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臺灣臺北地方法院簡易民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　107年度北簡字第7764號 原　　　告 兼訴訟代理人　李柏廷 　　　　　　　邱靖庭 被　　　告　　家樂福資產管理有限公司 法定代理人　　周財發 上列當事人間請求返還不當得利等事件，於中華民國107年11月7 日言詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告李柏廷、邱靖庭新臺幣壹萬玖仟壹佰柒拾元，及 自民國一百零七年四月十三日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣貳仟貳佰壹拾元由被告負擔十分之一，餘由原告 負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹萬玖仟壹佰 柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： （一）被告為21世紀不動產信義101加盟店，以仲介買賣不動產 為主要業務。原告李柏廷、邱靖庭為夫妻，於民國106年8 月間透過訴外人吳英才而認識被告業務員黃子胥、林家婕 ，彼等於106年9月13日推薦原告購買訴外人陳雨生所有坐 落臺北市○○路○段○○號3樓之房屋（下稱系爭房屋）， 告知屋況完好，並帶同原告看屋。惟因屋主陳雨生甫將系 爭房屋裝潢整修完畢，致原告無法發見有漏水等瑕疵，故 於106年9月14日與屋主陳雨生簽訂買賣契約，約定總價為 新臺幣（下同）1,950萬元，原告於同年月18日匯款至履 約帳戶作為頭期款（連同已付訂金，共計195萬元）。因 原告邱靖庭當時懷孕，為新生兒健康考量，原告於締約過 程，多次詢問黃子胥、林家婕及屋主陳雨生是否有漏水、 壁癌等狀況，並表示此為買賣重要條件，黃子胥、林家婕 均回覆屋況完好，絕無漏水、壁癌等，甚且屋主陳雨生亦 於契約書第15條「現況有無滲漏水或壁癌之情形」欄註明 「無」，保證房屋無漏水狀況。詎於106年10月14日下午 ，原告李柏廷與設計師經由黃子胥陪同至系爭房屋查看將 來家具購買配置事宜，竟發現其中一間臥房竟有淹水情形 。黃子胥知此情事，並未立即告知原告，反擅自以畚箕舀 水處理，試圖掩飾房屋漏水嚴重之事實。因原告發現系爭 房屋有多處漏水嚴重、龜裂及壁癌等狀況，故委託訴外人 「量身訂作交屋管理顧問有限公司」辦理驗屋，嗣於106 年10月24日在陳雨生與黃子胥陪同下驗屋，驗屋結果發現 有高達50幾處嚴重瑕疵，包含壁癌、漏水、牆壁龜裂、鋼 筋外露等。 （二）黃子胥、林家婕為求業績，未查明及告知瑕疵，使首次購 屋經驗不足之原告受騙，原告已表達解約之訴求，賣方陳 雨生亦有意解約，惟黃子胥、林家婕百般阻擾，拒不提供 賣方連絡方式，並強調若不支付斡旋金185,000元，解約 有困難。原告迫於無奈，於同年10月26日同意支付斡旋金 ，其後於同年10月30日完成解約，該斡旋金則自履約帳戶 之頭期款項中直接扣除。被告之業務員未善盡調查及據實 告知義務，不告知原告系爭房屋有嚴重漏水等瑕疵，且未 執漏水瑕疵與賣方交涉買賣價格，使出賣人陳雨生獲有利 益，依民法第571條規定，被告不得向原告請求給付仲介 報酬，故被告已取得之185,000元仲介費，即無法律上原 因，依民法第179條規定應返還其利益。另原告為此買賣 契約一事已支付代書費用6,000元、履保費用1,170元及驗 屋費用12,000元，因被告不依債務本旨履行債務，致原告 受有上述損害，原告自得依債務不履行（不完全給付）之 規定，請求被告賠償損害共計19,170元。 （三）並聲明：1.被告應給付原告185,000元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。2.被告 應給付原告19,170元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5％計算之利息。3.願供擔保，請准宣告假 執行。 二、被告則以：原告與賣方成立買賣契約，賣方同意修復系爭房 屋之漏水問題，也願意減少價金。惟原告請求被告為其解除 契約並返還價金，原告同意支付被告185,000元服務費，並 簽具承諾書。被告據此幫原告與賣方協調，為求解除契約並 返還價金，被告同意退還賣方服務費37萬元，其後已順利為 原告解除契約並取回全數已付價金，故被告並無不當得利。 另關於損害賠償部分，若原告認受有此部分損害，應當在解 除契約前，依民法359條物之瑕疵規定為請求，而非在請求 被告幫忙解除契約後，再來主張權利等語，資為抗辯。並聲 明：原告之訴駁回。 三、本院得心證理由 （一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。惟主張不當得利請求 權之原告，係因自己之行為致造成原由其掌控之財產發生 主體變動，則因該財產變動本於無法律上原因之消極事實 舉證困難所生之危險自應歸諸原告，始得謂平。是以原告 對不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，亦即原告必 須證明其與被告間有給付之關係存在，且被告因其給付而 受有利益以及被告之受益為無法律上之原因，始能獲得勝 訴之判決。又如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律 上之原因，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得 利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目 的（最高法院91年度台上字第1673號判決、99年度台上字 第1009號判決意旨參照）。本件原告主張被告受有不當得 利之事實，為被告所否認，應由原告舉證以實其說。原告 主張被告違反調查及據實告知義務，依民法第571條規定 ，被告不得請求仲介費，故應返還等語。惟被告抗辯其受 領原告給付之185,000元，係因原告請求被告協助其辦理 與賣方解除契約而同意支付此費用，被告為順利完成解除 契約尚損失對於賣方之服務費37萬元，並提出承諾書2件 為證（見本院卷第55、56頁）。本件原告對於有簽具承諾 書一事並不爭執，觀諸其承諾書記載：「承諾書人李柏廷 、邱靖庭於民國一百零六年九月十四日簽訂台北市○○區 ○○路○段00號三樓（以下簡稱本案標的）之不動產買賣 契約書（契約書編號：K0000000），因買賣不成立，故買 賣雙方同意解除不動產買賣契約，且買方同意支付費用如 下：1.21世紀房屋仲介服務費NT＄185,000元整。買方同 意上述約定，絕無異議。本承諾書壹式貳份，由買方、21 世紀不動產信義101店家樂福資產管理有限公司各執壹份 ，俾便共同遵循」等旨可知，被告受領該185,000元，係 基於上開承諾書之約定，並非被告仲介原告與賣方成立買 賣契約所得之服務報酬，而被告已完成解除契約一事，其 受領上開給付並非屬無法律上之原因，是原告請求被告返 還不當得利185,000元，即非有據。 （二）次按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當 事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之 人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當 事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法 第567條定有明文。而不動產仲介業之業務，涉及房地買 賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜 。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高 額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之 義務。查原告主張被告有違反居間契約義務一事，業據其 提出房屋驗收報告書1件為證（見本院卷第17頁至23頁） ，依該報告書內容可知，系爭房屋確有多處滲水痕跡、裂 縫、壁癌及鋼筋外露情形，然本件不動產標的現況說明書 第15點就「現況有無滲漏水或壁癌之情形？（含他戶漏至 本戶或本戶漏至他戶）」欄位竟勾選「無」（見本院卷第 12頁），被告對此亦無進一步確認或調查，堪認被告確有 違反民法第567條所定之據實報告及妥為媒介義務。按因 可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依 關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第 227條定有明文。原告主張其因被告之不完全給付，受有 驗屋費用12,000元、代書費6,000元及履保費用1,170元， 共計19,170元之損害，業據其提出統一發票、終止履約保 證協議書為證（見本院卷第26至28頁），洵堪採信。故原 告主張被告應負不完全給付債務不履行之責任，並請求被 告賠償損害19,170元，核屬有據，應予准許。 （三）綜上所述，原告請求被告給付19,170元，及自起訴狀繕本 送達被告之翌日（即107年4月13日，參見本院卷第32頁送 達回證）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理 由，應予准許。逾此數額之請求，則無理由，應予駁回。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用 簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款 規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定， 宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其 假執行之聲請失所附麗，應一併駁回之。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。 中 華 民 國 107 年 11 月 27 日 臺北簡易庭 法 官 郭麗萍 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○ ○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附 繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 11 月 27 日 書記官 陳怡如 計 算 書 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 2,210元 合 計 2,210元