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109年度北簡字第547號

原      告  蘇元德 

訴訟代理人  洪珍娜 

            蘇繼鴻 

被      告  金石堂圖書股份有限公司

法定代理人  周傳芳 

訴訟代理人  江秋坤 

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國109年4月20日言詞辯論終結，本院判決如下： 

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

壹、程序事項

　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第262條分別定有明文。查原告起訴時，原聲明：㈠被告應將門牌號碼新竹市○○街00號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）15萬元及法定利息5％至償還日止，並自民國108年12月15日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告25,000元。迭次變更後，於109年4月20日言詞辯論期日撤回遷讓返還系爭房屋之請求，並變更聲明為：㈠被告應給付原告175,000元，及自108年8月15日（訴外人蘇婷婷將原契約讓與原告，即讓與契約成立日）起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡被告應自108年12月15日起至返還房屋日止，按月給付原告25,000元，如各期屆期未給付，加計自屆期日翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。經核與前揭規定，尚無不符，應予准許。

貳、實體方面 

一、原告主張：原告於108年8月15日自訴外人蘇婷婷處取得系爭房屋12分之1所有權，即以108年10月25日新竹英明街郵局第442號存證信函通知被告承受原房東租約，並請求被告給付租金，但被告以其與原出租人於97年簽訂房屋租賃合約（下稱系爭租約）後，已給付押金，且於108年8月間，將12期租金支票1次給付予原出租人為由，拒絕給付租金予原告。原告再以108年11月1日新竹英明街郵局第457號、同年月11日新竹英明街郵局第474號存證信函向被告催討租金，並通知如不給付則返還房屋並終止系爭租約。然被告迄未給付租金，並繼續使用系爭房屋，原告因此受有損害，被告應負損害賠償責任。另依民法第245條之1規定，被告將租金給付予非所有權人蘇婷婷，被告可向蘇婷婷請求返還溢付之押租金。爰依系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告175,000元，及自108年8月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡被告應自108年12月15日起至返還房屋日止，按月給付原告25,000元，如各期屆期未給付，加計自屆期日翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、被告則以：被告於97年6月5日與訴外人劉謙儒、劉謙澤、蘇繼棟、蘇婷婷、黃劉美秀、阮美蘭、謝宜穎等7人，就系爭房屋簽訂系爭租約，租賃期間自97年6月12日至105年8月11日止，並於104年間與劉謙儒等7人簽訂「租期及租金調整協議書」，將系爭租約之租期延長至110年8月11日，再於108年7月31日與劉謙儒等7人簽訂「協議書」，將108年8月12日至110年8月11日之租金調整為每月30萬元（含租賃稅10％與二代健保增補費2％）。被告並於簽訂系爭租約時，依系爭租約第4條第1項約定，將系爭租約之履約保證金即押租金90萬元，依蘇婷婷持有系爭房屋所有權6分之1比例，給付其15萬元。另於108年8月間，依系爭租約第3條第2項約定及蘇婷婷持有系爭房屋所有權6分之1比例，將108年8月至109年7月之租金支票12張，一次全部交付予蘇婷婷。依民法第297條第1項、第425條第1項規定，原告承受蘇婷婷之系爭租約法律關係，應向蘇婷婷請求轉付，不得再向被告請求給付押租金及租金。況原告於108年11月1日新竹英明街郵局第457號存證信函內，自承與蘇婷婷間並無承接系爭租約之情形，且被告亦未收到關於蘇婷婷已將伊部分租金債權讓與原告之通知，依民法第297條第1項規定，原告不得向被告請求給付租金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院得心證之理由

（一）本件被告與訴外人劉謙儒、劉謙澤、蘇繼棟、蘇婷婷、黃劉美秀、阮美蘭、謝宜穎等7人於97年6月5日就系爭房屋簽訂系爭租約，租賃期間自97年6月12日起至105年8月11日止；且於104年間簽訂「租期及租金調整協議書」，將系爭租約之租期延長至110年8月11日止；又於108年7月31日簽訂「協議書」，將108年8月12日至110年8月11日之租金調整為每月30萬元（含租賃稅10％與二代健保增補費2％）之事實，有被告提出之房屋租賃契約書、租期及租金調整協議書、協議書在卷足佐（見本院卷第99至117頁），原告就此亦不否認，堪信為真。

（二）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。查被告與訴外人劉謙儒等7人就系爭房屋簽訂系爭租約，租賃期間原自97年6月12日起至105年8月11日止，並於104年間將系爭租約之租期延長至110年8月11日，系爭租約之租賃期間顯逾5年，復無經辦理公證之證明。依前揭規定，在承租人（即被告）與受讓人（即原告）間，並未於受讓之時當然發生租賃關係。本件原告並未繼受蘇婷婷之系爭租約法律關係，原告即非系爭租約之當事人，則原告依系爭租約請求被告給付租金，洵非有據，不能准許。　　　

（三）又縱認原告繼受蘇婷婷之系爭租約法律關係，惟按「依司法院院字第一九○九號解釋，出租人未將押租金交付於受讓人時，受讓人對於承租人雖不負返還押租金之義務，惟受讓人承受之租賃關係，係依其讓予契約內容，如為無押租金之租賃，當不得向承租人請求押租金之交付，如為有押租金之租賃，則除承租人尚未履行交付押租金者，得依原約請求交付外，若承租人已依原約將押租金交付於原出租人時，則其既已依約履行，受讓人如欲取得押租金以供租金之擔保，亦屬是否可向原出租人請求轉付之問題，其仍向承租人請求履行之交付押租金義務，於法即屬不合」(最高法院51年台上字第2858號裁判意旨參照)。另按「依民法第四百二十五條規定，出租人於租賃物交付後，將租賃物所有權讓與第三人，其租賃契約對受讓人雖仍繼續存在，但受讓人對承租人租金債權之承受，應通知承租人，在未通知前承租人對原出租人所為之清償，應為有效」(最高法院76年度台上字第2423號裁判意旨參照)。查本件系爭租約第3條第1項第4款、第2項、第4條約定：「租金比例：蘇婷婷六分之一」、「租金交付方式：租金以一個月為一期，每次應繳十二期，於每年八月十二日前三日內交付甲方依期兌收…」、「乙方於訂約時應交付甲方新台幣玖拾萬元整為履約保證金，由甲方無息保管…」（見本院卷第101、103頁），而被告已依該約定，於97年6月間交付保證金15萬元予蘇婷婷，並於108年8月12日將108年8月份至109年7月份應給付予蘇婷婷之租金，一次全部交付之，由蘇婷婷簽收之事實，有被告提出之保證金收據、貨款簽收回單在卷可稽（見本院卷第119、121頁），洵堪認定。依上開說明，被告早於108年8月12日即依約交付108年8月份至109年7月份之租金，原告向被告請求履行交付此部分租金義務，於法即屬不合。

（四）末按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得請求之，民事訴訟法第246條定有明文。另按將來給付之訴，以債權已確定存在，僅請求權尚未到期，因到期有不履行之虞，為其要件（最高法院86年台上字第1385號裁判意旨參照）。查原告聲明第2項主張：被告應自108年12月15日起至返還房屋日止，按月給付原告25,000元，如各期屆期未給付，加計自屆期日翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。惟被告已給付蘇婷婷108年8月至109年7月之租金，業如前述，而原告就109年8月以後之租金債權尚未到期前，即對被告提起訴訟，屬對將來之給付為請求，然被告前既依系爭租約均按時交付保證金及各期租金，自難認被告有到期不履行之情形。是原告就系爭租約尚未到期之租金預為請求，亦屬無據。

四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利法律關係，請求：㈠被告應給付原告175,000元，及自108年8月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡被告應自108年12月15日起至返還房屋日止，按月給付原告25,000元，如各期屆期未給付，加計自屆期日翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　109 　年　　4 　　月　　30　　日

                              臺北簡易庭

                                  法  官　郭麗萍

以上正本證明與原本無異。

如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市中正區重

慶南路1 段126 巷1 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數

附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　109 　年　　4 　　月　　30 　日 

                                  書記官　陳怡如