臺灣臺北地方法院民事簡易判決 106年度北簡字第15012號
原 告 難逢廬股份有限公司
法定
代理人 葉耀星
原 告 善若
水股份有限公司
法定代理人 葉耀星
上二人共同
訴訟代理人 陳學驊
律師
被 告 梁瑞春 住臺北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號2
樓
梁笙富 住臺北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號2
樓
住臺北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號2
樓
兼 上 二人
共 同
訴訟代理人 梁國基 住台北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號2
人 樓
上列
當事人間106年度北簡字第15012號返還保證金事件，於中華
民國107年4月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文：
被告梁瑞春應給付原告難逢廬股份有限公司新臺幣玖萬柒仟參佰
捌拾陸元及自民國一百零六年九月二十七日起至清償日止
按年息
百分之五計算之利息。
被告梁笙富應給付原告難逢廬股份股份有限公司新臺幣陸萬陸仟
捌佰伍拾捌元及自民國一百零六年九月二十七日起至清償日止
按
年息百分之五計算之利息。
被告梁國基應給付原告善若水股份有限公司新臺幣伍萬伍仟肆佰
玖拾參元及自民國一百零六年九月二十七日起至清償日止按年息
百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及
假執行之
聲請均
駁回。
訴訟費用由被告梁瑞春負擔新臺幣壹仟零肆拾捌元；被告梁笙富
負擔新臺幣柒佰壹拾肆元；被告梁國基負擔新臺幣伍佰玖拾陸元
，餘由原告難逢廬股份有限公司負擔新臺幣壹仟伍佰零壹元；原
告善若水股份有限公司負擔新臺幣伍佰伍拾壹元。
本判決第一項得假執行，但被告梁瑞春以新臺幣壹拾萬玖仟參佰
捌拾陸元為原告難逢廬股份有限公司
預供擔保得免為假執行。
本判決第二項得假執行，但被告梁笙富以新臺幣陸萬陸仟捌佰伍
拾捌元為原告難逢廬股份有限公司預供擔保得免為假執行。
本判決第三項得假執行，但被告梁國基以新臺幣伍萬伍仟肆佰玖
拾參元為原告善若水股份有限公司預供擔保得免為假執行。
事實及理由：
一、原告主張：原告難逢廬股份有限公司(下稱難逢廬公司)以每
月新臺幣（下同）68,182元向被告梁瑞春承租
不動產(門牌
座落號碼:台北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號1樓及17號1樓
)，另向被告梁笙富以每月45,455元承租不動產(門牌座落號
碼:台北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號1樓)，原告善若水股
份有限公司(下稱善若水公司)向被告梁國基以每月39,772元
承租不動產(門牌座落號碼:台北市○○區○○路○○○巷○○弄
○○號1樓)，
上開租賃標物之約定租期皆自民國100年10月14
日至105年10月13日，並均於100年10月14日各自簽立房屋
租
賃契約書（下稱
系爭租約），依各系爭租約第4條，原告難
逢廬公司給付被告梁瑞春保證金新台幣(下同)18萬元、給付
被告梁笙富12萬元，原告善若水公司則依約給被告梁國基保
證金10萬5仟元。105年10月初，原告等決定租賃期限到期後
不再續租，遂與被告等商研，再各給付一個月租金，即租屋
至105年11月13日止即終止租賃關係。105年11月13日，原告
等搬離租賃
標的物時，被告竟要求原告等修補租賃標的物內
之化妝鏡、水管、蓮篷頭等物品，原告亦照指示完成修復事
項，將租賃標的物完全
回復原狀至被告等所要求之標準，並
於同年月28日點交予被告。然被告竟又再指稱原告等移除租
賃標的物門口之「鐵製斜坡」後，致租賃標的物門前柏油路
出現不平整狀況，因而要求原告等補平柏油路
云云，
惟原告
並
非公務單位，實無權補平路面，然被告竟以此為回，苛扣
原告等給付之保證金。按「於租約期滿或終止，乙方遷出並
交還租賃標的物及對甲方履行本契約一切義務且無任何債務
牽涉時，由甲方無息退還該項保證金。」原告等與被告等各
自簽立之房屋租賃契約書第4條皆訂有明文。為此，原告等
前以書面限期催告被告等返還保證金，但被告
迄今仍拒不返
還，為此提起
本件訴訟，
並聲明：一、被告梁瑞春應給付原
告難逢廬股份有限公司新台幣18萬元整，及自
起訴狀繕本送
達
翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
二、被告梁笙富應給付原告難逢廬有限公司新台幣12萬元整
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計
算之利息。三、被告梁國基應給付原告善若水股份有限公司
新台幣10萬5仟元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止按年息百分之5計算之利息。原告等願供擔保，請宣告准
予假執行。
二、被告3人則以：
兩造之租約於105年11月13日終止，依系爭租
約第10條約定「租約期滿或終止時，乙方（即原告）應無條
件將租賃標的物內之設施、物品騰空，按原狀回復交還甲方
，不得藉詞推諉或主張任何權利。」，然原告於105年11月
13日委由康福搬家公司將可移動之物品搬離租賃處，然就裝
設於租賃標的物之隔間、冷氣、外釘於牆上之管線、原告架
設於後陽台之遮避物等，均未回復原狀，經被告催促後，原
告始於105年11月20日委由鼎聯設計公司拆除，並於同年月
底才拆除完成，但原告將相關設施拆除後，未就拆除後遺留
之孔洞填補、矽利康膠等清除，逕將拆除後千瘡百孔之房屋
交還被告，此有現場照片
可證，是原告未能將租賃標的物回
復原狀即已違約。又系爭租賃標的物緊臨馬路，原告於租賃
期間內，為其運送貨物之便，擅將門口之柏油路面刨除並架
設鐵製斜坡，
嗣原告返還租賃標的物時，將鐵製斜坡移除後
，遲未將先前刨除之柏油路面整平，亦屬未能回復原狀。依
系爭租約第12條約定「一、乙方（即原告）如違反或不履行
本契約所約定事項，甲方得經書面通知後終止本契約，乙方
除應負責清償負擔之費用外，並自願將其所存放於甲方（即
被告）之保證金全部給付予甲方作為懲罰性
違約金。」，被
告因原告未能將租賃標的物回復狀，導致被告自行花費將系
爭租賃標的物回復原狀，且因此未能出租長達六個月，所受
損害已超出原告先前給付之保證金，故聲明：
原告之訴駁回
。
三、得
心證之理由：原告主張其已於租期屆滿後將系爭房屋回復
原狀交還被告，至被告所指租賃標的物門前馬路上的柏油路
面本不在回復原狀之範圍內，因認被告應將保證金全數返還
等語，惟為被告所否認，並以
前揭情詞置辯，是本件爭點
厥
為：（一）原告是否已於租期屆滿時如期交還租賃標的物？
（二）原告交還租賃標的物時，是否已回復原狀？（三）若
認原告未盡其回復原狀義務，且未如期交還房屋，則被告得
自原告之保證金中扣除數額若干？（四）被告將保證金扣除
租賃債務後之餘額做為
懲罰性違約金是否有理？茲分別論述
如下：
（一）原告於租期屆滿時，是否已依約完成回復原狀義務而如期
交還系爭房屋？
1.依系爭租約可知，雙方租期於105年10月13日屆滿，原告
指稱兩造已協商延至105年11月13日，雖本為被告否認，
惟經兩造協議簡化爭點後，被告亦同意以105年11月13日
為租期屆滿日，此有107年1月31日言詞辯論筆錄
可參（見
本院卷第50頁），先予敘明。
2.被告固不否認原告於105年11月13日已委請康福搬家公司
搬走租賃標的物內之物品，惟稱原告搬離後，租賃標的物
內仍有諸多設備未回復原狀，經原告辯稱其後續已依照被
告要求並委請鼎聯公司回復原狀，並於同年月28日點交返
還被告。
經查，由原告所提出之被告於105年11月13日原
告搬離租賃標的物時，被告手寫交付原告要求補正之字條
之內容「1樓化粧鏡少一個、破一個、廚房混合龍頭、後
紗窗少一大一小，改到外面水管恢復至室內1樓、後大紗
窗少一個、化粧鏡、總機電線處理掉、鋁大門左邊壞掉、
廚房混合龍頭、後木板門拆除改到外面水恢復至室內、每
間補貼6000請粗工拆除鐵釘及補水泥4間房24000。14、16
號後遮雨棚拆除、牆上壁虎拿掉，並補上水泥。」（見士
林地院106年度湖簡調字第477號卷第37、38頁，）可知，
原告於105年11月13日搬離當日，仍有諸多待修事項，嗣
原告又另行委請鼎聯公司進行修繕，修繕項目中包含「快
速鐵捲門另加遙控器、兩側不銹鋼包覆及上方補板、拆除
冷氣、水電含化粧鏡、淋浴龍頭、油漆、鐵工拆除、紗窗
」等項目（見士林地院106年度湖簡調字第477號卷，下稱
士院卷第39頁），是原告於租期屆滿後雖已搬離系爭房屋
，惟仍於租期屆滿後陸續進行修繕工作，並遲至105年11
月28日才將系爭
房屋點交予被告，則本件應以原告將房屋
修繕完成點交予被告之時點，做為原告返還租賃標物之日
。故其交還租賃標的物之時點當為105年11月28日，已逾
105年11月13日之租期屆滿日，故原告確已遲延15日甫返
還系爭租賃標的物，應
堪認定。
（二）原告是否已將租賃標的物回復原狀交還被告？
1.按系爭租約第六條第三點約定「租賃標的物有改裝設施之
必要時，須經甲方同意後，乙方始得自費裝設且不得毀損
建築物及其原有之設備，乙方於租約期滿不另續租或終止
租約交還房屋時，並應回復租賃物之原狀。」，是依系爭
租約約定，原告雖可在租賃標的物內為改裝，但不得毀損
原有建築物，且應於租期屆滿時回復改裝前之原狀。
2.本件原告雖稱其已應被告要求委請鼎聯公司將租賃標的物
回復原狀，並提出估價單為證（見士院卷第39頁），惟被
告仍提出原告返還租賃標的物後之現場照片指稱租賃標的
物仍有諸多未回復原狀之狀況：租賃標的物之14號房屋有
「未將冷氣孔封起、未清除牆面膠帶、架設鐵板鋼釘未清
除、鋁隔間拆除後矽利康未清除、架設管線拆除後鎖螺絲
的洞未補起、配置冷熱水管至外牆拆除後洞未補起、後遮
雨棚拆除後矽利康及螺絲未清除」（見本院卷第82頁至85
頁上方）；租賃標的物16號房屋有「架設鐵板鋼釘未清除
、牆面變色未恢復、隔間拆除鐵釘和穿孔未恢復原狀、牆
面雙面膠帶未清除、後遮雨棚拆除螺絲及矽利康未清除」
（見本院卷86頁89頁）；租賃標的物17號有「牆面膠帶未
清除、架設鐵板鋼釘未清除、架設冷氣室內機螺絲孔未補
起、架設保全螺絲孔未補起、裝設電風扇螺絲孔未補起、
冷氣孔未封起、裝設保全，螺絲孔未補起牆上雙面膠未清
除、鋁門拆除矽利康未清除、拆除隔間鐵釘未清除穿孔未
補起」（見本院卷第90至92頁）；租賃標的物19號房屋有
「膠帶未清除、架設鐵板鋼釘未清除、架設管線螺絲孔未
補起、架設線路矽利康未清除」（見本院卷第93至99頁）
。是由上開被告所指稱原告未能將租賃標的物回復原狀之
情節，大多屬原告將其裝設之鐵架、冷氣、保全、隔間等
設備拆除後，遺留在房屋牆面上的孔洞、螺絲、矽利康膠
等，又原告拆除鐵架後所留下之孔洞，已毀損建築物本身
牆面，要
難認屬一般正常使用所產生之自然耗損或折舊，
亦難以一般清潔或重新油漆方式即可回復，又系爭租約亦
已明定原告所裝設之設備於租約屆滿後，應回復租賃物之
原狀，然原告未將如照片所示之缺損回復原狀，確實與系
爭租約之約定有違。故被告認原告應就此缺損回復原狀，
當有理由。
3.原告雖質疑上開照片之真實性，並稱：如照片所示之瑕疪
有可能是被告交屋前即存在或是而被告在原告搬離後自行
破壞房屋云云，惟對照原告所提出被告於105年11月13日
所列要求原告修補之字條（見士林地院卷第37、38頁），
被告
斯時即已提到「每間補賠6000請粗工拆除鐵釘及補水
泥」，可見原告搬遷後，被告已立即發現租賃標的物內有
此等瑕疪，再由原告所委由鼎聯公司修繕之估價單項目內
，雖有列出「鐵工拆除」、「拆除冷氣」等項目，但並無
拆除鐵架後之牆面補孔、冷氣孔封起等項目，可見原告確
實於租賃期間有在租賃標的物內裝設鐵架，且其另行拆除
後並未再行僱工修補拆除後遺留在租賃標的物上之孔洞，
是由上情可認，原告於105年11月28日點交房屋後，租賃
標的物確有如被告所提出之照片所示未能回復原狀之情形
，被告所提之租賃標的物缺損照片之真實性，應可認定。
4.至雙方雖復爭執原告擅將門口之柏油路面刨除並架設鐵製
斜坡，且於返還租賃標的物時未將先前刨除之柏油路面整
平，亦屬未能回復原狀乙節，惟此租賃標的物門前之道路
既屬公用路面，非屬系爭租約之承租範圍，自不在原告應
將租賃標的物回復原狀之範圍內，縱原告未將道路回復鋪
設鐵板之前之原狀，亦難認屬租賃
債務不履行之範疇。
（三）被告得自保證金中抵充之數額若干？
1. 按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在
租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已
消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租
人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年
台上字第
2108號判例意旨
參照）。次按押租金之主要目的在於擔保
承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠
租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然
抵充之效力。而於抵充後，
猶有餘額，始生返還押租金之
問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。
本件系爭租約第四條所定之保證金，核其性質，即為押租
金，而原告所交付之保證金即係在擔保原告租賃債務之履
行，縱於租賃關係終了且原告返還租賃物後，若原告就回
復原狀、應付費用未給付等租賃債務有部分未履行完畢者
，原告所交付之押租金，亦發生當然抵充之效力。
2.原告並未於系爭租約屆滿之日即105年11月13日即將租賃
標的物交還被告，而係遲至半個月後之105年11月28日始
交還，故就該段時間內，被告就各該租賃標的物，受有相
當於如附表所示半個月租金之損害，被告以此損害以保證
金抵充，即有理由。
3.又依系爭租約第7條約定，被告應給付各租賃標的物使用
期間之水、電費用，惟原告於105年10月至11月29日間，
並未給付如附表所示之水電費用，此為原告所不爭執，亦
有被告所提出之水電費單據為證，是被告辯稱保證金亦應
抵充原告如附表所示未繳之水電費用，為有理由。
4.原告於未能將租賃標的物回復原狀後返還予被告乙情，已
如上述，則被告自可就其自行修補缺損而生之費用自保證
金中抵償，又被告就修補金額雖已提出設計公司所出具之
估價單，總金額達120,500元（見本院卷第119至122頁）
為證，惟上開估價單與被告於105年11月13日所列要求原
告修補之字條中所列「每間補賠6,000元請粗工拆除鐵釘
及補水泥，4間24,000元」差距甚大，要難逕予採用，又
被告出租房屋多年，既得於原告搬遷後自行核估修補費用
，並告知原告每間要價6,000元，則以此金額為各租賃標
的物之修補金額，應較為合理。
5.
綜上所述，被告所辯原告就系爭租約仍有如附表所示之租
賃債務，應自保證金中抵扣之，為有理由。
（四）被告將保證金扣除租賃債務後之餘額做為懲罰性違約金是
否有理？
1、按當事人得約定
債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有約定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額。
民法第250條第1項、第2項前段分別定有明文
。查兩造間系爭租約第12條約定「一、乙方（即原告）如
違反或不履行本契約所約定事項，甲方得經書面通知後終
止本契約，乙方除應負責清償負擔之費用外，並自願將其
所存放於甲方（即被告）之保證金全部給付予甲方作為懲
罰性違約金。」之內容，此即為違約金之約定，而原告於
105年11月13日系爭租約屆滿後，迄同年11月28日止，始
返還租質標的物，且其返還時，尚未完成其回復原狀之義
務，已構成
給付遲延及債務不履行
等情，業如上述，則被
告依系爭租約之約定，逕將保證金抵充租賃債務及違約金
及，
尚非無據。
2、惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條亦規定甚明。故約定之違約金
苟有過高情事，法
院即得依此規定核減至相當之之數額，並無應待至
債權人
請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權惟
之，亦得由債務人訴請法院核減。此有最高法院79年台上
字第1612號判例足參。至於違約金是否相當，應依一般客
觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能按
時履行債務時，
債權人可享受之利益等情形，以為衡量之
標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自
得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金
而異。最高法院79年台上字第1915號判例、49年台上字第
807號判例、82年度台上字第2529號判決亦足資參考。
3.本院審酌原告已於租期屆滿前搬離系爭房屋，且其遲延交
還租賃標的物之原因係因盡其回復原狀義務所致，縱原告
最終雖未能完全盡其回復原狀之義務，然其上開違約情節
尚非重大，以及被告尚需耗費時間、心力將系爭租賃標的
物修復後始得再行出租等一切情狀，認以被告得請求原告
給付違約金各以系爭租約之半個月租金作為違約金，較為
公允而
適當。
四、是原告請求被告返還之保證金數額，經扣除被告代墊之水、
電費、原告遲延返還房屋致被告所受相當於租金之損害、被
告代為修復房屋回復原狀之費用及經法院酌減之違約金後（
詳如附表），被告梁瑞春應給付原告難逢廬股份有限公司新
臺幣109,386元；被告梁笙富應給付原告難逢廬股份有限公
司新臺幣66,858元；被告梁國基應給付原告善若水股份有限
公司55,493元及各自起訴狀繕本送達被告翌日即106年9月27
日（見本院卷第5至7頁）起至清償日止，按週年利率百分之
5計算之利息，為有理由，
逾此範圍之請求，則無理由，應
予駁回。原告之訴經駁回部分，其假執行之聲請即
失所附麗
，應併駁回，併此敘明。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊
防禦方法，經
核與本判決之結
果不生影響，
爰不一一論述。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應
依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權
宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文
。
中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 郭力菁
以上為
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出
上訴狀，並按
他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納
上訴審
裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
書記官 陳福華
附表
┌──────┬──────┬──────┬──────┬──────┬─────┬────┬─────┬────────┬─────────────┐
│承租人 │租賃標的門牌│保證金 │⑴代墊水費 │⑵代墊電費 │⑶遲延返還│⑷回復原│⑸違約金 │保證金扣除 │應返還金額 │
│ │ │ │ │ │租賃標的物│狀之修補│ │⑴⑵⑶⑷⑸ │ │
│出租人 │ │ │ │ │15日之遲延│代墊費用│ │ │ │
│ │ │ │ │ │損害（相當│ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │於半個月租│ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │金） │ │ │ │ │
├──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┼────┼─────┼────────┼─────────────┤
│難逢廬公司 │台北市內湖區│18萬 │586元 │937元 │34,091元 │6,000元 │34,091元 │97,386元 │97,386元 │
│ │新明路321巷 │ │（14號1樓） │（14號1樓） │ │ │ │（000000-000-000│ │
│ │10弄14號1樓 │ ├──────┼──────┤ ├────┤ │-000-000-00000 │ │
│梁瑞春 ├──────┤ │260元 │649 │ │6,000元 │ │-0000-0000-00000│ │
│ │同址17號1樓 │ │（17號1樓） │（17號1樓） │ │ │ │=109386） │ │
├──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┼────┼─────┼────────┼─────────────┤
│難逢廬公司 │台北市內湖區│12萬 │700元 │986元 │22,728元 │6,000元 │22,728元 │ 66,858元 │66,858元 │
│ │新明路321巷 │ │ │ │ │ │ │（000000-000-000│ │
│梁笙富 │10弄16號1樓 │ │ │ │ │ │ │-00000-0000 │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │-22728=66,858元 │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │） │ │
├──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼─────┼────┼─────┼────────┼─────────────┤
│善若水公司 │台北市內湖區│10萬5千元 │239元 │3496元 │19,886元 │6,000元 │ 19,886元 │ 55,493元 │55,493元 │
│ │新明路321巷 │ │ │ │ │ │ │（000000-000 │ │
│梁國基 │10弄19號1樓 │ │ │ │ │ │ │-0000-00000-0000│ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │-19886=55493） │ │
└──────┴──────┴──────┴──────┴──────┴─────┴────┴─────┴────────┴─────────────┘