告鐵門脫落、熱水器 故障）是。」（見本院卷第52頁），被告就其所辯原告置之 不理及時常無故加收費用云云，復未能舉證證明以實其說， 被告上開所辯，無足憑信。再查，兩造於系爭租約第5條第2 款約定：「租賃關係存續中，租賃物因自然之損害有修繕之 必要時，由出租人負擔修繕費用，承租人得定相當期限催告 出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終 止契約，或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中 扣除。」，故承租人得定相當期限催告出租人修繕，如出租 人於其期限內不為修繕者，承租人始得以出租人不履行修繕 義務為由終止租約，然本件被告並無定相當期限催告出租人 修繕，則被告應不得依系爭租約第5條第2款之約定終止租約 ，被告既係任意單方期前終止系爭租約，依系爭租約第8條 之約定，即應賠償原告相當於1個月租金金額之違約金2萬元 。 ㈤綜上所述，被告應給付原告租金57,742元、水費1,461元、 電費11,940元、瓦斯費3,661元、換鎖費用1,800元、提前終 止租約違約金2萬元，共計96,604元。而按押租金之主要目 的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租 人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生 當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金 之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。 本件以押租金4萬元當然抵充後，已無押租金餘額，被告尚 應給付原告56,604元（96,604－40,000＝56,604）。 ㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之五。民法第229條第1項、第2項、第233條第1 項前段、第203條分別定有明文。本件原告僅請求被告給付 自起訴狀繕本送達被告之翌日即105年4月19日起至清償日止 ，按年息4％計算之遲延利息，合於前揭規定，亦屬有據。 五、從而，原告請求被告給付56,604元，及自105年4月19日起至 清償日止，按年息4％計算之利息，為有理由，應予准許。 六、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條 之20規定，應依職權宣告假執行。本院並依同法第392條第2 項之規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。 七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述， 附此敘明。 八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第 436條之20、第392條第2項，判決如主文。 九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2項所示金額 。 中 華 民 國 105 年 8 月 5 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 法 官 羅富美 計算書： 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 1,000元 合 計 1,000元 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向 本庭（臺北市○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造 當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上 訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 8 月 5 日 書記官 劉英芬 附錄： 一、民事訴訟法第436條之24第2項：對於小額程序之第一審裁判 上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。 二、民事訴訟法第436條之25： 上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： ㈠原判決所違背之法令及其具體內容。 ㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。