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臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 105年度北簡字第5176號 原　　　告　邱錫鴻 訴訟代理人　吳建昌律師 被　　　告　譚仕企業有限公司 法定代理人　譚瑋 訴訟代理人　張譽尹律師 上列當事人間返還房屋等事件，於中華民國105年10月11日言詞 辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣柒拾捌萬壹仟伍佰玖拾元，及其中新臺幣 肆拾玖萬壹仟伍佰玖拾元部分，自民國一百零五年四月十九日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告如以以新臺幣柒拾捌萬壹仟伍佰 玖拾元或等值之華南銀行台北南門分行無記名可轉讓定期存單為 原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限， 民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 、3 款定有明文。本件原 告於民國105年4月12日起訴時訴之聲明：㈠被告應將座落台北 市○○○路○段○○○○號1樓房屋壹棟（含地下室）搬遷返還原 告。㈡被告應自104年10月28日至105年3月31日給付原告房租 新臺幣（下同）49萬1,590元，並自起訴狀送達之次日起至清 償日止，按年息5%計算利息。㈢被告應自105年4月1日起至搬 遷返還房屋日止，按月給付原告23萬2,000元。嗣於105年6月 22日具狀撤回訴之聲明第一項，並於105年10月11日言詞辯論 期日變更聲明為：㈠被告應給付原告租金49萬1,590元，並自 本起訴狀送達之次日起至清償日止，按年5%計算利息。㈡被告 應給付原告違約金57萬元（筆錄見本院卷第310頁），為減縮 聲明，且請求之基礎事實同一，應予准許。 貳、實體方面 原告主張：原告與被告於102年2月21日簽訂房店屋租賃契約書 （下稱系爭租賃契約），原告將所有座落台北市○○○路○段 ○○○○號1樓房屋乙棟（含地下室）（下稱系爭租賃物）出租被 告公司作營業之用，租期5年，自102年2月28日起至107年2月 28日止，租金第1年每月11萬元，第2年每月11萬3,000元，第3 年每月11萬6,000元，第4年第5年之租金另議雙方同意始生效 ，即自105年2月28日至107年2月28日2年之租金，契約規定須 另議，雙方同意後始生效力。租金應於每月初以前繳納，例如 11月初繳納者係自10月28日起算之租金，不得藉故拖延。詎被 告自104年11月起迄今超過5個月未付房租；經原告二次以存證 信函催告仍不繳納，原告親去詢問，被告負責人譚瑋先生竟稱 ，因房屋漏水，受到損害，應全部整修後再繳房租云云。關於 漏水問題經原告覓工修理完竣，並函附修復細目及付款收據， 確認均已修好，豈料被告公司並不滿意仍稱：「漏水」、「損 害」等陳詞，但並未說出何處漏水，更未指明何處須要修繕， 損害之物品為何？數量及單價，總價又為何？只以含糊之詞， 作為拒絕給付租金之藉口。被告所欠租金數額乃屬事實，而被 告公司受損金額至今並不明顯，是否為債務？金額若干？雙方 比例是否公允？目前均不明，故不能含糊予以抵銷。系爭租賃 物一樓右側為防火巷，被告承租後自行在防火巷自行搭建鐵皮 屋與一樓店面連在一起，並非原告所搭建，依系爭租賃契約規 定僅54之5號1樓（含地下室）出租，亦即權狀登記所有權之範 圍，而被告搭建防火巷違建因施工簡陋粗糙且年久失修為漏水 之原因。依台北市室內設計裝修商業同業公會，105年8月3日 鑑定報告書第八項：鑑定事項及說明第1項至第6項均為：「受 潮變形，變色，脫漆…」，尤其第七項稱：「如為評估裝璜損 害是否為滲漏水所造成，而有必要時，得拆除木作確認之」， 由此証明其裝璜損害並非因漏水、滲水所致，係因數十年來氣 候潮濕之影響，實與原告無關。依據原告與被告於102年2月21 日所簽訂房店屋租賃契約書第11條後段規定：「乙方（即被告 譚氏公司）於交還房店屋時，自應負責回復原狀」，被告應負 責將其裝璜全部拆除，回復原狀，故該裝璜等因受潮之損害已 無修復之必要及價值，被告並未舉證物件之品名、價值、數量 ，無法証明與原告有因果關係。原告自105年2月18日催告被告 ，繳付所欠自104年11月起4個月之房租，並定相當之期限於10 5年3月31日前繳交，但被告逾越期限仍不交付欠租，故租約業 已終止，原告依民法第440條第1項規定終止契約。被告所欠租 金：104年10月28日至105年3月31日止共5個月零3天：116000 元×5=580000元580000元+11598（3天）=591590元扣除押租金 10萬元，尚欠49萬1590元。至於自105年4月1日起至遷讓返還 房屋日止，請求違約金部份，係依租賃契約第8條規定，租期 屆滿，被告不即時返還房屋，出租人原告每月得向被告請求按 照租金2倍之違約金至遷讓完了之日止（即105年6月16日）， 違約金共57萬元。被告譚仕企業有限公司，於30餘年前承租原 告之系爭房屋作營業之用，承租當時，被告自行裝修，約於10 多年前因原來之裝修已逾20年陳舊不堪，故又作重點整理。被 告所附證物影本在時間及處所沒有標示，不知是何年何月之物 ，及何處之物，含混之詞及模糊之照片影本，實難証明係因漏 水而受到之損害。爰依系爭租賃契約關係起訴請求，並聲明： ㈠被告應給付原告自104年10月28日至105年3月31日租金49萬 1,590元，並自起訴狀送達之次日起至清償日止，按年息5%計 算利息。㈡被告自105年4月1日起至同年6月16日止之違約金57 萬元。㈢原告願提供擔保，請求准予假執行。 被告則以：系爭房屋自103年6月起，開始滲水漏水，情形甚為 嚴重，造成被告辦公室之裝潢、設備、辦公用品、木質地板、 存放於辦公室之衣物成品、電腦以及儲存於電腦內之設計圖、 客戶資料均因泡水而嚴重損毀，並造成被告之來店人數及業績 均大幅下降。被告於103年12月已多次口頭催告原告應修繕房 屋，但原告僅於104年1月間前來系爭房屋確認漏水狀況並承諾 修繕及將系爭房屋回復原狀後，即置之不理，任由系爭房屋滲 漏水之狀態持續，造成被告之損害不斷擴大，且系爭房屋因滲 漏水而無法合於店面使用之狀態。被告於104年10月28日起行 使同時履行抗辯權，就原告未履行民法第423條、第429條第1 項及系爭租約第13條後段之義務，拒付租金。迄至104年11月 間原告方願派工來修繕系爭房屋，但原告此次修繕，並未修繕 完全，系爭房屋仍有滲漏水之情形。故被告復於104年12月7曰 寄發電子郵件予原告，催告原告應修繕系爭房屋（被證六號6) 。原告於105年1月間派工修繕，但該次修繕，僅有如被證四之 六號第3張照片所示之處，換了兩塊半的地磚，工項如被證七 號之項次1、3、4、5 (至於被證七號之項次2與項次6，則是系 爭房屋隔壁牛肉麵店之修繕工項，並非系爭房屋之工項）。然 系爭房屋並未修繕完成，仍有滲漏水而無法合於店面使用之狀 態，並且被告所受之損害（包括被告辦公室之裝潢、設備、辦 公用品、木質地板、存放於辦公室之衣物成品、電腦以及儲存 於電腦內之設計圖、客戶資料之損毀或喪失，以及造成被告營 業業績之損失），原告迄今未曾賠償。被告30餘年前承租系爭 房屋時，系爭房屋旁的防火巷已由原告搭建設施與人行道隔開 ，原告並將系爭房屋一樓與防火巷之間的牆面打通，並告知被 告該防火巷空間亦為出租範圍，被告如需使用，即可使用等語 。由舊照片觀之，當時防火巷即已有更為陳舊略鏽的鐵網、棚 架、帆布，而系爭房屋一樓與防火巷之間的牆面，也已是打通 狀態，而非原來封閉隔離之狀態，防火巷內的空間與系爭房屋 一樓的空間雖有相連，但被告承租系爭房屋初期，則尚未開始 使用該防火巷空間（被證十六號）。設若該防火巷原本淨空未 使用，而係由被告承租後自行搭建、打通、裝潢作為營業使用 ，則被證十六號照片根本不可能有陳舊略鏽的鐵網、棚架、帆 布（因被告不可能使用破舊材料來裝潢店面）；防火巷與系爭 房屋一樓也不可能已有打通的狀態。原告有保持租賃物及修繕 租賃物之義務，是以原告曾為被告修繕之範圍，即可認為係原 告出租之範圍。原告曾為被告修繕系爭一樓防火巷範圍上方， 新搭鋼棚（被證十七號照片），如若防火巷違建係被告搭建並 非租賃標的範圍，何以原告在修繕租賃物漏水時，要為被告在 防火巷違建上方再搭建鋼棚防雨防漏？系爭租約第一條規定之 之租賃範圍係「台北市○○○路○段○○○○號」，並未敘明「 （含地下室）」等文字，不容原告扭曲證據內容（參被證三號 ）。被告承租範圍包括地下室，此為兩造所不爭執，卻未見於 系爭租約文字，故防火巷亦為原告出租予被告使用之範圍，原 告自有修繕之義務。事實上，原告亦在防火巷範圍為被告加蓋 鋼棚以防雨防漏（參被證十七號），足見原告亦認自己有義務 進行修繕，自無不公允之處。又原告之修繕根本未修完妥。此 由裝潢公會鑑定報告所附之照片及被證十九號點交時之照片， 即可見系爭房屋根本未修繕完峻。設如原告所主張，系爭房屋 於105年1月已修繕完妥，則何以105年6月16日點交時，地下室 超耐磨木地板下方防水層竟浸滿水（參被證十九號）？原告竟 在被告向「臺灣區水管工程工業同業公會」繳費鑑定之前，即 將系爭房屋滲漏水及損毀嚴重處全部拆除刨除足見原告在點交 後，迅速變更房屋現況，致被告無法透過鑑定舉證，確有證明 妨礙之情事，依民事訴訟法第282條之1之規定，足認被告主張 系爭房屋未修妥之事實為真。原告既長期不履行民法第423條 、第429條第1項及系爭租約第13條後段之義務，放任系爭房屋 滲漏水而無法合於正常使用之狀態又不修繕，經被告多次催告 仍不履行。被告於104年10月28日起行使同時履行抗辯權拒付 租金後，原告仍未修繕完妥，滲漏水之情形仍時而發生，被告 之損害亦持續擴大，再度兩次書面催告原告履行（參被證六號 、被證十號），原告仍不履行完妥，均已如前述。被告既已行 使同時履行抗辯權，自無遲付租金之可言。原告以被告遲付租 金而終止系爭租約，即屬無由。原告終止租約既無理由，則原 告請求被告給付租金及違約金等，亦均無理由等語，資為抗辯 。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，原告願以現 金或等值之華南銀行台北南門分行無記名可轉讓定期存單，為 原告供擔保後，請准宣告免為假執行。 得心證之理由： ㈠本件相關事實： ⒈被告於30餘年前向原告承租系爭房屋作為營業之用，兩造 最新一次於102年2月21日簽訂系爭租約，約定租期自102 年2月28日起至107年2月28日止（第2條），租金第1年每 月11萬元，第2年每月11萬3,000元，第3年每月11萬6,000 元，第4、5年租金另議雙方同意後始生效（第23條），每 個月初繳納（第4條），押租保證金10萬元（第5條），被 告如不繼續承租，原告應於被告遷空、交還房屋後無息退 還押租保證金（第6條），被告於租期屆滿時，除經原告 同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即 時遷讓交還房屋時，原告每月得向被告請求按照租金2倍 之違約金至遷讓完了之日止（第8條)，兩造在本契約有效 期間內解約，必須在1個月前通知對方，同時支付對方1個 月租金作為違約金，方可解除契約（第21條），有房屋租 賃契約書在卷可稽（見本院卷第7至10頁）。 ⒉被告租金支付至104年10月27日，自104年10月28日起未繳 付租金。 ⒊原告於105年2月18日、同3月18日分別以律師函催告被告 於105年3月31日前付清積欠之租金，否則解除契約，請求 返還房屋（有律師函及回執見本院卷第13至20頁）。 ⒋被告於105年6月16日將系爭房屋交還原告。有兩造所簽點 交筆錄在卷可稽（見本院卷第231頁、第239頁）。 ㈡系爭租約於原告催告期滿之翌日即105年4月1日終止，自104 年10月28日起至105年3月31日止租金59萬1,590元，以押租 保證金10萬元抵充後，被告應給付原告租金49萬1,590元。 ⒈民法第440條第1項規定：「承租人租金支付有遲延者，出 租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其 期限內不為支付，出租人得終止契約。」第2項規定：「 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額， 不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時 支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」 又系爭租約第8條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時 ，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或 主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向 乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，... 」（見本院卷第8頁）本件原告於105年2月18日、同3月 18日分別以律師函催告被告於105年3月31日前付清積欠之 租金，否則解除契約，請求返還房屋（有律師函及回執見 本院卷第13至20頁）。原告催告被告於105年3月31日前給 付自已積欠之租金等，並載明如逾期未給付則以該函解除 契約（應為終止契約）之意旨，被告對於未給付積欠之租 金並未爭執，則依上開規定，堪認系爭租約已於該存證信 函催告期滿之翌日即105年4月1日終止。 ⒉兩造簽訂系爭租約約定：租期自102年2月28日起至107年2 月28日止（第2條），租金第1年每月11萬元，第2年每月1 1萬3,000元，第3年每月11萬6,000元，第4、5年租金另議 雙方同意後始生效（第23條），每個月初繳納（第4條） ，押租保證金10萬元（第5條），有系爭租約影本在卷可 稽（見本院卷第7至10頁）。兩造就第4、5年租金尚未議 定，則應依第3年租金每月11萬6,000元計算。次按押租金 之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消 滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之 押租金，發生當然抵充之效力。原告主張被告積欠104年 10月28日起至105年3月31日止計5個月又3天之租金59萬 1,590元，以押租保證金10萬元抵充後，被告尚應給付原 告租金49萬1,590元。 ⒊租賃物之出租人，依民法第423條規定，固負有「以合於 所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關 係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但 此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在 客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，最高法院著有 84年度台上字第333號裁判要旨。本件原告於30餘年前將 系爭房屋交付被告使用，被告抗辯系爭房屋漏水，為同時 履行抗辯，並以漏水造成被告財產上損害之損害賠償請1 權主張抵銷云云（105年4月8日抵銷字條見本院卷第275頁 ），惟原告否認修繕後仍有漏水現象。被告固提出照片為 證（見本院卷第51至179頁、第287至303頁）為證，惟尚 難由照片即認為系爭房屋未合於約定使用收益狀態。至被 告抗辯：被告向臺灣區水管工程工業同業公會繳費鑑定前 ，原告將系爭房屋滲漏水及損毀嚴重處拆除，足見被告於 105年6月16日返還系爭房屋予原告後，原告變更房屋現況 ，致被告無法透過鑑定舉證，依民事訴訟法第282條之1之 規定足認被告抗辯系爭房屋未修妥之事實為真云云，惟按 當事人因妨礙他造使用，故意將證據滅失、隱匿或致礙難 使用者，法院得審酌情形認他造關於該證據之主張或依該 證據應證之事實為真實，民事訴訟法第282條之1第1項固 定有明文，惟鑑定，係鑑定人依其特別知識陳述自己之意 見供為證據之用，鑑定人並非陳述自己所經歷過去事實之 人，僅需憑據所需資料作為其提供特別知識意見之依據， 該鑑定所需資料在法院者，應告知鑑定人准其利用；在證 人或當事人處者，法院於必要時，得依職權或依聲請命證 人或當事人提供鑑定所需資料，俾使鑑定人利用（同法第 337條第1項規定參照），必於當事人拒不依法院之命提供 所需資料供鑑定人鑑定利用者，始得謂其故意將鑑定（證 據）致礙難使用而有同法第282條之1規定之適用（最高法 院101年台上字第1163號裁判要旨），本件原告並無拒不 依法院之命提供所需資料供鑑定人鑑定之情形，被告此部 分所辯，不足採信。此外，被告未再舉證證明，應認系爭 房屋在客觀上仍屬合於約定使用、收益之狀態，並未達於 不合於約定使用收益之程度。則被告所為同時履行抗辯及 抵銷主張，均為無理由。 ㈣被告應給付原告自105年4月1日起至同年6月16日止之違約金 29萬元。 ⒈兩造於系爭租約第8條約定：「乙方（即被告）於租期屆 滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推 諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月 得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止… 」，有系爭租約附卷可稽（見本院卷第8頁）。本件被告 於105年3月31日租約終止後迄至105年6月16日始將系爭房 屋遷讓返還原告，原告自得依上開約定請求違約金。 ⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條定有明文，而契約當事人約定之違約金是否過高 ，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所 受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一 切利益（消極損害、預期利益等）為衡量標準。民法第 455條前段規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租 賃物。」本院審酌系爭租賃契約之租賃期間自102年2月28 日起5年，約定第3年每月租金為11萬6,000元，被告於105 年3月31日租約終止後，迄至105年6月16日始將系爭房屋 遷讓返還原告，原告所受積極損害、所失利益，通常為租 金之收入及租金轉投資之收益，目前社會經濟處於存款低 利率之狀況，原告所受損害難謂重大等情，認原告請求按 月依租金2倍計算之違約金尚屬過高，應予酌減為按月以 11萬6,000元計算違約金為適當。是原告請求被告給付原 告自105年4月1日起至同年6月16日止之違約金29萬元，洵 屬有據，應予准許。原告逾此範圍之違約金請求，則不應 准許。 ㈤從而，原告請求被告給付78萬1,590元，及其中49萬1,590元 部分自起訴狀繕本送達翌日即105年4月19日（送達證書見本 院卷第28至29頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為 有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁 回。 本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序 所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定， 職權宣告假執行。並依同法第392條第2項，依聲請為被告預供 擔保，得免為假執行之宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲 請即失所附麗，應併予駁回。 本件事證已臻明確，當事人其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。 訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額， 依後附計算書確定如主文所示金額。 中 華 民 國 105 年 10 月 25 日 臺北簡易庭 法 官 周美雲 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○ 段○○○ 巷○ 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本 ）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 10 月 25 日 書記官 翁挺育