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臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 108年度北簡字第6915號 原　　　告　金石國際投資顧問有限公司 法定代理人　馮柏勳 訴訟代理人　許英傑律師 複代理人　　彭之麟律師 訴訟代理人　楊靜榆律師 被　　　告　大潤發流通事業股份有限公司 法定代理人　陸晏德（Pascal Antoine DELVAL） 訴訟代理人　郭立婷 複代理人　　石文樵 訴訟代理人　洪茂仰 上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於中華民國109年1月 9日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣肆拾肆萬元，及自民國一百零六年九月二 十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆拾肆萬元為 原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：原告前於民國106年期間受被告委託仲介承租房 屋，以作為被告營業據點使用，經原告尋得門牌號碼為桃園 市○○區○○路○○○○號1樓及地下1樓、同路段1249號地下1 樓之房屋(下稱系爭房屋)，並告知被告如成交後，將依照市 場行情收取一個月之租金為服務報酬，被告同意後亦繼續接 受原告服務。嗣經原告居間協助下，系爭房屋所有權人即訴 外人李威霖與被告於106年9月15日簽訂不動產租賃契約書（ 下稱系爭契約），並約定每月租金為新台幣（下同）44萬元 。是依照雙方約定內容及系爭契約，被告應給付原告相當於 一個月租金44萬元之服務報酬。詎原告於106年9月18日向被 告表示本件兩造仲介服務已經完成，並請求被告於7日內給 付服務費用即一個月租金44萬元，被告竟置之不理，爰依居 間契約提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告44萬元，及 自106年9月25日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，並 願供擔保請准宣告假執行。 二、被告辯稱： ㈠被告從未與原告成立居間契約，更未曾同意給付服務報酬。 被告從未委託原告仲介承租房屋，被告自行在為新設賣場尋 找適合地點時，相中「桃園市○○區○○路○○○○號」房屋， 依該房屋外張貼之聯絡資訊撥打並聯繫到原告，獲悉原告係 受訴外人李威霖委託而處理系爭房屋之出租事宜。原告既稱 與被告間已成立居間契約，自應就兩造於民法第565條所稱 居間契約的必要之點達成合意提出證明。又原告於107年7月 27日前所登記的營業事業資料，並未包含不動產仲介經紀業 ，原告自不得與被告間成立不動產租賃之居間契約。 ㈡退萬步言，縱認雙方之間成立居間契約，原告明顯違反居間 義務，故不得向被告請求報酬及費用。依不動產經紀業管理 條例第22條、第23條及第24條之規定，原告應提出不動產說 明書並指派經紀人在上面簽章，並在居間過程中以不動產說 明書向被告解說，最終在被告與訴外人李威霖簽約時，亦應 將不動產說明書交付予被告，並由被告在不動產說明書上簽 章；出租人就不動產說明書應負有據實填寫的義務，如出租 人未就其內容加以填寫者，原告即應要求出租人填寫，以便 能調查系爭房屋現況，對被告盡據實告知義務；惟原告自始 從未協助提出不動產說明書，遑論履行對被告的告知義務， 甚至被告多次提出有看屋需求時，原告皆稱無法陪同看屋， 使得被告最終無從得知該不動產的重要事項。被告係以經營 大型綜合賣場為業，就系爭房屋向原告詢問時亦清楚告知租 賃之目的為設立大型賣場，承租範圍中的地下一樓皆需作為 賣場使用，另參原告所提供的系爭房屋廣告，其內容稱系爭 房屋地下一樓的建築用途為「辦公室、商場、飲食店、停車 場」，使用面積則記載432.66坪（約1430.28平方公尺）， 被告因而相信系爭房屋符合使用需求，不料在系爭合約簽訂 完成之後，被告始知悉系爭房屋因建築技術規則第98條之規 定，地下一樓得作為商場使用的面積，至多僅得396平方公 尺，甚至未及廣告所宣稱面積的三分之一，並因而不可能達 成被告的租賃目的，致被告最終只得與訴外人李威霖於107 年9月7日終止系爭合約，並因此蒙受相當之損失。原告自始 未向被告出具「不動產說明書」，致被告無從知悉關於系爭 房屋的重要事項，原告從未善盡其調查及據實告知義務，並 因此使被告受有損害，應按民法第571條之規定而不得向被 告請求報酬。 ㈢並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，被告願供擔保請准 宣告免為假執行。 三、原告主張被告與系爭房屋所有權人即訴外人李威霖於106年9 月15日簽訂系爭契約，並約定每月租金為44萬元等情，業據 其提出不動產租賃契約書影本乙份在卷可稽（見本院卷㈠第 53頁至第63頁），並為被告所不爭執，原告主張之前揭事實 ，堪信為真實。 四、原告復主張被告應給付其居間報酬44萬元，惟為被告所否認 ，並以前揭情詞置辯。經查， ㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂 約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。分別為 民法第153條、第565條所明定。是以居間契約為一債權契約 ，原非要式行為，只要委託人與居間人就居間人於報告訂約 之機會或為訂約之媒介，及契約成立時委託人給付報酬等必 要之點意思表示一致即為成立，並不以委託人與居間人就訂 立書面之居間契約為必要。 ㈡證人即原告公司員工楊茹絜就系爭房屋之居間過程證稱：「 （法官問：為何會有原證1的對話內容？）證人常啟才於106 年3月份來電詢問蘆洲集賢路318號標的物，因為這個物件面 積不符合被告的使用，所以當天我有轉介紹蘆洲長榮路的案 件給證人常啟才，有約時間於106年3月7日一起去現場會勘 ，會勘結束後，我有把長榮路案件的相關訊息，例如案件的 基本資料等傳給證人常啟才。會勘結束後，我和張哲源與證 人常啟才一起去路易莎咖啡談，了解證人常啟才對於長榮路 物件的看法，還有介紹桃園的物件給證人常啟才，就約3月 10日去桃園中正路1247號一樓及地下室會勘現場，會勘完後 ，證人常啟才有請我們去協調樓梯的開口的問題、管理費如 何計算、還有車位的問題，從3月至6月被告公司的高階經理 都有去會勘，陸續談到9月，我有提供資料給證人常啟才， 一直服務到9月14日，在原告公司簽訂租約並公證租約。」 、「證人常啟才來電詢問集賢路標的物時，知道我方是仲介 公司，因為集賢路的物件上面有掛原告公司招租的布條。」 ，證人常啟才亦結證稱：「對於證人楊絜茹證述106年3月7 日在蘆洲長榮路看物件，3月7日在咖啡廳談桃園中正路1247 號物件，並於3月10日會勘的，以及證人楊茹絜是仲介公司 部分都沒有意見。」等語（見本院卷㈠第290頁至第293頁） ，顯見被告於原告提供服務之初，即知悉原告係以不動產仲 介為業。 ㈢證人楊茹絜證稱其有告知居間報酬依市場行情是一個月租金 等語（見本院卷㈠第291頁），並提出line對話紀錄在卷可 參（見本院卷第21頁），證人常啟才就此並不爭執（見本院 卷㈠第293頁），僅證稱其有口頭告知證人楊茹絜承租方的 行情是半個月租金，惟此為證人楊茹絜所否認，而觀諸常啟 才不爭執真正之line對話內容，常啟才於原告公司人員楊茹 絜告知居間報酬依市場行情是一個月租金後，仍繼續詢問楊 茹絜系爭房屋之各項事宜，諸如管理費之計算方式、房東是 否有停車位出租、能否保留貨梯、可否加裝電扶梯等，但並 未提及不同意報酬為租金一個月（見本院卷㈠第21頁至第23 頁、第247頁至第269頁），證人常啟才並證稱：繼續請楊茹 絜提供服務是因為所有權人住在花蓮，所有權人是透過原告 公司招租，所以只能請楊茹絜繼續提供服務，後來106年3月 至9月，被告公司相關處的處長及總經理都有去現場看過， 總共去了1、20次；與楊茹絜間的聯繫都有確實的回報給被 告公司，也有告知被告公司原告要求要一個月的仲介費等語 （見本院卷第293頁)，是被告公司於原告提出居間報酬係一 個月租金後，並未就租金報酬提出異議，仍請原告繼續提供 服務，堪認兩造間有締結居間契約之合致意思表示。雖兩造 間並未簽立任何書面居間契約，惟居間契約並非要式行為， 則原告既然媒介促成被告與出租人締結系爭契約，履行居間 契約之居間人義務，原告依約即得請求被告履行給付居間報 酬即一個月租金44萬元之義務。 ㈣被告雖辯稱原告於107年7月27日前登記之營業事業資料，並 未包含不動產仲介經紀業，自不得與被告間成立不動產租賃 之居間契約云云，惟此乃行政法上之規制，並不影響兩造間 民法上之權利義務關係，是被告前揭所辯，並不可採。 ㈤被告又辯稱：原告並未善盡不動產仲介業者之應盡職責，系 爭房屋之使用分區為住宅區，明顯不能達成被告租賃目的， 亦無法合法為變更使用之申請，致原告與出租人於107年9月 7日終止系爭契約，依民法第571條之規定，不得請求服務報 酬云云。按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託 人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受 利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條 定有明文。被告固主張原告違反民法第571條之規定，惟為 原告所否認，經查，系爭房屋之出租廣告已載明使用分區為 住宅區，有被告提出之系爭房屋資訊在卷可參（見本院卷㈡ 第25頁），且原告於106年3月10日亦以電子郵件傳送系爭房 屋之相關資料，如系爭房屋一樓圖、使用執照、竣工圖等， 有原告提出之電子郵件、使用執照、竣工圖等在卷可稽（見 本院卷㈡第65頁至第81頁、第159頁至第171頁），原告亦與 被告就系爭房屋之各項事宜，諸如管理費之計算方式、房東 是否有停車位出租、能否保留貨梯、可否加裝電扶梯等予以 討論，有原告提出之line對話紀錄在卷可稽（見本院卷㈠第 249頁至第269頁），顯見原告已提供系爭房屋之相關資訊予 被告，此外被告並未就原告違反居間義務等情負舉證責任， 是被告前揭所辯，並不足採。 ㈥末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；給付無確定期限者，債務人於債權 人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負 遲延責任；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年利率為百分之五，民法第233第1項及第203條定 有明文。又以日、星期、月或年定期間者，其始日不算入， 民法第120條第2項定有明文。原告主張其於106年9月18日以 電子郵件告知被告等情，為被告所不爭執，並據其提出電子 郵件影本乙份在卷可稽（見本院卷㈠第67頁），是依照前開 規定，始日不算入，本件原告應自106年9月26日起始可請求 遲延利息，故原告逾此部分之請求，並無理由。 五、從而，原告依據居間契約，請求被告給付44萬元，及自106 年9月26日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，即無不 合，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定， 應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告 之聲請，宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴 部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 109 年 2 月 13 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 法 官 郭美杏 以上為正本係照原本作成 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。 中 華 民 國 109 年 2 月 13 日 書記官 楊婷雅