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臺灣臺北地方法院民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　 105年度北簡字第10070號 原　　　告　楊桂英 即反訴被告　　　　　　樓 　　　　　　楊桂梅 共　　　同 訴訟代理人　黃程國律師 　　　　　　周逸濱律師 　　　　　　蘇忠聖律師 被　　　告　鄭勝夫 ○○○○○　　　　　　　號3樓 　　　　　　康盟國際有限公司 法定代理人　王鶴蓉 共　　　同 訴訟代理人　葉茂華律師 複代理人　　邱永豪律師 上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國105年6月6日言詞 辯論終結，判決如下︰ 主 文 被告康盟國際有限公司應給付原告新臺幣參拾萬玖仟貳佰伍拾玖 元，及自民國一百零五年六月二十一日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告康盟國際有限公司負擔五分之三，餘由原告負擔 。 本判決第一項得假執行；但被告康盟國際有限公司如以新臺幣參 拾萬玖仟貳佰伍拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。 反訴被告應給付反訴原告鄭勝夫新臺幣壹拾貳萬肆仟柒佰肆拾伍 元，及自民國一百零五年八月二十六日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。 反訴被告應給付反訴原告康盟國際有限公司新臺幣壹拾參萬壹仟 肆佰貳拾捌元，及自民國一百零五年八月二十六日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息。 反訴原告其餘反訴駁回。 反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之九，餘由反訴原告負擔。 本判決第五項得假執行；但反訴被告如以新臺幣壹拾貳萬肆仟柒 佰肆拾伍元為反訴原告鄭勝夫預供擔保，得免為假執行。 本判決第六項得假執行；但反訴被告如以新臺幣壹拾參萬壹仟肆 佰貳拾捌元為反訴康盟國際有限公司預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 甲、程序方面： 按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文 。而稱反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者 ，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間 ，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之 法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法 律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法 律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係 發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法 律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連 關係（最高法院91年度台抗字第440號裁判意旨參照）。本 件原告起訴請求被告給付積欠租金及返還無權使用房屋之不 當得利，被告於本院審理中提起反訴請求原告應返還被告因 本件租賃契約所給付之押租金（見本院卷一第42頁），經核 與其在本訴所為攻擊、防禦方法相牽連，且無民事訴訟法第 260條規定之情形，即應准許，合先敘明。 乙、實體方面： 壹、本訴部分： 一、原告主張： ㈠原告楊桂英、楊桂梅為門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○號10樓、10樓之1、10樓之2房屋（下各稱系爭10樓、 10樓之1、10樓之2房屋）之共有人，應有部分各1/2，上開 房屋之隔間牆均已打通，於民國101年5月18日分別將系爭10 樓房屋出租以予被告鄭勝夫、10樓之1出租予被告康盟國際 有限公司（下稱康盟公司），以供被告康盟公司營業使用， 並各簽訂房屋租賃契約書（下合稱系爭租約），每月租金各 為新臺幣（下同）106,400元、112,100元，押租金均為2個 月之上開租金，租賃期間均自101年6月10日起至106年6月9 日，且被告鄭勝夫為被告康盟公司之連帶保證人，然因被告 屢次積欠租金，遂於104年12月初向被告鄭勝夫表明系爭租 約到期後均再不出租，惟被告鄭勝夫旋於104年12月底時向 原告楊桂英表示將提早終止，自繳付105年1月份租金後，即 未繳納，仍持續占用房屋未還，故自同年2月10日起至同年4 月19日至同年月19日晚間11時拆除公共區域招牌而為騰空返 還上開房屋之日止，共積欠計2個月又10日之租金。扣除系 爭租約所收取之相當於2個月租金之押租金後，被告鄭勝夫 仍應給付所積欠系爭10樓房屋租金35,467元（計算式：10 30 x106, 400＝35,467元），被告鄭勝夫與康盟公司應連帶 給付所積欠系爭10樓之1房屋租金37,367元（計算式：10 30個月x112,100＝37,367元）。 ㈡另被告鄭勝夫於簽訂租約時，即表示被告康盟公司原租用上 開房屋恐不敷使用，欲再使用系爭 10 樓之 2 房屋之部分 空間，而使用如本院卷一第86頁平面圖（下稱系爭平面圖） 之綠色區域（下稱系爭綠色區域），然均未曾給付租金，則 被告康盟公司自101年6月10日起至105年4月19日止無權占用 系爭10樓之2房屋面積共4.19567坪，則以系爭租約約定承租 系爭10樓、10樓之1之每坪租金1,870元計算，原告自有權請 求被告康盟公司給付相當於租金之不當得利共355,681元（ 計算式：45個月x4.195675坪x1,870元+10/30個月x4.195675 坪尺x1,870元），爰依系爭租約第3條第1項、民法第179條 提起本件訴訟等語，並聲明：⒈被告鄭勝夫應給付原告35, 467元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息；⒉被告應連帶給付原告37,367元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒊被告 康盟公司應給付原告355,681元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。 二、被告則以： ㈠系爭租約經雙方合意於105年3月4日終止，故被告於同年1月 、2月間起即在同大樓另外承租房屋，並於同年3月4日遷出 ，係原告同意可放置貨物等物品至3月底，被告毋庸給付終 止後之租金，亦無不當得利，原告所稱外牆招牌部分，本不 在系爭租約約定使用範圍，且該外牆亦屬公寓大廈共用部分 ，故被告就返還押租金債權主張抵銷後，原告迄今尚欠應返 還被告之押金餘款如反訴之聲明，故原告就積欠租金之請求 均無理由。 ㈡被告係依系爭租約及原告同意使用承租面積，並無佔用10樓 之2面積之情事，因被告承租前係由訴外人即科見美語台北 忠孝分校（下稱科見美語）承租10樓全部，原告及科見美語 前佔用10樓電梯廳之公有面積裝潢，且僅於10樓設置一個出 入口，被告其後僅承租10樓及10樓之1，故為免10樓之2無大 門進出，故在101年被告承租之始，原告即要求被告將承租 的10樓之1前段畫出系爭平面圖橘色部分（下稱系爭橘色區 域）之面積作為10樓之2的進出口，而原告再以10樓之2之系 爭綠色區域作為交換，故後來承租10樓之2的你的攝影有限 公司（下稱你的攝影公司）才有系爭橘色區域作為大門及接 待櫃臺設置處所。上開隔間牆均為科見美語所裝設完成，被 告係依租賃契約及原告同意使用承租面積，並無不當得利情 形等語，資為抗辯，並聲明：⒈駁回原告之訴；⒉如受不利 益判決，願供擔保免為假執行。 三、經本院與兩造協議不爭執及爭執之事項如下（見本院卷一第 100頁及其反面、卷二第81頁及其反面）： ㈠原告楊桂英、楊桂梅所有坐落於門牌號碼：臺北市○○區○ ○○路○段○○○號10樓、10樓之1、10樓之2等三戶房屋，於 101年5月18日分別將上開門牌號碼10樓出租予被告鄭勝夫、 10樓之1出租予被告康盟限公司，並簽訂房屋租賃契約書， 暨經臺灣臺北地方法院所屬民間公證人忠孝聯合事務所分別 以101年北院公玉字第259、260號公證在案，依兩租約所約 定之租賃期間，均係自101年6月10日起至106年6月9日止， 而每月租金各為106,400元(10樓)、112,100元(10樓之1)。 被告並依契約提出押租金由原告保管。 ㈡雙方合意提前終止上上開二份租賃契約。 ㈢租金支付至105年2月9日。 ㈣被告就原告所主張佔用10樓之2部分之佔用面積（即系爭綠 色區域）為3.864坪，原告就被告所主張佔用10樓之1佔用面 積（即系爭橘色區域）為3.949坪。 四、本院之判斷： ㈠原告得否請求被告給付積欠租金？ ⒈按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因 之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任， 必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責 任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377 號判例意旨參照）。 ⒉經查，兩造於105年1月19日起即陸續洽談合意提前終止系爭 租約事宜，且被告業於105年3月1日起承租臺北市○○○路○ 段○○○號9樓之4房屋、105年4月1日起承租臺北市○○○路○ 段○○○號9樓之9房屋，被告並給予上開9樓之4房屋出租人2、 3月之租金補貼等節，有兩造間之訊息記錄、305號9樓之4及 303號9樓之9房屋之租賃契約書可稽（見本院卷一第48、51 頁、第75至85頁），證人即被告康盟公司員工徐嘉敏復結證 略以：被告康盟公司係於105年3月4日即搬遷至303號9樓之9 ，伊亦至新址上班，搬遷後系爭10樓、10樓之1房屋就僅有 放貨物、商品等雜物，在3月4日後曾回去拿貨物遇到原告， 原告向伊表示貨放在這邊沒有關係，隨時都可以過來拿，直 至3月底就已清空，曾於3月4日後在系爭10樓、10樓之1房屋 內有看過原告跟幾個人在裡面開會等語（見本院卷一第101 頁至102頁），證人即受被告康盟公司委託搬遷之黃永田復 證述略以：被告康盟公司係在105年2月間陸續委託伊搬遷， 原本是全部要搬遷，然搬到一半時，被告鄭勝夫向伊表示可 以在原址讓他暫時寄放，其後才叫伊去搬等語（見本院卷一 第115頁及其反面），則綜合上開證人關於被告公司之搬遷 經過、曾於105年3月4日後見原告在系爭10樓、10樓之1房屋 內開會、原告並曾於105年3月4日後表示可於上開房屋內借 放貨物之證述及兩造洽談提前終止租約之情形、被告另覓租 處之時點為判斷，堪信被告辯稱兩造係於105年3月4日合意 終止系爭租約等語為可採，原告主張係於105年4月19日始合 意終止租約云云，則屬無據。 ⒊又查，系爭租約之始期為101年6月10日，每月系爭10樓房屋 之租金為106,400元、系爭10樓之1房屋則為112,100元，被 告亦依約給付押租金完畢，然被告僅支付至105年2月9日止 之租金等情，業如前述。又系爭租約均約定於每月10日支付 月租金，且系爭10樓房屋之押租金為212,800元、系爭10樓 之1房屋之押租金為224,200元，被告鄭勝夫為被告康盟公司 承租系爭10樓之1房屋之連帶保證人等情，亦有系爭租約存 卷可查（見本院卷一第10、16頁）。則被告鄭勝夫自應給付 自105年2月10日至105年3月4日間所積欠系爭10樓房屋之租 金85,120元（計算式：106,400元×24÷30＝85,120元）， 被告則應連帶給付自105年2月10日至105年3月4日間所積欠 系爭10樓之1房屋之租金89,680元（計算式：112,100元×24 ÷30＝89,680元），然被告各以上開押租金為抵銷後，均已 無餘額，則原告請求被告給付積欠租金云云，即屬無據。 ㈡原告請求被告康盟公司返還相當於租金之不當得利，有無理 由？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條前段定有明文。按無法律上之原因而受利 益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因， 而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明文。又不當 得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非給付型 不當得利」，前者係基於受損人之給付而發生之不當得利， 後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三人之行 為）或法律規定或事件所成立之不當得利。在「給付型之不 當得利」固應由主張不當得利返還請求權人（受損人），就 不當得利成立要件中之「無法律上之原因」負舉證責任；惟 在「非給付型之不當得利」中之「權益侵害之不當得利」， 由於受益人之受益非由於受損人之給付行為而來，而係因受 益人之侵害事實而受有利益，因此祇要受益人有侵害事實存 在，該侵害行為即為「無法律上之原因」，受損人自不必再 就不當得利之「無法律上之原因」負舉證責任，如受益人主 張其有受益之「法律上之原因」，即應由其就此有利之事實 負舉證責任。又「非給付型之不當得利」中之「權益侵害之 不當得利」，凡因侵害取得本應歸屬於他人權益內容而受利 益，致他人受損害，欠缺正當性，亦即以侵害行為取得應歸 屬他人權益內容之利益，而從法秩權益歸屬之價值判斷上不 具保有利益之正當性者，即應構成「無法律上之原因」而成 立不當得利（最高法院100年台上字第899號判決意旨參照） 。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為 社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還 之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度 台上字第294號判決參照）。被告康盟公司既曾使用原告所 有系爭10樓之2房屋如系爭平面圖標示系爭綠色區域3.864坪 之面積，則自應由被告康盟公司就使用系爭綠色區域具法律 上之原因負舉證之責。 ⒉被告康盟公司雖辯稱係原告要求以系爭綠色區域面積交換被 告康盟公司原得使用之系爭橘色區域面積，故同意被告康盟 公司使用等語，業據其提出科見美語承租時之空調平面配置 圖（見本院卷一第144頁，下稱空調配置圖）、你的攝影公 司裝潢圖（見本院卷一第145至167頁，下稱裝潢圖）並聲請 函詢你的攝影公司、臺灣日立綜合空調股份有限公司為佐。 經查，你的攝影公司函覆略以：係於101年11月1日開始承租 10樓之2，於洽談承租時隔間即已存在，但於承租期間均因 隔間而未使用系爭綠色區域，亦無交換面積乙事，系爭平面 圖與現場實際情形不太一樣，系爭平面圖之橘色區域應該是 公共廁所及洗手台之公共空間，在承租時即已蓋好等語（見 本院卷二第19頁），且就原告與該公司之租約中亦無就交換 面積乙事為約定等節，亦有該租賃契約存卷可查（見本院卷 二第34至38頁），再以上開裝潢圖及你的攝影有限公司所提 供裝修圖之使用範圍（見本院卷二第20頁）與系爭平面圖為 比對，亦難認你的攝影公司確有占用系爭平面圖所標示系爭 橘色區域，則自不足認原告有以系爭綠色區域面積與被告康 盟公司交換之情事。再者，就臺灣日立綜合空調股份有限公 司函覆略以：附件之空調配置圖為伊之原設計圖，與完工竣 工圖不同，係科見美語委託施作，無法以該空調平面位置圖 區分系爭10樓、10樓之1、10樓之2房屋之隔間牆等語（見本 院卷二第21頁），則被告康盟公司承租期間之隔間牆與科見 美語承租時是否相符已非無疑，況該隔間牆縱為科見美語所 裝設，然此亦僅屬科見美語與原告間之約定，要難執以逕認 原告已同意被告康盟公司無償使用系爭綠色區域面積，是以 ，被告就占有原告所有系爭10樓之2房屋如系爭平面圖標示 系爭綠色區域3.864坪之面積，獲得相當於租金之利益，致 使原告受有損害，且無法律上原因，自屬不當得利，原告即 得依不當得利請求被告康盟公司返還。 ⒊又查，系爭10樓及10樓之1、10樓之2房屋之每月租金各為 106,400元、112,100元、140,800元，併參酌上開房屋之面 積、被告康盟公司使用系爭綠色區域面積所獲經濟利益及其 他一切情狀，認被告康盟公司占有系爭10樓之2房屋所獲相 當於租金之不當得利應以兩所所不爭執之每坪1,870元計算 為適當（見本院卷一第88頁）。則被告康盟公司自101年6月 10日至105年3月4日承租系爭10樓、10樓之1房屋期間所佔用 系爭10樓之2房屋如系爭平面圖標示系爭綠色區域3.864坪之 面積，故原告請求被告康盟公司返還309,259元之不當得利 【3.864坪×1,870元×（42+24/30）＝309,259元】，即屬 有據，逾此部分之請求，則無理由。 五、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息。給付無確定期限者，債務人於債權 人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延 責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付 命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法 第233條第1項、第229條第2項分別定有明文。本件原告請求 被告返還不當得利，係以支付金錢為標的，則原告請求被告 給付自起訴狀送達之翌日即105年6月21日（見本院卷一第25 頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，併應准許。 六、綜上所述，系爭租約於105年3月4日合意終止，被告以押租 金抵銷積欠租金後已無餘額，然原告得向被告康盟公司請求 返還占有10樓之2系爭綠色區域之不當得利。從而，原告依 民法第179條請求被告康盟公司應給付原告309,259元，及自 105年6月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理 由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 七、本判決第一項係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易訴 訟程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依被告聲請宣告供擔保後 ，免為假執行。 貳、反訴部分： 一、反訴原告主張：反訴原告給付租金至105年2月9日，而雙方 合意於105年3月4日終止系爭租約，故就系爭10樓房屋部分 ，扣除105年2月10日至3月4日間未付租金88,055元後，反訴 被告等應連帶返還反訴原告鄭勝夫押租金餘款124,745元， 系爭10樓之1房屋部分，扣除105年2月10日至3月4日間未付 租金92,772元後，反訴被告等應連帶返還反訴原告康盟公司 押租金餘款131,428元，爰依系爭租約第4條提起本件反訴等 語，並聲明：⒈反訴被告應連帶給付反訴原告鄭勝夫124, 745元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒉反訴被告應連帶給付反訴原告康盟公司13 1,428元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5％計算之利息。 二、反訴被告則以：反訴原告積欠租金已達2個月又10日，經扣 抵押租金後已無剩餘，故反訴原告請求返還為無理由等語， 資為抗辯，並聲明：⒈反訴原告之訴駁回；⒉如受不利判決 ，願供擔保免為假執行。 三、又系爭租約第4條約定：押租金（保證金）在租約終止或屆 滿遷讓交還房屋、將戶籍或營業登記遷出，並扣除其所應負 擔之費用後，由甲方無息退還之等語。再按數人負同一債務 ，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無 前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。民 法第272條定有明文。經查，反訴原告已給付反訴被告系爭 10樓房屋之押租金212,800元、系爭10樓之1房屋之押租金 224,200元，反訴原告鄭勝夫尚積欠反訴被告系爭10樓房屋 租金共85,120元，反訴原告康盟公司則積欠反訴被告系爭10 樓之1房屋租金89,680元，已如前述，則反訴原告所積欠之 租金經以前揭押租金抵銷後，核算反訴被告仍應返還反訴原 告鄭勝夫127,680元（計算式：212,800-85,120元＝127,680 元）、返還反訴原告康盟公司134,520元（計算式：224,200 -89,680＝134,520元），故反訴原告鄭勝夫就上開金額請求 反訴被告給付124,745元、反訴原告康盟公司就上開金額請 求反訴原告給付131,428元，即屬有據。然兩造並未約定反 訴被告需負連帶清償之責，故反訴原告請求反訴被告連帶給 付，則屬無據。另本件反訴原告請求反訴被告應返還押租金 部分，係以支付金錢為標的，則反訴原告請求反訴被告給付 自反訴起訴狀送達之翌日即105年8月25日（見本卷一第53頁 ）起至清償日止，按年息5％計算之利息，併應准許。 四、綜上所述，反訴被告應返還扣除積欠租金後剩餘之押租金。 從而，反訴原告依系爭租約第4條請求反訴被告應給付反訴 原告鄭勝夫124,745元及自105年8月25日至清償日止，按年 息5%計算之利息，給付反訴原告康盟公司131,428元及自105 年8月25日至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由， 應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 五、本判決第五、六項係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡 易訴訟程序為反訴被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條 第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依反訴被告聲請 宣告供擔保後，免為假執行。 參、本件本訴及反訴之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及 證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 肆、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段；反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第 85條第1項前段。 中 華 民 國 106 年 6 月 27 日 臺北簡易庭 法 官 劉宇霖 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○ ○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附 繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 6 月 29 日 書記官 宋德華