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臺灣臺北地方法院小額民事判決　　　　 108年度北小字第19號 原　　　告　富胖達股份有限公司 法定代理人　方俊強 訴訟代理人　劉思語 　　　　　　余政勳律師 被　　　告　陳邱金葉 訴訟代理人　陳之羽 訴訟代理人　賴佩霞律師 上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國108 年6 月28日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟伍佰參拾元由原告負擔。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴時聲明：㈠被告應給付原告新 臺幣（下同）10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假 執行（見本院卷第7 頁）。嗣訴狀送達後變更聲明為：㈠先 位聲明：⒈被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，⒉願供擔保 ，請准宣告假執行；㈡備位聲明：⒈被告應給付原告5 萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％ 計算之利息，⒉願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第48 至49頁）。經核原訴與變更之訴之原因事實均為原告欲向被 告承租房屋而交付定金乙事相關，有其社會事實上之共通性 及關聯性，二者請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，上開 訴之變更，應予准許。 二、原告主張：原告欲承租被告所有之門牌號碼臺北市○○區○ ○○路○段○○○ 號5 樓房屋（下稱系爭房屋），乃透過訴外 人即亮點不動產有限公司房仲人員陳宇庭居間與被告議定租 約相關事宜，原告先於民國107 年11月5 日交付5 萬元現金 予陳宇庭，由陳宇庭將原告所提出之承租條件代為跟被告進 行磋商，嗣兩造確認租賃條件後，陳宇庭於107 年11月6 日 將上開5 萬元轉交予被告作為立約定金，兩造並簽訂訂金單 收據（下稱系爭訂金單收據），言明租金給付方式為每3 個 月匯款給付，且定金有效期限至107 年11月15日晚間6 時許 ，逾時若出租人即被告不履行簽約義務，應退還原告該定金 ，並賠償同等金額予原告，詎兩造原約定於107 年11月8 日 就系爭房屋簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），惟被告片 面要求原告於簽訂租約時必須以現金方式1 次給付被告6 個 月租金，違反系爭訂金單收據上所載經兩造確認之租金給付 方式，且要求原告額外負擔系爭房屋每月之管理費，原告不 能接受此等要求，故系爭租賃契約無法如期簽訂，顯屬可歸 責於被告之事由，致不能成立契約，依系爭訂金單收據之約 定及類推適用民法第249 條第3 款之規定，原告自得請求被 告加倍返還定金10萬元。又縱認被告嗣後提出上開變更租金 給付方式、負擔系爭房屋管理費等條件，非屬不可歸責於被 告之事由，然原告不同意該等條件而立即通知陳宇庭取消原 訂締約程序，被告亦同意取消，足認兩造無法如期簽訂系爭 租賃契約，乃屬不可歸責於雙方之事由，原告仍得主張類推 適用民法第249 條第4 款之規定，請求被告返還定金5 萬元 。爰依系爭訂金單收據之約定及類推適用民法第249 條第 3 款、第4 款之規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠先位聲明： ⒈被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息，⒉願供擔保，請准宣 告假執行；㈡備位聲明：⒈被告應給付原告5 萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息，⒉願供擔保，請准宣告假執行。 三、被告則以：依系爭訂金單收據約定，兩造確認之租賃條件包 括租金每月8 萬8,000 元，含11.91 ％稅金，押金為17萬6, 000 元，現金給付，足認原告已同意以2 個月租金金額作為 系爭租賃契約之押金，又陳宇庭就兩造租賃條件進行磋商期 間，原告為增加陳宇庭向被告斡旋之籌碼，乃主動提出第 1 次預先給付6 個月租金，之後再每3 個月匯款付租，被告最 終亦同意此條件，惟原告於預定簽約前，單方面向被告請求 變更已議定之押金數額，由相當於2 個月租金數額減為相當 於1 個月租金額數額，違反兩造於系爭訂金單收據上議定之 承租條件，實屬可歸責於原告之事由，而關於系爭房屋之管 理費應由何人負擔乙節，既非系爭訂金單收據上兩造已合意 之租賃條件，縱因被告要求管理費由原告負擔而為原告所拒 ，亦非可認係屬可歸責於被告之事由造成兩造無法締結系爭 租賃契約，故原告不履行簽約義務，實乃可歸責於原告之事 由所致，被告並無可歸責之處，故被告依系爭訂金單收據之 約定，自得沒入原告給付之立約定金5 萬元，是原告請求被 告返還二倍或一倍定金，均無理由等語，資為抗辯。並聲明 ：㈠原告之訴駁回；㈡如獲不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。 四、本院之判斷： ㈠原告主張其透過陳宇庭與被告洽談承租系爭房屋事宜，先於 107 年11月5 日交付現金5 萬元予陳宇庭，待租賃條件議定 後，陳宇庭於107 年11月6 日將上開5 萬元現金轉為立約定 金交付被告收執，兩造並簽訂系爭訂金單收據，惟最終兩造 並未簽訂系爭租賃契約等情，業據原告提出系爭訂金單收據 、租屋暫收款收據、授權書等件影本為證（見本院卷第11至 15頁），且為被告所不爭執，固堪信為真實。 ㈡惟原告另以先位聲明主張被告應加倍返還定金10萬元，及以 備位聲明主張被告應返還定金5 萬元等節，均為被告所否認 ，並以前揭情詞置辯。經查： ⒈先位聲明部分： ⑴原告雖主張被告於簽訂系爭訂金單收據後，片面更改租金給 付方式，要求原告須於簽訂系爭租賃契約時，以現金給付被 告6 個月租金，違反系爭訂金單收據上關於租金給付方式為 每3 個月匯款3 個月租金之約定，係屬可歸責於被告之事由 ，造成系爭租賃契約無法簽訂云云。惟證人陳宇庭於本院言 詞辯論時證稱：系爭訂金單收據上關於經雙方確認之租賃條 件第5 點租金給付方式之約定為每3 個月以匯款方式給付 3 個月租金，此乃針對續期租金給付方式之約定，通常簽訂租 賃契約時，就會向承租人收取押金及第1 期租金，故就系爭 訂金單收據上租金給付方式之合意內容，毋庸特別註記係針 對續期租金之約定，原告確實有承諾第1 次付租是於簽訂系 爭租賃契約時1 次給付6 個月租金，之後才是如系爭訂金單 收據所載每3 個月以匯款方式給付3 個月租金，因為原告本 來想承租10個月而已，不符合一般短租至少1 年租期之要求 ，最後伊居間磋商談成2 年租期，但原告無法交付租金支票 ，原告即表示可以第1 次就先給付6 個月租金，之後每次都 給付3 個月租金，被告最終才同意出租系爭房屋，伊於兩造 預定簽約日期前，曾寄送電子郵件提醒原告簽約應預備事項 ，有提醒原告簽約時要1 次給付6 個月租金，原告嗣後針對 契約草稿表示異議之內容中，亦未就1 次給付6 個月租金之 部分有何意見等語綦詳（詳見本院卷第67頁反面至第68頁） ，復參以陳宇庭於107 年11月6 日下午2 時14分許寄送予訴 外人即原告方面承辦人員趙叔威之電子郵件中，確有提及「 簽約當天準備事項如下：……⒌房客預先支付租金6 個月金 額是528000，之後3 個月一付在約定時間匯款到屋主帳號。 ……」，而趙叔威收受該電子郵件後，於同日下午2 時20分 許回覆陳宇庭之電子郵件中，僅就上開電子郵件所提簽約當 天準備事項中關於押金及仲介費用之部分表示意見，並未爭 執上開簽約當天準備事項第5 點所載原告於簽訂系爭租賃契 約時應預先給付6 個月租金乙事之正確性，有該等電子郵件 附卷可稽（見本院卷第70、72頁），且原告就陳宇庭事先準 備用於締約並公證之系爭租賃契約第三條關於租金及其支付 方法之約定，並未就第1 次應交付6 個月租金乙節有何修改 ，有原告以紅色筆跡修改之系爭租賃契約存卷可佐（見本院 卷第79至81頁），核與證人陳宇庭前揭證稱原告同意第1 次 即給付6 個月租金乙情相符，亦足徵證人陳宇庭前揭證述內 容應屬可採，是原告表示被告於系爭訂金單收據簽訂後，方 片面違反雙方已議定之租賃條件，要求原告第1 次須給付 6 個月租金云云，顯與前揭證人陳宇庭證述情節、電子郵件暨 系爭租賃契約草稿修正內容實有未合，無從採信。而原告第 1 次給付6 個月租金之時間及方式雖於系爭訂金單收據未有 明文約定，惟由陳宇庭於107 年11月7 日中午12時20分許、 同日中午12時32分許寄發予趙叔威之電子郵件內容觀之（見 本院卷第74頁），陳宇庭先陳明「屋主希望現場能收到」， 嗣表示「屋主希望能夠收到銀行開出的銀行方的支票，我已 經跟屋主說沒有支票，當天簽約完匯款即可……」，可知被 告亦能接受原告以匯款方式給付第1 次應付之6 個月租金， 並未刻意刁難未申請支票使用之原告，至第1 次給付6 個月 租金之時間，兩造固未能達成共識，然此部分既非系爭訂金 單收據上明文記載業經雙方確認租賃條件之範圍，則被告堅 持原告應於簽訂系爭租賃契約當天給付，原告不能接受而拒 絕履行締約義務，亦不能認係屬可歸責於被告之事由所致。 是原告主張被告有此部分之可歸責事由，造成兩造最終未能 締結系爭租賃契約，應返還2 倍定金予原告云云，難認有據 。 ⑵原告另主張系爭租賃契約未能如期締約係因被告額外要求原 告應負擔系爭房屋之管理費，乃屬可歸責於被告之事由云云 。惟系爭訂金單收據僅係預約之性質，除兩造已議定之租賃 條件外，其他就租約之相關細節，仍應由兩造議定後方能簽 訂系爭租賃契約。而關於系爭房屋之管理費應由何人負擔乙 節，並無證據足認兩造於簽訂系爭訂金單收據前已有合意， 再觀諸系爭訂金單收據上經雙方確認租賃條件之記載，僅就 租金數額約定每月8 萬8,000 元，該金額內含11.91 ％稅金 ，並未就系爭房屋管理費之負擔方式加以明文約定，有系爭 訂金單收據影本在卷可按（見本院卷第11頁），故兩造於簽 訂系爭租賃契約前，仍得就系爭房屋管理費之負擔方式加以 洽商，被告提出由原告負擔系爭房屋管理費之要求，原告拒 絕接受，致雙方就系爭租賃契約之內容未能達成合意，此乃 雙方締約自由，被告並無違反系爭訂金單收據上經雙方確認 租賃條件之情事，則原告據此逕認被告就雙方未能如期簽訂 系爭租賃契約具有可歸責之事由，請求被告加倍返還定金云 云，亦非可採。 ⑶綜上，以原告所為主張及舉證，尚難認定被告就兩造未能簽 訂系爭租賃契約具有可歸責之事由，從而，原告依系爭訂金 單收據之約定及類推適用民法第249 條第3 款之規定，請求 被告加倍返還定金10萬元云云，無從准許。 ⒉備位聲明部分： 系爭訂金單收據上經雙方確認租賃條件第3 點記載：「押金 ：新台幣176000元整」，並於後方勾選「現金」選項，有系 爭訂金單收據影本附卷可考（見本院卷第11頁），故兩造就 系爭租賃契約之押金係相當於2 個月租金數額乙節，於簽訂 系爭訂金單收據時已達成合意，兩造自有依該約定簽訂系爭 租賃契約之義務。惟證人陳宇庭於本院言詞辯論時證稱：要 正式製作系爭租賃契約時，原告表示要將押金改為1 個月租 金數額，且租金給付方式從每3 個月付1 次改為每個月給付 ，原告也不願意在簽約時給付押金及第1 期的租金，這些都 跟兩造本來談好的條件不同，被告也不願意接受原告提出的 這些變更內容，原告就表示不要簽訂系爭租賃契約，所以最 後系爭房屋並未出租給原告等語明確（詳見本院卷第67頁） ；又陳宇庭於107 年11月6 日下午2 時14分許，寄送電子郵 件提醒趙叔威簽訂系爭租賃契約當天準備事項提及「……⒋ 租賃押金二個月，新台幣176000元整現金……」，趙叔威於 同日下午2 時20分許以電子郵件回覆陳宇庭稱：「…⒈關於 押金部分，如提前解約僅收取一個月，押金可否改為一個月 ？…」，原告方面並將系爭租賃契約草稿依其意願以紅色筆 跡加以修改後，於同年月7 日下午3 時8 分許以電子郵件寄 送予陳宇庭，原告將系爭租賃契約草稿第三條第㈡項關於押 租保證金部分，由原訂相當於2 個月租金數額之17萬 6,000 元修改為相當於1 個月租金數額之8 萬8,000 元，經陳宇庭 居間與被告溝通聯繫結果，陳宇庭於同年月7 日下午3 時44 分許寄發電子郵件通知趙叔威表示：「…簽約當日租金押金 給付才會交付鑰匙，屋主要收到錢才算簽約完成。交屋後免 租期間有施工水電方面，人員進駐使用是承租客要負擔是合 理的支付（使用者付費原則），租金不包含管理費，屋主已 經每個月降價10481 元，其他條款事項不會變更。」，趙叔 威乃於同年月7 日下午4 時4 分許以電子郵件告知陳宇庭稱 ：「由於付款條件及合約內容雙方沒有共識，請協助取消明 日公證人事宜。」，有該等電子郵件、原告以紅色筆跡修改 之系爭租賃契約在卷可憑（見本院卷第70、72、75、76、79 至81頁），在在可見兩造於簽訂系爭訂金單收據時已合意押 金為相當於2 個月租金數額，然原告嗣後竟提議將押金變更 為相當於1 個月租金數額，被告不能接受原告所提包括押金 數額在內之變更，原告即拒絕簽訂系爭租賃契約，則原告顯 已違反系爭訂金單收據載明經雙方確認押金數額之約定，故 原告因此拒絕履行簽約義務，實有可歸責之事由，被告自得 依系爭訂金單收據之約定，沒收定金5 萬元而不予退還原告 。從而，原告以備位聲明主張系爭租賃契約未予簽訂乃非可 歸責於雙方之事由所致，原告得類推適用民法第4 款之規定 ，請求被告返還定金5 萬元云云，仍屬無據，不應准許。 五、綜上所述，原告依系爭訂金單收據之約定及類推適用民法第 249 條第3 款、第4 款之規定，請求㈠先位聲明：被告應給 付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5 ％計算之利息；㈡備位聲明：被告應給付原告 5 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5 ％計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回 ，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，併駁回之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料 ，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述 ，附此敘明。 七、按適用小額訴訟程序事件法院為訴訟費用之裁判時，應確定 其費用額，民事訴訟法第436 條之19第1 項定有明文，爰依 後附計算書確定本件訴訟費用額如主文第2 項所示。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 108 年 7 月 12 日 臺北簡易庭 法 官 黃珮如 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向 本庭（臺北市○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當 事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴 審裁判費。 中 華 民 國 108 年 7 月 12 日 書記官 李易融 訴訟費用計算書 項 目 金 額（新臺幣） 備註 第一審裁判費 1,000 元 證人旅費 530 元 合 計 1,530 元 附錄： 一、民事訴訟法第436 條之24第2 項： 對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。 二、民事訴訟法第436 條之25： 上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： ㈠原判決所違背之法令及其具體內容。 ㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。 三、民事訴訟法第436 條之32條第2 項： 第438 條至第445 條、第448 條至第450 條、第454 條、第 455 條、第459 條、第462 條、第463 條、第468 條、第46 9 條第1 款至第5 款、第471 條至第473 條及第475 條第 1 項之規定，於小額事件之上訴程序準用之。