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臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　105年度北簡字第11221號 原　　　告　比翼銀國際有限公司 法定代理人　陳伸豪 訴訟代理人　黃嘉玟 被　　　告　玫瑰大眾娛樂股份有限公司 法定代理人　劉國平 訴訟代理人　陳建合 上列當事人間請求返還押租金事件，本院於中華民國106 年6 月 21日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹拾萬零肆佰捌拾玖元，及自民國一百零 五年七月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟陸佰陸拾元由被告負擔百分之六十四，餘由 原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬零肆佰捌拾玖 元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序事項： 按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。查雙方簽訂店舖合作契約書第15條約定 涉訟時以本院為管轄法院（見本院卷第10頁），是本院就本 件訴訟容有管轄權。 貳、實體事項： 一、原告主張：伊與訴外人金豹企業社於民國（下同）103 年11 月12日與被告簽訂店舖合作契約書（下稱系爭租約），租用 位在臺南市○○路○○○ 號1 樓房屋（下稱系爭房屋），租賃 期間自103 年11月16日至105 年4 月15日止，租金每月新臺 幣（下同）78,000元，伊並交付156,000 元店舖合作保證金 予被告。於105 年4 月15日租約屆期，伊將系爭房屋返還被 告，惟被告拒不返還上開保證金，依系爭租約第7 條，伊於 系爭租約期滿遷出交還系爭房屋後，被告如未返還上開保證 金，每日加付店鋪合作保證金1 ％逾期罰款，爰依系爭租約 之法律關係起訴請求等語，並聲明：㈠被告應給付原告156, 000 元，及自105 年4 月15日起至清償日止，按日加付1560 元逾期罰款。㈡願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：原告迄今尚欠水電費23,511元未繳，原告承租使 用系爭房屋造成大理石牆面及地板有嚴重無法清除污漬、破 損，天花板、電動門、開關孔未復原等情，原告未回復原狀 即交還系爭房屋，伊將爭房屋修復，尚需施作如附表所示工 程項目及花費金額113,500 元，不得向伊請求退還保證金等 語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事實： 原告於103 年11月12日與被告簽訂系爭租約，承租位在臺南 市○○路○○○ 號1 樓房屋，租賃期間自103 年11月16日至10 5 年4 月15日止，原告已給付保證金156,000 給被告，嗣系 爭租約屆期後原告交還系爭房屋，有店舖合作契約書附卷可 稽（見本院卷第9 至11頁）。 四、本院得心證之理由： ㈠按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租 賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅 ，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還 押租金，自為法之所許（最高法院83年臺上字第2108號判例 意旨參照）。查系爭租約第7 條約定：「為保證本契約各項 條款之履行與遵守，乙方（即原告）應於本約簽訂生效後繳 付甲方（即被告）新臺幣壹拾伍萬陸仟元…於本約期滿時， 乙、丙（即金豹企業社）方遷出並交還合作標的物後，甲方 應於壹個月內將店舖合作保證金退還乙、丙方。屆期如甲方 無法交還乙、丙方本店舖合作金，則乙、丙方可要求甲方每 逾一日加付店舖合作保證金百分之一之逾期罰款或由乙、丙 方無償繼續自由使用本店舖合作標的物至甲方交還足額之店 舖保證金為止，本約第六條所訂條款即不適用。」等語，有 系爭租約附卷可稽（見本院卷第9 至11頁）。原告於105 年 4 月15日租約屆期後，已將系爭房屋返還被告，為被告到庭 不爭執（見本院卷第41頁），原告請求被告返還保證金156, 000 元，應屬有據。 ㈡次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所 交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年臺上字 第1631號判決意旨參照）。被告抗辯原告尚積欠系爭房屋水 電費23,511元未繳納，業據提出中華電信股份有限公司數據 通信分公司行政管理處函文、支出分攤收據、電費收據等件 在卷可按（見本院卷第54至65頁），且為原告到庭不爭執（ 見本院卷第41頁反面、第108 頁），原告既未繳納，自應以 押租金即本件保證金抵充。 ㈢依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應 於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所 謂回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合 於契約之應有狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成 之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習 慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回 復租賃物之原有狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物 本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具等），本即有 折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之原有狀態 ，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。況在租約消滅 請求返還租賃物時，出租人不論係自住或繼續出租他人使用 ，恆少有不必重新裝潢或整修者。承租人對租賃期間因其使 用需求而就系爭房屋有所改裝之部分，應回復至出租前未改 裝之狀態，但於租賃期間系爭房屋於正常使用下之自然折舊 及減損不應要求原告回復至未使用系爭房屋之狀態，蓋如此 不僅不合於租賃契約中承租人本就享有租賃物之使用收益之 本質，且要求原告負此程度之回復義務亦屬過苛。查被告抗 辯原告應給付如附表所示輕鋼架施工、鋼架燈座安裝、水電 工（電路查修、配線）、大理石牆面地板除膠、大理石破損 修補等費用（即附表所示1 至3 、5 、7 項），固提出估價 單及現場照片（見本院卷第73至77頁），然原告主張伊承租 系爭房屋後即重新裝潢，之前天花板管線散露、凌亂且無燈 座，裝潢所用木板並非直接以膠施作於大理石表面，而是以 釘槍覆釘原先系爭房屋承租人COME BUY公司施作膠合板上， 系爭房屋大理石牆面、地板所殘留之黏膠並非伊裝潢所致等 語，被告到庭亦不否認原告接續承租COME BUY公司租賃標的 物（見本院106 年6 月21日言詞辯論筆錄），被告復未提出 系爭房屋出租予原告前之屋況相片或其他相關證據為佐證， 自難遽認被告所辯系爭房屋前述等情係原告所為，被告此部 分修繕費用用以抵銷之抗辯，殊非可採。 ㈣按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事 訴訟法第277 條定有明文。查被告抗辯原告應負擔騎樓監視 器、火災系統設定及異常排除、排煙手動開關1 只及喇叭3 只固定工資（即附表所示4 、11至12項）等語，惟原告否認 ，被告未提出監視器及上開消防設備有何損壞情形之證明， 且係原告使用中所損壞之證據以為佐證，自難遽認被告所辯 為真，是此部分抗辯，尚非可採。 ㈤按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方 法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善 良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保 持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者 ，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方 法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第43 8 條第1 項、第432 條分別定有明文。依被告提出系爭房屋 交還後現狀照片，系爭房屋大理石地板確有明顯髒污（見本 院卷第76、81頁），開關孔位及電動門開關之蓋板被拆後未 裝回，電線裸露在外（見本院卷第78至80、84頁）、騎樓樑 下鋁板破損（見本院卷第83頁），而該等物品一般性質依正 常使用，均不會造髒污、不完整及破損等情，前揭損害均非 該等物品之自然耗損，顯見原告就其未盡善良管理人之注意 義務所致房屋毀損，自應負清理及損害賠償責任，被告抗辯 此部分應給付修復費用共計32,000元（25,000＋2,000 ＋1, 000 ＋4,000 ＝32,000，即附表所示6 、8 至10項），業據 提出價單在卷可按（見本院卷第111 至114 頁），被告此部 分抗辯，為有理由。 ㈥按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約 定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條著有明文。違約金之酌減是否相當須依一般客觀事實、社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務 已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最 高法院49年臺上字第807 號、79年臺上字第1915號判例意旨 可資參照）。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此 規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得 核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人 訴請法院核減（最高法院79年臺上字第1612號判例意旨亦可 資參照）。查系爭租約第7 條固約定被告應於原告交還系爭 房屋一個月後返還上開保證金（見同上），然兩造斯時對系 爭房屋交還之現況，以及被告自行僱工修繕費用均有爭執， 有手機簡訊對話在卷可按（見本院卷第70至72頁），是兩造 間就上開保證金返還數額容有爭議，被告非故意不返還上開 保證金，復審酌原告因被告不履行債務所受有損害，僅保證 金無法按時返還金錢上損失，本院審酌原告所受損害、所失 利益，認為違約金應酌減為自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按法定利率即週年利率5 ％計算遲延利息為適當。 原告逾此部分，即屬無據。 五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告返還100, 489 元（計算式：156,000 元－23,511元－25,000元－2,00 0 元－1,000 元－4,000 元＝100,489 ），及自起訴狀繕本 送達之翌日即105 年7 月20日（見本院卷第14頁）起至清償 日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息，即無不合，應予准 許。原告其餘請求，為無理由，應予駁回。 六、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所提 其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一 論述，併此敘明。 七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規 定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定， 依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執 行聲請，因訴之駁回失所附麗，併與駁回。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示之金額。 中 華 民 國 106 年 7 月 20 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 法 官 鄧德倩 計 算 書 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 1,660元 合 計 1,660元 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。 中 華 民 國 106 年 7 月 20 日 書記官 許博為 附表：（見本院卷第73、110頁） ┌─┬────────┬───────┬────┬─────┬──────┐ │項│名稱 │數量/單位 │金額 │被告提出資│原告提出資料│ │目│ │ │ │料（見本院│（見本院卷）│ │ │ │ │ │卷） │ │ ├─┼────────┼───────┼────┼─────┼──────┤ │1 │輕鋼架施工 │20坪 │25,000元│第74、76頁│第90至92頁 │ ├─┼────────┼───────┼────┼─────┼──────┤ │2 │輕鋼架燈座安裝 │10座 │20,000元│第76頁 │第90至92頁 │ ├─┼────────┼───────┼────┼─────┼──────┤ │3 │水電工（電路查修│1工 │3,000元 │ │第90至92頁 │ │ │、配線） │ │ │ │ │ ├─┼────────┼───────┼────┼─────┼──────┤ │4 │騎樓監視器 │1臺 │2,500元 │第83頁 │第97頁 │ ├─┼────────┼───────┼────┼─────┼──────┤ │5 │大理石牆面地板除│ │15,000元│第74、75頁│第97至99頁 │ │ │膠 │ │ │ │ │ ├─┼────────┼───────┼────┼─────┼──────┤ │6 │大理石地板清潔拋│ │25,000元│第76頁 │ │ │ │光 │ │ │ │ │ ├─┼────────┼───────┼────┼─────┼──────┤ │7 │大理石破損修補 │2式 │8,000元 │第77頁 │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼────────┼───────┼────┼─────┼──────┤ │8 │室外線孔及穿孔填│1式 │2,000元 │第78至83頁│ │ │ │補 │ │ │、第85頁 │ │ ├─┼────────┼───────┼────┼─────┼──────┤ │9 │電動門開關 │1式 │1,000元 │第84頁 │ │ ├─┼────────┼───────┼────┼─────┼──────┤ │10│室外牆鋁板6x2尺 │1塊 │4,000元 │第83頁 │ │ ├─┼────────┼───────┼────┼─────┼──────┤ │11│火災系統設定及異│1式 │5,000元 │ │ │ │ │常排除 │ │ │ │ │ ├─┼────────┼───────┼────┼─────┼──────┤ │12│排煙手動開關1 只│2式 │3,000元 │ │ │ │ │及喇叭3 只固定工│ │ │ │ │ │ │資 │ │ │ │ │ └─┴────────┴───────┴────┴─────┴──────┘