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臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　　 107年度北簡字第88號 原　　　告　松山花園新城管理委員會 法定代理人　劉定一 訴訟代理人　沈明欣律師 被　　　告　首泰建設股份有限公司 法定代理人　羅李阿昭 訴訟代理人　郭瓔滿律師 　　　　　　羅元秀律師 　　　　　　孫浩偉律師 上列當事人間107年度北簡字第88號給付管理費事件，於中華民 國107年6月25日言詞辯論終結，判決如下： 主 文： 被告應給付原告新臺幣參拾參萬零陸佰元及自民國一百零六年十 一月九日起起至清償日止，按年息百分五之計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決得假執行。但被告以新臺幣參拾參萬零陸佰元為原告預供 擔保得免為假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張略以：被告是原告所管理之松山花園新城社區 內門牌號碼台北市○○區○○○路○○○號地下1樓（下稱地下 1 樓建物）及地下1樓之1建物（下稱地下1樓之1建物）之區 分所有權人。民國105年7月3日區分所有權人會議決議（下 稱該區權會決議）通過新規約，依據規約第16條之規定，區 分所有權人若為商家，每坪收取管理費100元，每3個月收費 一次。凡停放汽機車者，均依停車場管理辦法第5條社區停 車清潔費收取。自民國105年9月1日起，被告應就上開2建物 分別繳納新臺幣（下同）12萬7285元之管理費（含停車清潔 費1萬8千元及車道使用費6000元）及6萬3744元（含停車清 潔費9600元）然被告就其所有之地下1樓建物，係分別出租 予訴外人「樺品生活時尚股份有限公司」（下稱樺品公司） 及「製作空間室內裝修設計工程股份有限公司」（下稱製作 空間公司），被告出租予樺品公司部分之管理費自105年9月 至106年8月間，短繳81,318元，另被告出租予製作空間公司 部分於上開期間則短繳115,670，另被告其自己使用之地下1 樓之1建物，短繳133,632，共短繳金額為330,620（81,318 +115, 670+133, 632=330,600），故原告起訴請求被告給付 330,600元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息。 二、被告答辯略以： （一）原告於105年第二次區分所有權人會議就調漲管理費之議 案，並未達到規約第8條所定通過決議之門檻。縱有通過 ，然原告就此管理費調漲之決議，雖稱「希望收支平衡」 、「名目合理化」、「店家有商務使用」、「消防安檢需 額外支出」、「大門採防火門」、「水費馬達支出較多」 等理由將商家之每坪所收的管理費自原本的50元調漲為 100 元，然原告未說明有何調漲之必要。且一樓電面均為 獨立出入口，並未使用大樓電梯，且地下一樓其中一間為 空屋，故原告做成此決議實違反公平原則。 （二）又原告一方面稱管理費用拮据，一方面又發放參與會議之 住戶每戶高達1千元之出席費，顯見原告於調漲管理費時 ，未就財務做通盤檢討，實與誠信原則有違。 （三）系爭決議第九條「財務委員報告事項」中，原告當年度僅 超支582,814，結餘尚有37,593,331，原告社區之實際使 用坪數為4176坪，則每個月每坪增加15元的管理費即可增 加751,680，即可補足超支金額，豈有調漲一倍之必要。 並聲明：原告之訴駁回。 三、不爭執事項：兩造就被告所使用之就坪數、車位數、已繳管 理費不爭執。（見本院卷第116頁） 四、得心證之理由： 本件原告起訴請求被告依照該區權會決議通過之規約所定之 管理費、停車位清潔費收費金額，繳納105年9月至106年8月 間短繳之金額，業經被告以前詞置辯，是本件之爭點為：1. 系爭規約是否已通過？2.若已通過，該區權會決議是否為權 利濫用？收費標準是否有違反公平原則、誠信原則而無效？ 原告請求被告繳納短繳之管理費是否有理？ 五、系爭規約已通過生效： （一）按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議 為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決 議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條 第2項規定，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定 ，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議 ，在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶 自有拘束力存在（參照最高法院92年度台上字第2517號裁 判意旨）。 （二）依松山花園新城管理委員會規約第8條第1項「區分所有權 人會議依前條第三款規定未獲致決議、出席區分所有權人 之人數或其區分所有權比例合計未達前條第3款定額者， 召集人得就同一議案重新召集會議；其第二次開議應有區 分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計 五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比 例占出席人數區分所有權合計過半數之同意做成決議。 經查，原告於105年7月3日所召開之第二次區分所有權人 會議，已達規約所定之開議人數及出席比例，另就該管理 費調漲之議案，則有78人同意，46人反對而通過，此有該 次區分所有權人會議紀錄可參（見本院卷第55頁），又被 告於該日亦同參加此區分所有權人會議，就投票人數及表 決結果並未當場表示異議，可見原告在計票統計上，應無 錯誤，至被告辯稱原告表決時並未計算區分所有權比例， 故請求本院調閱該次區權會簽到簿、委託書等資料，然查 ，由該區權會議紀錄可知，就管理費調漲之議案，同意票 為78票，反對票為46票，兩者差距高達32票，縱未詳加計 算各投票者之區權比例，衡情當可推知同意票數之區權比 例應已超過出席投票人之區權數之一半，亦足徵該議案已 通過。退步言之，縱使系爭區權會決議確有如被告所稱同 意票之所有權人區權比例未達到出席人數所有權區權比例 之一半之瑕疪，然此亦僅屬決議方法之瑕疪，在未經區分 所有權人請求法院撤銷並獲得勝訴判決確定之前，該次決 議並不因而為無效。又被告既未舉證證明上開第104年區 權會議做成之決議，業經區分所有權人請求法院撤銷，並 經法院撤銷在案，揆諸前開說明，前開決議仍屬合法有效 ，則被告上開所辯，即屬無據。 六、該次區權會之決議並未違反公平原則及誠信原則 （一）被告另主張原告於該次區權會決議所為之調漲管理費之決 議，因原告未說明目前所收取之管理費有何不足支應共用 部分之修繕管理維護之處，亦未提出調漲幅度之標準說明 ，且未考量一樓店面未使用電梯，且垃圾自行清運以及未 就空屋及使用中之店面做不同處理，有權利濫用及違反誠 信原則、公平原則，亦違反「按應有部分比例分擔」之原 則等語。 （二）按公寓大廈共用部分之使用、管理，既應尊重全體住戶之 意見，則其管理費或其他擔負，應依區分所有權人間之決 議為標準，此項費用分擔之方式，基於私法自治原則，苟 其行為不違反公序良俗及法律上之強行、禁止規定外，不 論其內容、方式如何，皆不能否認其效力，況且，共用部 分之使用管理所產生之費用負擔，係本於共有部分所發生 ，本應由區分所有人共同負擔之，倘若依照原收取管理費 之方式不足以支應支出之虞，而屬收取管理費不足以支付 發生費用之情形，而予以調漲，即難認有何權利濫用之處 。而區分所有權人會議所做成之決議，為社區全體住戶就 公共事項所為之一致意思表示，若無明顯違反公序良俗及 法律強行或禁止規定，其效力自不容任意否認，全體住戶 即應受該決議之拘束。再者，公寓大廈之各區分所有權人 ，對共用部分之使用頻率多寡及程度不一，亦未必與其共 用部分之應有部分比例成正比，因此依各住戶對於共用部 分之使用程度，決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔 比例，有其事實上之困難性，是公寓大廈管理條例第10條 第2項，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規 定按共用部分應有部分比例負擔為原則，並允各公寓大 廈以區分所有權人會議或規約另為規定，且基於私法自治 原則，就公寓大廈管理費用及公共基金等由區分所有權人 自治決議之事項，倘未違反公序良俗或強制禁止規定，尚 難認有介入或限制自治決議之必要。 （三）經查，由該次區權會議紀錄可知，原告調漲管理費最主要 之理由其一即為為希望收支平衡，又原告於104年4月至 105年4月間，確有入不敷出之超支情形，此有該次區權會 議紀錄中財務委員報告可證，再由於公寓大廈使用愈久， 需支出之維修之費用也會日益增加，若僅微幅調漲，將來 若遇需支出較多費用之修繕工程，恐又得再次召開區權會 調漲管理費，是原告提案，住戶及店家均調漲一倍之管理 費，實係為了社區共同利益，當非以損害被告為目的，而 無權利濫用之情形。再查，由該區權會議紀錄中可知，該 收費調漲議案，業經8次會議討論，可見管理費之收費標 準在本次區權會議決議前，當已經區分所有權人充分討論 ，始於該次區權會做成決議，故基於私法自治原則，若非 有違反公序良俗及法律上之強行、禁止規定之情形外，法 院本應予以尊重。再該區權會決議雖就店家與住戶為不同 之收費標準，除了被告於會議中所提及店家所使用之水量 較多，馬達易耗損及被告需另外支出消防安檢費用等事由 外，由於店家之設立，必會有不特定多數之非社區住戶出 入，加重社區安全管理上與相關設備維護之負擔，且外來 人士亦有可能使用社區其他公共社施，加速公共設施之耗 損，是若就店家與住戶採取相同標準，對一般住戶亦非公 允，故縱使該次區權會決議就店家收取較高之管理費，亦 無明顯違背公平原則。因此，在該區權會議未經法院判決 確認無效或撤銷前，住戶均有依規約及決議繳納管理費之 義務。 七、綜上所述，被告既未舉證證明該區權會做成之決議，業經區 分所有權人請求法院撤銷，並經法院撤銷在案，揆諸前開 說明，前開決議仍屬合法有效，對於系爭大樓各區分所有 權人有拘束力存在，是原告主張被告應按照該次區權會決 議所通過規約之收費標準繳交管理費、車位清潔費等，即 屬有據。再被告就台北市○○○路○○○號地下1樓之1建物， 自105年9月至106年8月間應繳之管理費及車位清潔費為 254,976元，惟其僅繳121,344元，尚有差額133,632元；另 就台北市○○○路○○○號地下1樓出租予樺品公司部分，於 上開期間應繳之管理費及車位清潔費為222,576元，但僅繳 141,258，尚有差額81,318元；另就台北市○○○路○○○號 地下1樓出租予制作空間公司部分，於上開期間應繳管理費 及車位清潔費254,967，僅繳121,344，尚有差額133,632， 故被告於上開期間應補繳之管理費及車位清潔費差額即為 330,620元（81318+115670+133632=330 620），原告請求 被告給付330,600元，自屬有據。 八、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。以支付金錢為標的者， 債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務 ，其利率未經約定，亦無法律可據，週年利率為百分之五。 民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分 別定有明文。查原告對被告之金錢債權，既經原告催討，被 告仍未給付，業據原告提出催繳函文可參（見本院卷第20至 24頁），被告當應負遲延責任。查，原告請求自起訴狀繕本 送達之翌日即106年11月9日起（見本院卷第27頁）至清償日 止，按週年利率5%計算之遲延利息，應予准許。 九、綜上，原告依公寓大廈管理條例、住戶規約及系爭區權會決 議之法律關係，請求被告應給付原告管理費330,600元，及 自106年11月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息， 為有理由，應予准許。 十、本件係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權 宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項規定，依職權 宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執 行。 十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果 不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。 十二、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 十三、訴訟費用額，依後附計算書所示之金額。 中 華 民 國 107 年 6 月 29 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 法 官 郭力菁 計 算 書： 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 3,640元 合 計 3,640元 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按 他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納 上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 6 月 29 日 書記官 陳福華