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臺灣臺北地方法院民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　108年度北簡字第7301號 原　　　告　黃耀儀 訴訟代理人　黃銀河律師 被　　　告　許吳常娥 訴訟代理人　趙政揚律師 上列當事人間返還租金等事件，於中華民國109年2月13日言詞辯 論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告在民國108年3月22日與被告訂立房屋租賃契約（下稱系 爭租約），承租臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號1樓（ 下稱系爭15號1樓，門牌整編前為臺北市○○○路○段○○○巷 ○○弄○號〈下稱系爭11弄4號〉，統稱系爭房屋）做為經營餐 廳營業使用，租賃期間為108年5月10日起至113年5月9日止 ，租金每月新臺幣（下同）18萬元，簽約當時，原告並預先 給付被告保證金及租金共計16紙支票。系爭房屋租賃契約第 4條使用租賃物之限制明白約定本房屋係供餐廳營業之使用 ，不得逾此範圍或改作他用，原告隨即以「初滿食堂」商業 名稱申請商業登記，惟經臺北市商業處登記審查結果，本租 賃地址不得做為餐廳經營使用，並函請原告勿在該址做為餐 廳營業使用以免違法受罰並產生損失，原告隨即在108年4月 1日起多次與被告洽談，並口頭告知被告依租約第8條第4款 法定終止租約條件，不能登記營業要求提前終止本租約，嗣 原告為慎重並於108年4月13日以臺北光復郵局存證號碼0000 00號信函表示終止兩造租賃契約，請被告7日內歸還已收取 本租約之押金及租金之16紙支票，支票如已兌現應還回現金 ，原告並配合隨時交還系爭房屋，該存證信函並於108年4月 19日送達被告，詎被告拒不返還現金與支票，卻來函稱租賃 物不能合法登記餐廳使用並非事實。 ㈡原告向被告承租地址為系爭15號1樓，原告當然以此租賃地 址以商業名稱「初滿食堂」申請登記經營餐廳營業使用，詎 主管機關臺北市商業處審查結果來函表示本租賃地址不得做 為餐廳經營，再原告另向臺北市建築管理工程處查詢，經都 市發展局與建築管理工程查詢結果皆稱不符合餐館業規定。 被告稱原告要以系爭11弄4號申請餐廳登記，惟依租約第15 條第3款說明承租地址現存建物權狀已合併為一戶，即為系 爭15號1樓（門牌整編前號碼為系爭11弄4號僅係門牌尚未銷 戶而無建物權狀），因此系爭11弄4號僅是整編前門牌號碼 尚未銷戶，既無權狀即無法辨理申請商業登記，被告所稱要 以系爭11弄4號申請餐廳登記顯有誤解。 ㈢原告另在108年4月16日委託會計師以被告所稱系爭11弄4號 ，向臺北市政府申請審查營業場所作為餐廳登記使用是否符 合都市計畫及建築管理相關法令規定可營業及商業登記，經 108年4月26日臺北市建築管理工程處之回函審查結果為「請 檢附建物登記謄本」，惟該地址並無建物登記謄本，無法審 查亦無法商業登記，被告稱用稅單就可申請云云，惟查稅單 須有登載建物面積才能申請，而被告所交付該址稅單並無登 載建物面積，自不能申請，故並非被告所稱以系爭11弄4號 即能申請餐廳登記。 ㈣原告在108年3月22日時已預先支付被告16紙支票，被告除在 108年3月25日已提示面額78萬元支票（此金額係從108年5月 10日起第一個月租金及60萬元押金），另前後並提示108年6 月、7月、8月、9月，每紙票面金額各為18萬元，4紙全計其 計150萬元，惟查兩造租約既已終止，被告再持有原告預先 給付之支票或支票已兌付之金額即為不當得利，故原告依民 法第179條、第454條規定請求被告返還150萬元及如附表所 示11紙支票。 ㈤並聲明：⒈被告應返還原告150萬元，並自訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告應返還原告 所簽發如附表所示之11紙支票。⒊原告願供擔保，請准宣告 假執行。 二、被告辯稱： ㈠依系爭租約第8條第4款約定：「有下列情形之一者，乙方（ 即原告）得終止租約：…四、甲方（即被告）並不保證本標 的物是否可辦理公司之營利事業登記，由甲方提供使用執照 交乙方自行詳查，如未能登記時，乙方得終止本租約，甲方 並不補償任何裝潢費用之損失。」，是原告如未能以系爭房 屋辦理公司之「營利事業登記」時，方可主張上開約定以終 止租約。惟自98年4月13日起營利事業登記證不再作為證明 文件，而以「商業登記證明文件」取代之，是前揭系爭租約 第8條第4款所稱之「營利事業登記」，應係指「商業登記」 。原告已於108年4月1日以系爭房屋門牌整編後地址即臺北 市○○區○○○路○段○○○巷○○號1樓辦理商業登記完畢，足 見系爭房屋並無未能辦理商業登記之情事，則原告主張依系 爭租約第8條第4款終止租約云云，自無理由。 ㈡系爭房屋亦無不得作為餐廳使用之情事，原告依系爭租約第 8條第4款主張終止租約，仍非有理。系爭房屋坐落土地使用 分區係屬「第4種住宅區」，且屬建築物第一層，並有臨接8 公尺寬道路，依臺北市土地使用分區管制自治條例及臺北市 土地使用分區附條件允許使用標準等相關規定，系爭房屋符 合第4種住宅區附條件允許使用之規定，得作為營業樓地板 面積150平方公尺以下之餐廳使用。 ㈢原告擅自以並非實際承租範圍之系爭15號1樓地址及全部面 積辦理營業場所預查，而主張系爭房屋不符合餐館業使用規 定，自有違誤。系爭租約之租賃標的為系爭11弄4號，被告 簽約前後均一再表明應以系爭11弄4號辦理相關營業登記， 且系爭11弄4號之建物面積確為113.68平方公尺，原告卻執 意以系爭15號1樓之錯誤地址，並以系爭15號1樓全部面積 181.92平方公尺辦理營業場所預查，與實際承租面積不符。 且系爭11弄4號先前係出租供開設知名連鎖拉麵店「麵屋武 藏虎嘯」，並於該址設立「大品國際聯合餐飲股份有限公司 虎嘯分公司」，足見確可辦理公司登記，遑論辦理商業登記 並作為餐廳使用。因此，系爭房屋並無不得辦理商業登記或 不得作為餐廳使用之情事，原告主張依系爭租約第8條第4款 終止系爭租約，即有違誤。原告既未合法終止系爭租約，其 依民法第179條、第454條規定請求返還150萬元及11紙租金 支票，均無理由。 ㈣並聲明：原告之訴暨假執行之聲請均駁回，如受不利之判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事實： ㈠兩造於108年3月22日訂立系爭租約，其中第1條約定：「第 一條房屋所在地及使用範圍：臺北市○○區○○○路○段 ○○○巷○○號。(門牌整編前為臺北市○○○路○段○○○巷○○弄○ 號)。租賃範圍：1樓(部分)(詳如附圖)不包括地下室。」； 第15條約定：「…三、本件出租人提供之房屋稅單上課稅房 屋座落門牌地址為臺北市○○○路○段○○○巷○○弄○號，惟本 建物於建物謄本上之標示部登記為臺北市○○區○○○路○ 段○○○巷○○號。(亦即建物權狀已合併但房屋稅籍和門牌仍然 獨立)」，系爭租約附圖載明：「粉紅色區域為承租範圍門 牌為臺北市○○○路○段○○○巷○○弄○號」(見本院卷㈠第21 頁至第29頁）。 ㈡系爭租約之租賃期間為108年5月10日起至113年5月9日止(10 8年3月22日至108年5月10日為免租金裝潢期)，原告在108年 3月22日時已預先交付被告16紙支票，被告除在108年3月25 日已提示面額78萬元支票（此金額係從108年5月10日起第一 個月租金及60萬元押金），另前後並提示108年6月、7月、8 月、9月，每紙票面金額各為18萬元，4紙全計其計150萬元 。 ㈢原告於108年4月13日以臺北光復郵局存證號碼000348號信函 表示終止兩造間之租賃契約，請被告7日內歸還已收取系爭 租約之押金及租金之16紙支票，支票如已兌現應還回現金， 原告並配合隨時交還系爭房屋，該存證信函並於108年4月19 日送達被告(見本院卷㈠第55至第63頁、本院卷㈡第39頁)。 四、原告請求被告返還原告150萬元，及其所簽發如附表所示之 11紙支票，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查， ㈠按解釋意思表示應探求當事人真意不得拘泥於所用之辭句， 民法第98條定有明文。另解釋當事人之契約，應以當事人立 約當時之真意為準，而真意何意，又應以過去事實及其他一 切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法 院39台上1053號裁判可資參照）。經查，系爭租約第8條第4 款固約定：「有下列情形之一者，乙方得終止租約：…四、 甲方並不保證本標的物是否可辦理公司之營利事業登記，由 甲方提供使用執照交乙方自行詳查，如未能『登記』時，乙 方得終止本租約，甲方並不補償任何裝潢費用之損失。」( 見本院卷㈠第23頁)，惟系爭租約第4條使用租賃物之限制第 1款亦明白約定「本房屋係供餐廳營業之用，不得逾此範圍 或改作他用」（見本院卷㈠第23頁），是解釋當事人之真意 ，系爭租約第8條第4款約定之「如未能『登記』時，乙方得 終止本租約」，應係指能否合法做為餐廳使用，是原告雖以 系爭15號1樓申請初滿食堂設立登記，而經准予登記，有原 告提出之商業登記抄本及臺北市商業處108年4月1日北市商 二字第1084104211號函在卷可稽(見本院卷㈠第43頁至第49 頁)，惟本院仍應審酌系爭房屋可否合法做為餐廳使用。 ㈡原告主張系爭房屋不得做為餐廳經營使用，並提出臺北市商 業處108年4月1日北市商二字第1084104210號函在卷可稽(見 本院卷㈠第51頁至第53頁)，惟細繹該函之內容，原告係以 系爭15號1樓之地址申請為餐館業營業使用，惟被告辯稱： 系爭租約之承租址實為系爭11弄4號，原告應以系爭11弄4號 之地址申請等語。經查，系爭租約第1條約定：「第一條房 屋所在地及使用範圍：臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○ 號。(門牌整編前為臺北市○○○路○段○○○巷○○弄○號)。租 賃範圍：1樓(部分)(詳如附圖)不包括地下室。」；第15條 約定：「…三、本件出租人提供之房屋稅單上課稅房屋座落 門牌地址為臺北市○○○路○段○○○巷○○弄○號，惟本建物於 建物謄本上之標示部登記為臺北市○○區○○○路○段○○○ 巷○○號。(亦即建物權狀已合併但房屋稅籍和門牌仍然獨立) 」，系爭租約附圖載明：「粉紅色區域為承租範圍門牌為臺 北市○○○路○段○○○巷○○弄○號」，已如前述，足徵原告之 實際承租範圍僅為系爭15號1樓之部分，亦即系爭11弄4號， 是本件所應審究者，厥為系爭11弄4號地址可否合法申請經 營餐廳使用。 ㈢經本院向台北市政府都市發展局、臺北市00000000 00000弄0號如經營餐廳，是否符合相關法律，臺北市政 府都市發展局以108年9月17日北市都規字第1083086946號函 覆：「二、查旨揭地址位屬『第四種住宅區』，臨接8公尺 寬計畫道路，依本市土地使用分區管制自治條例規定，前開 使用分區得附條件允許作『第21組：飲食業（限於營業樓地 板面積150平方公尺以下者）』使用（允許使用條件：1.設 置地點應臨接寬度八公尺以上之道路。2.限於建築物第一層 及地下一層使用。），惟不允許作『第22組：餐飲業（營業 樓地板面積超過150平方公尺之飲食業）』使用。」，臺北 市建築管理工程處以108年9月20日北市都建使字第10830426 93號函覆：「二、經洽本府都市發展局表示，案址位屬『第 四種住宅區』，臨接8公尺寬計畫道路，依本市土地使用分 區管制自治條例規定，1樓營業樓地板面積150平方公尺以下 者可做為第21組飲食業使用。三、查該建物領有66使字第00 98號使用執照，案址原核准用途為集合住宅，另查本市不動 產數位資料庫公務應用系統，1樓無登記資料，2樓以上各戶 面積為128.74平方公尺。若經營餐廳營業樓地板面積小於 150平方公尺，符合本市一定規模以下建築物免辦理變更使 用執照管理辦法，得免辦理變更使用執照。案址正確面積副 請本市大安地政事務所查復。」，有前揭函文在卷可參（見 本院卷㈠第223至第225頁），是由前揭函文可知，如系爭11 弄4號1樓營業樓地板面積150平方公尺以下者，即可做為第 21組飲食業使用。 ㈣經本院向臺北市○○地0000000000弄0號1樓之建物 面積，臺北市大安地政事務所以108年12月24日北市大地籍 字第1087019586號函覆：「經查地政整合系統，查無現門牌 『忠孝東路四段216巷11弄4號』之登記資料；另○○○區○ ○段○○段改編前「56759建號」（登記門牌：忠孝東路四 段216巷11弄4號），業以民國73年收件大安字第38597號辦 理合併登記，合併於同小段改編前『56754建號』（改編後 為仁愛段二小段2109建號），申請人得依土地登記規則第24 -1條之相關規定申請上開之登記謄本資料。」，並隨函檢附 系爭11弄4號1樓之人工登記謄本，其上記載系爭11弄4號1樓 之面積為113.68平方公尺（見本院卷㈠第321、341頁），並 為原告所不爭執（見本院卷㈡第41頁），堪認被告辯稱系爭 11弄4號1樓之面積為113.68平方公尺，則其營業樓地板面積 150平方公尺以下，可做為第21組飲食業使用，並無不得開 設餐廳等語，堪可採信。 ㈤原告雖主張其向被告承租地址為系爭15號1樓，故當然以此 租賃地址申請登記經營餐廳營業使用云云，惟系爭租約第1 條於房屋所在地及使用範圍，固記載系爭15號1樓，惟於其 後之括弧內亦載明：門牌整編前為系爭11弄4號，租賃範圍 1樓（部分）（詳如附圖），而系爭租約附圖亦載明：「粉 紅色區域為承租範圍門牌為臺北市○○○路○段○○○巷○○弄○ 號」，且租約第3條亦約定：出租人提供之房屋稅單上課稅 房屋座落門牌地址為系爭11弄4號，惟於建物謄本上之標示 部登記為系爭15號1樓(亦即建物權狀已合併但房屋稅籍和門 牌仍然獨立)。足徵原告承租之範圍僅限定於系爭11弄4號之 範圍，而非系爭15號1樓全部，況系爭15號1樓全部之面積為 181.92平方公尺，有臺北市大安地政事務所108年9月25日北 市大地測字第1087014634號在卷可佐（見本院卷㈠第229頁 ），則原告以顯逾其承租範圍面積之系爭15號1樓申請登記 ，而經臺北市商業處以108年4月1日北市商二字第108410421 0號函否准，尚難謂此可歸責於被告。 ㈥被告辯稱：其有告知原告要以系爭11弄4號之地址去申請登 記等語，並據其提出108年4月11日於LINE通訊軟體與原告之 對話紀錄在卷可佐(見本院卷㈠第166頁)，細繹該對話紀錄 之內容「我甚至很熱心去幫你查問過市政府和會計師，確定 216巷11弄4號1樓是可以合法登記並經營餐廳業的。請你務 必重新檢送正確資料申請政府核准。」，堪認被告前揭所辯 曾告知原告應以系爭11弄4號之地址去申請登記等語為可採 。而原告自承其於108年4月16日始以系爭11弄4號之地址去 申請登記等語（見本院卷㈡第40頁），惟原告係於108年4月 13日即以存證信函向被告終止系爭租約，是原告於以系爭11 弄4號之地址申請登記前，即以存證信函向被告終止系爭租 約，尚難謂原告終止系爭租約為合法。 ㈦原告雖主張其於108年4月16日以系爭11弄4號申請登記，惟 該地址並無建物登記謄本，無法審查亦無法商業登記，被告 所交付該址稅單亦無登載建物面積，故無法申請餐廳登記云 云。經查，原告於108年4月16日以系爭11弄4號申請登記， 經台北市政府都市發展局之查詢結果為「請檢附建物登記謄 本」，有原告提出之營業場所土地使用分區管制與建築管理 規定查詢表在卷可稽（見本院卷㈠第175、第177頁），經本 院向臺北市政府都市發展局函詢，其答覆：「二、有關本局 審查108年4月16日黃君耀儀申請本市○○區○○○路○段 ○○○巷○○弄○號1樓使用『F501060餐館業』涉及本市土地使用 分區管制自治條例一節，……。三、惟查本市不動產數位資 料庫公務應用系統無登載前揭建物之謄本，致本案尚難認定 其營業樓地板面積，故本局審查結果係請申請人補充該建物 之登記謄本或其他得證明建物面積之文件，俾利本局據以憑 辦其歸屬之使用組別及審查是否符合本市土地使用分區管制 相關規定；倘房屋稅單上如有登載建物面積，亦可當作補件 資料提供本局辦理審查事宜。」，有臺北市政府都市發展局 108年10月9日北市都築字第1083093622號函在卷可佐（見本 院卷㈠第241頁），而依前揭臺北市大安地政事務所108年12 月24日北市大地籍字第1087019586號之函覆：申請人得依土 地登記規則第24-1條之相關規定申請上開之登記謄本資料， ，並隨函檢附系爭11弄4號1樓之人工登記謄本，其上記載系 爭11弄4號1樓之面積為113.68平方公尺等情，已如前述，是 申請人仍得依土地登記規則第24-1條之相關規定申請系爭11 弄4號1樓之載有面積資料之人工登記謄本，因此系爭11弄4 號並無無法申請餐廳登記之情事。況原告自行以系爭11弄4 號地址申請餐館業，經台北市都市發展局之查詢結果為「第 四項符合規定，限1樓使用」、建築管理工程處查詢結果為 「依建築物使用類組及變更使用辦法係屬同類組G3類組，並 依使用執照原核准平面圖說範圍使用，不得擴大範圍使用」 等情，有被告提出之營業場所土地使用分區管制與建築管理 規定查詢表在卷可稽（見本院卷㈠第169頁），益徵系爭11 弄4號地址並無不能辦理商業登記並作為餐廳使用之情事。 ㈧綜上，系爭房屋以系爭11弄4號地址申請，並無不得辦理商 業登記或不得作為餐廳使用之情事，是原告主張依系爭租約 第8條第4款終止系爭租約，依民法第179條、第454條規定請 求返還150萬元及11紙租金支票，即無理由。 五、從而，原告提起本件訴訟，請求被告返還原告150萬元，及 自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息； 並請求被告返還原告所簽發如附表所示之11紙支票，為無理 由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失 所附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不一一贅論，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 109 年 3 月 5 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 法 官 郭美杏 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本） 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 3 月 5 日 書記官 楊婷雅