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宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　105年度北簡字第11467號 原　　　告　華詮企業有限公司 法定代理人　張金蘭 訴訟代理人　陸正康律師 複　代理人　黃忠義 被　　　告　弘騰工業股份有限公司 法定代理人　張錫隆 訴訟代理人　張泰昌律師 複　代理人　余家斌律師 　　　　　　葉立宇律師 上列當事人間請求返還押租金等事件，於中華民國106 年3 月27 日言詞辯論終結，同年月25日上午11時在本院臺北簡易庭第3 法 庭公開宣示判決，出席職員如下︰ 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　詹慶堂 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳香伶 　　　　　　　　　　　　　　　　　通　譯　江哲瑋 朗讀案由兩造均未到 法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領， 記載於後： 主 文 被告應給付原告新臺幣陸拾柒萬陸仟陸佰玖拾壹元，及自民國一 百零五年九月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用新臺幣柒仟叁佰捌拾元由被告負擔。 本判決得假執行。但被告如以新臺幣陸拾柒萬陸仟陸佰玖拾壹元 為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由要領 一、本件原告於民國106 年3 月27日言詞辯論期日時，就起訴請 求被告返還押租保證金新臺幣（下同）36萬元部分，請求權 基礎由依民法第263 條準用同法第259 條（見本院卷第7 頁 至第8 頁、第102 頁），更正為同法第179 條後段（見本院 卷第138 頁）乙節，經核其請求權之基礎事實同一，且不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結，，依民事訴訟法第436 條第 2 項適用同法第255 條第1 項第2 款、第7 款規定，原告前揭 所為訴之變更，於法並無不合，應予准許。 二、原告主張略以：原告於103 年11月5 日向被告承租坐落新北 市○○區○○○路○○號3 樓暨地下室車位2 位及一格區間之 機車位( 下稱系爭房屋) ，簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭 租約），約定租期自103 年12月1 日起至106 年11月30日止 ，共計3 年，押租保證金36萬元。原告於104 年6 月20日發 現系爭房屋全部樑柱旁之天花板角落蔓延黑霉，經原告向被 告要求處理後，被告公司陳經理告知，發霉係訴外人百達醫 療產品股份有限公司（下稱百達公司）向被告承租坐落系爭 房屋樓上，即新北市○○區○○○路○○號4 樓之建物，因安 裝冷凍冷藏機台設備溫度過低，導致4 樓底板，即系爭房屋 之天花板溫度有溫差反潮，樓板濕氣過重，造成系爭房屋梁 柱角落天花板大量發霉，而百達公司曾經理也只派人使用漂 白水在3 樓室內擦拭天花板。嗣原告於104 年8 月30日發現 系爭房屋全部樑柱旁之天花板角落，再次出現蔓延很厚之黑 霉，並擴散至原告公司辦公室區域，在置物架上商品、傢俱 及辦公用品上全面產生狀況不一之發霉現象，原告旋即通知 被告，被告則再次推諉他們也是受害者，只能盡力協調百達 公司處理，百達公司又派工人進場擦拭，原告為能使公司盡 快正常營運，全體員工都戴口罩，配合進行全面環境打掃除 霉，歷經3 天營運全部停擺，大量發霉也已導致多名員工生 病需要就醫，病因為濕疹、過敏、乾咳等，但之後百達公司 表示不認為應該負責處理，被告堅稱應由百達公司負責處理 ，與出租人無關，將出租人應盡義務推諉給承租人。而系爭 房屋之樑柱旁天花板角落於105 年3 月16日再次開始蔓延黑 霉，原告立即通知被告，被告再度推諉修繕義務予百達公司 ，百達公司亦未出面負責處理。故原告自行諮詢專業防水除 霉廠商邁斯特有限公司，其負責人廖國桓表示，因為樓上有 大型冷凍櫃，於運作時上下樓層間溫度差太大，就如同冰箱 外冷凝水，而導致空氣中水分子凝結在RC結構裡及天花板上 面成為冷凝水而產生發霉，必須以特殊材料，依負水壓原理 施作防水層，報價修繕總價為748,440 元，斷非被告所提出 修繕方法「先以除霉劑清除汙斑，再以油性水泥漆擦拭底以 免復發，最後以水性水泥漆修飾粉光」所能根本解決。被告 無法保證其修繕結果足以符合租賃物之使用目的，而原告為 供應各類贈品之廠商，並非皮件製造廠商，系爭房屋發霉與 原告無關，系爭租約既未課予承租人自行維持房屋不發霉責 任，則出租人應維持房屋不能發霉，才能符合雙方約定使用 收益之狀態。原告因被告未能提供合於使用收益狀態，即應 維持不能發霉之系爭房屋予原告，故於105 年4 月12日寄發 三重二重埔郵局第173 號存證信函，催告被告應於函到後 7 日內進行修繕除霉，被告固於105 年4 月15日召開協調會， 惟被告始終不願切結保證除霉後不再復發，甚至一再推脫非 其應負責任等節，因被告並未依限進場修繕除霉，原告再於 105 年4 月18日寄發三重二重埔郵局第194 號存證信函，催 告被告仍應於前函期限內進行修繕除霉等意旨，然被告仍不 於期限內負責進行修繕除霉，原告乃於105 年4 月25日寄發 三重二重埔郵局第202 號存證信函，聲明終止系爭租約，並 定期於105 年4 月30日會同辦理點交，原告並應被告要求提 前於4 月29日辦妥點還系爭房屋之手續，惟被告迄未返還押 租保證金36萬元。又原告承租系爭房屋，業已支出裝潢材料 費用492,172 元、電腦設備材料費用107,875 元，共計600, 047 元，系爭租約終止後，依法應拆除回復原狀，上開材料 均無法再重複使用，按原告承租系爭租賃標的物租賃期限 3 年（36個月），上開材料預計使用36個月，已使用17個月， 因終止系爭租約，尚有19個月租期無法使用，原告損失316, 691 元。被告拒絕返還押租保證金36萬元，及賠償前揭損失 316,691 元，爰依民法第179 條後段、第227 條第2 項規定 ，請求被告返還押租保證金，及給付損害賠償金額共計676, 691 元等語，聲明：被告應給付原告676,691 元，及自起訴 狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 三、被告答辯略以：被告將系爭房屋交予原告時，系爭房屋並無 任何瑕疵，原告為一皮件代理製造銷售公司，理當明瞭皮革 製作過程對於濕度之要求甚高，否則皮件容易產生霉菌滋生 之情形，而原告自簽訂系爭契約書開始使用租賃標的物後， 並無任何除濕之機具設備，且被告曾指派管理員於104 年 9 月至11月間記錄原告使用冷氣之日數，以釐清原告是否有打 開冷氣設備以確保租賃標的物之濕度，嗣被告發現，原告使 用冷氣之天數，明顯較2 樓及5 樓之承租人為少，疑似原告 為節省電費，因而刻意不打開冷氣設備，原告並未確實盡到 其自身對於皮件生產環境之濕度控制，造成天花板發霉之情 形。而原告自104 年6 月間向被告反應系爭房屋天花板有發 霉之情形，被告與百達公司於104 年6 月30日派遣3 名職員 先以漂白水進行擦拭，再於隔日由百達公司專案經理曾文諒 為原告再次進行霉根擦拭之工作，且同年8 月間又產生天花 板發霉之情形，此次被告乃於104 年8 月26日及27日2 日各 指派3 名職員為原告進行霉根擦拭及粉刷水泥漆等工作，被 告亦與百達公司協調進行通風設備改善工程，並於104 年 9 月2 日完工，足見被告並非不願負起出租人之修繕義務。系 爭房屋於105 年4 月間第3 次產生天花板發霉情形，被告即 於105 年4 月15日與原告及百達公司開會，會議中被告向原 告提出由被告聘請油漆師傅為原告施作除霉及油漆粉刷等修 繕工作，原告執意要求被告須簽訂保證書，保證租賃標物不 再產生發霉始同意被告提出之修繕方案。惟被告係出租人， 依法僅負有將租賃標的物交付承租人及租賃物修繕之義務， 並無保證租賃標的物須永遠不再產生天花板發霉之義務，原 告以此為理由拒絕被告所提出之修繕方案，並未符合民法之 規定及契約之約定。被告並非不願負起出租人之修繕義務， 而係原告不願配合被告所提出之修繕處理工作。原告無正當 理由拒絕被告於105 年4 月15日所提出之修繕方案，並不能 因此而合法取得系爭租賃契約終止之權利，則被告自無違反 系爭契約之約定，亦無違反民法第429 條第1 項之規定。原 告主張依民法第430 條之規定終止系爭契約，顯無理由，故 原告於105 年4 月26日向被告為終止系爭租賃契約之意思表 示，已違反系爭租約第6 條第2 項須於2 個月前通知終止之 約定，故被告依系爭租約第6 條第3 項之約定為由，於 105 年4 月27日寄發存信函予原告聲明終止系爭租約，則兩造間 之租賃契約已由被告合法終止，原告因此所受之損失，被告 概不負責，且再依系爭租約第4 條第3 項約定，原告須在無 違反租約之情形下，被告始有返還押租金義務，惟原告現已 違約在先，並由被告依約將兩造間之租賃契約合法終止在後 ，則原告請求被告返還押租金並賠償其支出裝潢及電腦設備 等材料費用，自無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴 駁回。 四、經查，本件兩造於103 年11月5 日簽訂系爭租約，約定由原 告向被告承租系爭房屋，約定租賃期間自103 年12月1 日起 至106 年11月30日止，共計3 年，押租保證金36萬元。嗣原 告先後於104 年6 月20日、104 年8 月30日、105 年3 月16 日發現系爭房屋全部樑柱旁之天花板角落蔓延黑霉，經原告 向被告要求處理後，被告與系爭房屋樓上冷凍設備承租人百 達公司於104 年6 月及8 月間2 次通知霉害時，有派遣員至 系爭房屋以漂白水進行擦拭黑霉，於105 年3 月間第3 次通 知霉害時，被告及百達公司皆未出面修繕處理。經原告於10 5 年4 月12日寄發存證信函，催告被告應於函到後7 日內進 行修繕除霉，被告於105 年4 月15日與原告及百達公司召開 協調會，雙方未就系爭房屋之處理霉災事宜達成協議，原告 再於105 年4 月18日寄發存證信函，催告被告仍應於前函期 限內進行修繕除霉，被告未於期限內負責進行修繕除霉，原 告於105 年4 月25日寄發存證信函，聲明終止系爭租約，原 告並應被告要求提前於4 月29日點還系爭房屋，被告迄未返 還押租保證金36萬元之事實，有原告提出之房屋租賃契約書 、公證書、3 次發霉照片、原告寄發之3 次存證信函、押租 金36萬元支票影本等資料為證（見本院卷第11至47頁、第56 頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第90頁及反面、第 122 頁反面至第123 頁、第138 頁反面至第139 頁），堪信為真 實。原告主張系爭租約因被告未提出合於系爭租約約定使用 收益狀態之租賃物，業於105 年4 月25日以存證信函通知終 止系爭租約，並於4 月29日辦妥點還系爭房屋之手續，惟被 告迄未返還押租保證金36萬元，亦未給付賠償額316,691 元 ，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者為：被告 就出租系爭房屋有無違反民法第421 條、第423 條規定而有 違用益提供及維持之義務？原告依民法第424 條終止系爭租 約是否有理由？原告請求返還押租金36萬元及賠償損害額31 6,691 元，是否有理由？爰論述如下： 五、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文，可徵 租賃物與租金乃租賃契約之重要要素（最高法院56年台上字 第672 號判例、69年度台上字第3405號判決意旨參照）。次 按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人， 並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態， 民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務 ，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃 關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之 本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付 ，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責 任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第22 2 號、99年度台上字第526 號、97年度台上字第2307號判決 意旨參照）。租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法 為圓滿之使用、收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之 事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務， 以保持租賃物合於約定使用、收益之狀態。倘出租人怠於履 行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害 賠償責任。又按租賃契約乃繼續性契約，倘於成立後發生 當事人給付遲延或給付不能時，民法雖無明文得為終止契約 之規定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複 雜，應類推適用民法第254 條至第256 條之規定，許其終止 將來之契約關係，依同法第263 條準用第258 條規定，向他 方當事人以意思表示為之（最高法院89年度台上字第1904號 判決意旨參照）。依此，出租人不僅有忍受承租人為使用、 收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃 物之積極義務。此項義務，為出租人之給付義務，且為其最 主要之義務，倘有違反，應負債務不履行之責。本件兩造於 103 年11月5 日簽訂系爭租約，約定由原告向被告承租系爭 房屋，則被告提供系爭房屋予原告使用收益，為系爭租約所 需具備之必要完成事項，自屬被告應履行之用益提供義務。 惟系爭房屋先後於104 年6 月20日、104 年8 月30日、 105 年3 月16日發生全部樑柱旁之天花板角落蔓延黑霉，甚至擴 散至系爭房屋其他區域，致置物架上商品、傢俱及辦公用品 產生狀況不一之發霉現象，被告雖以漂白水擦拭霉菌、重新 油刷方式進行修繕，發霉情形未見改善，有系爭房屋發霉照 片為憑（見本院卷第18至34頁），足認被告所為擦拭霉菌、 油刷牆面之修繕方式，未有效改善系爭房屋發霉情形，難認 被告已有效回復系爭房屋合於使用收益狀態。且按該霉害經 常性、廣布於系爭房屋之所有樑柱頂端、天花板四周、屋角 、裝潢櫃架等處，系爭房屋顯有危及承租人或其同居人之安 全或健康之瑕疵等情，足堪認定。揆諸前揭說明，被告辯稱 伊係出租人，依法僅負有將租賃標的物交付承租人及租賃物 修繕之義務，並無保證租賃標的物須永遠不再產生天花板發 霉之義務，故伊無違反提供合於使用收益之系爭房屋，及民 法第429 條第1 項出租人修繕義務規定云云，顯不足採。被 告既未依系爭租約提供合於使用收益之系爭房屋予原告，自 有違系爭租約所應負之用益提供義務，而構成債務不履行至 明。就被告前揭債務不履行情事，原告於105 年4 月25日寄 發三重二重埔郵局第202 號存證信函，聲明終止系爭租約， 依民法第227 條、第226 條、第256 條、第263 條債務不履 行，及民法第424 條承租人租約終止權之規定，即屬有據。 且該終止之意思表示亦於105 年4 月26日送達被告，有該存 證信函暨其回執在卷可稽（見原審調字卷第45至47頁），則 原告依上開規定主張系爭租約應於105 年4 月26日以為終止 等情（見本院卷第136 頁），應屬可採。 六、又按雖有法律上原因，而其後已不存在者，應返還其利益； 權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的 ；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第 179 條後段、第148 條分別定有明文。押租金係為擔保承租人租 賃債務之履行，租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債 務不履行時，其所交付之押租金，固發生當然抵充之效力， 但於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情 事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還（最高法院 87年度台上字第1631號、81年度台上字第1630號判決意旨參 照）。被告辯稱依系爭租約第6 條第2 項約定：「租賃期間 內，乙方（即原告）若擬遷離或提前終止租約時，應於2 個 月前以書面通知甲方（即被告），並給付甲方2 個月租金以 為賠償」等語，故倘原告欲終止租約，應賠償伊2 個月租金 云云。惟觀諸系爭租約內容，應將此條款解釋為因承租人可 歸責於己之事由而提前遷離他處時，出租人始得請求賠償 2 個月租金，作為補償出租人因承租人提前終止租約之損害， 方與誠實信用原則相符。本件原告係因可歸責於被告無法提 供合於租約使用收益之租賃物而主張權利，自無上開約定之 適用，被告應不得以原告應賠償提前終止系爭租約之2 個月 租金為由，拒絕返還押租金36萬元。本件租賃關係既已消滅 ，原告復無租賃債務不履行之情事，並已將系爭房屋交還予 被告，依系爭租約第4 條第3 項約定，原告前揭給付押租金 36萬元顯已欠缺其給付之目的，被告自應將押租金36萬元無 息返還予原告（見本院卷第14頁反面），是原告依民法第17 9 條後段規定，請求被告返還上開押租金36萬元，於法有據 ，應予准許。 七、再按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全 給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第 227 條亦有明定。本件被告出租系爭房屋予原告，係供為公 司營運之用，被告即應依系爭租約之債務本旨提供合於使用 目的之租賃標的予原告。惟被告因可歸責於己之事由，未於 租賃關係存續中保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態， 已如前述，則依前揭說明，被告應就原告所受損害，負債務 不履行之損害賠償責任。經查，原告主張伊受有裝潢材料費 用492,172 元、電腦設備材料費用107,875 元，共計600,04 7 元( 計算式：492,172 元＋107,875 元＝600,047 元) 損 害之事實，業據其提出支出明細表、統一發票等為證（見本 院卷第48至55頁）。而系爭租約終止後，依約原告應拆除前 揭裝潢、電腦電纜、電話線設備，將系爭房屋回復原狀，故 上開材料均無法再重複使用，按原告承租系爭租賃標的物租 賃期限3 年( 36個月) ，上開材料預計使用36個月，已使用 17個月，因終止系爭租約，尚有19個月租期無法使用，原告 損失316,691 元( 計算式： 600,047 元×19/36 ＝316,691 元) ，且被告就原告支出裝潢、電腦電纜等設備之明細部分 並不爭執（見本院卷第48頁、第90頁、第123 頁），堪信原 告受有上述損害為真實。是原告依債務不履行之法律關係， 請求被告賠償支出裝潢、電腦設施費用之損害計316,691 元 ，洵屬有據，應予准許。 八、綜上所述，原告依民法第179 條後段、第227 條第2 項規定 ，請求被告返還押租保證金，及給付損害賠償金額共計676, 691 元( 計算式：316,691 元＋360,000 元＝676,691 元) ，及自起訴狀繕本送達之翌日即105 年9 月9 日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審 酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。 十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 書記官 陳香伶 法 官 詹慶堂 上列正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按 他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳 納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 4 月 25 日 書記官 陳香伶 計 算 書 項 目 金 額（新臺幣） 備註 第一審裁判費 7,380 元 合 計 7,380 元