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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 106年度北簡字第2569號 原　　　告　山碩國際開發有限公司 法定代理人　蕭秋菊 訴訟代理人　林明正律師 複 代理 人　方興中律師 　　　　　　朱峻賢律師 被　　　告　優仕股份有限公司 法定代理人　吳宇強 訴訟代理人　劉興國 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國107年5月31日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣陸拾萬貳仟參佰伍拾元，及自民國一０六 年四月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由被告負擔二十五分之九，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣陸拾萬貳仟參佰伍拾元 為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張：兩造於104年2月12日簽立房屋租賃契約書（ 下稱系爭租約），約定原告將門牌號碼臺北市○○區○○路 0段00號1至3樓房屋（下稱系爭房屋）出租於被告， 租賃期 間自104年3月1日至105年12月31日，租金每月新臺幣（下同 ）45萬元，被告並繳納保證金90萬元。 依系爭租約第4條第 項約定：「房屋有改裝設施之必要，乙方（即被告）取得甲 方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築， 乙方於交還房屋時並應負責回復原狀或與甲方商量後達成共 識。」，被告於系爭租約終止後負有回復系爭房屋出租時原 狀之義務。詎料，被告租賃期間將系爭房屋之樓梯拆除新造 樓梯、拆除樓板、牆面挖洞、隔間拆除等改裝情形，且系爭 租約終止後，被告竟未將系爭房屋回復為出租時之原狀，嗣 經原告委請律師發函催告被告履行義務，被告仍置之不理， 顯有民法第227條第1項規定不完全給付債務不履行之情形， 原告自得依據民法第231條第1項規定請求被告負損害賠償責 任，並得依據民法第213條第3項規定請求被告支付回復原狀 之必要費用，以代回復原狀。而依原告自行委請廠商估價之 結果，回復原狀之費用計167萬9,451元，被告自應賠償原告 上開損害。又依系爭租約第6條第2項約定：「乙方於終止契 約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起 ，乙方應支付房租貳倍計算之違約金。」，因被告系爭租約 終止後遲未回復原狀，原告自得依據上開約定請求被告給付 違約金，而本件原告僅請求以1倍計算之違約金， 故106年1 月至106年2月底計90萬元之違約金部分，原告爰以起訴狀繕 本之送達與被告提供之90萬元保證金互為抵銷，其餘106年3 月1 日起至被告給付系爭房屋回復至出租時原狀之費用止部 分，被告仍應按月給付原告45萬元之違約金等語。並聲明： （一）被告應給付原告167萬9,451元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）被告 應自106年3月1日起至給付前項金額之日止， 按月給付原告 45萬元， 及自應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（三）原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：兩造僅於系爭租約約定系爭房屋如有改裝設施之 必要，應於交還房屋時將「改裝設施」之部分回復原狀，除 此之外並無其他特殊約定，故非系爭房屋全部皆負有回復原 狀之義務。而被告於系爭租約屆滿後，於兩造約定之點交時 間即106年1月4日時， 被告已將系爭房屋內部打掃乾淨，且 將物品清空，並將改裝設施回復原狀後交還原告，可認被告 已依一般交易習慣及誠信原則，回復系爭房屋之應有狀態， 故原告於起訴狀陳稱被告應將系爭房屋全部回復原狀，顯對 系爭租約之約定有所誤解且無法律上之請求權。又所謂回復 原狀，應係指承租人以租賃物合於約定方法使用收益所造成 之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習 慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，始符衡 平。然原告並未舉證說明系爭房屋出租時之原狀為何，亦未 舉證說明被告就改裝設施何部分未回復原狀，且原告所提出 之私人廠商估價單，其修復項目及金額並不合理，甚且，系 爭房屋已逾折舊年限已無殘值，原告竟未以回復原狀費用扣 除折舊後之價格計算以為本件之請求，是原告本件請求顯不 合理等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二 ）如受不利益判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。 三、經查，兩造前於98年11月16日簽立房屋租賃契約書，約定原 告將系爭房屋出租於被告，租賃期間自99年1月1日起至103 年12月31日止，租金每月37萬元，保證金74萬元；於103年 11月被告又與原告之關係企業即訴外人和碩開發股份有限公 司（下稱和碩公司）簽立房屋租賃契約書，約定和碩公司將 系爭房屋出租於被告，租賃期間自104年1月1日起至105年12 月31日止，租金每月45萬元，保證金90萬元；104年2月12日 和碩公司（嗣更名為興格國際有限公司）與被告合意於104 年2月28日終止房屋租賃契約；兩造再於104年2月12日簽立 系爭租約，約定原告將系爭房屋出租於被告，租賃期間自10 4年3月1日至105年12月31日，租金每月45萬元，被告並繳納 保證金90萬元等情，此有房屋租賃契約書、終止租賃契約書 及系爭租約等在卷可稽（見本院卷第231至240頁），且為兩 造所不爭執（見本院卷第246頁），均堪信為真實。 四、本院之判斷： 原告主張被告於系爭租約終止後未將系爭房屋回復至出租時 之原狀，被告依系爭租約第4條第5項約定及民法第227條第1 項、第231條、第213條第3項規定， 自應賠償原告回復原狀 之費用計167萬9,451元，且應依系爭租約第6條第2項之約定 ，自106年3月1日起按月給付原告45萬元違約金至被告賠償 上開回復原狀費用止等語；惟為被告所否認，並以前揭情詞 置辯。是本件之爭點為：（一）原告主張被告依據系爭租約 第4條第5項約定負有將系爭房屋原有之樓梯拆除、廁所隔間 及衛浴設備拆除、拆除樓梯樓板及牆面挖洞等改裝部分，予 以回復原狀之義務，有無理由？（二）原告請求被告賠償上 開改裝項目回復原狀之費用計167萬9,451元，有無理由？（ 三）原告請求自106年3月1日起至給付前開損害賠償費用止 ，按月給付原告45萬元，有無理由？茲分述如下： （一）原告主張被告依據系爭租約第4條第5項約定有將系爭房屋 原有之樓梯拆除、廁所隔間及衛浴設備拆除、拆除樓梯樓 板及牆面挖洞等改裝部分，予以回復原狀之義務，有無理 由？ 1、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證責任。民 事訴訟法第277條前段定有明文規定。 又原告對於自己主 張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實 並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證 明之責，此為舉證責任分擔之原則。另各當事人就其所主 張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之 證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高 法院99年度台上字第483號民事裁判意旨參照）。 再系爭 租約第4條第5項約定：「房屋有改裝設施之必要，乙方（ 即被告）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不 得損害原有建築，乙方於交還房屋時並應負責回復原狀或 與甲方商量後達成共識。」，準此，被告有改裝設施之必 要時，需取得原告之同意後始得為之，又被告交還系爭房 屋時，無論改裝設施是否業經原告之同意，除兩造就改裝 設施部分事後已達成共識外，被告均負有回復原狀之義務 。而所謂回復原狀，應係指回復損害發生前之狀態。本件 原告主張被告於承租系爭房屋後，即自行進行將系爭房屋 原有之樓梯拆除新造樓梯、拆除樓板、牆面挖洞及拆除隔 間等改裝工程，依上開說明，原告自應就上開有利於其之 事實負舉證之責。 2、原告主張兩造於簽立系爭租約前，即已連續就系爭房屋簽 立房屋租賃契約書，且於歷次房屋租賃契約書均明文約定 ，被告交還系爭房屋時應同時回復系爭房屋之原狀，又被 告承租系爭房屋後自行將系爭房屋之（1）樓梯部分： 原 有1樓至2樓梯拆除，打造新造簡易樓梯，惟焊接不良、安 全結構有問題；2樓至3樓樓梯拆除，打造簡易樓梯並變更 其位置，安全結構未通過評估，鐵梯斜度不足；3樓至4樓 樓梯遭到拆除，現無樓梯，僅剩逃生梯。 （2）廁所隔間 及衛浴部分：2樓廁所隔間及衛浴遭拆除。（3）拆除樓板 及牆面挖洞部分：1樓至3樓牆面均遭挖洞，樓梯樓板部分 遭拆除，致樓板有下陷之情形等進行改裝工程，業據提出 歷次房屋租賃契約書、系爭租約及96年1月23日與105年12 月20日所拍攝之系爭房屋照片等件為證（ 見本院卷第8至 10頁、第11至15頁、第105至129頁、第231至240頁），核 屬相符；且參以證人賴姿任到庭證稱：我自105年3月起擔 任原告之總經理秘書迄今，本院卷第105至129頁記載0000 0000之照片是我當天所看到的樣子，上開照片是我所拍攝 的， 105年12月我跟原告之總經理蘇山碩去看系爭房屋時 ，那時被告在清理房屋，且被告已經將物品搬走，蘇山碩 看到系爭房屋時發現系爭房屋之樓梯被換了位置，樓地板 也被破壞挖了洞，廁所的隔間也被拆掉，地面與牆面也破 破爛爛，故當時跟被告說與當初交給被告的原貌是不同的 ，蘇山碩回去後過幾天， 也就是105年12月底，蘇山碩請 我發電子郵件給被告說樓梯、浴室隔間牆及牆面、樓地板 等跟原告交給被告的不一樣，叫我跟被告說沒有辦法點交 ，請被告盡快將上開事項回復原來的狀況，租金照算直到 他回復原來的樣子後來被告有於105年12月30 日回覆說被 告之代表人鄭佩欣、楊恭志與原告之代表人劉兆棟曾協商 回覆內容，就如庭呈之電子郵件所述之1、2、3點， 後來 我們又再回覆被告請其派人過來協調，被告在106年1月中 有派人過來在原告公司與蘇山碩協調，被告當時有說要用 90萬元押金來抵賠償金，蘇山碩不同意，被告就說請我們 自己找廠商評估修繕費用，這是第1次協商，第2次是被告 公司總經理跟鄭小姐過來原告公司，我們就把我們找的廠 昌估的修繕費用給被告看，且說為了公平起見，請被告也 找廠商估價，第3次就是107年1月17日， 這也是被告公司 總經理與鄭小姐及廠商一起過來原告公司，被告廠商有把 估算單寫在1張紙上即本院卷第67頁（ 下稱系爭估價單 ） ，系爭估價單上黃色螢光筆部分是蘇山碩的，其餘是廠商 寫的。當初因為被告廠商的估價與原告廠商估價有落差， 且被告主張修繕後是新的，所以蘇山碩當場有表示願補貼 一些材料之費用，所以最後蘇先生就與被告協商修補牆面 與地板工程30萬元，樓梯工程以48萬元同意，廁所隔間以 58萬元，所以3個加起來蘇山碩先生同意136萬元以此金額 作為賠償，而被告也同意以136萬元施工， 且蘇山碩要求 被告給原告40天施工期之費用，被告當時同意及共識以13 6萬元作為賠償， 但有要求40天施工期之費用不要計入， 且就施工期之部分，被告要求回去想一想。另106年1月17 日13 6萬元部分當時是以口頭同意，且當時被告有向蘇山 碩生提出施工項目要折舊及成本攤提，所以蘇山碩先生才 表示要補貼一些表面材料在裡面，所以才會如黃色螢光筆 所示之部分圈選。 再本院卷第18至21頁之估價單在第2次 協商時有拿給被告看，但為了公平起見，也有請被告找廠 商估價等語（見本院卷第142至144頁），及參以被告於10 6年1月19日回覆原告之電子郵件內容記載：「Dear蘇董事 長：針對標的物（臺北市○○路○段○○號）之裝修施工項 目與金額，依1/17會議中雙方討論之共識，總金額共需新 臺幣136萬元（施工項目如會議中討論之報價單 ）針對前 述施工費用，因本次施工項目已相同於重新整修，考量折 舊、成本攤提等因素，本公司內部討論後，本公司願補貼 施工總費用之一半（即新臺幣68萬元）」等語（見本院卷 第68頁），堪認系爭租約終止後兩造曾多次就被告承租系 爭房屋後自行改裝項目部分進行確認及商討修復費用，且 被告對於106年1月17日兩造所商討之系爭估價單所示之被 告應修復項目並無意見，僅就修復費用應計算折舊、成本 攤提部分有意見；另參以系爭估價單所載施工項目包含修 補工程、廁所工程含衛浴、樓梯工程及隔間等，核與上開 原告主張被告承租系爭房屋後自行改裝之項目相符。基上 ，堪認原告主張被告承租房屋後自行將系爭房屋原有之樓 梯拆除、廁所隔間及衛浴設備拆除、拆除樓梯樓板及牆面 挖洞等進行改裝工程，變更系爭房屋之原有狀態，應認真 實。 又系爭租約已於105年12月31日終止，原告主張被告 依據系爭租約第4條第5項約定，負有將上開改裝項目部分 予以回復原狀之義務，應屬有據。 （二）原告請求被告賠償上開改裝項目回復原狀之費用計167 萬 9,451元，有無理由？ 1、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。債務人 遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。又負損 害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回 復他方損害發生前之原狀。第1項情形， 債權人得請求支 付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。 民法第227條 第1項、第231條第第1項、第213條第1項及第3項分別定有 明文。查系爭租約終止後被告依據系爭租約第4條第5項約 定負有將系爭房屋原有之樓梯拆除、廁所隔間及衛浴設備 拆除、拆除樓梯樓板及牆面挖洞等改裝部分回復原狀之義 務，已如前述， 又被告雖於105年12月底有雇請工人清理 系爭房屋及將系爭房屋之設施復原，並搬遷系爭房屋內之 物品，且於106年1月4日交付1付系爭房屋之一把鑰匙予原 告， 固有105年12月27日大匡室內裝修工程有限公司（下 稱大匡 ）優仕八德17戶1.2.3樓店閉點工程請款單、統一 發票及確認書等在卷可稽（見本院卷第43頁、第91至92頁 ）， 然參諸證人賴姿任到庭證稱：105年12月我跟原告之 總經理蘇山碩去看系爭房屋時，那時被告在清理房屋，且 被告已經將物品搬走，蘇山碩看到系爭房屋時發現系爭房 屋之樓梯被換了位置，樓地板也被破壞挖了洞，廁所的隔 間也被拆掉，地面與牆面也破破爛爛，故當時跟被告說與 當初交給被告的原貌是不同的等語（ 見本院卷第141頁背 面），難認被告委請大匡公司施作之部分係針對上開被告 所負應予以回復原狀之部分，又原告前已於106年1月20日 以律師函催告被告履行上開回復原狀之義務，被告收受後 仍迄未履行，自具有可歸責之事由，是原告依據民法第23 1條第1項規定請求被告負損害賠償責任，應屬有據。 2、原告主張將系爭房屋原有之樓梯拆除、廁所隔間及衛浴設 備拆除、拆除樓梯樓板及牆面挖洞等改裝部分予以回復原 狀，應支付之修繕費用計167萬9,451元， 項目包含：（1 ）樓梯53萬元： 1至3樓新座樓梯48萬6,000元及結構加強 4萬4,000元。 （2）隔間62萬7,601元：廁所隔間3間43萬 5,000元、衛浴19萬2,601元。（3）修補52萬1850元：①1 樓牆面打拆、牆面粉刷、 前後地板修補計10萬1,610元、 ②2樓右牆面打拆、牆面粉刷、2樓左牆面打拆、牆面粉刷 計15萬1,340元、③3樓牆面打拆、牆面粉光、前後地板修 補計9萬5,500元、④2樓地板灌漿、 3樓地板灌漿計7萬元 、⑤4樓防水處理4萬6,40 0元、⑥F1至4樓材料搬運1萬8, 000元、⑦垃圾清理4,000元、⑧現場管理3萬5,000元等， 業據提出佳佳專業修繕團隊估價單（下稱佳佳估價單）及 報價單（下稱衛浴估價單）等件為證（見本院卷第18至21 頁）。查原告上述回復原狀之計算方式雖以佳佳估價單及 衛浴估價單為據，客觀上難僅憑上開估價單逕認原告之損 害額即如上述原告請求之金額，惟如需另行花費鑑定費委 由鑑定機關鑑定等方式舉證證明損害數額，不符訴訟經濟 原則，是本院仍參考上述估價單，並衡酌損害賠償之範圍 應係回復被告最初承租系爭房屋時原來之應有狀態，以及 損害賠償之基本原則，除一方面在於填補被害人之損害外 ，另一方面同時禁止被害人因而得利，故如修復材料以新 品更換舊品時， 應予折舊（最高法院77年度第9次民事庭 會議決議參照），故就原告請求之損害金額予以適當之折 舊。關於衛浴估價單上雖無估價廠商之名稱或店章蓋用其 上，然被告既曾於兩造協調時於系爭估價單表示就衛浴之 修復金額認係19萬元，核與原告所提之衛浴估價單顯示之 修復金額相去不遠，堪認原告就衛浴已證明其損害額，然 本院仍衡酌兩造之估價情形認衛浴之修復費用以19萬元為 適當。另因被告所應回復原狀為被告最初承租系爭房屋時 原來之應有狀態，是關於上述樓梯、廁所隔間、衛浴部分 既係新作，此部分則應予計算其折舊，其餘牆面打拆、粉 刷、地板修補及灌漿、防水等部分，係回復原有地坪及牆 面之完整，並非全部新作，故難認定有增加地坪及牆面使 用之年限；材料搬運、垃圾清理部分亦無關零件修復，是 上開所述部分則不予計算其折舊。再現場管理3萬5,000元 部分，因原告並未舉證證明其必要性，是此部分之請求難 認有據。此外，原告雖未提出兩造最初簽立之房屋租賃契 約書，然由原告提出之現有兩造簽立之房屋租賃契約書顯 示，被告至遲於99年1月1日即開始承租系爭房屋，此有房 屋租賃契約書在卷可稽（ 見本院卷第231頁），又系爭房 屋之登記日期為49年1月26日， 此有建物登記謄本在卷可 稽（見本院卷第58頁 ），是自系爭房屋登記日49年1月26 日起迄至上開租賃期間起始日99年1月1日止，樓梯、廁所 隔間、衛浴部分至少有使用近49年，更何況原告自承被告 承租系爭房屋之時點係於99年以前（ 見本院卷第229頁 ） ，堪認實際使用年限應已超過50年。而本院審酌樓梯、廁 所隔間等應無單獨使用之價值，其耐用年數應隨其主要設 備加強磚造而定，其耐用年限為35年，衛浴則屬房屋附屬 設備之其他，耐用年限為10年，依行政院所頒佈之「固定 資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」規定，樓梯及 廁所隔間部分依定率遞減法每年應折舊45/1000， 衛浴設 備部分依定率地減法每年應折舊206/1000， 其最後1年之 折舊額，加歷年折舊累積額，總和不得超過該資產成本原 額之10分之9，是其殘值為10分之1。 並以1年為計算單位 ，其使用期間未滿1年者， 按實際使用之月數相當於全年 之比例計算之，不滿1月者，以1月計算之。是樓梯、廁所 隔間及衛浴部分經折舊後之殘值合計為11萬5,500元【 計 算式：（樓梯53萬元×1/10＝5萬3,000元）＋（廁所隔間 43萬5,000元×1/10＝4萬3,500元）＋（衛浴19萬元×1/1 0＝1萬9,000元）＝11萬5,500元】。從而，原告得請求被 告賠償回復原狀之損害金額共計60萬2,350元【 計算式： 11萬5,500元（包含樓梯、廁所隔間、衛浴）＋48萬6,850 元（修補計52萬1,850元－現場管理費3萬5,000元 ）＝60 萬2,350元】，應屬有據，逾此部分，不應准許。 3、至被告辯稱其所應回復原狀之時點為系爭租約簽約之時點 即104年3月1日，故被告所應回復原狀應係104年3月1日時 系爭房屋之原狀，且系爭租約終止後，原告已將系爭房屋 出租予第三人，故被告已無需負回復原狀之義務云云。然 查，被告既不否認其就系爭房屋之租賃是每年換約（見本 院卷第246頁）， 亦即被告無需於每年租賃期間屆滿即進 行交還系爭房屋予原告，是被告所應負回復原狀之義務， 應為兩造最早簽立系爭房屋租賃時之原狀，且系爭租約終 止後，原告雖已將系爭房屋出租予訴外人燦坤實業股份有 限公司（下稱燦坤公司），然由原告與燦坤公司簽立之房 屋租賃契約第8條第2項約定：「乙方（即燦坤公司）對於 標的物現況之樓梯、承重牆、樓板等結構破壞部分及標的 物漏水部分應由甲方（即原告）自行雇工施作。至於牆面 及地板之被變更破壞部分則由乙方於裝潢時以木作裝飾， 甲方無需修補，待乙方交還租賃標的物時，再由甲方自行 修復。至於原竣工圖中所載之各樓層之廁所、浴室及樓梯 等被前承租人拆除部分，未來退租時再由甲方自行修復。 」（ 見本院卷第243頁），可徵被告所應負回復原狀之部 分，並非已由燦坤公司負責修復，是被告仍就系爭房屋負 有回復原狀損害賠償之義務，故被告上開所辯，難認可採 。 （三）原告請求自106年3月1 日起至給付前開損害賠償費用止， 按月給付原告45萬元，有無理由？ 按系爭租約第6條第2項約定：「乙方於終止契約或租賃期 滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應 支付房租貳倍計算之違約金。」。 被告辯稱兩造於105年 12月31日租期屆滿後，已將系爭房屋遷讓返還予原告，業 據提出確認書為證（見本院卷第97頁），此情核與證人賴 姿任到庭證稱： 被告不續租後，有在105年年底將系爭房 屋清空等語（ 見本院卷第142頁背面）相符，堪認被告所 辯為真實。是被告於系爭租約終止後既已將系爭房屋交還 原告，而無繼續占有之事實，且被告所應負回復原狀損害 賠償之義務核與被告是否已遷讓返還系爭房屋之認定無涉 ， 是原告依據上開約定請求被告給付自106年3月1日起至 給付損害賠償費用止，按月給付原告45萬元，應屬無據。 五、綜上所述， 原告請求被告給付60萬2,350元及自起訴狀繕本 送達翌日106年4月12日（見本院卷第33頁）起至清償日止， 按週年利率5%計算利息，為有理由，應予准許，逾此部分， 為無理由，應予駁回。又原告之訴經駁回部分，其假執行之 聲請即失所附麗，應併駁回，併此敘明。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不另予論述，併此敘明。 七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡 易程序所為被告敗訴之判決， 依同法第389條第1項第3款規 定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依 職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 107 年 6 月 29 日 臺北簡易庭 法 官 陳家淳 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段○○○巷○號）提出上訴狀。 （ 須按他造當事人之人數附繕本） 。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 7 月 2 日 書記官 蘇炫綺