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臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 105年度北簡字第3374號 原　　　告　李文英 訴訟代理人　魏千峯律師 　　　　　　李柏毅律師 被　　　告　台灣海洋藝術館股份有限公司 兼法定代理　陳科引 人 被　　　告　陳三發 　　　　　　陳科引 上三人共同 訴訟代理人　周念暉律師 上列當事人間請求返還房屋等事件，於民國106 年12月14日言詞 辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告台灣海洋藝術館股份有限公司及被告陳三發應將門牌號碼臺 北市○○區○○○路○段○○○號一樓房屋騰空遷讓返還予原告 。 被告台灣海洋藝術館股份有限公司及被告陳三發應自民國一百零 五年七月二十八日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付 原告新臺幣參萬元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告台灣海洋藝術館股份有限公司及被告陳三發負擔 三分之二，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告台灣海洋藝術館股份有限公司及 被告陳三發如以新臺幣壹拾萬參仟伍佰伍拾元為原告預供擔保， 得免為假執行。 本判決第二項，各到期部分得假執行。但被告台灣海洋藝術館股 份有限公司及被告陳三發於各到期部分如以新臺幣參萬元為原告 預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：原告父親李景明過世後，原告因繼承分割而於民 國102年12月3日取得門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段 ○○號建物暨坐落土地之所有權。原告前往該址點交時，始發 現上開建物一樓（下稱系爭房屋）遭被告台灣海洋藝術館股 份有限公司（下稱海洋藝術公司）及其實際負責人陳三發占 用，被告陳科引並於參選105年1月16日第九屆立法委員選舉 期間占用系爭房屋作為競選活動之用，其網路宣傳文宣上亦 記載系爭房屋為聯絡地址。而被告海洋藝術公司雖執其與訴 外人李翁式緞簽立之房屋租賃契約（下稱系爭租約）及後附 李景明同意讓與上開房地予李翁式緞之協議書（下稱系爭協 議書），作為因占有連鎖而受讓占有系爭房屋之合法權源， 惟系爭租約上李翁式緞之簽名與系爭協議書上原始簽名不符 ，應非李翁式緞本人親簽，而縱認為李翁式緞之簽名，因李 翁式緞早於98年底經祥安養護中心診斷有「失智症前期症狀 」，復於99 年5月13日經仁康醫院診斷有「老年期癡呆症併 譫妄」，經參精神醫學書籍，譫妄的症狀除了混亂、意識朦 朧之外，有錯覺、幻覺等知覺障礙，則依李翁式緞之年齡與 精神狀況，顯然缺乏辨識系爭租約法律效力之能力，是其於 100年4月間簽署系爭租約，乃於無意識或精神錯亂中所為， 應屬無效。再者，李翁式緞因賦稅問題未能依系爭協議書辦 理過戶，李景明嗣仍將系爭房屋借予李翁式緞使用，渠等間 法律關係應變更為「使用借貸契約」，李翁式緞未經所有權 人同意即無權逕將系爭房屋之占有移轉予被告。又認李翁式 緞縱有合法占有權源，惟至103年2月間李翁式緞孫女許美賢 遷出系爭房屋，或遲於105年7月27日李翁式緞過世時起，李 翁式緞已喪失合法使用系爭房屋之權源，被告自不得繼續依 占有連鎖法律關係主張有權占有系爭房屋，而應騰空返還系 爭房屋予原告，並返還無權占用系爭房屋期間所受之不當得 利，爰依民法第767條、第179條提起本件訴訟。並聲明：㈠ 被告海洋藝術公司及被告陳三發、陳科引應將系爭房屋騰空 遷讓返還予原告。㈡被告海洋藝術公司及被告陳三發、陳科 引各應給付原告1,126,700 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自105 年1 月3 日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同） 45,068元，如其中一被告為給付，他被告於給付範圍內免給 付義務。㈢願供擔保請准宣告假執行。 二、被告答辯：被告海洋藝術公司與陳三發向李翁式緞承租系爭 房屋占有使用，租期自100年4月15日起至109年4月14日止， 租賃期間被告2 人均如數繳納租金迄今，而被告陳科引雖曾 在系爭房屋櫥窗放置競選廣告，惟相關廣告僅是短暫使用， 早已全數清除。至李翁式緞與原告父親李景明簽立系爭協議 書，約定李景明應將系爭房地過戶予李翁式緞，雙方並無變 更系爭協議書之明文約定，李翁式緞即依系爭協議書內容取 得系爭房屋之占有，其後被告海洋藝術公司及陳三發向李翁 式緞承租並受讓取得系爭房屋之占有，基於占有連鎖之法律 關係，被告2 人自得對原告主張該占有權源，原告請求被告 返還系爭房屋及相當於租金之不當得利，顯無理由等語。並 聲明：㈠原告之訴駁回。㈡若受不利判決，願供擔保請准予 宣告免為假執行。 三、本院得心證之理由 ㈠原告主張被告3人占有系爭房屋，是否可採？ ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。又按受僱人、 學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管 領之力者，僅該他人為占有人，民法第942 條定有明文。是 民法第767 條所謂占有，係指同法第940 條之直接占有及第 941 條之間接占有而言，並不包括第942 條所定輔助占有之 情形在內（最高法院78年度台上字第1985號民事裁判參照） 。是輔助占有人對於標的物雖係物理上之事實支配者，然社 會觀念上不認其為獨立之事實支配，此項事實支配專屬於該 為指示之他人，故輔助占有人僅係占有人之占有機關，而非 占有人。 ⒉被告海洋藝術公司及陳三發為系爭房屋之承租人並占有使用 系爭房屋一節，為兩造所不爭執，而堪認定，惟被告陳科引 已否認原告所主張之占用事實，原告自應就該等事實負舉證 責任。查原告雖於起訴時具狀提出被告陳科引懸掛競選海報 於系爭房屋一樓櫥窗之照片（見本院卷一第52頁至第54頁背 面），惟被告嗣具狀表明前揭競選海報均已全數清除，並提 出現場照片為憑（見本院卷一第81頁），原告既未爭執此情 ，自堪信被告陳科引前開主張為真；又被告陳科引縱有使用 系爭房屋，然原告既主張被告陳科引為被告陳三發之子、被 告海洋藝術公司之登記負責人，則被告陳科引基於系爭房屋 承租人之親屬等內部關係而經同意、受指示使用系爭房屋， 亦恐係基於占有輔助人之地位而為之，原告迄未說明舉證被 告陳科引為系爭房屋直接或間接占有人之事實，其逕依民法 第767 條之規定請求被告陳科引返還系爭房屋，於法自有未 合，應無足採。 ㈡原告主張被告海洋藝術公司、陳三發「無權」占有系爭房屋 ，有無理由？ 被告海洋藝術公司、陳三發主張依系爭租約及占有連鎖法律 關係而取得對抗原告之占有權源，此為原告所否認，是應審 究者為：①系爭租約是否合法有效？②系爭租約之出租人李 翁式緞得否移轉系爭房屋之占有權源予被告2 人？茲分述如 下： ⒈系爭租約是否合法有效？ ⑴原告主張系爭租約非李翁式緞親簽，無非以系爭租約上李翁 式緞之簽名與系爭協議書上李翁式緞之親簽筆跡相異為其主 要論據。然查，系爭協議書乃李景明生前與李翁式緞簽訂， 此為兩造所不爭執，復經證人許美賢到院具結證陳：伊不知 道系爭協議書書立之經過，當時伊還很小，系爭協議書是李 翁式緞拿出來跟伊說，伊才知道；簽系爭租約時，李翁式緞 已經住院了，行動不方便，由伊代表，伊是把系爭租約送去 醫院給李翁式緞簽名等語（見本院卷一第153頁背面、第154 頁背面），足徵系爭協議簽立之年代久遠，而衡以系爭租約 與系爭協議書於不同時空、情境下訂立，其上李翁式緞之簽 名縱以肉眼辨識而有所差異，亦難遽指為不同人所簽。再者 ，原告自承李翁式緞身旁親友應有多人習於代簽李翁式緞各 式文件，致李翁式緞筆跡多端，而該等文件筆跡雖有不同， 亦無認為係未經其授權等情（見本院卷二第99頁背面、第10 2 頁），益徵李翁式緞因年老罹病而於生活中由親友代簽文 件實屬常情，而該等文件縱非李翁式緞親簽，亦無從依邏輯 或經驗推定此即未經李翁式緞授權所為，則原告主張系爭租 約上李翁式緞之簽名非其所親簽一節，縱認屬實，亦非得遽 認為偽造，原告主張系爭租約非李翁式緞親簽而非有效成立 乙節，應難採憑。 ⑵原告另主張系爭租約簽立時，李翁式緞已有失智症前期症狀 及罹有老年期癡呆症併譫妄之病症，則李翁式緞縱有簽名於 系爭租約中，乃於無意識或精神錯亂中所為而屬無效云云， 並提出李翁式緞於99 年至100年間之醫護聯繫單、病歷資料 為據（見本院卷第115-123 頁）。惟按無行為能力人之意思 表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意 識或精神錯亂中所為者亦同；民法第75條定有明文。次按所 謂無意識，係指全然無識別、判斷之能力；精神錯亂，則指 精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度而言（最 高法院99年度台上字第1994號判決意旨參照）。經查，觀諸 前開醫護聯繫單載有「長者只要一說話就會呼吸淺快急促.. . 故予長者尿布，予以解釋又馬上忘記，對近期記憶容易忘 記，有失智症前期症狀」等情，固可見李翁式緞已有前開慢 性病徵，然李翁式緞罹病程度仍屬「前期」，而衡以慢性病 症尚有因病人體質、療養情況或環境刺激而於病程中出現不 同變化，且參其內容亦未見李翁式緞已達於無意識或喪失自 由決定意識之精神障礙狀態；復佐以證人許美賢於本院證稱 ：李翁式緞簽立系爭租約時精神很好，和伊等有說有笑，常 講說要回家，但因身體狀況不允許；100 年以前伊沒有感覺 李翁式緞精神障礙，伊和她講話，她都很正常，後期是大約 3 年前，李翁式緞搬到高雄時，就發現她不太理伊等；如果 李翁式緞簽系爭租約當時精神狀況有問題的話，就不會告訴 伊等協議書放在哪裡，除非李翁式緞講，不然伊不知道她的 東西放哪裡，伊不覺得她簽約時狀態很差，且李翁式緞自己 簽自己的名字，她告訴伊租金不要收人家太高，不要租一下 就換人，夠就好了等語（見本院卷一第155 頁）。綜前各情 ，李翁式緞於系爭租約簽立之100年4月間，是否因罹病而全 然喪失意思能力，實非無疑，是原告既未舉證證明李翁式緞 於簽立系爭租約時乃無意識或精神錯亂之具體情狀，自難單 憑前開醫護聯繫單或病歷資料及其片面臆斷而遽為不利於被 告之認定。基上，系爭租約之簽立難認有原告所主張之無效 事由，而證人許美賢迭於另案偵查及本案言詞辯論時具結證 稱：系爭租約乃經李翁式緞授予其代理權而與被告陳三發簽 訂，再經其拿至仁康醫院交由李翁式緞簽名，系爭租約內容 均經李翁式緞同意等情明確（見本院卷一第101 頁背面、第 102頁背面、第153頁背面-154頁），堪認被告辯稱系爭租約 為合法有效之契約乙節為可採。 ⒉系爭租約成立占有連鎖法律關係？ ⑴按以無權占有為原因，請求返還所有物者，占有人對原告所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告 對其所有物被無權占有之事實無舉證責任，占有人即被告自 應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年 度台上字第1120號判決、98 年度台上字第863號判決參照） 。次按物之占有人如係本於債之關係而占有者，倘該債之關 係係存在於占有人與債之關係之相對人間，該占有人欲主張 其為有權占有，須以該債之關係之相對人對所有人亦有得為 占有之正當權源，且得基於該權源，而移轉占有予現在之占 有人為前提（最高法院104年度台上字第40號判決參照）。 ⑵經查，李翁式緞生前與原告之父李景明簽訂系爭協議書，由 李翁式緞向李景明買受系爭房地，系爭房地雖未辦理所有權 移轉登記，惟已交由李翁式緞占有使用，系爭協議書為李翁 式緞占用系爭房屋之合法權源等情，此為兩造所不爭執，應 堪認定。而依系爭協議書文義所載「一、甲方（即李景明） 所有座落於臺北市○○○路○○○ 號房屋一棟（三樓）及土地 全部產權過戶給乙方（即李翁式緞）。二、乙方所持有南隆 鋼鐵股份有限公司股權全部轉讓甲方（壹佰玖拾貳股每股新 臺幣壹萬元正）。雙方同意立此協議書為憑。」等情，李翁 式緞於受讓系爭房屋占有時，即得基於為受讓系爭房屋所有 權之買受人地位，自由使用收益系爭房屋，則李翁式緞將系 爭房屋出租被告海洋藝術公司及陳三發，而將其直接占有移 轉予被告2人，本非法所不許，被告2人因此受讓李翁式緞對 於系爭房屋之占有權源，此即前開裁判意旨所肯認之占有連 鎖法律秩序。從而，被告2 人取得之占有權源，乃受讓自李 翁式緞依系爭協議書取得之占有，自不得大於李翁式緞依系 爭協議書取得占有權限，始符占有連鎖及繼受取得之法理。 經參諸證人許美賢於另案偵查中所證：「當初阿公過世要把 房子留給阿嬤，但阿嬤好像付不起稅，所以由工廠的人幫她 付，就是我阿公那邊南隆工廠幫她付，讓我阿嬤住到過世， 再把房子還給他們... 。」等語；又於本院證稱：「（簽立 上開租約時，有無向陳三發說明李翁式緞對系爭建物有何權 利？）我們有向被告說，這個房子是可以住到李翁式緞過世 ，過世以後的事情李翁式緞就不知道，在李翁式緞過世前， 這個房子李翁式緞都有權處理。也有說這個房子不能報稅， 因為所有權不在李翁式緞身上，因為當初有一張協議書，李 翁式緞可以住在系爭房屋到過世為止，這是李翁式緞告訴我 的。出租房子前，我都有向被告說明這個房子的狀況，也有 將這份協議書影本附在租賃契約後面。」等語，核無顯悖於 經驗常情之處，兩造亦無提出與前開證述相左之事證，堪認 證人前述「系爭協議書簽立後，因系爭房屋無法辦理過戶予 李翁式緞，李翁式緞遂與系爭房屋原所有權人約定由李翁式 緞占用支配系爭房屋至其死亡為止」乙情為真實，則李翁式 緞依系爭協議書所取得之占有權源，至其死亡時即已消滅， 被告海洋藝術公司及陳三發自李翁式緞受讓之占有權源，亦 應繼受此瑕疵，是渠2 人依系爭租約暨占有連鎖法律關係取 得足以對抗所有權人（包含依繼承關係繼受取得所有權之原 告）之占有權源，僅至李翁式緞死亡時即105年7月27日為止 。 ⒊綜上所述，被告海洋藝術公司、陳三發依系爭租約成立之占 有連鎖關係，合法受讓李翁式緞生前對李景明及其繼承人所 得主張之占有權源，至李翁式緞於105年7月27日死亡後，被 告2人繼續占用系爭房屋即屬無權占有，原告依民法第767條 第1項前段請求被告2人返還系爭房屋，即屬有據。 ㈢原告得否對被告海洋藝術公司及陳三發主張不當得利請求權 ？數額為何？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準，無權占有他人不動產，可能獲得相當 於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系 爭不動產所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額， 尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。 ⒉查被告海洋藝術公司、陳三發於李翁式緞死後即105年7月28 日開始無權占用原告所有之系爭房屋，乃無法律上之原因而 受有相當於租金之占有利益，致原告受有損害，依照前開說 明，原告依民法第179 條規定，請求被告海洋藝術公司及陳 三發返還渠等所取得相當於租金之不當得利，堪認有據。 ⒊又按不當得利受領人應返還之利益或償還之價額，應依客觀 交易價值定之（最高法院81 年度台上字第339號裁判意旨參 照）。原告主張被告占用系爭房屋之利益，應以台灣租屋網 所示104年建國北路店面租金平均行情為每坪2136.29計算（ 見本院卷一第24頁），每月為45,068元。然衡諸原告提出之 租屋網頁資料之標的房屋固與系爭房屋地點鄰近，惟其中僅 有一間房屋標示屋齡為29年，其餘房屋則為空白，而系爭房 屋屋齡於起訴時已屆53年9 月，有建物謄本在卷可稽（見本 院卷一第13頁背面），已超過「臺北市地價調查用建築改良 物耐用年數及每年折舊率表」所列加強磚造建物之耐用年數 即52年，則前開租屋網頁所列房屋屋齡與系爭房屋差異甚巨 ，已難以作為認定系爭房屋客觀交易價值之依據。而被告海 洋藝術公司及陳三發既以每月3 萬元向李翁式緞承租系爭房 屋，亦無顯悖於市場行情之具體事證，堪認原告請求被告返 還無權占用之不當得利，以每月3 萬元計算應返還之利益為 有理由，逾此部分，核屬無據，不應准許。 四、綜上所述，原告請求㈠被告海洋藝術公司及被告陳三發將系 爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告海洋藝術公司及被告陳 三發應自105年7月28日起至返還房屋之日止，按月給付原告 3 萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由 ，則予駁回。 五、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389 條第1項第3款規定，應依職權宣告 假執行。並依同法第392 條第2項、第3項規定，依職權宣告 被告如預供擔保後，得免為假執行。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 經本院斟酌後，認均不足影響本判決之結果，爰不逐一論述 ，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，依後附計算書確 定如主文所示金額。 中 華 民 國 106 年 12 月 29 日 臺北簡易庭 法 官 陳 瑜 計算書： 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 1,110元 合 計 1,110元 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向 本庭（臺北市○○○路○段○○○ 巷○ 號）提出上訴狀。（須按他 造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納 上訴審裁判費。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段○○○巷○號）提出上訴狀 。（須按他造當事人之人數附繕本） 。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 12 月 29 日 書記官 鄭祖川