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臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 106年度北簡字第3282號 原　　　告　慶龍建設股份有限公司 法定代理人　陳麗如 訴訟代理人　黃一修 被　　　告　艾莉緹有限公司 法定代理人　寧采菲 訴訟代理人　昌明弘 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國106 年9 月14日 言詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○弄○號六樓房 屋騰空遷讓返還予原告。 被告應自民國一百零六年五月二十三日起至遷讓返還上開房屋之 日止，按月給付原告新臺幣參萬伍仟元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆佰貳拾萬元為原告 預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項就已屆清償期部分得假執行。但被告如按月以新臺 幣參萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：被告於民國（下同）105 年11月14日與伊簽訂不 動產租賃契約書（下稱系爭租約），約定承租原告所有門牌 號碼臺北市○○區○○街○○○ 巷○ 弄○ 號6 樓房屋（下稱系 爭房屋），租賃期間自105 年11月23日起至107 年11月22日 止，租金每月新臺幣（下同）35,000元，應於每月20日繳納 ，被告繳納押租金70,000元及租金35,000元後，嗣以系爭房 屋設施需要修繕為由未繳，伊於105 年12月陸續更換修繕設 施，雙方於105 年12月28日簽訂和解書，約定當月即105 年 12月23日至106 年1 月23日租金減為21,000元，被告不再以 修繕為由積欠租金，然被告於106 年1 月20日又以屋內設施 需要修繕為由不繳，期間多次催告付款未果，遂於106 年2 月17日寄函通知被告終止系爭租約，並要求於106 年2 月22 日遷讓系爭房屋，被告仍置之不理，爰提起本件訴訟等語， 並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告 自106 年1 月23日起至遷讓交屋日止，按月給付原告相當於 租金之損害35,000元及按週年利率5 ％計算之利息。㈢願供 擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：伊確與原告訂定系爭租約，甫搬入系爭房屋即有 熱水供應不穩定、大門無法正常關閉上鎖、對講機無法使用 、陽臺屋頂漏水、地下室機械停車場積水、浴室木門老舊腐 蝕及抽風機故障等重大問題，透過仲介反應請求原告進行修 繕，然原告以諸多理由藉故拖延，伊僅得於106 年3 月8 日 及同年月22日以存證信函通知原告解約，原告迄今均不出面 處理解約事宜，非可歸責於伊，解約後原告請求後續租金損 失即無由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項： ㈠兩造簽訂系爭租約，約定承租原告系爭房屋，租賃期間自10 5 年11月23日起至107 年11月22日止，租金每個月35,000元 ，應於每月20日繳納，押租金7 萬元，有系爭租約在卷可稽 （見本院卷第5 至7 頁）。 ㈡兩造於105 年12月28日簽訂和解書：「1.承租人願於105 年 12月29日給付12月份房租，新臺幣貳萬壹仟元予出租人。自 次月起仍依原合約給付。2.嗣後雙方不得再就本日前有關房 屋修繕或租金再有爭執。…」等語，有和解書內容在卷可按 （見本院卷第9 、31頁）。 四、原告主張因被告積欠租金而終止系爭租約，並請求遷讓系爭 房屋及給付相當於租金之不當得利，被告則以前開言詞置辯 ，茲分別論述如下： ㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約， 民法第440 條第1 、2 項定有明文。查被告為系爭租約之承 租人且欠付出租人即原告自106 年1 月22日之後租金，為兩 造所不爭執（見本院卷第21頁及反面），依前開說明，自10 6 年1 月23日至106 年5 月22日時，經扣抵被告前繳納押租 金7 萬元後，被告積欠租金已達2 個月租額，經催告仍不為 支付者，原告得終止租賃契約，原告已先後於106 年2 月13 日及17日發函催告被告給付積欠租金，並為終止系爭租賃契 約之意思表示，於106 年3 月8 日送達被告，有存證信函及 郵件收件回執在卷可稽（見本院卷第25至30頁），是系爭租 約於106 年5 月22日經原告合法終止，足堪認定。 ㈡原告主張押租金不得作為延長租期藉口等語（見本院卷第24 頁）；惟按出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償 外，達二個月以上時，不得收回房屋。土地法第100 條第3 款定有明文。土地法第100 條第3 款關於擔保抵償租金規定 ，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有 同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年臺上字第51 6 號判例參照）。土地法為民法之特別法，就積欠租金額是 否已達2 個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之 租金額為要件，而不適用民法第440 條第2 項僅以積欠租金 達2 個月即得終止之規定，上開規定係法律上為保護經濟上 之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之 衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法 第71條所稱強制規定。查被告向原告承租系爭房屋定有期限 ，依前揭說明，有土地法第100 條第3 款類推適用，系爭房 屋每月租金為35,000元，且被告已交付原告押租金7 萬元， 原告於106 年2 月間催告及終止時，被告所積欠之租金以押 租金為扣抵後未達2 個月租額即7 萬元，原告主張系爭租約 於106 年1 月22日即終止等語，自不足採。 ㈢雖被告辯稱：因房屋損壞，經通知原告修繕均未處理，伊自 得拒絕付租並主張解約等語（見本院卷第34至35頁）；惟按 民法第430 條規定：租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必 要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人 修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約 或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。依 兩造於105 年12月28日簽訂和解書第2 條內容，雙方之後不 得就房屋修繕再有爭執（見不爭執事項㈡），被告於本院審 理時，就系爭房屋有何嚴重損壞等情均未舉證（如現場照片 ）以實其說，至被告抗辯有熱水供應不穩、大門無法正常開 闔、大樓對講機無法使用、浴室木門腐蝕、浴室抽風機故障 、陽臺漏水及地下室機械停車場積水超過1 公尺（見本院卷 第61頁）等情縱然屬實，且原告縱未履行修繕義務，被告得 依民法第430 條規定，自行修繕而請求原告償還其費用或於 租金中扣除而已，不得據為拒絕付租之理由，有最高法院69 年度臺上字第1423號民事判決要旨可參，被告以此抗辯並聲 請傳喚證人葉佳鑫及水電行謝老闆，說明與原告協調修屋狀 況（見本院卷第36頁），自屬無據。 ㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767 條第1 項前段定有明文。租約終止後，出租人除 得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為 租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之 法律關係，請求返還租賃物（最高法院69年臺上字第4001號 判例、75年臺上字第801 號判例參照）。查被告於原告合法 終止系爭租約後已喪失占有使用收益系爭房屋之權利，惟被 告自105 年11月起繼續無權占有使用收益系爭房屋迄今（見 本院卷第90頁反面、106 頁），是原告主張依系爭租約之約 定及民法第767 條第1 項前段規定，請求被告遷出系爭房屋 ，並將系爭房屋騰空返還予原告，要屬有據。 ㈤無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利 益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形 不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181 條 分別定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之 利益為社會通常之觀念。故如無權占用他人之房屋，加害人 應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院 97年度臺上字第294 號判決意旨參照）。查被告無合法之正 當權源自106 年5 月23日起占用系爭房屋，而受有相當於租 金之利益，致原告受有相當於租金之損害，已如前述，參以 被告前以每月租金35,000元向原告承租系爭房屋，則原告請 求被告自106 年5 月23日起至返還系爭房屋之日止，依不當 得利之法律關係請求被告每月給付相當於租金之利益35,000 元，應屬有據。至原告請求前揭給付不當得利之法定遲延利 息；惟按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時 ，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為 其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229 條第 2 項有明文。原告請求不當得利係於106 年5 月23日以後始 陸續發生，原告請求自106 年1 月23日起算至返還系爭房屋 之日止，即加計法定遲延利息，即屬無據。 五、綜上所述，原告依據系爭租約及不當得利法律關係，請求被 告應將臺北市○○區○○街○○○ 巷○ 弄○ 號6 樓之房屋騰空 返還予原告，及自106 年5 月23日起至遷讓系爭房屋之日止 ，按月給付相當於租金35,000元之不當得利，為有理由，應 予准許。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。此部分假執 行之聲請，因判決駁回而失所附麗，併予駁回。 六、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所提 其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一 論述，併此敘明。 七、本件原告勝訴部份，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規 定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定， 依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 106 年 9 月 29 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 法 官 鄧德倩 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。 中 華 民 國 106 年 9 月 29 日 書記官 許博為