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臺灣臺北地方法院民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　106年度北簡字第2194號 原　　　告　新都大飯店股份有限公司 法定代理人　巫重熙 訴訟代理人　楊俊樂律師 被　　　告　統信大飯店股份有限公司 法定代理人　林建樹 訴訟代理人　蔣美龍律師 上列當事人間返還押租金等事件，於中華民國107 年7 月19日言 詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹拾玖萬陸仟貳佰貳拾捌元由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。 查原告於訴訟進行中於民國106 年2 月2 日具狀變更訴之聲 明（本院卷第41頁），所為應受判決事項之聲明變更為：㈠ 被告應給付原告新臺幣（下同）940 萬元，及自起訴狀繕本 送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息； ㈡被告應返還民國105 年10月至106 年3 月未到期支票12紙 予原告。經核，原告所為減縮應受判決事項之聲明，合於前 揭法條規定，應予准許，合先敘明。 貳、實體部分： 一、原告起訴主張：原告於102 年5 月7 日經公證承租被告所有 坐落台東縣○○鄉○○村○○路○○號地下一層及地上七層之 飯店（下爭系爭飯店），租賃期間自102 年3 月15日至 112 年4 月14日止，租金每月180 萬元，押租金400 萬元，惟因 105 年7 月9 日尼柏特颱風導致系爭飯店之外接集水管線（ 引水管線）沖毀，破壞殆盡，飯店無法正常供水，經通知被 告維修，被告皆置之不理，迄今未能修復，被告拒絕修復後 由原告自費向玉明宮借水引水勉強部分使用，以履行颱風前 已接住宿之訂單，但此並非被告之力所得以維持營業，並不 能解免被告債務不履行之責任，仍應由原告得以任意無條件 終止租約，依兩造契約第12條第5 項約定，因自然災害導致 系爭房店無法營業，原告依約即可無條件終止租賃合約，原 告因此於105 年7 月19日以存證信函通知被告終止租約。原 告多次要求被告修復遭其拒絕，被告應已違約，原告自得依 契約第11條第1 項終止本件租約。原告既以終止租約，依約 得請求被告返還，105 年7 月及8 月及9 月已領取租金 540 萬元、押租金400 萬元、105 年10月至106 年3 月未到期支 票12紙等語。並聲明：㈠被告應給付原告940 萬元，及自起 訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息；㈡被告應返還民國105 年10月至106 年3 月未到期 支票12紙予原告。 二、被告則以：原告向被告承租系爭飯店各設備係經兩造雙方逐 項確認，達到約定使用收益狀態方點交無誤，兩造間之租賃 契約第7 條第11款約定，就本租賃契約標的物供水系統之相 關維修費用均由原告負擔，明確排除民法第429 條適用，被 告並無任何違反租賃契約之處。原告雖稱外接集線損壞致其 無法繼續營業等情此顯非事實，因其所有官方網頁根本未有 任何停止營業之公告，截至民國105 年10月31日止皆顯示尚 有空房，電話訂房業務亦同，完全無營業困難或無法營業之 情形。原告亦知其理虧依租賃契約第12條第4 款之規定，提 前6 個月通知被告（105 年8 月）後於106 年2 月14日，雙 方完成終止租約點交之手續，契約關係消滅。依契約第12條 第4 款之規定提前6 個月通知被告而終止租賃契約時，須賠 償被告400 萬元作為提前終止契約之損害賠償，被告因此沒 收原告所給付之押租金，而兩造間租賃契約未終止以前，原 告當然繼續給付被告租金等語，資為抗辯。並聲明：原告之 訴駁回。 三、得心證之理由： ㈠原告主張契約第7 條第11款係指供水系統使用上之自然耗損 之維修責任，並未就天然災害所造成之毀損為修護之約定， 系爭飯店水管遭颱風沖毀應由被告負責修復云云。然觀兩造 契約第7 條第11款約定，就本租賃契約標的物供水系統之相 關維修費用，均由乙方（即原告）負擔等情（本院卷第11頁 背面）。可見，合約內容之供水系統修護義務，未區分天災 毀損或自然耗損，依約各項費用均原告負擔，與被告無涉。 ㈡復據證人李季鴻即當時仲介之法務人員於106 年8 月8 日到 庭證述，當初太平洋房屋任職，租賃標的是太平洋房屋業務 同仁促成，契約條款聲請總部協助擬定，證人是法務人員， 當時有特別講到幾個問題，第一是水的問題，第二個是如果 飯店在承祖期間出售，優先購買權的問題。現場簽約時，原 告法定代理人巫重熙、證人江錫林，被告方為證人楊立銘還 有董事。雙方在簽約之前，又逐條比對契約條款，原告法定 代理人巫重熙、證人江錫林遞名片時向證人表示，他們在台 中也是經營飯店，所以他們評估這些相關事情也都暸解，他 們是經營飯店的同業，也評估過水的問題，知本地區他們也 熟悉，所以才提到被告只有在前2 年幫忙承擔。臺灣本來就 有很多颱風、地震，但是不見得會造成無法營業。關於契約 第12條第5 款約定，簽約雙方見面時，證人出於好奇問原告 法定代理人巫重熙、證人江錫林系爭飯店所處區域水的問題 是否很明確知道，他們說整個知本都是那樣。原告法定代理 人巫董笑笑的說，我們經營者本來就要面對困難，他們很看 好知本那個地方，雖然沒有自來水，但是有溫泉，因為那裡 很有名。所以他們自己會去克服那些狀況等語（本院卷第12 2 至123 頁）。顯見，原告本為臺灣飯店經營者，明瞭臺灣 具颱風地震情況，亦知系爭飯店所處地區水源問題，但原告 評估承擔風險能力後，向證人表示身為經營者原告會處理。 加以，證人江錫林即原告不領薪水之執行長於同日證稱，當 初證人參與這個契約訂定，因為證人覺得這個契約書個人認 為是不平等契約，第7 條約定包山包海，當初證人建議不要 簽約，經過一直討論，證人尊重原告法定代理人的看法要簽 約，我們接手前統茂飯店有提醒我們要特別注意水的問題（ 本院卷第123 頁背面），以及證人楊立銘即簽約時在場司機 於同日證陳，知本地區沒有自來水是大家都知道，被告也沒 有權利去鑽冷水井，沒有辦法提出冷水給原告，這些狀況簽 約當時被告沒有隱瞞，所以證人認為原告都瞭解狀況的，被 告提供的是合法申請溫泉水等語（本院卷第125 頁）。前揭 證言可知，雙方都知道系爭飯店所處地區水源問題，證人江 錫林認為合約內容不合理，但也尊重原告法定代理人意見而 簽約，足認證人李季鴻證稱原告知悉系爭飯店地區水源問題 乙情為真實，自堪採信。從而，原告為臺灣飯店經營業者， 本知臺灣具颱風地震對飯店可能造成之風險，飯店經營前手 也提醒原告關於水的問題，則原告於簽約前明知系爭飯店所 處知本地區水源問題，如認合約書之內容顯失公平之情事， 自可不與被告締約，原告法定代理人判斷承擔該地區水源風 險能力後同意與被告締約，除另有其他無效之原因外，原告 應承擔商業判斷結果，是系爭飯店水管遭颱風沖毀之風險， 依約由被告負擔，原告稱飯店遭颱風毀損水管無法正常供水 通知被告維修而置之不理，主張被告違約云云，尚非有據。 ㈢原告復主張系爭飯店水管遭颱風毀損導致無法營業，依第12 條第5 款之約定原告得無條件終止契約云云。觀兩造契約第 12條第5 款約定，若遇自然災害致本飯店無法營業，甲方（ 即被告）應無條件讓乙方（即原告）終止本合約等情（本院 卷第13頁）。應指飯店遭全部毀損無法經營時，承租人方得 無條件終止租約。據證人郭嘉恒於106 年6 月20日到庭具結 證述，其於105 年7 月時擔任原告飯店之協理，105 年7 月 時遇尼伯特颱風，系爭飯店主體毀損，水路原本是被告提供 的，因颱風水路斷掉，沒水可用，是原告用租的方式引進新 水源，但新水源水量不大，基本維持飯店營業三四成的量， 颱風導致一個多禮拜無法營業，舊水路修復已經11月底或12 月底等語（本院卷第76至77頁背面）。可見，颱風導致系爭 飯店原水路斷掉，但原告尋得新水源後營業，接團數雖受影 響降低，然不影響認定原告經營系爭房店經颱風後仍得繼續 營業之事實，不符合雙方約定自然災害致飯店無法營業之無 條件終止合約條件，故原告主張於105 年7 月19日以存證信 函（本院卷第16頁）為依約合法無條件終止租約云云，洵屬 無稽。 ㈣依契約第12條第4 項約定，雙方租賃期間內無本契約第11條 第1 項情事而欲終止契約者，應於6 個月前提出書面資料通 知他方，並應賠償他方400 萬元作為因解約一方提前終止所 致生之損害賠償金額等情（本院卷第13頁）。如前述，原告 不得無條件終止租約，故原告於105 年7 月19日通知被告終 止租約，依照上開約定，應賠償被告400 萬元，故原告請求 返還400 萬元押租金，即非可取。 四、綜上所述，原告未符合無條件終止系爭飯店租約之條件，依 照合約第12條第4 項約定，原告提前終止租約應賠償被告40 0 萬元，又雙方契約因原告提前6 個月通知而終止，則合約 終止前，被告得繼續向原告收取系爭飯店租金，原告不得請 求被告返還105 年7 月及8 月及9 月已領取租金540 萬元及 105 年10月至106 年3 月未到期支票12紙。從而，原告提起 本訴請求被告給付940 萬元及利息，及返還105 年10月至10 6 年3 月未到期支票12紙，均為無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不一一贅論，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。 中 華 民 國 107 年 8 月 30 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 法 官 趙子榮 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本） 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 8 月 30 日 書記官 謝韻華 計 算 書： 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 18萬9760元 第一審證人旅費 6468元 合 計 19萬6228元