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臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　 107年度北簡字第8861號 原　　　告 即反訴被告　密思創意行銷股份有限公司 法定代理人　蕭佳怡 訴訟代理人　邱朝偉 被　　　告 即反訴原告　盧郁芬 訴訟代理人　柏有為律師 　　　　　　林聖峰律師 上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國一百零八 年五月十六日言詞辯論終結，判決如下︰ 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣捌仟參佰柒拾元由原告負擔。 反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹拾參萬壹仟捌佰壹拾壹元，及 自民國一百零七年十月十九日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息，另應給付反訴原告新臺幣貳萬貳仟捌佰陸拾陸元暨自 民國一百零八年四月十五日起至返還臺北市○○區○○○路○段 ○○號二樓房屋之日止，按月給付反訴原告新臺幣參萬貳仟元。 反訴被告應給付反訴原告新臺幣參萬貳仟伍佰捌拾玖元，及自民 國一百零七年五月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息，暨自民國一百零七年十月十五日起至返還臺北市○○區○ ○○路○段○○號二樓房屋之日止，按日給付反訴原告新臺幣貳 佰壹拾參元。 反訴原告其餘之反訴駁回。 反訴訴訟費用新臺幣伍仟貳佰玖拾元由反訴被告負擔新臺幣壹仟 捌佰元，餘由反訴原告負擔。 本判決第三項得假執行。但反訴被告如以新臺幣壹拾參萬壹仟捌 佰壹拾壹元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。 本判決第四項得假執行。但反訴被告如以新臺幣參萬貳仟伍佰捌 拾玖元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。 事 實 甲、原告兼反訴被告方面：原告即反訴被告未於最後言詞辯論期 日到場，前曾到庭並具狀聲明陳述如下： 壹、本訴方面： 一、聲明：請求確認原告與被告間，就臺北市○○區○○○路○ 段○○號二樓房地（下稱系爭房地）之租賃關係存在。 二、陳述略稱： ㈠原告（原名密思創意行銷有限公司，於民國一百零六年三月 二日更名）於一百零三年四月十三日與被告簽定租賃契約， 向被告承租系爭房地，租期自一百零三年五月十五日起至一 百零五年五月十四日止，約定租約到期時，原告得以相同條 件優先續租，原告與被告於一百零五年五月間依相同合約條 件續約，租期為一百零五年五月十五日起至一百零七年五月 十四日止，簽約時被告向原告代表人蕭佳怡說明，合約照舊 ，條文相同（即相同條件），蕭佳怡不疑有他即簽約並公證 。然至一百零七年續約時，始發現被告竟私下將得以相同條 件優先續租之條文拿掉，因一百零五年五月兩造簽約時，被 告聲稱均依原本的合約條件，有優先承租權，原告始簽約， 兩造之本意應為續租的租約權利條件與原租約相同，當然係 包含享有相同條件優先續租權，詎被告以詐欺之方式使蕭佳 怡簽約，口頭已有承諾原告有優先承租權，契約條文中故意 把優先承租權條款略去而詐欺原告，且被告於一百零七年六 月四日聲請強制執行請求交還系爭房地，致原告損害極大， 兩造間現就系爭房地應屬不定期租賃關係，因為依據優先承 租權，原告具有租賃權，希望被告本人到庭對質，爰依確認 之訴之法律關係提起本件確認租賃關係存在之訴。 ㈡本院一○七年度司執字第五二四七八號強制執行事件，目前 由原告供擔保停止執行中，系爭房地現仍由原告持續使用； 被告雖辯稱原告於租賃期間在屋內設置水池導致房屋結構受 損及漏水云云，但房屋結構受損及漏水係因屋主在四、五樓 設置大量套房，租給他人謀利，管線老舊也沒有維修，原告 進系爭房地時也有漏水、破損，也盡力去維修，若被告堅持 漏水與原告有關，應提出第三方公正單位的鑑定報告說明因 果關係；本院一○七年度訴字第四七三一號債務人異議之訴 事件判決不利原告，原告會對該事件上訴，本件訴訟對於債 務人異議之訴的佐證有幫助。 貳、反訴方面： 一、聲明：反訴原告之反訴駁回。 二、陳述略稱： ㈠原告主張優先承租權，兩造間具有不定期租賃關係，故原告 無任何不當得利可言；原租賃契約到期後，原告於一百零七 年六、七、八月持續繳付租金，被告因不承認租賃關係，曾 寄支票退還一個月的租金，原告並未提領該支票，且被告並 未退還押金。 ㈡原租賃契約到期後，原告以名下國泰世華商業銀行（帳號： 00000-0000000）及玉山商業銀行（帳號：0000-000-000000 ）之帳戶匯款予被告，持續繳付下列租金： ⑴一百零七年五月房租：於一百零七年五月十八日匯款新臺 幣（下同）二萬八千一百八十九元。 ⑵一百零七年六月房租：於一百零七年六月十九日匯款二萬 八千一百八十九元。 ⑶一百零七年七月房租：於一百零七年七月十六日匯款二萬 八千一百八十九元。 ⑷一百零七年八月房租：於一百零七年十二月三日匯款二萬 八千二百零四元。 ⑸一百零七年九月房租：於一百零七年十二月三日匯款二萬 八千二百零四元。 ⑹一百零七年十月房租：於一百零七年十二月三日匯款二萬 八千二百零四元。 ⑺一百零七年十一月房租：於一百零七年十二月四日匯款二 萬八千二百零四元。 ⑻一百零七年十二月房租：於一百零七年十二月十七日匯款 二萬八千一百八十九元。 ⑼一百零八年一月房租：於一百零八年一月十五日匯款二萬 八千二百零四元。 參、證據：聲請傳訊租賃契約公證人趙之敏，並提出一○三年房 屋租賃合約書影本一件、一○三年公證租賃合約書影本一份 、一○五年公證租賃合約書影本一件、一○七年度北院忠一 ○七司執乙字第五二四七八號執行命令影本一件、房租匯款 明細表一件、帳戶影本二件、原告公司變更登記表及台北市 政府函影本各一件、匯款明細一件、原告公司帳戶存摺封面 影本二件為證。 乙、被告兼反訴原告方面： 壹、本訴方面： 一、聲明：駁回原告之訴。 二、陳述略稱： ㈠原告於一百零三年五月十五日向被告承租系爭房屋作為經營 密室逃脫系列遊戲事業之用，租賃期間為一百零三年五月十 五日起至一百零五年五月十四日止（下稱第一次租約），嗣 於第一次租約屆滿後，雙方再簽新約（下稱系爭租約），租 期為一百零五年五月十五日起至一百零七年五月十四日止， 並約定租賃期間屆滿後，除經雙方合意另訂書面租賃契約外 ，視為不再續租；原告並應於租約期滿時，將系爭房屋遷讓 交還被告，系爭租約並經臺灣臺北地方法院所屬民間公證人 敏律聯合事務所以一○五年度北院民公敏字第二○○五四四 號公證在案（下稱系爭公證書）。被告於系爭租約期限屆滿 前，即於一百零七年三月十五日以北投明德郵局存證信函通 知原告於租賃期間屆滿後不再續租並應騰空返還系爭房屋， 惟系爭租約租期屆滿後，原告不但未依約騰空返還系爭房屋 ，反而繼續佔用持續營業，被告只得以系爭公證書為執行名 義聲請強制執行，請求原告遷讓房屋返還被告，業經本院以 一○七年度司執字第五二四七八號事件受理在案，詎原告竟 提起本院一○七年度訴字第四七三一號債務人異議之訴，並 藉此聲請停止執行（本院一○七年度北簡聲字第二四○號） 而持續營業牟利，致被告權利嚴重受損，前揭債務人異議之 訴，原告第一審已敗訴。 ㈡系爭租約業經雙方同赴公證人事務所簽署並經公證人公證作 成公證書在案，則系爭租約約定內容俱為雙方意思表示之原 意；原告空言否認卻未舉證以實其說，絕非可採：查系爭租 約既經公證人據請求人（即原告及被告）陳述協議內容及審 查相關證明文件後作成公證書，並經雙方承認意思表示及簽 名蓋章為真實，租約約定之期間、租金，衡諸當時環境，亦 無任何顯失公平情事，顯見系爭公證書之內容及所附之系爭 租約，俱為雙方意思表示之原意，殆無疑義。 ㈢另承租人之優先續約權利固為租賃雙方得自由約定事項，惟 遍查系爭租約全文，全無記載承租人於租約期滿時享有優先 續約之權利，系爭公證書亦無雙方就租賃條件有何異於系爭 租約約定內容之記載；又系爭租約辦理公證時，距第一次租 約期間屆滿尚有一個月餘，而原告辦理公證之法定代理人蕭 佳怡，為大學畢業且經營事業多年，歷練智識非低，苟租約 期滿之優先續約權利確為原告所堅持者，豈有於公證時就此 未置一語而仍親筆簽名用印之理？從而，原告空言陳稱被告 擅自刪除以相同條件優先續租之約定，公證人於公證時亦未 探求雙方真意、未為發問或曉諭，進而主張系爭公證書為無 效云云，卻未舉證以實其說，足證原告主張絕非可採。 ㈣至原告再稱被告事前曾有口頭承諾於系爭租約亦賦予伊有優 先承租權云云，被告亦嚴詞否認。事實上，原告承租系爭房 屋後，在未經被告同意情況下，即於室內擅自增設水池，並 以「水獄逃脫」密室遊戲對外營業，不僅已違背系爭租約第 八條所定原告於系爭房屋進行裝設加工應事先徵得被告同意 之約定外，因原告私設水池、大量蓄水，導致系爭房屋一樓 天化板屢屢發生漏水問題，顯然已就大樓地板載重結構造成 影響，此外，亦因原告短時間內大量抽水蓄水，致大樓蓄水 池未及補水而屢使樓上用戶無水可用，造成一樓漏水、三、 四樓停水窘境，鄰戶怨聲載道，被告曾多次去電請原告修繕 改善，原告均置之不理，亦不許被告進入系爭房屋查看，被 告考量系爭房地防水及結構恐有受損、為免影響鄰戶使用， 只得一方面暫先遣人修補漏水及另設水塔汲水，以求暫解鄰 戶困境，一方面去函原告表示約滿不再續約，待期滿收回系 爭房屋後，盡速就防水及結構進行修繕，此亦所以被告絕無 可能同意於系爭租約賦予原告優先承租權之理。 ㈤系爭租約約定內容，俱為雙方意思表示之原意，且經公證人 公證在案，又原告僅以空言陳稱被告擅自刪除優先續租約定 而無舉證以實其說，已如前述，則原告主張伊受詐欺，自乏 實據。況且，系爭租約既於一百零五年四月十二日簽立並經 公證後由雙方各執乙份，原告自斯時起本得知悉系爭租約內 容並無優先承租權之約定，卻遲至一百零七年六月二十二日 方為起訴主張依民法第九十二條撤銷遭詐欺之意思表示，顯 已逾越撤銷意思表示之一年除斥期間，更非適法。 ㈥系爭租約業經約明租約屆期後，除經雙方合意另訂書面租賃 契約外，視為不再續約；且租約屆滿前，被告已向原告表示 不為續租之意思表示，租約屆滿後，被告並退還原告後續繳 付之金額，並向本院聲請強制執行，顯然已為反對意思之表 示，則原告所稱有民法第四百五十一條不定期租賃規定之適 用，要非可採，本件並無民法第四百五十一條所定租賃契約 默示更新之適用。系爭租約第十一條前段既已明定：「本契 約租賃期滿後，非經雙方合意另訂書的書面租賃契約，視為 不再續租。」，及被告於一百零七年三月十五日以存證信函 通知原告不再續租之意思表示，自屬被告已為表示反對之意 思。原告雖分別於一百零七年五月十七日、六月十九日及七 月十六日分別將相當於租金之金額匯入被告帳戶；但為避免 使原告取得租賃契約默示更新之利益，被告即分別於一百零 七年五月二十二日、七月六日及七月二十六日分別簽發同額 支票寄還原告，兩造間無租賃關係存在自明。又因原告無意 返還系爭房地，被告即依系爭公證書所載於一百零七年五月 三十一日向本院聲請強制執行原告返還系爭房地，本院並於 一百零七年六月四日以北院忠一○七司執乙字第五二四七八 號執行命令通知原告，且經原告收受在案，更證被告確無同 意原告續租使用系爭房屋之意。 ㈦兩造間第一次租約固有約定原告於租約到期時得「優先續約 」，然雙方就此約定之真意，乃指第一次租約屆期後，被告 有意繼續出租系爭房屋者，原告方得以優先承租，此有居間 仲介雙方簽立第一次租約之另案證人李憶蕙於本院另案證述 ：「（問：你提供的合約書中間所提到的優先續租權的權利 為何？）只要屋主繼續出租，承租方要繼續續租便可以優先 續租。」可稽，非謂於租約屆滿後原告得單憑己意繼續租用 而可罔顧被告出租意願，應予辨明。兩造於簽訂第一次租約 後，復就相同租約再行辦理公證，雖仍有約定原告於租約到 期時得優先續租，然雙方亦於第七條第五款約明：「本契約 租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不 再續租。」，除可見雙方約定優先續租之真意，確實係指租 約屆滿後以被告有意出租為前提，原告方有優先承租權；亦 可知雙方於第一次租約屆滿後而為繼續出租承租，應按另訂 之書面租賃契約，即系爭租約所載約款履行，非謂第一次租 約之約款仍得繼續拘束雙方。原告雖主張李姓仲介除第一次 租約外，亦有居間仲介系爭租約，且於續約前夕仍告知原告 享有優先續約權利云云，惟經另案證人李憶蕙駁斥在案，可 見原告主張伊受詐欺而簽立系爭租約云云，並非事實。 貳、反訴方面： 一、聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告十六萬元，及自反訴狀送 達之翌日（即一百零七年十月十九日）起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息，暨自一百零七年十月十五日起至返 還系爭房屋之日止，按月給付反訴原告三萬二千元；㈡反訴 被告應給付反訴原告三十二萬六千三百四十九元，及自一百 零七年五月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息，暨自一百零七年十月十五日起至返還系爭房屋之日止， 按日給付反訴原告二千一百三十三元。 二、陳述略稱： ㈠查系爭房地租賃期間已於一百零七年五月十四日屆至，雙方 既無另訂書面租賃契約，亦無民法第四百五十一條規定適用 ，而反訴被告卻拒絕返還而繼續占用系爭房屋迄今，自屬無 權占有並受有每月相當於租金三萬二千元之不當得利，則反 訴原告依民法第一百七十九條規定請求，自屬合法有據。 ㈡關於不當得利數額之計算： ⑴為便利計算，爰以租賃期間屆至之翌日即一百零七年五月 十五日起至十月十四日止共計五個月，核算該期間之不當 得利數額為十六萬元（計算式：32,000×5＝160,000）， 並以反訴狀送達反訴被告後之翌日起為利息計算起點。 ⑵另自一百零七年十月十五日起至反訴被告返還系爭房屋之 日止，反訴被告每月受有相當租金之不當得利三萬二千元 ，亦應按月清償。 ㈢系爭租約期滿後，反訴被告並未依約即時遷出返還系爭房屋 而持續占用至今，則依系爭租約第十一條規定「本契約租賃 期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續 租。乙方（即反訴被告）應於租約期滿、或終止時，將租賃 房屋遷讓交還給甲方（即反訴原告），不得藉詞任何理由， 繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之 費用，乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終 止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止，每日按照日租 金貳倍（每月含稅租金÷30×2)計算之違約金。」，反訴被 告未依限於租賃期間屆滿之日返還系爭房屋，反訴原告自得 依前揭系爭租約約定請求自系爭租約屆滿翌日即一百零七年 五月十五日起按日請求之違約金。 ㈣違約金之數額計算： ⑴每日違約金數額經核算為二千一百三十三元（計算式：32 ,000÷30×2≒2,133）。 ⑵反訴被告自一百零七年五月十五日起至十月十四日止，共 計一百五十三日，據以核算該期間違約金數額為三十二萬 六千三百四十九元，計算式：2,133×153=326,349。 ⑶自一百零七年十月十五日起之違約金數額，即以按每日二 千一百三十三元核算至反訴被告返還系爭房屋之日止。 ㈤系爭租約屆期後，反訴被告雖曾於一百零七年五、六、七月 持續匯付款項，但反訴原告亦三度簽發支票寄送返還反訴被 告，反訴被告簽收其中二紙支票，第三次因為招領逾期支票 退回反訴原告；反訴被告稱反訴原告積欠押金未還，但押金 是等反訴被告返還系爭房屋，沒有後續事項才會返還；系爭 租約屆期後，反訴被告曾於一百零七年五月十七日、同年六 月十九日、同年七月十六日、同年十二月三日（三筆）、同 年十二月四日、同年十二月十五日、一百零八年一月二十日 九度匯款予反訴原告，每筆金額均為二萬八千一百八十九元 ，合計二十五萬三千七百零一元，但反訴被告均以租金名義 匯款，與反訴原告反訴請求不當得利跟違約金應為二事，並 非屬當然抵銷或部分清償。 參、證據：提出原告公司網頁關於公司介紹截圖影本一件、本院 所屬民間公證人敏律聯合事務所公證書及函文影本各一件、 存證信函暨掛號回執影本各一件、原告公司網頁關於水獄逃 脫遊戲截圖暨一百零七年八月十五日履勘所攝照片二件、通 訊軟體畫面截圖一件、被告一百零七年五月二十二日、一百 零七年七月六日寄還同額支票予原告之郵件回執影本各一件 、一百零七年七月二十六日遭原告拒收退回之郵件影本一件 、民事強制執行聲請狀影本一件、本院執行命令暨原告收件 回執影本各一件、原告一百零七年五月四日官方臉書貼文截 圖影本一件、原告公司變更登記表及台北市政府函影本各一 件、另案開庭通知影本一件、另案言詞辯論筆錄影本三件、 另案主文公告一件、另案判決影本一件為證。 理 由 一、程序方面： ㈠按民事訴訟法第十條第二項規定：「其他因不動產涉訟者， 得由不動產所在地之法院管轄。」。本件系爭房屋坐落臺北 市中山區，屬本院轄區，故本院對本事件具有管轄權。 ㈡次按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上 利益者，不得提起之，民事訴訟法第二百四十七條第一項前 段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關 係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之 狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而 言」，最高法院五十二年度台上字第一二四○號判例意旨參 照。經查，原告主張對系爭房地有租賃關係存在，然為被告 所否認，故兩造間就有無租賃關係存在有爭執，依前揭最高 法院判例意旨，原告於本件訴請確認租賃關係存在事件，具 有受確認判決之法律上利益。 ㈢再按民事訴訟法第二百五十九條規定：「被告於言詞辯論終 結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合 一確定之人提起反訴。」，同法第二百六十條第一項規定： 「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防 禦方法不相牽連者，不得提起。」，前揭規定於簡易事件適 用之（民事訴訟法第四百三十六條第二項參照）。經查，本 件原告主張確認兩造間租賃關係存在，被告則抗辯系爭租約 業已屆期否認原告之主張，而原告迄今拒不返還系爭房屋， 故反訴請求原告給付相當於租金之不當得利及違約金等語， 顯見反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法相牽連，符合前 揭民事訴訟法第二百五十九條、第二百六十條規定，此部分 反訴程序並無不合，應予准許。 ㈣本件原告即反訴被告經合法通知未於最後言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，應依職權 由被告即反訴原告一造辯論而為判決。 二、原告主張意旨略以：兩造於一百零三年四月十三日簽定第一 次租約，租期自一百零三年五月十五日起至一百零五年五月 十四日止，並約定租約到期時，原告得以相同條件優先續租 ，詎被告於第一次租約到期前續簽系爭契約時，私下將得以 相同條件優先續租之條文拿掉，以詐欺方式使原告代表人蕭 佳怡簽約，致使系爭租約期限屆滿後，被告竟強制執行請求 原告交還系爭房地，致原告損害極大，爰依確認之訴之法律 關係提起本件確認租賃關係之訴，且兩造間就系爭房地仍有 不定期租賃關係，原告使用系爭房地具有法律上之原因，被 告反訴主張原告不當得利應無理由等語。被告答辯及反訴意 旨略以：兩造第一次租約屆滿後再簽定系爭租約，租期為一 百零五年五月十五日起至一百零七年五月十四日止，被告於 系爭租約期限屆滿前，即以書面通知原告租賃期間屆滿後不 再續租並應騰空返還系爭房屋，兩造間就系爭房屋已無租賃 關係存在，惟原告仍繼續佔用系爭房屋持續營業，被告自得 反訴請求原告給付相當於租金之不當得利及違約金等語。兩 造爭執重點在於：㈠系爭租約租期屆滿後，兩造間之租賃關 係是否仍存在？是否存有原告所主張之不定期租賃關係？㈡ 被告反訴請求原告給付相當於租金之不當得利有無理由？請 求金額是否適當？㈢被告依系爭租約請求原告給付約定之違 約金有無理由？請求金額是否適當？爰說明如后。 三、兩造間就系爭房屋之租賃關係業因期限屆滿而消滅，原告主 張有優先承租權，兩造間構成不定期租賃關係均無理由： ㈠關於系爭租約之簽立經過，系爭租約公證人趙之敏於另案即 本院一○七年訴字第四七三一號一百零八年三月十九日言詞 辯論期日證述重點如下（參本院卷第一五一頁以下）： ⑴「（問：原告公司負責人蕭佳怡是否有足夠時間了解每條 合約的內容及利害關係？）我會就公證的合約逐條跟當事 人說明，說明的範圍就是公證過的租約。」、「我覺得他 們之前已經有共識才會來事務所辦理公證。」、「（問： 在簽約同時屋主是否有說過合約條文同之前合約或是類似 說法？）這我完全沒有印象。」、「（問：在簽約的同時 屋主是否有說明此次合約不同於之前合約，此次合約未載 明優先承租權？）我不記得，若承租人覺得要有優先承租 權，當事人應該要講，因為我是一條一條跟他們講，我的 作法是他覺得他有優先承租權，我會問屋主說有沒有這件 事情，若要加我就會加上去。」。 ⑵「（問：雙方是否已就簽約內容逐條審閱？）我一條一條 唸。且我會將強制執行事項加強說明，租金、租期及提前 解約事由我會重點確認。」、「（問：請你回想此份公證 租約在簽立的時候，雙方當事人有提出任何有異於租賃的 內容的意見？）沒有印象，因為我的作法我講完，然後問 當事人有無意見，若有人想加什麼雙方合意後，我會現場 加上去，若沒有的話就沒有。」、「（問：根據你的說法 當事人沒有意見才會在合約上簽名？）是。」、「（問： 系爭公證租約辦理公證後，是否有交雙方各執壹份攜回？ ）有。」、「（問：在公證此份契約書時有無跟當事人提 到時間很趕，條文不需要每條都看？）沒有，不可能。」 。 ㈡按民法第九十二條第一項規定：「被詐欺而為意思表示者， 表意人固得撤銷其意思表示」，惟主張被詐欺而為表示之 當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院四十四年度 台上字第七五號判例意旨可參。又民事訴訟法第二百七十七 條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證 之責任，」；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原 告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實 為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據 尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院十七年上字第九 一七號判例意旨參照。經查：⑴原告雖主張受被告詐欺而簽 訂系爭租約，被告口頭承諾原告得優先續租云云，惟業經被 告否認，揆諸前揭規定，原告自應上開就被詐欺及被告口頭 承諾優先續租權等情負舉證責任，然參酌系爭租約之公證人 趙之敏於另案之前揭證詞，可證被告並無欺罔或傳遞不實資 訊予原告，自難認原告受詐欺而簽立系爭租約，原告主張被 告口頭承諾系爭租約屆期後原告得以優先續租云云，純屬空 言主張，並無證據證明，就此自難為原告有利之認定；⑵更 進一步言，兩造於簽訂第一次租約時，就優先續租之約定條 款係以手寫方式，並記載於應受強制執行事項之前，且經蕭 佳怡及被告分別用印簽名於該特約條款後方，後經公證時則 改列於第二條租賃期間後段，但續約簽定系爭租約時，則無 上述記載，有第一次租約及系爭租約在卷足稽，原告法定代 理人蕭佳怡並非初次與被告簽約，且經營企業並非無智識歷 練之人，兩造果若就系爭租約有另行約定優先續租條款之意 ，何以於公證人趙之敏逐條說明系爭租約條文後，原告未比 照第一次租約辦理或為異議，顯見兩造間就系爭租約是否約 定優先續租條款未達一致，被告辯稱兩造並無約定優先續租 一節，即非無據。又公證人趙之敏既經另案傳訊作證相關待 證事項，本院自無依原告聲請重複傳訊之必要。 ㈢次按民法第四百五十一條規定：「租賃期限屆滿後，承租人 仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者， 視為以不定期限繼續契約。」，又「租賃定有期限者，其租 賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第四百五十條第一項所明 定。同法第四百五十一條所謂視為不定期限繼續契約者，須 承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不 即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異議，通 常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即 行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而 於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不 失為有反對意思之表示。」（最高法院四十二年台上字第四 一○號判例意旨參照）。經查：⑴系爭租約屆期前，被告即 已發函予原告表明不續租之意思，有被告提出存證信函暨掛 號回執影本各一件為證（參本院卷第五十七、五十八頁）， 參酌前揭最高法判例意旨所示之見解，應認被告已明確表達 反對續租之意思，並不構成民法第四百五十一條所規定之不 定期租賃關係；⑵更進一步言，原告雖主張持續繳付租金云 云，惟被告分別於一百零七年五月二十二日、七月六日及七 月二十六日分別簽發同額支票寄還原告，有被告所提出一百 零七年五月二十二日、一百零七年七月六日寄還同額支票予 原告之郵件回執影本各一件、一百零七年七月二十六日遭原 告拒收退回之郵件影本一件為證（參本院卷第六十六頁至六 十八頁），雖第三次寄還支票因招領逾期退回被告，但被告 不願續租之意思至為明確，堪認被告並無收取租金之行為， 原告主張兩造間構成民法第四百五十一條所規定之不定期租 賃關係，實屬無據。 ㈣基上，兩造間就系爭房地之租賃關係業因期限屆滿而消滅， 原告主張優先承租權及兩造間構成不定期租賃關係等情均屬 無據，原告本訴訴請確認原告與被告間就系爭房地之租賃關 係存在，並無理由。 四、反訴被告占有系爭房屋，欠缺正當法律權源，獲有相當於租 金之不當得利，惟反訴原告反訴請求返還不當得利之數額， 應扣抵反訴被告以租金名義支付反訴原告之數額： ㈠按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」， 民法第一百七十九條定有明文。次按無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院六十 一年台上字第一六九五號著有判例。再按押租金係為擔保承 租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承 租人無債務不履行情事，始得請求返還（最高法院八十一年 度台上字第一九○七號裁判意旨參照）。 ㈡經查：⑴系爭契約租期屆滿後，兩造間已無租賃關係存在， 而系爭房屋原租金約定為每月三萬二千元，則反訴原告反訴 主張反訴被告自一百零七年五月十五日起至同年十月十四日 五個月所得不當得利數額為十六萬元（計算式：32,000×5 ＝160,000），另自一百零七年十月十五日起至反訴被告返 還系爭房屋之日止，反訴被告每月受有相當於租金之不當得 利三萬二千元，應屬有據；⑵但另一方面，反訴被告於租期 屆滿後，以租金名義於一百零七年五月至七月間，共計三次 每次匯付反訴原告二萬八千一百八十九元，反訴原告雖三度 以同額支票寄還反訴被告，其中兩次並順利送達反訴被告， 但第三次支票則因郵件招領逾期退回反訴原告，則反訴被告 自一百零七年五月十五日起至十月十四日共計五個月所得不 當得利數額為十六萬元，自應扣除反訴被告以租金名義支付 使用系爭房屋之對價二萬八千一百八十九元，故反訴被告自 一百零七年五月十五日起至同年十月十四日五個月期間尚應 給付反訴原告之不當得利數額為十三萬一千八百十一元，計 算式：160,000－28,189＝131,811；⑶再者，反訴被告於一 百零七年十二月至一百零八年一月間，又曾六度以租金名義 匯付使用系爭房屋之對價，每次金額均為二萬八千一百八十 九元（反訴被告雖主張其中五次匯款金額為二萬八千二百零 四元，但均應扣除匯費十五元），為反訴原告所不爭執（參 本院卷第一七六頁背面），則反訴原告反訴請求自一百零七 年十月十五日起至反訴被告返還系爭房屋之日止，反訴被告 每月應返還不當得利三萬二千元部分，應扣除前揭反訴被告 六次匯付之款項十六萬九千一百三十四元（計算式：28,189 ×6＝169,134），而此部分六個月之不當得利數額十九萬二 千元（計算式：32,000×6＝192,000），扣除前揭匯付款項 十六萬九千一百三十四元，餘額為二萬二千八百六十六元， 故此部分反訴原告得反訴請求反訴被告給付之不當得利數額 為二萬二千八百六十六元及自一百零八年四月十五日起至返 還系爭房屋之日止，按月給付被告三萬二千元；⑷反訴被告 雖辯稱反訴原告並未返還押金云云，然反訴原告迄未返還系 爭房屋，參酌前揭最高法院八十一年度台上字第一九○七號 裁判意旨所示之見解，反訴原告尚無返還押租金之義務，反 訴被告現時亦無從據此對反訴原告主張權利；⑸基上，就反 訴原告反訴聲明第一項請求不當得利部分，於主文第三項之 範圍內為有理由，逾此範圍之請求則無理由。 五、反訴被告違反系爭租約之約定，於無租賃關係下佔用系爭房 屋，應依約賠償違約金，然兩造約定日租金兩倍之違約金金 額過高，應予酌減為日租金百分之二十為適當： ㈠按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二 百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實 ，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（ 最高法院七十九年台上字第一九一五號判例意旨參照）。次 按按系爭租約第十一條約定：「本契約租賃期滿後，非經雙 方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。乙方（即反 訴被告）應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還給 甲方（即反訴原告），不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃 房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即 時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期 滿之翌日起至遷讓完竣日止，每日按照日租金貳倍（每月含 稅租金÷30×2）計算之違約金。」。 ㈡經查：⑴兩造於相當於租金之不當得利之外，另行約定日租 金兩倍之違約金，使反訴原告於相當於租金之不當得利之外 ，另獲取超高額違約金，依一般客觀事實，社會經濟狀況及 當事人所受損害情形予以斟酌，實屬過高，本院認應以日租 金百分之二十計算違約金較為適當；⑵反訴被告迄今仍未返 還系爭房屋，反訴原告反訴請求反訴被告自一百零七年五月 十五日起按日給付違約金，應為正當，其金額計算如下：① 每日違約金數額為二百十三元（計算式：32,000÷30×0.2 ≒213）；②反訴被告自一百零七年五月十五日起至十月十 四日止，共計一百五十三日，據以核算該期間之違約金數額 為三萬二千五百八十九元（計算式：213×153＝32,589）； ③自一百零七年十月十五日起之違約金數額，即以按每日二 百十三元核算至反訴被告返還系爭房屋之日止；⑶基上，就 反訴原告反訴聲明第二項請求違約金部分，於主文第四項之 範圍內為有理由，逾此範圍之請求則無理由。 六、綜上所述，原告本於確認之訴法律關係，請求確認租賃權存 在，為無理由，應予駁回。反訴原告依不當得利及給付約定 違約金之法律關係，請求：㈠反訴被告應給付反訴原告十六 萬元，及自反訴狀送達之翌日（即一百零七年十月十九日） 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自一百零七 年十月十五日起至返還系爭房屋之日止，按月給付反訴原告 三萬二千元；㈡反訴被告應給付反訴原告三十二萬六千三百 四十九元，及自一百零七年五月十五日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息，暨自一百零七年十月十五日起至返 還系爭房屋之日止，按日給付反訴原告二千一百三十三元， 其請求於主文第三、四項所示之範圍內，為有理由，應予准 許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。 七、本件係就民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款訴訟適用 簡易程序所為反訴被告一部敗訴之判決，就反訴被告敗訴部 分應依職權宣告假執行。並依同法第三百九十二條第二項規 定，依職權宣告反訴被告如供擔保，得免為假執行。 八、本件本訴與反訴訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示 金額。 九、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果無影響 ，故不一一論列，附此敘明。 十、據上論結，原告之訴為無理由，反訴原告之反訴為一部有理 由，一部無理由，並依民事訴訟法第四百三十三條之三、第 七十八條、第七十九條，判決如主文。 中 華 民 國 108 年 6 月 13 日 臺北簡易庭 法 官 文衍正 以上正本係照原本作成。 如對本判決不服，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○ ○路○段○○○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之 人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中 華 民 國 108 年 6 月 13 日 書 記 官 高秋芬 本訴訴訟費用計算書： 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 8,370元 合 計 8,370元 反訴訴訟費用計算書： 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 5,290元 合 計 5,290元