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臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　 107年度北簡字第5704號 原　　　告　關方正 訴訟代理人　曾大中律師 複 代理 人　翁健祥律師 被　　　告　洪至正即緻美整形外科診所 訴訟代理人　盧之耘律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國一百零八年四月三 日言詞辯論終結，判決如下︰ 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用新臺幣貳萬捌仟壹佰貳拾陸元由原告負擔。 事 實 甲、原告方面： 一、聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）二百七十三萬五千 八百元，及自起訴狀繕本送達翌日（即民國一百零七年五月 十日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡願供 擔保請准宣告假執行。 二、陳述略稱： ㈠緣原告前將所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○ ○號三樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，雙方簽有租賃 契約（下稱系爭Ａ租約），系爭Ａ租約第四條第五項約定「 房屋有改裝之必要，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之 同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋 時並應負責恢復原狀。」。系爭Ａ租約係於一百零五年四月 訴外人劉倫芬自被告處離職後，於一百零七年一月十七日前 簽立，具體時間不復記憶，租期起算日回溯至一百零二年一 月十七日，並於一百零七年一月十七日租期屆滿，被告亦已 搬遷他處，然原告於點交房屋時，卻發現被告承租後為經營 醫美診所業務之需，將系爭房屋原有住家格局均拆除，更改 為十六間小房間，及一廚、一廳三衛之隔局，與原告交付系 爭房屋時之原有四房、二廳、一廚及三套半衛浴格局相差甚 遠，被告並未依約恢復原狀，經原告催告亦拒絕不理，嗣原 告自行委託訴外人詠興企業有限公司估價回復原狀之費用為 三百十一萬零八百元，扣除被告先前交付之保證金三十七萬 五千元後，原告尚受有二百七十三萬五千八百元之損失，爰 依租賃契約之法律關係提起本件訴訟。 ㈡被告雖辯稱原告原係與其所委任之訴外人劉倫芬訂租賃契約 （下稱Ｂ租約），Ｂ租約內容已將「回復原狀」之文字刪除 ，嗣因訴外人劉倫芬自被告處離職，雙方為變更承租人始另 訂契約，然因疏失漏未將「回復原狀」之文字刪除，故基於 契約真義，被告當不負回復原狀之義務云云。然查Ａ租約與 Ｂ租約之承租人不同，且前者係定型化租賃契約書，其內容 共十八條，而後者則為自行繕打之契約書，內容僅八條，單 就形式上觀察，亦可知其兩者有別，並非同一，故被告所謂 「漏未將制式契約書上『回復原狀』之文句刪除」云云，自 非事實。又訴外人劉倫芬就系爭房屋與原告所簽訂之Ｂ租約 固然有記載係作為「營業」之用，但並不足以認定係指為「 緻美診所」之用，且「緻美診所」之招牌為訴外人在劉倫芬 承租系爭房屋之後始行懸掛，原告在Ｂ租約簽約當時，並不 知劉倫芬與「緻美診所」或其與被告之間關係為何，訴外人 劉倫芬於Ｂ租約簽訂當時，並未曾表示其係代理任何人承租 系爭房屋，自無成立隱名代理關係之可能。至於Ａ租約與Ｂ 租約兩份租賃契約，其中有部分條款內容相同乙節，純係因 訴外人劉倫芬與被告兩人在該租約租期中向原告表示擬改由 被告承租系爭房屋，故兩造乃重新協議並簽署Ａ租約，是以 Ａ、Ｂ二份租約條件有部分不同，倘訴外人劉倫芬本為被告 之隱名代理人，則兩造無須重新簽約；且新約應完全沿用舊 約內容，則前後兩約亦不可能有若干條件不同之情形發生。 ㈢又系爭房屋租期屆滿時，原告委託訴外人彭月嫦依被告之要 求，前往被告新承租處與被告點交系爭房屋鑰匙，當時被告 以自行繕打完成之租約期滿協議書（下稱期滿協議書）要求 訴外人彭月嫦蓋用原告印章，以便進行鑰匙點交。依該協議 書第一條前段記載：「甲乙雙方確認，以原不動產出租賃合 約規定乙方應於租約到期時，恢復原標的物原始的隔間後歸 還於甲方……」，可知被告自始即知悉且承認其確實依Ａ租 約約定，負有將系爭房屋回復原狀之義務。另原告僅委託訴 外人彭月嫦點交鑰匙乙事，無授權任何代理原告就系爭租約 內容為意思表示；況彭月嫦係前往被告新承租之診所辦理鑰 匙點交，而非至系爭房屋現址點交，故點交時其亦根本不知 系爭房屋之狀況如何，自不可能代原告為任何變更原租約內 容之合意。縱訴外人彭月嫦所簽訂之協議書為有效，而協議 書僅就前段有不得高於押金之約定，而未就後續恢復原始隔 間之工程費為約定，則原告至少仍得請求被告給付後續費用 ，且其數額並不以押金為上限，可堪認定，且被告應就期滿 協議書已對原告發生效力之事負舉證責任。 ㈣本件回復原狀之基準時點應為一百零二年一月十七日，查Ａ 租約第四條第五項明定：「房屋有改裝之必要，乙方取得甲 方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還 房屋時並應負責恢復原狀。」，即被告應負回復原狀之義務 ，已如前述。而該回復原狀之基準時點依該租約第二條約定 之租賃期限，起算日即一百零二年一月十七日作為基準時點 ，至於被告所提出之期滿協議書，雖非由原告本人簽署，亦 未經原告本人授權他人而訂定，而對原告並不生任何效力， 然此協議書既係由被告所作成，至少亦可判定被告認同其內 容，屬於認定雙方權利義務關係之重要參考資料無疑。 ㈤系爭房屋目前為空屋，日後仍計畫繼續出租，但就算是要開 設診所的人，也很難沿用被告修改後的隔間；如果被告自行 付費拆除、清運遺留之隔間，以此方式與原告和解，原告並 不願意，原告對於訴外人劉倫芬自被告處離職時跟系爭Ａ租 約到期時之屋況相同沒有爭執，但原告認為系爭Ａ租約所記 載回復原狀之時間點，並非指訴外人劉倫芬離職時的屋狀， 而是指系爭Ａ租約所載起租日一百零二年一月十七日當時屋 狀，否則被告不必於租約屆期時與原告委託之訴外人彭月嫦 簽立期滿協議書。 三、證據：聲請由財團法人臺灣營建研究所、財團法人中華工商 研究所或其他法院認為適當之單位鑑定系爭房屋回復原狀之 費用，並提出系爭Ａ租約影本一件、現場狀況光碟一張、存 證函影本一件、詠興企業有限公司估價單影本一件、被告戶 籍謄本一件、現場照片影本二十張、系爭房屋平面圖影本一 件為證。 乙、被告方面： 一、聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准 宣告免假執行。 二、陳述略稱： ㈠原告提起本件訴訟，主張被告應負租賃物回復原狀之義務， 且回復原狀之費用為三百十一萬零八百元，扣除被告先前交 付之三十七萬五千元，仍有二百七十三萬五千八百元之損失 ，被告否認該事實，原告就其主張應負舉證責任： ⑴按本件被告委託訴外人劉倫芬於一百零一年十一月十七日 經由訴外人東森房屋仲介承租系爭房屋作為整形診所之用 ，並簽訂Ｂ租約，兩造約定租賃期限自一百零二年一月十 七日起至一百零七年一月十七日止，為期五年；每月租金 為十二萬五千元、押租金三十七萬五千元，雙方針對被告 在交還房屋時是否負責回復原狀部分，特別約定期滿不負 責回復原狀。 ⑵嗣於一百零五年四月間，因被告之經理即訴外人劉倫芬離 職，故變更被告為原合約書上之承租人，惟於謄寫租賃契 約時，漏未將制式契約書上「回復原狀」之文句刪除。然 據兩造所立租賃契約之真意，係期滿交還房屋時被告不負 回復原狀之義務，此觀諸Ｂ租約所載，兩造特別約定將「 回復原狀」之字句刪除，且變更被告為原合約書，係出於 被告之員工劉倫芬離職所致，並非出於租賃物有何變動因 素，是由過去及當時之事實與其他一切證據資料，足見兩 造並無變更原始租賃條件之意思，故兩造所立系爭Ａ租約 之真意，係期滿不負回復原狀之義務甚明。 ㈡承前所述，兩造所立系爭Ａ租約之真意，係租期屆滿不負回 復原狀之義務。詎一百零七年一月十七日租期屆滿，原告竟 利用上開合約書未將「回復原狀」字句刪除之錯誤，要求被 告負回復原狀之責，實屬無理，經兩造協議後，簽署期滿協 議書合意「乙方（即被告）同意甲方（即原告）進行拆除隔 間，甲方請師傅估價之後，應先徵詢乙方（即被告）同意， 方可進行拆除。拆除費用由原乙方（即被告）之租約三個月 押金（即新台幣參拾柒萬伍仟元）中扣除，不得高於押金， 若高於押金，則以押金為上限，及若尚有未繳納之水電瓦斯 費用，乙方同意甲方從三個月押金中扣除。」。縱不論兩造 所立系爭Ａ租約之真意，係租期屆滿被告不負回復原狀之義 務乙情，兩造既已就被告所負之回復原狀義務，約定由原租 約三個月押金即三十七萬五千元中扣除，不得高於押金即三 十七萬五千元，若高於押金則以押金為上限，自應依約履行 ，其理甚明，故原告為本件之請求，委實無理由，至於原告 所提估價單係屬私文書，是被告否認其為真正。 ㈢訴外人劉倫芬原任職於被告擔任經理乙職，係代理被告與原 告簽定Ｂ租約，此為原告所明知，Ｂ租約上載明租賃標的係 供營業之用，是依經驗法則，出租人必定就營業事業為何曾 加以調查，且被告於承租之後，即裝設「緻美診所」之大型 招牌於系爭房屋，原告自難諉為不知，縱訴外人劉倫芬於簽 約之初，未明示其代理之意旨，然按其情形，原告應可推知 劉倫芬係以被告之名義為之，亦有隱名代理之適用，而發生 代理之效果，兩造間存有租賃關係其理甚明。而Ａ、Ｂ二份 租賃契約所載之租賃標的、期賃期間、租金、押租金、雙方 權利義務等重要事項均完全相同，且承租人均為被告，亦為 原告所明知，乃原告以枝微末節之契約文字，否認其同一性 ，自無可採，且如認二者非屬同一，然該租賃標的及租賃期 間均屬相同，豈非認原告有一屋二租之情，更何況訴外人劉 倫芬離職前，租金係以訴外人劉倫芬簽發之支票支付，訴外 人劉倫芬離職後，租金係以被告簽發之支票支付，更應證契 約之同一性。 ㈣承前所述，兩造所立Ｂ租約之真意，係租期屆滿不負回復原 狀之義務，被告豈有自行製作期滿協議書要求原告簽署之理 ？是原告於租期屆滿，利用上開合約書未將「負責回復原狀 」字句刪除之錯誤，要求被告負回復原狀之責，兩造生有爭 議，經協議後始簽定期滿協議書，該期滿協議書乃原告所撰 擬要求被告簽署，原告辯稱期滿協議書內容為被告自行製作 者，與事實及常理均有未符，自無可採。而細繹期滿協議書 所載文義，係兩造就原不動產租賃合約之規定內容為確認， 復有關被告應於租約到期時，恢復原標的物原始的隔間後歸 還於原告之爭議，經兩造互為讓步協調，今原告請求之金額 與項目，與兩造之上開協議不合，自無理由。再者，上開期 滿協議書係於租約期滿後所簽立，按其內容係就押金之結算 與尚未繳納之水電瓦斯費用之給付為約定，益徵兩造簽立上 開協議書，係為了結兩造租賃關係所生之權利義務關係之全 部，原告主張上開期滿協議書僅就前段拆除費用有約定，未 就後續回復原始隔間有約定，其得就隔間部分另為請求，顯 無可採信。 ㈤系爭期滿協議書上之印章為真正，為原告所不否認，自堪認 期滿協議書為真正。是倘原告主張期滿協議書上之簽署非其 所為或係其代理人有逾越權限代理之情事，則依民事訴訟法 第二百七十七條之規定，自應由原告就其代理人逾越其授權 範圍乙事負舉證責任。又縱原告所主張者，期滿協議書上之 簽署係其代理人逾越權限代理範圍所為，然依原告之主張， 期滿協議書上所蓋之印章係其所交付，自有授權其使用之外 觀，足使他人信其曾以一切系爭租賃事務之代理權授予其代 理人，即屬因自己行為為表見代理之事實，是縱認原告上開 主張屬實，亦應認有民法關於表見代理規定之適用，原告自 應受期滿協議書效力之拘束，自無依原告聲請鑑定系爭房屋 回復原狀費用之必要，且若要鑑定應以一百零五年四月間劉 倫芬離職後另簽系爭Ａ租約之時點為鑑定基準時點，由土木 技師公會或建築師公會或結構技師公會鑑定比較專業。 三、證據：提出Ｂ租約影本一件、勞工保險退保申報表影本一件 、期滿協議書影本一件、系爭Ａ租約與Ｂ租約內容比較表一 件、支票影本九件（劉倫芬簽發）、支票影本六件（被告簽 發）、診所營業照片影本五張為證。 理 由 一、原告主張意旨略以：被告前承租系爭房屋，雙方簽有系爭Ａ 租約，據系爭Ａ租約第四條第五項約定，系爭房屋如有改裝 之必要，被告取得原告之同意後得自行裝設，但不得損害原 有建築，於交還屋時並應負責恢復原狀。詎系爭Ａ租約租期 屆滿後，被告並未依約恢復原狀，經原告自行委託訴外人詠 興企業有限公司估價回復原狀之費用需三百十一萬零八百元 ，扣除被告先前交付之保證金三十七萬五千元，原告尚受有 二百七十三萬五千八百元之損失，請求被告給付前揭回復原 狀之費用等語。被告答辯意旨則以：被告承租系爭房屋本係 由訴外人劉倫芬與原告簽訂Ｂ租約，雙方並合意免除被告回 復原狀之義務，嗣因訴外人劉倫芬離職，故被告再與原告簽 訂Ａ租約，其中只更改承租人之名義，其餘重要事項並無更 動，當時因疏失未刪除被告應回復原狀部分，然事實上雙方 真義應以Ｂ租約為主，且期滿後被告依約遷離，惟因原告以 系爭Ａ租約向被告主張回復原狀，雙方協議後簽訂期滿協議 書，約定回復原狀費用最高以被告所交付之押租金為限等語 置辯。兩造對於關於系爭房屋之Ｂ租約係由訴外人劉倫芬與 原告簽訂，其租約內容免除承租人回復原狀之義務並無爭執 。兩造爭執重點在於：系爭Ａ、Ｂ租約是否具同一性？如系 爭Ａ租約為原告與被告所另行簽訂之新租約，則被告所負回 復原狀之時點，應以何時為據？期滿協議書應如何解釋？被 告是否就系爭房屋未回復原狀而應賠償原告二百七十三萬五 千八百元？爰說明如后。 二、系爭Ａ、Ｂ租約為系爭房屋租賃前階段與後階段接續之租約 ，系爭Ａ租約簽立時點為被告回復原狀之基準時點，原告違 反期滿協議書再對被告請求並無理由： ㈠按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句。」、「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法 。」，民法第九十八條、第一百四十八條第二項定有明文； 次按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並 非「原來狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事故發生後 之變動狀況考慮在內（最高法院九十五年度台上字第一七九 八號裁判意旨參照）。 ㈡經查，針對系爭房屋，原告先與訴外人劉倫芬簽立Ｂ租約， 其後於一百零五年四月間訴外人劉倫芬自被告處離職後之不 確定時點，原告與被告另行簽立系爭Ａ租約（訴外人劉倫芬 自於一百零五年四月間自被告處離職，有被告提出勞工保險 退保申報表可證），然系爭Ａ、Ｂ租約記載之租賃期限均為 一百零二年一月十七日至一百零七年一月十七日，且援用相 同之押租金，被告提出劉倫芬簽發之支票影本九件及被告簽 發之支票影本六件，顯示訴外人劉倫芬自被告處離職前，租 金支票係由訴外人劉倫芬簽發，訴外人劉倫芬自被告處離職 後，租金支票係由被告簽發，原告對於前揭支票形式真正亦 無爭執（參見本院一百零七年十二月二十日言詞辯論筆錄） ，則依民法第九十八條規定探求兩造約定之真意，系爭Ａ、 Ｂ租約應為系爭房屋租賃前階段與後階段接續之租約。 ㈢再者：⑴關於系爭房屋，訴外人劉倫芬自被告處離職前簽立 之Ｂ租約，明白刪除期滿時「負責回復原狀」之字樣，訴外 人劉倫芬自被告處離職後，兩造簽立之系爭Ａ租約，則並未 刪除「負責回復原狀」之字樣，則被告於Ｂ租約簽立後所為 之隔間，本來依Ｂ租約並無回復原狀之義務，卻因系爭Ａ租 約之簽立，回溯創設系爭Ａ租約簽立前之被告回復原狀義務 ，難認符合兩造當事人之簽約真意，原告主張回溯創設被告 之回復原狀義務，難認符合民法第一百四十八條第二項規定 之誠信原則；⑵參酌前揭最高法院裁判意旨所示之見解，回 復原狀係回復「應有狀態」而非「原有狀態」，兩造簽立系 爭Ａ租約後，被告既未刪除「負責回復原狀」之字樣，於簽 立系爭Ａ租約後應負回復原狀義務，然應以系爭Ａ租約簽立 時點至租期屆滿時之應有狀態，作為審酌被告是否回復原狀 之標準；⑶被告提出診所營業照片影本五張，證明訴外人劉 倫芬離職後至被告遷移並歸還系爭房屋為止，並未有何進行 裝潢之行為，原告亦自承對於訴外人劉倫芬離職時跟租約到 期時房屋的狀況一樣沒有爭執（參見本院一百零八年四月三 日言詞辯論筆錄），足以證明兩造租期屆滿時，被告交付系 爭房屋予原告，符合簽立系爭Ａ租約時至租約期滿為止，系 爭房屋之應有狀態，被告並未違反其基於系爭Ａ租約之回復 原狀義務；⑷因系爭Ａ、Ｂ租約關於期滿時「負責回復原狀 」字樣有無刪除有所不同，容易引發兩造爭議，系爭房屋返 還原告交付鑰匙時，兩造另簽有期滿協議書，原告雖事後否 認訴外人彭月嫦蓋用原告印章簽立此期滿協議書之效力，然 誠如被告所辯，訴外人彭月嫦既持有原告印章並以原告名義 簽約，已生表見代理之效力（民法第一百六十九條參照）， 兩造應受拘束，原告於押租金以外，另對被告為本件損害賠 償之請求，依期滿協議書之約定，原告請求應屬無據，且若 兩造不受期滿協議書之拘束（假設語氣），如前所述，因被 告實未違反回復原狀之義務，反而應探討原告是否應將押租 金返還被告之問題；⑸基上，被告並未違反回復原狀義務， 依期滿協議書之約定，原告對被告所為本件請求應屬無據， 自無再依原告請求鑑定系爭房屋回復原狀費用之必要。 三、綜上所述，原告本於租賃契約之法律關係，請求被告給付原 告二百七十三萬五千八百元，及自起訴狀繕本送達之翌日（ 即一百零七年五月十日）起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息，其請求為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回 ，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。 四、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。 五、兩造之其餘攻擊防禦方法，於本件判決結果無影響，爰不一 一論列，附此說明。 六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條， 判決如主文。 中 華 民 國 108 年 5 月 2 日 臺北簡易庭 法 官 文衍正 以上正本係照原本作成。 如對本判決不服，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○ ○路○段○○○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之 人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中 華 民 國 108 年 5 月 2 日 書 記 官 高秋芬 訴訟費用計算書： 項 目 金 額（新臺幣） 第一審裁判費 28,126元 合 計 28,126元