臺灣臺北地方法院民事簡易判決 106年度北簡字第9994號
原 告 台灣聯通停車場開發股份有限公司
法定
代理人 林楊錦梅
訴訟代理人 徐志明
律師
方瓊英律師
被 告 連勝停車場興業有限公司
法定代理人 羅清元
訴訟代理人 羅衣鈞
上列
當事人間請求返還保證金事件，於民國107 年1 月11日
言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬捌仟陸佰捌拾伍元，及自民國一
百零六年六月九日起至清償日止，
按週年利率百分之五計算之利
息。
原告其餘之訴
駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟陸佰伍拾元由被告負擔百分之九十一，餘由
原告負擔。
本判決第一項得
假執行。但被告如以新臺幣貳拾貳萬捌仟陸佰捌
拾伍元為原告
預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之
聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人得以
合意定第一審管轄法院。但以關於由一定
法律
關係而生之訴訟為限。前項合意，應以
文書證之，民事訴訟
法第24條定有明文。查原告與訴外人洪昱壕、蔡桂珠、洪轉
等三人所簽訂停車塔
租賃契約書第10條，原告、被告與
前揭
洪昱壕等三人簽立「轉讓之三方協議書」第8 條均合意以本
院為第一審管轄法院（見本院卷第10、12頁），故本院就
本
件訴訟自有
管轄權。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊與訴外人洪昱壕、蔡桂珠、洪轉等三人，於民
國（下同）103 年4 月1 日簽署「停車塔租賃契約書」（下
稱
系爭租約），承租洪昱壕三人所有「臺北市○○路○段○○
號停車塔貳座及其他使用操作附屬設施」（下稱系爭租賃
標
的物），租賃期限自103 年4 月1 日起至106 年3 月31日止
，每月租金新臺幣（下同）21萬元，押租保證金25萬元，10
4 年9 月18日洪昱壕三人將系爭租賃標的物
所有權移轉被告
，由被告繼受系爭租賃標的物及系爭租約權利義務，三方於
同日簽立「轉讓之三方協議書」。於106 年3 月31日租約屆
期，伊將系爭租賃標的物返還被告，
惟被告拒不返還
上開保
證金，依前揭三方協議書第4 條，系爭租約終止時，由伊向
被告請求返還保證金，
爰依系爭租約之
法律關係起訴請求等
語，
並聲明：㈠被告應給付原告25萬元及自
起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保
請准宣告假執行。
二、被告則以：原告承租使用系爭租賃標的物，造成機械損壞，
應修繕而未修，原告未
回復原狀即交還系爭租賃標的物，伊
將之復原需施作如附表所示工程項目及花費，得於保證金中
扣除所需費用34萬元，經扣抵後，伊已無返還保證金之義務
等語，資為
抗辯，並聲明：
原告之訴駁回。
三、
兩造不爭執事項：
㈠原告與洪昱壕、蔡桂珠、洪轉等三人於103 年4 月1 日簽署
停車塔租賃契約書，由原告承租系爭租賃標的物，租賃期限
自103 年4 月1 日起至106 年3 月31日止，每月租金21萬元
，押租保證金為25萬元，有停車塔租賃契約書在卷
可按（見
本院卷第7 至10頁）。
㈡洪昱壕於104 年9 月18日將系爭租賃標的物
所有權移轉予被
告，並簽立「轉讓之三方協議書」，約定洪昱壕等三人已將
前述25萬元保證金全數交付予被告，
嗣租約終止時，原告向
被告請求返還該保證金
等情，有前揭協議書
在卷可按（見本
院卷第11至12頁）。
㈢系爭租賃契約於106 年3 月31日到期，原告於同日將系爭租
賃標的物交還給被告，雙方並簽署監理站停車塔點交返還
記
錄，有監理站停車塔點交返還記錄影本在卷可按（見本院卷
第13頁）。
四、本院得
心證之理由：
㈠按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租
賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅
，且承租人無租賃
債務不履行之情事時，其請求出租人返還
押租金，自為法之所許（最高法院83年臺上字第2108號判例
意旨
參照）。查原告於106 年3 月31日租約屆期後，已將系
爭租賃標的物返還被告，有監理站停車塔點交返還記錄影本
在卷可按（見不爭執事項㈢），且為被告到庭不爭執，如無
租賃債務不履行之情事時，原告自得請求被告返還保證金25
萬元。
㈡次按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定
方法者，應以依租賃物之性質
而定之方法為之。承租人應以
善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應
保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失
者，負
損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之
方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。
民法第
438 條第1 項、第432 條分別定有明文。可知承租人應依約
定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，
即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃
物之特性，分別判定其
適當之用益方法外，並應斟酌當事人
租賃之目的及交易之習慣，以為決定。
㈢
經查：系爭租賃標的物自103 年起由原所有權人洪昱壕等三
人租予原告營業使用，被告於104 年9 月18日受讓系爭租賃
標的物所有權，兩造就回復原狀之「應有狀態」爭議不一，
被告固抗辯原告未將系爭租賃標的物回復原狀，應負擔如附
表所示修復工程34萬元等語，提出估價單、統一發票及現場
照片、支票等件影本在卷（見本院卷第48、64至66、91頁）
，然據證人即負責維修系爭租賃標的物之協固保養股份有限
公司副總經理蘇舜煜到庭證述：「（問：這些零件需要修繕
的理由為何？）我們以專業的立場判定零件需要更換有兩個
區分，一是零件使用壽命，二是他有立即性的危險，我們到
現場去整理出來，經過我們內部討論，建議業主那些零件需
要更換，那些零件都是使用年限原因需要更換，其中有部分
已經壞掉，但是原告仍然繼續使用。」、「（問：那你前所
謂壞掉的零件是因為人為造成，還是零件的壽命已經到期？
）有些已經壞掉了是使用性的問題的自然耗損。」等語（見
本院卷第105 頁），足見系爭租賃標的物零件修繕部分多因
使用年限屆期或自然耗損所致，復
觀諸證人蘇舜煜提出對停
車塔運轉安全修繕工程原因含說明內容，其中附表所示項目
一至四部分說明大約是：「原A520變頻器於2007年已停產，
轉換為A720及現在更新的A820型」、「…因磨損而左右調整
有困難，經量測已違更替標準。」、「4 項驅動用撓性膠件
已產生裂化，必須更替，以免產生危險。」、「1.2 項已超
出使用年限，應立即更替，以免發生危險。」、「3 項緩衝
橡膠，膠質裂化，應該更新，以免不定時發生膠件斷裂而接
續軸件折彎、昇降搬器墜落，遭致車輛摔壞掉。」、「鋼索
生銹，恐有不定時折斷，而門片砸傷人車，因此，更新為安
全。」等語（見本院卷第116 至117 頁），適足見係因耗損
而更換零件。
㈣次查：按行政院所頒佈固定資產耐用年數表規定機械停車設
備之耐用年數為15年，依前揭證人蘇舜煜註記修繕工程原因
含說明，原告自99年承接經營，到106 年3 月共計7 年等情
（見本院卷第116 頁反面），復依原告提出估價單，系爭租
賃標的物於99年9 月21日即有更換中間門鋼索（即附表項目
四）之維修紀錄（見本院卷第166 頁），
迄至106 年3 月31
日租約屆期，已近耐用年數15年之半數。而承租人訂立租約
之目的，既在於使用、收益系爭租賃物，出租人即有容忍承
租人以合於契約目的之方法使用、收益租賃物之義務，原告
為營業目的而承租機械式停車塔，平日未疏於進行設備更換
及測試工作，據其提出停車設備保養查檢表、保修工作簽收
單、估價單等件影本在卷可按（見本院卷第126 至169 頁）
，除原告增建影響安全結構之設備，或是年久疏於維護，其
他如零件部分自然耗損及折舊，被告即有容忍之義務。雖被
告抗辯：就系爭租賃契約第6 條約定：「乙方（指原告）應
以善良管理人之注意使用本租賃標的及其內含附屬設施，並
遵守本大樓管理單位所訂之管理辦法。除因天災地變或
不可
抗力之情形，外本租賃標的含附屬設施，如有損壞，原告應
照價賠償或負責修繕復原。」等語（見本院卷第9 頁），然
所謂之回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指承租人應
以合於契約之應有狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所
造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交
易習慣及
誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，
而
非回復租賃物之原有狀態，此
乃因系爭租賃標的物隨著時間
之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自
然耗損等問題，強求承租人回復租賃物之原有狀態，恐非法
律所應保護之權利。
㈤復查：被告抗辯部分停車位（車板）鎖板無法使用等情，
業
據提出中興電工機械股份有限公司（下稱中興電工公司）電
子郵件內容在卷可按（見本院卷第67至72頁），並舉證人即
擔任該公司停車管理業務之黃怡菁到庭證述：「（問：中興
電工公司自106 年4 月開始承租，你們公司進場之後停車場
有無發生什麼狀況或故障的問題？）106 年4 月2 日是前塔
光電線斷裂，後塔的光電訊號對不到，4 月5 日是車子的轉
盤轉不動，4 月1 日我們發現車板1 、2 被鎖板，4 月5 日
63、64、65號的車板沒有辦法叫訊號。」、「是的，我們因
此營收會減少，因為退縮了好幾個車位。」等語明確在卷（
見本院卷第106 頁）。足見原告返還系爭租賃標的物後，確
有部分車板無法使用。原告雖主張系爭租賃標的物於106 年
3 月31日後得正常運作使用，提出現場照片、影片及入車單
據、電子發票等影本（見本院卷第80至83頁），並舉其租賃
期間維修保養機械車位之筌壹企業股份有限公司員工即證人
駱邦誠到庭證述：「當時我的印象都是正常使用，也可以正
常出入車。」等語（見本院卷第103 至104 頁），惟上情僅
顯示整體停車塔運作情形，並無法說明特定車板使用狀況，
再依前揭點交返還記錄，106 年3 月31日點交時間是晚上11
時許，當時並無逐一檢視每塊車板是否
堪用，亦據原告到庭
不否認（參見本院卷第171 頁反面）。而系爭租賃標的物為
機械式停車塔，車板故障將造成使用率偏低，影響系爭租賃
標的物生產力，此故障僅需經調整及軟體稍改，測試後即可
運行良好（見本院卷第117 頁），亦據前揭證人蘇舜煜到庭
證述明確（見本院卷第105 頁反面），故前揭損害非該等物
品之自然耗損，顯見原告就其未盡善良管理人之注意義務所
致系爭租賃標的物毀損，自應負清理及
損害賠償責任。又有
關「#1.2. 號車位車臺板變形及軟體測試（目前鎖板）」、
「#63.64 .65號車位無法自動呼叫（軟體測試及修正）」二
項目之議價後修繕金額分別為12,300元、8,000 元（即附表
項目五、六），加值5%
營業稅後金額為12,915元、8,400 元
，合計為21,315元，被告抗辯原告應給付此部分修繕回復費
用21,315元，
核屬有據。
㈥又押租金主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關
係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付
之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，
猶有餘額，
始生返還押租金之問題（最高法院87年度臺上字第1631號民
事判決參照）。查原告請求被告返還押租金25萬元，經被告
抗辯以原告應負擔之修繕工程回復原狀費用21,315元抵銷後
，被告尚應返還原告228,685 元。
五、
綜上所述，原告依系爭租約法律關係，請求被告給付228,68
5 元及自起訴狀繕本送達之翌日即106 年6 月9 日起（見本
院卷第17頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有
理由，應予准許。
逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及證據，
核與判
決之結果，不生影響，爰不論列，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規
定，應
依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，
依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執
行聲請，因訴之駁回
失所附麗，併與駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 107 年 2 月 9 日
臺北簡易庭 法 官 鄧德倩
計算書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審
裁判費 2,650元
合 計 2,650元
以上
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出
上訴狀 。（須按
他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 9 日
書記官 許博為
修繕工程附表：（參見本院卷第90頁）
┌──┬──────────────┬───┬─────┐
│項目│品名及規格 │ 數量 │修繕價格 │
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│一 │後塔轉盤變頻器A520*1.5W │ 1組 │ 15,200元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│1 │A820*1.5（日本三菱牌） │ 1只 │ 13,800元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│2 │更替及設定.測試 │ 1式 │ 1,400元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│二 │搬器及駐車室 │ 1式 │ 149,700元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│1 │位置決斷裂要焊接 │ 3處 │ 2,460元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│2 │位置決座磨損嚴重建議更新 │ 4處 │ 4,920元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│A │ㄇ型鐵材及加工 │ 4只 │ 2,920元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│B │更替及校正 │ 4處 │ 2,000元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│3 │搬器橫移鏈條RS100 單列及擋塊│ 4組 │ 62,320元│
│ │建議更新（目前有一只用焊接方│ │ │
│ │式） │ │ │
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│A │搬器橫移鏈條RS100 單列日製10│ 1式 │ 13,000元│
│ │呎*6包 │ │ │
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│B │搬器橫移鏈條RS100 單列全接目│ 1式 │ 4,940元│
│ │*76個 │ │ │
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│C │搬器橫移鏈條RS100 單列*90 度│ 1式 │ 4,800元│
│ │特殊目*32個 │ │ │
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│D │鉚釘8ψ30*64支 │ 1式 │ 320元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│E │擋塊（中碳鋼加工件）*32只 │ 1式 │ 12,800元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│F │工廠組立及現場更替 │ 1式 │ 26,460元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│4 │搬器橫移.取出聯結器（日製） │ 4組 │ 80,000元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│1 │日製聯結器（RFH-180） │ 4個 │ 72,500元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│2 │車床加工及現場更替 │ 4個 │ 7,500元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│三 │主機座及鋼索 │ 1式 │ 132,610元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│1 │後塔配重鋼索18mm（日本預拉鋼│ 1條 │ 27,000元│
│ │索） │ │ │
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│A │18mmψ*60m日本預拉鋼索 │ 1條 │ 16,000元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│B │現場施工 │ 2.5天│ 3,250元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│C │鋼索頭18ψ │ 1只 │ 4,760元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│D │灌巴氏合金及運載 │ 1式 │ 1,210元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│2 │前塔搬器鋼索16mm（日本預拉鋼│ 4條 │ 98,410元│
│ │索） │ │ │
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│A │16mmψ*58m日本預拉鋼索 │ 4條 │ 59,500元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│B │現場施工 │ 6天 │ 15,000元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│C │鋼索頭18ψ │ 4天 │ 14,000元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│D │灌巴氏合金及運載 │ 1式 │ 9,900元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│3 │主機馬達減速機緩衝墊 │ 16個 │ 7,200元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│A │緩衝墊 │ 16個 │ 2,208元 │
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│B │更替工資 │ 2天 │ 5,000元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│四 │中間門及後門鋼索生銹更新 │ 2條 │ 6,000元│
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│五 │#1.2號車位車臺板變形及軟體測│ 1式 │ 12,300元│
│ │試（目前鎖板） │ │ │
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│六 │#63.64.65號車位無法自動呼叫 │ 1式 │ 8,000元│
│ │（軟體測試及修正） │ │ │
├──┼──────────────┼───┼─────┤
│七 │加值營業稅5% │ 1式 │ 16,190元│
├──┴──────────────┴───┴─────┤
│ 合計 340,000 元│
└───────────────────────────┘