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臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 105年度北簡字第3379號 原　　　告 即反訴被告　爽爾國際有限公司 法定代理人　駱怡穎 被　　　告 即反訴原告　政彰影像國際有限公司 法定代理人　郭政彰 訴訟代理人　陳振瑋律師 　　　　　　孫碩駿律師 上列當事人間請求給付租金事件，經臺灣士林地方法院移送前來 ，本院於民國105年12月2日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳拾萬捌仟玖佰伍拾叁元及自民國一○四 年八月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣貳仟柒佰陸拾元，其中新臺幣貳仟貳佰壹拾元由 被告負擔，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬捌仟玖 佰伍拾叁元預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 反訴訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由反訴原告負擔。 事實及理由 一、原告主張及對反訴辯稱：原告於民國101年12月24日與房屋 所有權人林靖翔簽訂租賃契約（下稱A租約），承租臺北市 ○○區○○○路○段○○○號1樓房屋（下稱系爭房屋）毛胚屋 含1車位，原告於同日與被告另簽租賃契約（下稱系爭租約 ），並於同日與訴外人威睿公司簽租賃契約（下稱B租約） ，以現狀設備轉租賃毛胚屋給被告及威睿公司使用。因系爭 房屋空間為兩造、威睿公司共同使用，約定裝潢費用按被告 、威睿公司承租面積依比例分攤，三方開始與設計師共同商 討如何裝潢使用，並於102年4月起施工裝潢，原告按月將繳 費通知單交給被告，被告於102年8月9日、同年11月13日依 原告交付之繳費通知單之明細，給付原告裝潢費新臺幣（ 下同）192,825元、39,505元等，原告皆於收款日開立品名 相符之發票給被告，自102年5月起至104年8月止，原告收到 被告支付之款項共計為704,515元，未曾收到被告所述之10 萬元現金，且支付內容除租金外尚包含營業稅、管理費、裝 潢費…等，被告所述其給付金額全數為支付租金顯非實情。 若為被告所述原告有約定負責裝潢供其使用，怎會以與房屋 所有權人承租每坪相同之租金直接轉租被告，而未將裝潢費 用分攤加價至租金中，且何以未於系爭租約中詳細載明提供 裝潢及設備，若非兩造口頭約定共同裝潢，被告為何依明細 支付裝潢工程款及收受發票。詎被告未依約按期支付原告每 月租金含營業稅18,900元及管理費2,300元，積欠自103年9 月1日起至104年8月31日止之租金及管理費共計254,400元迄 未清償，且被告也積欠104年7月1日起至同年月29日之大樓 公共電費1,075元，及104年7月電信費355元、104年8月電信 費65元未付，自不得請求返還押租金。爰起訴請求被告給付 254,400元等語。並聲明：㈠本訴部分：1.被告應給付原告 254,400元，及自104年8月30日起至清償日起按週年利率5％ 計算之利息。2.願供擔保請准宣告假執行。㈡反訴部分：1. 反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。 二、被告即反訴原告辯稱及反訴主張：原告承諾被告及另一承租 人威睿公司要將系爭房屋之內部裝潢成符合所有承租人工作 上需求之用，原告並曾以口頭表示會依被告及威睿公司之想 法及需求規劃及裝潢系爭房屋，但原告從未將系爭房屋裝潢 成合於約定使用、收益之狀態，被告迫於無奈於104年8月12 日搬離系爭房屋。被告於104年8月13日在包含原告及其他承 租人等之Whatsapp通訊軟體之群組內發送訊息「各位伙伴 昨天正式離開 459 手機號碼沒變…」，說明被告已搬離 系爭房屋，且該 Line 群組為自被告與原告等人搬進系爭房 屋及討論相關裝潢細節時所使用，足以證明被告在Whatsapp 通訊軟體之群組內發送上開訊息有傳達終止租賃契約之意思 ，故系爭租約應已於104年8月13日經被告向原告通知遷出後 即行終止。原告先前於102年9月5日以Whatsapp通訊軟體承 諾退還全額費用，且被告自102年5月起至104年8月止陸續給 付原告含押金共計807,975元。若自系爭租約起始日102年3 月1日計算至104年8月31日為止共計30個月，再以系爭租約 中約定之每月租金18,000元計算，被告應給付原告之租金約 540,000元（18,000 x 30=540,000），但被告已支付原告共 計807,975元，扣除押金36,000元後，遠超過被告所需支付 租金約231,945元（771,945-540,000=231,945），故原告反 而應返還被告溢付之租金231,945元及押金36,000元，共計 267,945元。原告從未提供合於使用收益之房屋供反訴原告 使用，其受領租金顯屬不當得利而應返還予被告，加上原告 於通訊軟體承諾退還被告全部的已付費用，為此提起反訴， 一部請求反訴被告返還反訴原告溢付之租金164,000元，及 返還押租金36,000元，共計20萬元等語。並聲明：㈠本訴部 分：1.駁回原告之訴及假執行之聲請。2.如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。㈡反訴部分：1.反訴被告應返 還20萬元予反訴原告。2.願供擔保請准宣告假執行。 三、經查： 1.原告於101年12月24日與房屋所有權人林靖翔簽訂A租約，由 原告向所有權人林靖翔承租臺北市○○區○○○路○段○○○號 1樓系爭房屋含1車位，系爭房屋當時是毛胚屋，承租面積 69.2坪，前3年租金含稅為每月72,200元，租期自102年3月1 日起5年，自101年12月24日起至102年2月28日止為免租期。 2.原告於101年12月24日與被告簽訂系爭租約，出租系爭房屋 面積約14.7坪，及1車位予被告使用，兩造另約定押租金為 36,000元，被告已將押租金交付原告。 3.原告於101年12月24日另與威睿公司簽訂B租約。 4.上揭租約簽訂後，系爭房屋由原告、被告、威睿公司共同使 用。 上開事實，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約附卷可稽（ 見本院卷第26至28頁、第61至64頁），堪信為真實。 四、本件原告請求被告給付租金及管理費254,400元，被告則以 上揭情詞置辯，並反訴請求反訴被告返還溢付租金164,000 元及押租金36,000元等語。茲分述如下： ㈠查本件原告於101年12月24日與系爭房屋之所有權人林靖翔 簽訂A租約，由原告向林靖翔承租現狀屬毛胚屋之系爭房屋 ，原告並於承租現狀屬毛胚屋之系爭房屋同日即分別與被告 、威睿公司簽訂系爭租約、B租約，分別出租系爭房屋之特 定部分交予被告、威睿公司使用，而由原告、被告、威睿公 司共同使用系爭房屋等情，為兩造所不爭執，且有房屋租賃 契約在卷可佐（見本院卷第26至28頁、第61至64頁）。又兩 造於101年12月24日簽訂之系爭租約第1條約定：「甲方（即 原告）將座落：臺北市○○○路○段○○○號一樓房屋，面 積約十四點七坪，以現狀設備出租予乙方（即被告）作為辦 公處所之用（含…壹個車位，於一○二年二月一日啟用…。 」（見本院卷第27頁），原告於101年12月24日與系爭房屋 之所有權人林靖翔簽訂A租約，由原告向林靖翔承租屬毛胚 屋之系爭房屋，於同日將系爭房屋之部分出租予被告、威睿 公司使用，並在系爭租約中約定「以現狀設備出租」，堪認 原告依系爭租約並無負擔全額裝潢費自行將系爭毛胚屋裝潢 後交予被告使用之義務，原告依現狀交屋予被告使用，即應 認其已履行出租人交付合於所約定使用、收益之租賃物之義 務，承租人於承租後可依其個人之需求取得出租人同意後自 行裝潢。另參以依被告提出之照片觀之（見本院卷第30至36 頁），照片上顯示被告之人員有使用系爭房屋在其內為操作 電腦及其它工作之情形，亦堪認原告已交付合於兩造約定供 被告作為辦公處所用途之系爭房屋予被告使用。是被告即反 訴原告主張：原告承諾被告及另一承租人威睿公司要將系爭 房屋之內部裝潢成符合所有承租人工作上需求之用，反訴被 告從未提供合於使用收益之房屋供反訴原告使用，其受領租 金顯屬不當得利應返還反訴原告云云，顯無足取。 ㈡次查，原告主張：原告承租系爭房屋後，以現狀設備轉租賃 毛胚屋給被告及威睿公司使用，因系爭房屋空間為兩造、威 睿公司共同使用，乃口頭約定共同裝潢，裝潢費用按被告、 威睿公司承租面積比例分攤，三方開始與設計師共同商討如 何裝潢使用，並於102年4月起開始施工裝潢，故被告於102 年8月9日、同年11月13日依原告交付之繳費通知單之明細， 給付原告裝潢費192,825元、39,505元等，原告皆於收款日 開立品名相符之發票給被告，自102年5月起至104年8月止， 原告收到被告支付之款項共計為704,515元，未曾收到被告 所列之10萬元現金，且被告已支付之內容除租金外尚包含營 業稅、管理費、裝潢費、電費、電信費、公共水電費等，被 告沒有溢付租金，且被告積欠自103年9月1日起之租金未付 ，又積欠104年7月公共電費1,075元、104年7月電信費355元 、104年8月電信費65元未付之事實，業據其提出詳載入帳日 期、入帳金額、付款方式、發票號碼、支付金額、支付內容 、備註之收款明細表，及詳載費用項目、收費期間、坪數、 分攤比例、分攤金額之繳費通知單，暨統一發票、銀行存摺 內頁、代收代付收據等件為證（見本院卷第65至104頁）， 上揭證物之內容互核相符，且與被告提出之匯款申請書回條 聯相符，依上揭證物可知被告於102年5月2日匯款給付原告 72,345元，因被告溢付3,445元，原告已於同日轉帳退還被 告3,445元，又被告於102年5月2日、102年8月9日匯款給付 原告36,000元、260,515元，被告於102年11月11日以支票支 付原告107,905元，被告於103年2月24日、103年5月2日分別 匯款給付原告66,840元、66,285元，被告於104年6月1日、 102年6月1日、104年7月1日、104年8月1日、104年8月1日分 別以支票支付原告23,415元、21,200元、22,375元、9,895 元、21,200元，堪認被告已總計支付原告之金額是如原告所 主張之704,530元（見本院卷第69頁），並非如被告所主張 之807,975元（見本院卷第57頁），被告復未能就其主張曾 於103年3月16日交付原告現金10萬元云云之利己事實舉證證 明以實其說，堪認原告上開主張為真實。且就上揭證物觀之 ，原告於102年8月間以本院卷第65至66頁之繳費通知單詳列 應繳總金額260,515元之細目含102年6至8月房租每月18,900 元、管理費每月2,300元，及公共水電費、102年3至7月電費 ，及102年4至6月電話網路費、102年6至7月傳真電話費等， 及被告分攤鐵件、泥作、木作、給水工程及拆除費等裝潢費 用應付之金額192,825元，共計260,515元通知被告繳費，被 告於102年8月9日匯款支付原告260,515元，可見被告當時對 其應支付原告上開裝潢費用及租金、管理費等均不爭執，並 無任何反對之表示而收受原告所開立詳列租金收入、裝潢費 、網域年費、電費、電信費之統一發票（見本院卷第75至76 頁），堪認原告主張：由原告承租系爭房屋毛胚屋，同日轉 租毛胚屋給被告及威睿公司，由兩造及威睿公司三家公司共 同使用，口頭約定共同裝潢且裝潢費用按承租使用面積比例 分攤之事實可為信，此係兩造在系爭租約之外，就裝潢費用 分攤之約定，此部分與系爭租約無直接關連，亦足認被告於 102年8月9日支付原告之260,515元，係支付其依約定應支付 原告之鐵件、泥作、木作、給水工程、拆除費用等裝潢費用 應分攤之費用192,825元，及102年6至8月房租、管理費，及 公共水電費、102年3至7月電費，及102年4至6月電話網路費 、102年6至7月傳真電話費等共計260,515元，被告自無事後 主張其上揭所繳260,515元均係繳交租金並據以主張溢付租 金而請求原告返還上開款項之權利。反訴原告雖另主張：反 訴被告於102年9月5日以通訊軟體承諾退還全額已付費用云 云，固提出對話內容1紙為證，然就該對話內容1紙記載「（ 宗瑋Stage459-孫稱）謝謝家瑋！已經做七個月了！也不算 趕了！（Stage459-Barry-林煥楨稱）話不是這樣說的…如 果你們覺得459這裡不符你們需求 別怕開口 我會全數退費 兄弟還是 只要我再聽到一次裝潢做太久太慢…我就拆夥… 」觀之（見本院卷第29頁），訴外人林煥楨與上揭「宗瑋」 提及之「別怕開口 我會全數退費」費用之內容不明，且其上 並無任何原告或原告法定代理人駱怡穎所為之意思表示，自 不足以證明反訴被告曾於102年9月5日為退還全額已付費用 之承諾。況反訴原告既然於102年9月5日當時沒有表示系爭 房屋不符其需求而要求退租及退還裝潢費，反訴原告並仍陸 續支付租金及其應分攤之裝潢費等給反訴被告至104年8月4 日止，反訴原告事後自不得以林煥楨於102年9月5日之上述 通訊對話內容為由，而據以請求反訴被告退費。再者，原告 於102年11月間以本院卷第67頁之繳費通知單詳列應繳總金 額107,905元之細目含102年9至11月房租、管理費、公共水 電費、102年3至7月電費、102年7至9月電話網路費、102年8 至10月電信電話費、102年9月電費、花蓮選裝潢石材交通費 ，及被告分攤空調工程施工費、電力工程等裝潢費用應付之 金額39,505元，通知被告繳費107,905元，被告當時對上述 應支付之項目及金額均不爭執，而於102年11月11日簽發支 票支付原告107,905元（見本院卷第51頁支票影本），嗣並 收受原告所開立詳列租金收入、電費、電信費、交通費，及 網路空調施工費、電力工程等裝潢費之統一發票（見本院卷 第78頁），被告自無事後請求原告返還上開款項之權利。呈 上所述，應認被告即反訴原告並無溢付租金之情形，且被告 積欠自103年9月1日起之租金未付，並積欠104年7月公共電 費1,075元、104年7月電信費355元、104年8月電信費65元未 清償，是反訴原告反訴一部請求被告返還溢付租金164,000 元，顯屬無據，應予駁回。 ㈢又查，兩造於系爭租約第3條約定：「民國一○二年三月一 日起至一○五年二月二十八日，租金每月新台幣壹萬捌仟元 整。民國一○五年三月一日起至一○七年二月二十八日，租 金每月新台幣壹萬玖仟元整。上開租金發票其營業稅外加， 由乙方（即被告）負擔，並於給付租金時同時付予甲方（即 原告）。管理費自民國一○一年十二月二十四日起，每月… 與租金一同按月開立。管理單位得視現狀需要調整管理費用 之金額。水電費則依實際使用金額共同分攤之。租金應於每 月二十五日以前兌現，…不得藉任何理由拖延或拒繳。若滯 納租金二期者，甲方得不經催告隨即終止租約。…」（見本 院卷第27頁）。被告雖辯稱：被告自102年5月起至104年8月 止陸續給付原告租金771,945元，已超過被告應給付原告之 租金約54萬元（18,000×30=540,000），被告已溢付租金約 231,945元云云，但被告實無溢付租金之情形，且積欠自103 年9月1日起之租金未付，已詳如前述，被告此部分所辯，為 無可取。本件被告既積欠自103年9月1日起之租金未付，而 查原告於104年8月4日以存證信函催告被告於10日內給付租 金及管理費，逾期未付則終止系爭租約不另通知乙節，業據 原告提出存證信函為證（見臺灣士林地方法院104年度湖簡 調字第554號卷第7至8頁），被告就此亦未爭執，堪信屬實 ，此與系爭租約第3條第5項之約定相符，則原告於104年8月 4日以存證信函催告被告10日內給付租金及預為逾期即終止 系爭租約之意思表示，自屬有據，堪認系爭租約業經原告於 104年8月15日合法終止。反訴被告雖另主張：被告於104年8 月13日在包含原告及其他承租人等之Whatsapp通訊軟體之群 組內發送訊息「各位伙伴 昨天正式離開459 手機號碼沒變… 謝謝大家…」，有傳達終止租賃契約之意思，故系爭租約應 已於104年8月13日經被告向原告通知遷出後即行終止云云， 固提出通訊對話內容1紙為證（見本院卷第121頁），然被告 於104年8月13日在群組中所為上述言語，僅係在該成員有數 人之群組上稱其已搬離系爭房屋，尚難認其係向被告為終止 系爭租約之意思表示，是反訴原告主張：系爭租約已於104 年8月13日經被告向原告通知遷出後即行終止云云，洵非足 取，故本院無就倘係反訴原告終止租約所涉依系爭租約第7 條約定應賠償反訴被告2個月租金及未提前1個月通知以租金 天數補足部分進一步論述之必要，附此敘明。呈上所述，應 認系爭租約係於104年8月15日終止，是原告請求被告給付自 103年9月1日起至104年8月15日止，每月含稅18,900元之租 金及管理費2,300元，共計243,458元【（18,900＋2,300＝ 21,200，21,200×（11＋15/31）＝243,458，元以下四捨五 入】之範圍內，應屬有據；至原告請求被告給付自104年8月 16日起至同年8月31日止之租金及管理費10,942元（21,200 ×16/31）＝10,942，元以下四捨五入）部分，則非有據。 ㈣按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租 賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅 ，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還 押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例 意旨參照）。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租 賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不 履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵 充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度 台上字第1631號民事判決參照）。押租金依其性質與內容乃 承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償 債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依 約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行 其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金 全額返還承租人之義務。押租金債權之性質，屬一種「讓與 擔保」，即學說上「附有停止條件之返還債務的所有權讓與 」。且查，兩造於系爭租約第4條前段約定：「乙方（即原 告）應於訂約時，交予甲方（即被告）新臺幣叁萬陸仟元整 ，以即期支票交付作為押租保證金，於租約終止或租期屆滿 ，乙方清潔遷空、交還房屋並結清電費及其它應付費用而無 違反有關約定時，由甲方無息退還押租保證金。乙方不得主 張以押租保證金抵充租金…。但甲方得以押租金先行抵充乙 方積欠之費用及違約金。如有剩餘再抵充租金及損害賠償金 。」（見本院卷第27頁），故於租賃關係終了、承租人已返 還租賃物後，出租人即被告即負有返還承租人押租金之義務 。如承租人租賃關係終了且返還租賃物時，仍有欠租、相當 租金之不當得利或有未償付之其他債務不履行損害賠償等時 ，即應以該押租金當然抵充清償，而返還餘額。本件兩造間 系爭租約原約定租賃期間係自102年3月1日起至107年2月28 日止，嗣因被告積欠租金未付，經原告於104年8月15日合法 終止，且原告已於104年8月12日搬離系爭房屋之事實，已如 前述，則依上述約定及說明，以押租金當然抵充債務後，如 有餘額，反訴原告即得向被告請求返還系爭租約之押租金。 惟查，本件押租金36,000元，當然抵充被告積欠原告之104 年7月公共電費1,075元、104年7月電信費355元、104年8月 電信費65元，餘額僅34,505元，再抵充被告積欠原告自103 年9月1日起至104年8月15日止之租金及管理費金及管理費 243,458元後，被告尚應給付原告租金及管理費共208,953元 ，而押租金已無任何餘額。 ㈤綜上所述，原告請求被告給付原告租金及管理費共208,953 元，及自104年8月30日起至清償日起按週年利率5％計算之 法定遲延利息之範圍內，洵屬有據，應予准許。原告逾此範 圍之請求，則不應准許。另反訴原告請求反訴被告返還溢付 租金164,000元及押租金36,000元，共計20萬元，均屬無據 ，不應准許。 五、從而，原告請求被告給付208,953元，及自104年8月30日起 至清償日起按週年利率5％計算之利息之範圍內，為有理由 ，應予准許；原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 至反訴原告請求反訴被告返還20萬元，則為無理由，應予駁 回。 六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定 ，應依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保請准宣告免為假 執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，併宣告之。至原告 及反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所 附麗，應併予駁回。 七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述， 併予敘明。 八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，反訴原告 之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第389條第1 項第3款、第392條第2項，判決如主文。 九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。 中 華 民 國 106 年 1 月 3 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 法 官 羅富美 計 算 書： 項 目 金 額（新台幣） 備 註 第一審本訴裁判費 2,760元 第一審反訴裁判費 2,100元 以上判決正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段○○○巷○號）提出上訴狀（須附繕本）。 中 華 民 國 106 年 1 月 3 日 書記官 劉英芬