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臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　106年度北簡字第11679號 原　　　告　至善盛新有限公司 法定代理人　林函瑢 訴訟代理人　林衍鋒律師 被　　　告　帕諾斯國際食品有限公司 法定代理人　熊錦雯 訴訟代理人　陳奕仲律師 　　　　　　林讌珍律師 上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國107 年11月19日 言詞辯論終結，判決如下︰ 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰零柒萬肆仟參佰參拾柒元，及其中新 臺幣貳拾壹萬零參佰參拾柒元自民國一百零六年七月二十日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣柒仟捌佰貳拾元由被告負擔十分之七，餘由原告 負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹佰零柒萬肆 仟參佰參拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、或因情事 變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法 第255 條第1 項但書第2 、3 、4 款分別定有明文。本件原 告於起訴後，依同一基礎事實，擴張請求被告積欠之水電費 共計新臺幣（下同）6 萬1,124 元（見本院卷㈠第19頁）； 另依被告於起訴後之民國106 年9 月8 日已自行遷出公司登 記之情事，撤回被告應辦理公司地址遷出登記之請求，暨重 新計算積欠之租金數額及未即時遷出之損害賠償額（見本院 卷㈡第15頁），均核無不合，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠原告起訴意旨：被告於105 年8 月15日與原告簽訂租賃契約 （下稱系爭租約) ，向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○ ○路○○○ 巷○ 號1 樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自10 5 年10月1 日起至111 年9 月30日止，每月租金24萬元，但 被告自106 年4 月起即未給付租金及水電費，並於106 年6 月20日逕將系爭房屋交還予原告，而提前終止租約，尚欠10 6 年4 月至6 月20日止之租金64萬元、電費5 萬9,014 元（ 106 年5 月11日至7 月10日）、水費2,110 元（106 年4 月 27日至6 月26日）未付，共計70萬1,124 元。另依系爭租約 第11條第2 項約定，被告未先期通知原告即提前終止租約， 應賠償原告相當於1 個月租金數額之違約金24萬元。又被告 於租約終止後，遲至106 年9 月8 日始辦理公司所在地變更 登記，違反系爭租約第12條第1 項約定，依同條第3 項約定 ，原告得向被告請求上開期間相當於月租金額之損害賠償， 計62萬4,000 元（自106 年6 月21日至106 年9 月8 日止） ，爰依租賃契約法律關係提起本訴，並聲明：1.被告應給付 原告70萬1,124 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息；2.被告應給付原告24萬元；3.被告 應給付原告62萬4,000 元；4.願供擔保請准宣告假執行。 ㈡對被告抵銷抗辯之回應： 原告依約履行出資義務後，被告卻始終就其有無繳足出資一 事避而不答，又未提供新公司之財務報表予原告查核確認， 經原告於106 年5 月12日催告限期7 日內提出上開資料，被 告仍置之不理，原告遂於106 年6 月14日向被告發函表示解 除兩造簽訂之共享經營協議契約（詳參後述）；嗣於本案進 行中，原告又輾轉自律師知悉被告自簽約以來確實未繳足出 資，全係使用原告之出資經營新公司，至此始知受騙，為此 又於106 年12月25日撤銷簽訂經營協議契約之意思表示，是 兩造間之經營協議契約已溯及無效，無清算問題，亦不得據 以與原告之租金債權相互抵銷。再者，上開經營協議契約之 主體為原告、被告及訴外人漢方堡有限公司（下稱漢方堡公 司）三方，系爭租約則存在於兩造間，前後當事人明顯不同 ，是縱原告應依投資比例分擔新公司之虧損，被告亦不得據 之與上開租金等互為抵銷；況且原告迄今尚未與被告及漢方 堡公司完成新公司清算程序，相關債務仍未屆至清償期，亦 不符合抵銷適狀。又被告提出之成本、營收數額均欠缺證明 ，難以認定原告依投資比例負擔虧損之金額若干等語。 二、被告則以： ㈠原告各項請求部分： 1.系爭房屋之租金及水電費，均屬兩造依共享經營協議書共同 經營帕諾斯國際食品大直分公司（下稱新公司）之營運成本 ，依上開協議書之約定，被告僅需按持股比例30% 分擔前揭 費用。 2.原告請求違約金24萬元部分，被告早向原告表示因租金過高 新公司恐有虧損之虞，然原告拒絕調降租金，被告不得已方 暫時停止新公司之營運，此實肇因於原告，故原告請求上開 違約金為無理由，遑論前揭違約金數額顯屬過高，請予以酌 減。 3.關於106 年6 月21日至同年9 月8 日間相當於租金之損害62 萬4,000 元部分，因被告早已將系爭房屋鑰匙交還予原告， 故無論被告何時辦理新公司所在地變更登記，均無礙於原告 使用系爭房屋，原告請求賠償並無理由。況且被告係因等待 與原告釐清營運爭議方未辦理變更，原告當時拒絕協商，故 此部分損害實不可歸責於被告。退步言，新公司於此期間仍 在進行帳目與資產之整理，業務仍有運作，因此原告此部分 主張屬營運成本，被告應按持股比例30% 分擔。 ㈡抵銷抗辯： 兩造與訴外人漢方堡公司曾於105 年7 月21日簽訂「迎冰館 貴賓室、粥古意好粥到、PANOS 連鎖專賣店品牌共享經營協 議書」（下稱系爭經營協議契約），約定原告出資70% 、被 告與漢方堡公司出資30% ，共同成立漢方堡大直分公司及帕 諾斯國際食品大直分公司，並以稅前淨利作為計算基礎，按 上開持股比例無條件分擔盈餘、虧損。但其中之帕諾斯國際 食品大直分公司自成立以來虧損連連，自105 年9 月成立以 來至106 年6 月止，共計支出裝潢費用690 萬0,800 元、生 財器具費用210 萬6,342 元及營運成本926 萬0,023 元，合 計1,826 萬7,165 元，扣除總投資額1,008 萬元，及營業期 間總營收647 萬8,607 元，尚虧損170 萬8,558 元（計算式 ：18,267,165元－10,080,000元－6,478,607 元＝1,708,55 8 元），依上開約定，原告應負擔虧損119 萬5,991 元（計 算式：1,708,558 元×70% ＝1,195,991 元，元以下四捨五 入），現原告之虧損係由被告代為負擔，屬無法律上之原因 受有利益，致被告受有損害，被告自得依民法第179 條規定 請求原告返還，並以此債權與原告前項請求互為抵銷等語置 辯，並聲明：1.原告之訴駁回；2.願供擔保請准免為假執行 。 三、兩造不爭執之事實（見本院卷㈡第16頁反面）： ㈠被告於105 年8 月15日與原告系爭租約，向原告承租系爭房 屋，租賃期間自105 年10月1 日起至111 年9 月30日止，每 月租金24萬元。 ㈡被告自106 年4 月起即未給付租金及水電費，計至被告於10 6 年6 月20日表示終止租約時止，尚欠106 年4 月至6 月20 日之租金共64萬元未付。 ㈢依系爭租約第5 條約定，使用系爭房屋期間之水電費應由被 告負擔。然被告未付106 年6 月份電費3 萬7,618 元、7 月 份電費2 萬1,396 元、106 年7 月份水費2,110 元，合計6 萬1,124 元，以上均已由原告代墊。 ㈣依系爭租約第12條第1 項約定，租賃契約終止時，承租人應 即將房屋返還出租人並遷出公司所在地登記；否則依同條第 3 項約定，原告得向被告請求未返還房屋期間之相當月租金 額，並得請求相當於月租金額1 倍之違約金至返還為止。本 件被告係於106 年6 月20日終止系爭租約，106 年9 月8 日 始辦理新公司之廢止登記。 ㈤兩造與訴外人漢方堡公司於105 年7 月21日簽訂系爭經營協 議契約，約定由原告出資70% ，被告及漢方堡公司出資30% ，總投資額1,008 萬元，共同經營迎冰館貴賓室、粥古意好 粥到、PANOS 等3 個品牌，並按上開持股比例分派新成立之 帕諾斯國際食品大直分公司、漢方堡大直分公司之營運虧損 。上開帕諾斯國際食品大直分公司自105 年10月開始營業至 106 年6 月20日為止，期間總營收為647 萬8,607 元。 四、本院得心證之理由： ㈠原告各項請求有無理由？數額若干？ 1.積欠之租金及水電費： 被告自106 年4 月起即未支付租金及水電費，至其於106 年 6 月20日表示終止租約時止，尚欠106 年4 月至6 月20日間 之租金共64萬元、水電費共6 萬1,124 元，合計70萬1,124 元等事實，為被告所不爭執，並有上開水電費單據附卷可稽 （見本院卷㈠第9 至11頁），堪認無訛。然查，被告承租系 爭房屋之目的係用以經營兩造共同出資成立之帕諾斯國際食 品大直分公司（即PANOS 餐廳大直店），此為原告所不否認 ，而依系爭經營協議契約第2 條、第3 條之約定，系爭房屋 之租金本應由新公司支付，原告則應於每季結算時依照其持 股比例即70% 分擔新公司之盈餘、虧損，此有上開經營協議 契約在卷可按（見本院卷㈠第36至38頁），換言之，系爭房 屋雖為原告所有出租予被告，惟原告應依系爭經營協議契約 負擔70% 之租金費用，水電費亦同；被告抗辯其僅應按30% 比例負擔前揭租金、水電費，並非無據。準此，被告應給付 之租金及水電費數額為21萬0,337 元（計算式：701,124 元 ×30% ＝210,337 元，元以下四捨五入）；原告逾此範圍之 請求，為無理由。 2.提前終止租約之違約金： 系爭租約第11條第1 項、第2 項分別約定：「本契約於期限 屆滿前，租賃雙方得終止契約。」、「依約定得終止租約者 ，租賃之一方應於3 個月前通知他方。一方未為先期通知而 逕行終止租約者，應賠償他方1 個月（最高不得超過1 個月 ）租金額之違約金。」，足認系爭租約有保留終止權之約定 ，但應於3 個月前先期通知，否則終止契約一方應賠償他方 1 個月租金數額之違約金。查，被告未為先期通知，逕於10 6 年6 月20日向原告表示終止租約並交還系爭房屋等情，為 被告所不否認。被告雖抗辯其提前終止租約係肇因於原告， 惟觀其理由無非為原告拒絕調降租金云云，此實難作為免責 事由，至為顯然。至被告另辯稱違約金過高一節，亦無何具 體說明，參酌被告未經預告提前終止租約，致原告需另覓租 方，期間造成房屋閒置或可能出現價差等損害情節，原告僅 依約請求1 個月租金額之違約金，尚屬合理，且該條約定係 雙方均同受拘束，亦無顯失公平之情形，自無酌減違約金之 餘地。是以，原告依上開約定請求被告應賠償1 個月租金額 之違約金即24萬元，洵屬有據。 3.未即時遷出之損害賠償： 系爭租約第12條第1 項約定：「租期屆滿或租賃契約終止時 ，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。」 、第3 項約定：「承租人未依第1 項約定返還房屋時，出租 人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得 請求相當於月租金額1 倍（未足1 個月者，以日租金折算） 之違約金至返還為止。」。本件被告係於106 年6 月20日終 止系爭租約，106 年9 月8 日始將新公司辦理廢止登記，視 同遷出等情，為被告所不爭執，復有該公司之登記資料1 紙 附卷可憑（見本院卷㈠第16頁）。故原告依上開約定，請求 被告應給付自106 年6 月21日至106 年9 月8 日止（共2 月 又18天）相當於月租金額之損害賠償，計62萬4,000 元（計 算式：240,000 元×2 ＋240,000 元×18/30 ＝624,000 元 ），為有理由。被告以其已交還房屋，僅未即時遷出不致造 成原告之損害云云拒絕賠償，顯與上開約定文義不合，洵無 可採。又其既於106 年6 月20日向原告表示終止租約，即可 證明其當時已決定終止營業，則其辯稱其係因等待與原告釐 清營運爭議方未辦理變更登記云云，實難採信。此外，公司 於廢止後，本應繼續進行清算事務，故新公司於該期間有無 繼續進行帳目與資產之整理，應不影響公司廢止登記之辦理 時程，被告抗辯上開賠償費用屬新公司之營運成本，原告應 負擔其中70% 云云，亦無可取。 4.基上，被告應給付原告租金及水電費共21萬0,337 元、提前 終止租約之違約金24萬元及未即時遷出之損害賠償62萬4,00 0 元，合計107 萬4,337 元（計算式：210,337 元＋240,00 0 元＋624,000 元＝1,074,337 元）。 ㈡抵銷抗辯： 1.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能 抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334 條第1 項定有明文。又依系爭經營協議契約第3 條第3 項之 約定，新公司之經營績效應於每年1 、4 、7 、10月15日前 進行結算，依稅前淨利作為計算基礎，雙方依照持股比例無 條件分攤新公司盈餘、虧損，並於當月月底前將需分擔盈餘 、虧損金額，匯入對方指定帳戶。 2.本件被告依不當得利之規定請求原告返還其代墊新公司之虧 損金額119 萬5,991 元，並以此與原告上開請求為抵銷。惟 查，被告計算新公司之虧損，係以其支出裝潢費用690 萬0, 800 元、生財器具費用210 萬6,342 元及營運成本926 萬0, 023 元，合計1,826 萬7,165 元，扣除總投資額1,008 萬元 ，及營業期間總營收647 萬8,607 元，尚虧損170 萬8, 558 元，原告應依持股比例負擔70% 即119 萬5,991 元等語為其 論據。然其就支出裝潢費用690 萬0,800 元、生財器具費用 210 萬6,342 元等部分，僅提出訴外人寶盛企業有限公司之 報價單兩紙為證（見本院卷㈠第104 、105 頁），原告否認 上開文書之真正，被告復未能提出發票或其他支出憑證以實 其說，自承相關單據均佚失無法提出等語（見本院卷㈠第13 1 頁），主張已無足採憑。尤甚者，系爭經營投資協議第1 條第1 項後段明確約定：「. . . 於總投資資金全數到位後 ，新公司須支付甲方（即被告與漢方堡公司）開辦新門市成 本：PANOS 連鎖店品牌400 萬元整、迎冰館貴賓室、粥古意 好粥到品牌500 萬元整。」，而上述「開辦新門市成本」即 包含裝潢費用及生財器具在內，此業據兩造一致陳明在卷（ 見本院卷㈡第15頁反面），可知依兩造締約時之合意，新公 司之門市開辦成本含裝潢及生財器具等在內，即約定以400 萬元為限，由新公司自總投資額中支付予被告，被告復不否 認兩造迄未合意變更上開協議內容，營運期間被告亦未曾提 交上開裝潢及生財器具支出情形予原告確認及表示意見（見 本院卷㈠第66頁反面），則無論其實際開辦門市所支出之費 用有無高於400 萬元，均不得就溢付部分額外向原告為任何 請求。據此，本件縱使依被告自己提出之項目及金額計算， 新公司之營運費用亦僅為1,326 萬0,023 元（計算式：4,00 0,000 元＋9,260,023 元＝13,260,023元），未逾總投資額 1,008 萬元及營收金額647 萬8,607 元之加總結果1,655 萬 8,607 元，尚無虧損可言，因此，被告依系爭經營協議契約 第3 條第3 項約定及民法第179 條之規定，請求原告返還其 代墊之虧損云云，即無可採，亦無從與原告上開請求互為抵 銷。 3.又被告既無從證明新公司發生虧損及數額，則原告另爭執其 已先後解除、撤銷系爭經營協議契約及本件不符抵銷適狀、 被告各項金額計算不實等節，即無逐一審究之必要，附此敘 明。 五、綜上所述，原告依租賃之法律關係請求被告應給付原告107 萬4,337 元，及其中21萬0,337 元自起訴狀繕本送達翌日即 106 年7 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有 理由，應予准許；逾此部分請求，則無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。 七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用 簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規 定，依職權宣告被告如以主文第4 項所示金額為原告預供擔 保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失 所附麗，應併予駁回。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。 中 華 民 國 107 年 12 月 14 日 臺北簡易庭 法 官 吳若萍 計 算 書 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 7,820元 合 計 7,820元 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○ 段○○○ 巷○ 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 12 月 14 日 書 記 官 賴敏慧