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109年度北簡字第21366號

原      告  翡翠大廈管理委員會

法定代理人  梁勝開 

訴訟代理人  林庭葦律師

被      告  上閤屋餐廳股份有限公司

法定代理人  蔣正男 

訴訟代理人  陳昌羲律師

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國111年9月16日言詞辯論終結，判決如下：

被告應給付原告新臺幣943,393元，及其中新臺幣909,426元自民國109年8月1日起、其中新臺幣33,967元自民國110年3月25日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之95，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣943,393元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

壹、程序方面：

一、本件原告之法定代理人原為朱晨瑜，於訴訟中變更為梁勝開，並由梁勝開具狀聲明承受訴訟（卷一第111-114頁），核無不合。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第7款定有明文。本件原告於起訴時原請求自民國104年10月1日起至109年6月30日止之管理費等項，而聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）909,426元及自104年11月1日至清償日止按週年利率5%計算之利息，嗣追加請求至110年2月之管理費等項，而聲明變更為：被告應給付告1,144,350元，及其中909,426元自109年8月1日起、其中234,924元自110年3月24日起，均至清償日止按週年利率5%計算之利息（卷一第193、439頁），其後因被告於110年5月11日給付153,527元，變更其聲明為：被告應給付原告990,823元，及其中909,426元自109年8月1日起、另81,397元自110年3月25日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願供擔保聲請准予假執行（卷二第133、337頁），合於前揭規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告為原告所管理之翡翠大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人，其所有建物之門牌號碼為台北市○○區○○路0段000號(下稱A戶)、172號(下稱B戶)、同段176巷1號(下稱C戶)及復興南路1段253巷52號(下稱D戶)共4戶（合稱為系爭建物），另就系爭大廈一樓法定空地約定由被告使用，而被告將系爭建物劃分多個單位出租，且有經營餐廳，被告就其依規約、區分所有權人會議決議所應負擔之基本管理費（以每坪95元計算）、營業加成管理費（以營業為區別，一般營業加計20%，餐飲營業加計40%）、法定空地違建補償金（每月10,000元）、修繕清潔費用（每日200元）等項，共積欠達1,144,350元（詳如附件），經原告以存證信函催告繳納，被告迄未繳納，所積欠之各項費用明細如下：

 1、A戶(170號)分為前段及後段：

  ⑴前段部分，於108年8月至110年2月共積欠基本管理費、營業加成管理費及修繕清潔費（列入其他項下）等共42,360元（詳如附件第2頁）。

　⑵後段部分，於109年6月至110年2月共積欠20,820元（詳如附件第3頁）。

 2、B戶(172號）積欠108年8月應繳基本管理費600元（詳如附件第4頁）。

 3、C戶(176巷1號)，則區分為前段及後段部分：

　⑴前段部分，於105年9月至106年8月共積欠基本管理費、營業加成管理費及加收一個月基本管理費共44,560元（詳如附件第5頁）。

　⑵後段21.32坪與法定空地21.51坪合計部分，於104年9月至110年2月，就基本管理費、營業加成管理費、3號車位清潔費、法定空地補償金、修繕清潔費、加收一個月基本管理費等項，扣除已繳金額184,940元，共欠繳976,500元（詳如附件第6-8頁）。

 4、D戶於109年3月至110年2月就基本管理費、營業加成管理費共積欠59,510元（詳如附件第9頁）。

　　又被告於110年5月11日已繳納153,527元，應予扣除，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項、第21規定、翡翠大廈規約、歷次區分所有權人會議決議，請求被告給付積欠之管理費用等語。並聲明：被告應給付原告990,823元，及其中909,426元自109年8月1日起、另81,397元自110年3月25日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：系爭大廈係61年間興建完成，1樓有4戶即系爭建物，使用用途原部分為餐廳，部分為集合住宅，在74年間由當時之所有權人葉俊波向台北市政府工務局申請將1樓集合住宅部分變更為餐廳使用，而經核准後，1樓全部可合法從事於餐廳使用。被告之法定代理人蔣正男於87年間購買系爭建物前，當時1樓法定空地已有增建房屋，於購買前經與原告磋商，應原告要求，於87年間支付原告回饋金96萬元，並拆除防火巷增建部分、2樓之3房屋增建部分及牌樓，原告則出具同意書載明收訖款項同意將1樓法定空地歸1樓所有權人管理使用。但原告事後以該96萬元遭盜領，要求將已交付之法定空地使用同意書作廢，並重新繳納空地補償費（每月10,000元），而自87年11月起逐月收取，至98年2月時，金額已高達1,240,000元而逾960,000元之額度，經向原告抗議，98年2月後就未再收取，原告再請求104年10月起至110年2月止（共65個月）之法定空地補償費共650,000元，並無所據。被告之建物位於1樓，使用管理資源較其他2樓以上住戶為低，原告針對1樓合法經營餐飲業部分，加收高達4成之營業加成管理費，逾越合理範圍，且1樓建物除保留部分供被告使用外，其餘長期出租予第三人使用，管理費由承租人自行繳納，如有承租人未繳納或繳納管理費不足情形，原告應立即通知被告，但原告卻於事隔多年後再向被告追討，而原承租人早已搬遷，無從進行查證，難憑原告片面之詞認定被告積欠出租期間之管理費。又法定空地已由被告取得專用權，增建之坪數應為55.67平方公尺（約16.84坪），非原告主張之21.51坪，不應再計收基本管理費及營業加成管理費。關於修繕清潔費部分，收取之依據為何，是否經區分所有權人會議決議通過，未見原告提出，且依施工日數計算清潔管理費應以戶為單位，但原告對於被告所有之同一戶分隔為三、四個攤位，即以分隔之攤位為計算基礎，實屬無理由，且原告對於修繕清潔費僅列出日數及金額，未列明裝修期間以資比對，未盡舉證之責。另就加收一個月管理費部分，因管理委員會並無對1樓提供任何服務，加收一個月管理費亦無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

(一)按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」、「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條定有明文。又翡翠大廈規約第17條關於管理費之繳納，約定「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費。二、管理費之收繳㈠管理費之分擔基準，由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。㈡管理費之收繳程序及支付方法，授權管理委員會訂定。…三、區分所有權人或住戶若在規定之日期前積欠應繳納之管理費或應分擔或其他應分擔之費用，已逾三期（即三個收費期別），經30天期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，遲延利息以未繳金額之年息5%計算。…」（卷二第23-43頁）。

(二)查被告為系爭大廈內系爭建物之區分所有權人，對原告負有繳納管理費之義務，被告不爭執其就系爭建物之A戶前段及後段、C戶後段21.32坪部分、D戶之基本管理費各25,800元、13,860元、180,550元、48,240元、及C戶後段3號車位清潔費45,500元部分未繳納，於原告起訴後之110年5月11日已繳納153,527元等情，有系爭建物登記謄本、被告答辯㈡狀所提出之比對說明書、匯款單在卷可稽（卷一第79-85、115-121頁、卷二第106-110、127頁），堪信為真。原告主張就B戶、C戶前段欠繳之基本管理費600元、31,440元，被告亦未繳納，業據其提出如附件所示之管理費短繳金額明細表、存證信函（卷一第249頁）為證，被告抗辯此部分應屬承租人於承租期間所給付，應向承租人起訴云云，惟依前開規約之規定，繳納管理費之義務人為區分所有權人，並非承租戶，且被告與承租戶間如何約定繳納管理費非原告所能置喙，是原告主張其依被告之請求而依承租戶所承租之坪數開具管理費繳費單，符合常情，惟尚難以此逕認為管理費繳費義務人為承租戶，是原告向被告請求B戶、C戶前段欠繳之基本管理費600元、31,440元，為有理由，被告所辯不足採信。

(三)按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則；法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許（最高法院92年度台上字第315號、96年度台上字第1782號判決參照）。經查，兩造前曾就104年6月1日區分所有權人會議（下稱104年6月1日會議）決議之效力有所爭執，被告對原告起訴請求確認104年6月1日會議之第5、7項決議無效，經本院104年度訴字第2360號判決駁回其訴，被告上訴，經臺灣高等法院104年度上字第1629號判決（下稱前案高院判決）將原判決部分廢棄，改判確認系爭大廈於104年6月1日會議討論事項第5項之決議事項關於管理費及部分管理費特殊收費項目修訂要點第6點「管理費特殊收費項目-法定空地違建使用補償金」之決議無效，其餘上訴駁回後，兩造均就其敗訴部分上訴，分別經最高法院108年度台上字第314號裁定駁回上訴而確定，有系爭建物登記謄本、上開裁判在卷可稽（卷一第403-438頁），並經調取本院104年度訴字第2360號事件歷審卷查核無訛，前案高院判決雖認定104年6月1日會議討論事項第5項之決議事項關於管理費及部分管理費特殊收費項目修訂要點第6點「管理費特殊收費項目-法定空地違建使用補償金」之決議無效，但就1樓法定空地約定由被告專用，應每月給付使用補償金10,000元之重要爭點，經兩造辯論後，於判決理由中認定依87年10月2日之區分所有權人會議討論事項：1樓使用法定空地應每月付10,000元作為使用補償金之決議為有效，並生拘束被告之效力。又關於104年6月1日會議討論事項第5項之決議事項關於管理費及部分管理費特殊收費項目修訂要點第4點「管理費特殊收費項目-營業加成」之決議，前案高院判決則作成並無違反權利濫用禁止原則及誠信原則之判斷，該判斷理由論述詳細，無顯然違背法令之情形，且被告未提出足以推翻原判斷之新訴訟資料，則前案訴訟確定判決理由中之上述判斷應具有「爭點效」，被告自不得再為相反之主張，應認上開就1樓法定空地使用補償金每月10,000元、及於基本管理費外依營業別加收營業加成管理費之收費標準，並無被告所述之不合理情形，被告抗辯不能收取1樓法定空地使用補償金、系爭建物之營業加成管理費部分，自非可採。準此，原告主張依87年10月2日、108年8月15日之區分所有權人會議決議（卷一第231-245頁），請求被告給付104年10月起至110年2月止（共65個月）之法定空地補償費650,000元，及依104年6月1日區分所有權人會議決議（卷一第133-151頁）請求營業加成管理費，其中A戶前段8,960元、A戶後段4,960元、C戶前段10,500元、C戶後段（原21.32坪，於108年8月以後合併C戶前段共48.9坪）71,550元、D戶11,270元，均屬有據。

(四)另就1樓法定空地違建之基本管理費、營業加成管理費部分，依104年6月1日區分所有權人會議決議係以每坪95元之基本管理費為基準，而兩造就1樓法定空地之違建面積有所爭執，經囑託臺北市大安地政事務所為測量，被告使用之1樓法定空地面積為64.36平方公尺，有臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽（卷二第371-373頁），換算坪數為19.47坪，原告主張法定空地違建有21.51坪，及被告抗辯法定空地違建僅16.84坪，於超過或不足上開19.47坪部分，均屬無據。則依上開實際坪數計算每月應繳之基本管理費應為1,850元（計算式：95元×19.47坪＝1,850元）、餐飲營業加成為每月740元（計算式：1,850元×0.4＝740元），則自104年10月至110年2月之1樓法定空地違建基本管理費、營業加成管理費應分別為120,250元（計算式：1,850元×65月＝120,250元）、48,100元（計算式：740元×65月＝48,100元），原告請求之法定空地基本管理費132,600元、營業加成管理費53,300元，於上開金額範圍內，核屬有據，超過部分，則屬無理由。

(五)又查系爭大廈104年12月7日、105年12月12日之區分所有權人會議決議，於105年1月、106年1月加收1個月基本(違建)管理費，有會議記錄可查（卷二第189-197頁），則原告請求加收一個月基本管理費，包含C戶前段2,620元(106年1月)、C戶後段21.32坪部分為4,060元（105年1月、106年1月各1個月，即2,030元×2＝4,060元）、及法地空地違建部分以19.47坪計算之基本管理費3,700元（105年1月、106年1月各1個月，即1,850元×2＝3,700元），亦屬有據。

(六)就請求修繕清潔費部分，原告雖提出翡翠大廈住戶室內裝修管理公約、103年1月4日管理委員會會議紀錄及施工登記表為證（卷二第145-157頁），然核該施工登記表並未記載戶別，施工店名雖有「109上閤屋」、「客戶代碼102、108」之記載，但無法確認屬系爭建物之哪一戶，且僅有日期，亦無年度之紀錄，總日數亦與原告請求修繕清潔費之總日數不符，而被告否認有為裝潢修繕，是此部分所舉證據資料不足，尚難為有利於原告之認定，其請求A戶前段108年9月12日至11月4日、A戶後段109年6月8日至17日、C戶後段及法定空地於104年11月裝修77天、C戶後段105年8月裝修12天、108年5月裝修5天、及108年8月19日至23日裝修5天之修繕清潔費各為7,600元、2,000元、15,400元、1,000元、1,000元部分，為無理由，應予駁回。

(七)從而，原告請求被告就附表所示之基本管理費、營業加成管理費、法定空地補償金、加收一個月之基本管理費及3號車位清潔費等項，扣除被告於起訴前已繳之184,940元、及110年5月11日已繳之153,527元後，應補繳943,393元，為有理由。　　　

四、綜上，原告依公寓大廈管理條例第21條規定、翡翠大廈規約第17條請求被告給付943,393元，及其中909,426元自109年8月1日（卷一第483頁）起、其中33,967元自110年3月25日（卷一第193頁）起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至本件原告敗訴部分，其所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，併駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　111 　年　  10  　月　　14　　日

                    臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

                              法  官  蔡玉雪

附表：