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臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 107年度北簡字第7784號 原　　　告　不來梅股份有限公司 法定代理人　張文健 訴訟代理人　董德泰律師 被　　　告　耀宇科技有限公司 法定代理人　馮有薇 訴訟代理人　邱群傑律師 複　代理人　許卓敏律師 　　　　　　賴志凱律師 上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國107 年10月 1 日言詞辯論終結，判決如下︰ 主 文 被告應給付原告新臺幣參拾肆萬壹仟壹佰參拾貳元，及自民國一 百零七年七月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 被告應返還如附表編號二至十二所示支票予原告。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣肆萬捌仟參佰貳拾貳元由被告負擔百分之八十五 ，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆佰零玖萬參 仟伍佰捌拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 本件被告起訴時之法定代理人為馮定國，嗣於本院審理中之 民國106 年6 月26日變更為馮有薇，此有被告公司變更登記 事項表在卷可稽（見本院卷第38頁、第64頁），故馮有薇具 狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張：原告於105 年7 月11日與被告簽訂房屋租賃 契約書（下稱系爭租約），向被告承租門牌號碼臺北市○○ 區○○路○○號6 樓房屋（下稱系爭房屋），約定每月租金新 臺幣（下同）341,132 元，押金682,264 元，租賃期限自10 5 年8 月1 日起至108 年7 月31日止，105 年7 月1 日至31 日止則為裝潢期免租金，屬於使用借貸性質，且原告已如數 給付押金，並將如附表所示之1 年期租金支票共12紙（以下 合稱系爭支票）交予被告收執。然原告於105 年7 月12日交 屋後4 日，即因故不欲承租，並於同年月16日、25日先後去 電向被告表示此事，被告同意後，即於同年月25日派員取回 系爭房屋鑰匙，而合意終止使用借貸契約，暨合意解除尚未 履行之系爭租約。詎料被告於租賃關係消滅後，竟拒不返還 押金及系爭支票，甚至逕於105 年12月21日將附表編號1 所 示支票提示兌現，爰依不當得利之法律關係請求被告應返還 上開押金及已兌現之租金，另請求被告返還如附表編號2 至 12等未兌現之支票。又如認系爭租約非經合意解除或終止， 而係於預告期滿後之105 年10月16日始生終止效力，然因被 告已於105 年7 月25日收回系爭房屋，原告亦得依民法第26 4 條規定行使同時履行抗辯，拒絕給付租金，故被告受領相 當於3 個月之租金，仍屬無法律上原因。再退步言，倘認原 告應依系爭租約第7 條第3 項約定負違約金債務，考量原告 於系爭租約生效前即已表示不願承租並交還系爭房屋，對被 告造成之損害至屬輕微，違約金亦應予酌減等語。並聲明： ㈠被告應給付原告1,023,396 元，及其中682,264 元自105 年7 月26日起，其餘341,132 元自105 年12月23日起，均至 清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告應返還原告如附表 編號2 至12號所示之支票共11紙；㈢願供擔保請准宣告假執 行。 二、被告則以：原告係無正當理由片面毀約，非兩造合意終止租 約。且依系爭租約第7 條第3 項、第8 條第8 款約定，原告 如欲提前終止租約，須於3 個月前以書面掛號付郵方式通知 ，本件原告僅以口頭通知被告終止系爭租約為不合法，不生 終止租約之效力。縱認原告終止之表示有效，依前揭約定， 亦僅能在通知後3 個月即105 年10月16日始生終止效力，故 原告應給付被告105 年7 月至10月16日之租金（原訂105 年 7 月間裝潢期免租之優惠應隨同原告終止契約而失效），被 告據此沒收押金682,264 元，並兌現附表編號1 所示之租金 支票收取341,162 元，以抵充租金，自無不當得利可言。倘 若本院認定105 年7 月份仍屬免租，被告僅能收取兩個月又 16日之租金，則被告另主張原告提前終止租約，應依系爭租 約第7 條第3 項約定賠償被告2 個月租金之違約金，作為受 領之法律上原因等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願 供擔保請准免為假執行。 三、兩造不爭執之事實： ㈠兩造於105 年7 月11日簽訂系爭租約，約定每月租金341,13 2 元，押金682,264 元，租賃期限自105 年8 月1 日起至10 8 年7 月31日止，105 年7 月1 日至31日止則為裝潢期免租 金，並於簽約翌日完成交屋。 ㈡原告已如數給付押金，並將如附表所示之1 年期租金支票共 12紙交予被告收執。 ㈢原告於簽約後因故不欲承租，於105 年7 月16日、25日兩度 以電話向被告表示此事，被告已於同年月25日派員取回系爭 房屋之鑰匙。 ㈣被告迄今尚未返還押金682,264 元及如附表所示之全部支票 予原告；且其中附表編號1 所示支票已於105 年12月21日經 被告提示兌現。 四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179 條定有明文。本件原告主張兩造係於租賃期0生效前， 即合意解除或終止系爭租約，故被告無權受領上開押金及租 金，應依不當得利規定返還已受領之款項及尚未兌現之租金 支票共11紙予原告等情，為被告所否認，並依序以105 年7 月1 日至105 年10月16日間之租金債權及依系爭租約第7 條 第3 項約定所生之違約金債權為其受領上開款項之依據，故 本件之爭點應為：㈠原告應否給付系爭房屋之租金予被告？ 期間、數額若干？㈡原告應否依系爭租約第7 條第3 項約定 賠償違約金？數額若干？㈢原告請求被告返還已受領之押、 租金，及如附表編號2 至12所示支票，有無理由？茲分述如 下： ㈠原告應否給付系爭房屋之租金予被告？期間、數額若干？ 1.按租賃契約經合法成立，並已交付租賃物而開始履行者，得 以合意終止或行使終止權方式，使之消滅。契約之合意終止 與終止權之行使性質不同，效果亦異。前者為契約行為，即 以第二次契約終止第一次契約；後者為單獨行為，其發生效 力與否，端視有無法定或約定終止原因之存在，既無待他方 當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意終止 。又所謂保留終止權之約定，仍屬由一方行使終止權之約定 ，自與雙方合意終止契約之概念互不相容（最高法院105 年 度台上字第639 號判決意旨參照）。 2.系爭租約第7 條第3 項約定：「乙方（即原告）擬提早終止 租約，應於3 個月前通知並賠償甲方2 個月租金作為違約金 」，足見兩造已有保留終止權之約定，並就定期通知期限及 提前終止之法律效果均有所規範。則依前揭說明，本件原告 所為之終止，究係依上開約定終止原因行使終止權，或係經 兩造合意終止而以新約取代舊約，即有究明之必要。 3.經查，原告係先由其法定代理人於105 年7 月16日以電話向 被告負責人表明不願承租，復於同年月25日由公司會計林穎 緹致電被告職員王吉祥再次陳明不租之意思，同日稍晚被告 員工蘇威訓即回電告知林穎緹約定取回系爭房屋之鑰匙，並 於同日中午交付完畢。林穎緹向王吉祥表示不租時，尚有表 示要取回預交之12張租金支票，但王吉祥回稱此部分要等隔 天由老闆決定如何處理，之後被告即未再回應此事，亦未交 還任何支票。至於押金部分，原告負責人並未指示林穎緹需 一併取回，故林穎緹始終未向被告表明此事等情，業據證人 林穎緹證述明確（見本院卷第139 頁反面至第141 頁）。可 知原告於105 年7 月25日將系爭房屋鑰匙交還被告時，兩造 對於系爭租約提前解消後，原告是否仍應依系爭租約第7 條 第3 項約定負擔3 個月預告期間之房租，及能否免除前條所 定之違約金等重要事項，均未達成合致，顯無從認為兩造業 已合意終止系爭租約，並以新約取代舊約。至被告雖收受鑰 匙而不為反對，但其當時立於出租人之地位，對於原告依保 留終止權之約定行使終止權，本無置喙餘地，原告既執意交 還鑰匙不予承租，衡情亦無法置之不理，或坐令不收回房屋 ，使損害繼續擴大，因此尚難以被告收回鑰匙及系爭房屋之 事實，即認被告同意原告終止租約，並有免除原告上開契約 責任之意思。同理，原告另主張兩造係合意解除系爭租約一 節，亦無理由。是以，本件既係由原告一方依約定終止原因 行使終止權，則依前揭租約第7 條第3 項之約定，該項終止 之意思表示即應於預告期3 個月後始生效力。依兩造不爭執 之事實，原告係於105 年7 月16日以電話向被告表示不願承 租，該項對話意思表示並於同日送達被告，則系爭租約應自 105 年10月16日起因終止而失效。從而，被告請求原告給付 105 年10月16日前已到期之租金，尚非無據。 4.惟按契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒 絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。本件原 告雖應給付系爭租約終止前所有已到期租金予被告，惟基於 同一理由，被告亦負有提出合於所約定之租賃物，交付原告 使用收益之義務，且二者具有對待給付關係。被告既於105 年7 月25日即取回系爭房屋之占有，則原告為同時履行抗辯 ，拒絕給付105 年7 月25日起至105 年10月16日間之租金， 應屬可採。 5.至於被告請求105 年7 月1 日至7 月24日期間之租金部分， 依系爭租約第2 條第2 項之約定，該段期間本屬免租金之裝 潢期，核其性質應屬使用借貸，即使承租人日後終止租約， 亦不使前開使用借貸契約，轉變其性質為有償租賃契約，故 被告此部分租金請求，亦屬無據。 6.基上，原告係依系爭租約第7 條第3 項約定單方行使終止權 ，該項終止之意思表示應自105 年10月16日起預告期滿而生 效，故兩造間自105 年8 月1 日（即約定租期起日）起至10 5 年10月16日止有租賃關係存在；惟被告於上開期間並未提 供合於約定之租賃物予原告使用，且原告主張同時履行抗辯 ，故被告請求原告應給付105 年7 月至10月16日間之租金， 為無理由。 ㈡原告應否依系爭租約第7 條第3 項約定賠償違約金？數額若 干？ 1.查系爭租約第7 條第3 項約定：「乙方（即原告）擬提早終 止租約，應於3 個月前通知並賠償甲方2 個月租金作為違約 金」。本件原告係以前條約定單方提前終止契約，業經認定 如前，故被告依該條請求原告賠償2 個月租金數額之違約金 ，洵屬有據。原告雖以其係於租期開始前「解除」系爭租約 ，應無前條之適用云云，惟查，被告於簽約翌日即105 年7 月12日即已將系爭房屋交予原告使用，此為原告所不否認， 該段期間雖經兩造約定為無償使用借貸，但實際上屬於繼續 性契約之一部，系爭租約應已開始履行，行使解除權之結果 ，將使契約溯及消滅，增加法律關係之複雜，應為法所不許 ；況縱認原告係解除系爭租約，而非終止，兩者提早解消契 約效力之結果並無二致，前者對被告所造成之損害更甚，依 舉輕以明重之法理，自無得免除賠償之理。是原告以前詞拒 絕給付違約金，顯無可取。 2.又按「私法自治」乃民事法律最高之指導原則，而「契約自 由」原則乃「私法自治」在經濟活動規範上之具體表現。法 院在判斷違約金是否過高時，除應審酌契約當事人之締約地 位、一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形外 ，尤其不能將「契約自由」原則棄之不顧，過度干預契約當 事人私經濟生活之安排，以致影響當事人於締約當時之風險 損益評估，破壞契約雙方於意思合致時之「主觀平衡」，甚 至給予惡意違反契約者討價還價、套利之空間。總而言之， 法院於適用民法第252 條酌減違約金時，縱違約金約定之數 額高於當事人所受之實際損害，若於契約正義無礙而非顯失 公平，即不宜僅因一造當事人所受之損害低於違約金之數額 ，認兩造約定之違約金有過高之情事，而過度壓縮「契約自 由」之空間。本件原告於締約前並無急迫或特殊情事，本應 審慎評估是否締約，卻無故毀諾，使被告喪失其他可能的締 約機會，且參酌系爭房屋面積計259.91坪，相較於一般物件 ，尋覓租方之時間可能較長，依被告自認系爭房屋係於105 年11月16日再出租予他人等情，可見自被告收回房屋後，閒 置期間近3 月，由此已難謂被告所受損害相較於約定之違約 金數額有明顯過高情事。再由租約第7 條第6 項約定以觀， 若是可歸責於被告之事由提前終止租約時，被告亦應賠償2 個月租金數額之違約金，益徵上開約款並無違反公平原則， 揆諸前揭說明，本件約定之違約金數額應無酌減之必要。原 告請求酌減違約金，尚難採認。 ㈢原告請求被告返還已受領之押、租金，及如附表編號2 至12 所示支票，有無理由？ 承前所述，本件原告應賠償被告2 個月租金數額之違約金即 682,324 元（計算式為：341,162 元×2 ＝682,324 元）。 被告以所受領之同額押金為抵銷，核屬有據，然被告另持附 表編號1 所示支票提示兌現受領341,162 元，及持有附表編 號2 至12所示用以支付105 年9 月份至106 年7 月份租金之 支票，則欠缺法律上原因，均應返還予原告。末按遲延之債 務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付 時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其 經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一效力，民法第233 條第 1 項前段、第229 條第2 項分別定有明文。本件原告之請求 ，核屬無確定期限之給付，自應經原告催告未為給付，被告 始負遲延責任。本件起訴狀繕本係於107 年6 月7 日送達被 告（見本院卷第69頁），惟當時被告之法定代理人馮定國已 死亡，且新任法定代理人尚未就任（見本院卷第54頁），故 本件應以被告於107 年7 月2 日提出第1 份民事答辯狀時， 作為被告知悉本案起訴狀內容之認定。準此，原告聲請第1 項請求加計遲延利息之起算日應為107 年7 月3 日，逾此範 圍之利息請求，為無理由。 五、從而，原告依不當得利之規定，請求被告應給付原告341,13 2 元，及自107 年7 月3 日起至清償日止，按年息5%計算之 利息，暨請求被告應返還如附表編號2 至12所示支票共11紙 ，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予 駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述， 附此敘明。 七、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第436 條第2 項、第389 條 第1 項第3 款規定，應職權宣告假執行，並依同法第392 條 第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。 至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回 。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。 中 華 民 國 107 年 10 月 26 日 臺北簡易庭 法 官 吳若萍 計 算 書 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 48,322元 合 計 48,322元 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○ 段○○○ 巷○ 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 10 月 26 日 書 記 官 賴敏慧 附表： ┌──┬─────┬─────┬───────┬────┬─────┐ │編號│支票號碼 │發票人 │發票日 │受款人 │面票金額 │ │ │ │ │ │ │（新臺幣）│ ├──┼─────┼─────┼───────┼────┼─────┤ │ 1 │HA0000000 │不來梅股份│105 年8 月5 日│耀宇科技│341,132元 │ │ │ │有限公司 │ │有限公司│ │ ├──┼─────┼─────┼───────┼────┼─────┤ │ 2 │HA0000000 │不來梅股份│105 年9 月5 日│耀宇科技│341,132元 │ │ │ │有限公司 │ │有限公司│ │ ├──┼─────┼─────┼───────┼────┼─────┤ │ 3 │HA0000000 │不來梅股份│105 年10月5 日│耀宇科技│341,132元 │ │ │ │有限公司 │ │有限公司│ │ ├──┼─────┼─────┼───────┼────┼─────┤ │ 4 │HA0000000 │不來梅股份│105 年11月5 日│耀宇科技│341,132元 │ │ │ │有限公司 │ │有限公司│ │ ├──┼─────┼─────┼───────┼────┼─────┤ │ 5 │HA0000000 │不來梅股份│105 年12月5 日│耀宇科技│341,132元 │ │ │ │有限公司 │ │有限公司│ │ ├──┼─────┼─────┼───────┼────┼─────┤ │ 6 │HA0000000 │不來梅股份│106 年1 月5 日│耀宇科技│341,132元 │ │ │ │有限公司 │ │有限公司│ │ ├──┼─────┼─────┼───────┼────┼─────┤ │ 7 │HA0000000 │不來梅股份│106 年2 月5 日│耀宇科技│341,132元 │ │ │ │有限公司 │ │有限公司│ │ ├──┼─────┼─────┼───────┼────┼─────┤ │ 8 │HA0000000 │不來梅股份│106 年3 月5 日│耀宇科技│341,132元 │ │ │ │有限公司 │ │有限公司│ │ ├──┼─────┼─────┼───────┼────┼─────┤ │ 9 │HA0000000 │不來梅股份│106 年4 月5 日│耀宇科技│341,132元 │ │ │ │有限公司 │ │有限公司│ │ ├──┼─────┼─────┼───────┼────┼─────┤ │ 10 │HA0000000 │不來梅股份│106 年5 月5 日│耀宇科技│341,132元 │ │ │ │有限公司 │ │有限公司│ │ ├──┼─────┼─────┼───────┼────┼─────┤ │ 11 │HA0000000 │不來梅股份│106 年6 月5 日│耀宇科技│341,132元 │ │ │ │有限公司 │ │有限公司│ │ ├──┼─────┼─────┼───────┼────┼─────┤ │ 12 │HA0000000 │不來梅股份│106 年7 月5 日│耀宇科技│341,132元 │ │ │ │有限公司 │ │有限公司│ │ └──┴─────┴─────┴───────┴────┴─────┘