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臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 106年度北簡字第5049號 原　　　告　李至倫 被　　　告　林美君 訴訟代理人　蔡宜達 被　　　告　飛行鯨魚有限公司 法定代理人　呂理賢 訴訟代理人　蔡潔忻 上列當事人間返還押租金等事件，於中華民國106年6月20日言詞 辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告林美君應給付原告新臺幣陸萬肆仟壹佰零捌元，及自民國一 百零六年三月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告林美君負擔新臺幣壹仟元，由原告負擔新臺幣壹 仟叁佰貳拾元。 本判決第一項得假執行。但被告林美君以新臺幣陸萬肆仟壹佰零 捌元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面 依兩造所訂之不動產租賃契約書第12條規定，雙方同意以標的 所在地方法院為第一審管轄法院，本案標的物所在之門牌號碼 為台北市○○區○○○路○○○巷○號2樓，係在本院轄區，依民 事訴訟法第24條，本院有管轄權。 貳、實體方面 原告主張：兩造於民國105 年10月20日簽訂不動產租賃契約書 (下稱系爭契約)，由被告林美君出租位於台北市○○區○○ ○路○○○巷○號2樓之不動產(下稱系爭房屋)予原告，由被告飛 行鯨魚有限公司擔任見證人，並約定租賃期限係自105年11月 21日起至107年11月20日止，共2年，租金每月新臺幣（下同） 6萬元、押金12萬元(即兩期之租金)及每月管理費用4,108元， 原告並於105年10月20日給付被告林美君18萬4,108元。又原告 於簽約時有特別要求被告林美君應先將系爭房屋之壁癌部分清 除，且應提供洗脫烘三合一之洗衣機為租賃之特別條件，被告 林美君亦表同意，惟原告認為此等事項無需特別表明於書面契 約上，僅需口頭約定即可，原告亦認被告林美君會全數履行而 未特別要求書明於契約上。嗣後兩造口頭約定系爭契約租期改 自105年12月1日起算，而原告於105年11月23日從國外回來， 約定同年月24日就系爭房屋點交時，發現被告未依約購買洗衣 機、烘衣機，且房內有許多補土痕跡，有漏水之可能。被告鯨 魚飛行有限公司於點交前幾天告知原告，被告林美君有依約採 買，但並未告知僅購買烘衣機，而原告於105年10月20日當下 強烈要求更換新的洗衣機，沒有同意使用原來之洗衣機。105 年11月24日房東答應買新的洗衣機，但原告不知道何時送到， 損害原告權益。原告於105年11月24日點交當日拒絕收受系爭 房屋之鑰匙，並於105年11月28日以存證信函向被告表達無租 賃系爭房屋之意思。因被告林美君未依約於交屋前完成兩造所 為上開租賃之特別條件，故原告不願承租系爭房屋，而已於租 賃期間起算前表明解除，被告自應返還所受之押租金及管理費 用共計18萬4,108元。又依不動產經紀業管理條例第19條第1項 規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營 仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定 之報酬標準計收。」顯見必須租賃雙方確實完成承租之程序後 始得向租賃雙方收取報酬。兩造之系爭契約係經由被告飛行鯨 魚公司所仲介而成立，並擔任見證人。兩造原約定之租賃期限 雖係自105年11月21日起算兩年，然嗣後兩造均同意租賃期限 改自105年12月1日起算兩年，租賃期限業已變更，於該變更後 之租賃期限起算前頂多僅能算係預約之性質，且被告林美君未 依約完成前開租賃之特別條件，則兩造之租賃契約並未生效， 故被告飛行鯨魚公司不得先向原告收取費用，然而原告已於 105年10月20日向被告飛行鯨魚公司繳納仲介費用共計3萬元， 故依前開規定，被告飛行鯨魚公司應將所收取之仲介費用3萬 元歸還原告，爰依兩造法律關係起訴請求，並聲明:㈠被告林 美君應給付原告18萬4,108元，並自本訴狀繕本送達之翌日起 算，按年息5%計算之利息。㈡被告飛行鯨魚有限公司應給付原 告3萬元，並自本訴狀繕本送達之翌日起算，按年息5%計算之 利息。 被告方面: ㈠被告林美君則以：因為原告要求洗脫烘衣機陽台放不下，詢 問原告是否可沿用原來洗衣機，再另外買烘衣機。原告於 105年10月20日簽約當天同意沿用原本洗衣機，所以房東即 被告林美君才買了烘衣機，但嗣後原告卻說沒有同意沿用原 本洗衣機，11月24日被告林美君答應買1台洗衣機，當下原 告知道房東會買新的洗衣機給原告。系爭房屋屋內補土部分 ，帶原告看房當天原告已知道，且已於105年11月24日交屋 時補土部分已經處理好，但原告僅以有顏色差別拒絕點交等 語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 ㈡被告飛行鯨魚有限公司則以：系爭契約已於105年10月20日 簽訂完成且已生效，所以收取服務費用。事後原告因為狗毛 及補土顏色差別等問題要求片面解約，房東亦不同意解約， 故被告飛行鯨魚有限公司不同意原告請求等語，資為抗辯。 並聲明：原告之訴駁回。 得心證之理由： ㈠本件相關事實 ⒈原告與被告林美君於105年10月20日簽訂不動產租賃契約 書，約定租賃期限2年，自105年11月21日起至107年11月 20日止（第2條)，租金每個月6萬元（第3條)，原告應於 訂約時，交予被告林美君12萬元作為押租金，原告如期滿 不續承租，被告林美君應於原告遷空，交還不動產同時無 息退還押金（第5條)。本租賃契約期限未滿，原告若提前 解約，租滿租期之一半，原告應賠償被告林美君1個月租 金，未租滿租期一半時，原告應賠償被告林美君2個月租 金，若被告林美君擬提前解約時，經原告同意亦同（第6 條第2項）。社區管理費每月4,108元，由被告按月併同房 租一起交於原告林美君（第18條)。原告於105年10月20日 簽約時交付被告林美君押租金12萬元、第1個月租金6萬元 、1個月管理費4,108元。（不動產租賃契約書見本院卷第 6至7頁） ⒊其後兩造同意租賃期限改自105年12月1日起算2年。 ⒋原告於105年11月29日以台中進化路郵局第158號存證信函 予被告2人：「主旨：有關貴我兩造之租賃契約，因有如 說明所指事項，經再三思考後，不擬承租，請查照。.. .按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承 租人，為民法第423條所明文規定。今上開租賃物有壁癌 之情況係台端事後告知，雖台端業已雇人整理，惟就照片 觀察，仍有滲水之情形及疑慮，且台端允諾提供之相關設 備，迄今仍未見台端備齊，綜上問題，本人實難點交並為 租賃，故於兩造租賃期限起算前，特以本信函通知立端， 本人不欲承租上開處所之意思，並請台端將本人所欲納之 押租金返還本人。」（存證信函及回執見本院卷第10至12 頁） ㈡被告林美君應給付原告6萬4,108元。 ⒈民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一 方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」租賃 契約係雙務、有償、諾成契約，在承租人及出租人簽訂租 賃契約時，其租賃關係，即已成立並生效。本件原告及被 告林美君於105年10月20日簽訂租賃契約時，縱使被告林 美君尚未將將租賃物交付原告使用或收益之前，租賃契約 已成立並生效。 ⒉系爭不動產租賃契約第6條第2項約定：「本租賃契約期限 未滿，乙方（即原告）若提前解約，租滿租期之一半，乙 方應賠償甲方（即被告林美君）1個月租金，未租滿租期 一半時，乙方應賠償甲方2個月租金，若甲方擬提前解約 時，經乙方同意亦同。」（見本院卷第6至7頁）原告於 105年11月29日以存證信函向被告表示不租，依上開約定 ，原告提前解約，未租滿租期一半，依約應賠償被告林美 君2個月租金即12萬元。 ⒊系爭不動產租賃契約第5條約定：「乙方（即原告）應於 訂約時，交予甲方（即被告林美君）12萬元整。作為押租 金，乙方如期滿不續承租，甲方應於乙方遷空，交還不動 產同時無息退還押金。」本件原告原告提前解約，未租滿 租期一半，依約應賠償被告林美君2個月租金即12萬元， 已如前述。原告於105年10月20日簽約時交付被告林美君 押租金12萬元、第1個月租金6萬元、1個月管理費4,108元 ，共計18萬4,108元，扣除原告提前解約應賠償之12萬元 後，被告林美君應返還原告6萬4,108元（計算式：184,10 8-120,000=64,108）。 ⒋至原告主張：105年10月20日簽約時，因原來洗衣機很髒 ，原告要求換成洗脫烘三合一，105年11月24日約定點交 時沒有新的洗衣及烘衣機，被告說烘衣機有買但還沒到， 原告沒有同意使用原來的洗衣機，房東於11月24日有答應 買新的洗衣機，但原告不知道何時送到，有損原告權益， 又系爭房屋有補土痕跡有漏水可能等語。依民法第423條 規定，租賃物之出租人固負有「以合於所約定使用、收益 之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合 於約定使用、收益之狀態」之義務，所謂合於所約定使用 、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、 收益之狀態為已足（最高法院著有84年度台上字第333號 裁判要旨）。被告林美君既已提供租賃標的物即台北市○ ○區○○○路○○○巷○號2樓房屋，並答應購買新的烘衣機 及洗衣機，又補土痕跡難認房屋有漏水情形，此外，原告 未再舉證證明，尚難認為系爭房屋客觀上有不合於約定使 用收益之程度。併予敘明。 ㈢原告請求被告飛行鯨魚有限公司給付3萬元，為無理由。 ⒈租賃契約係雙務、有償、諾成契約，在訂立租賃契約時， 租賃關係即已成立並生效，已如前述。 ⒉本件原告與被告林美君間之系爭租約於105年10月20日已 成立並生效，原告支付承租方服務費3萬元予被告飛行鯨 魚有限公司（統一發票見本院卷第13頁），被告飛行鯨魚 有限公司受領為有法律上之原因，原告請求返還，為無理 由。 ㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條定有明文。從而，原告請求被告林美君給付6萬4,108元， 及自起訴狀繕本送達翌日即106年3月29日（送達證書見本院 卷第16頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有 理由，應予准許。至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回 。 本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應 依職權宣告假執行，本院並依同法第392條第2項規定，依職權 宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假 執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。 本件事證已臻明確，當事人其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。 訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額， 依後附計算書確定如主文所示金額。 中 華 民 國 106 年 7 月 4 日 臺北簡易庭 法 官 周美雲 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○ 段○○○ 巷○ 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本 ）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 7 月 4 日 書記官 翁挺育 計 算 書 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 2,320元 合 計 2,320元