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113年度北簡字第3132號

原      告  何健誠  

被      告  李斌

訴訟代理人  李福順  

            楊淑媚  

上列當事人間請求返還租賃房屋事件，經臺灣新北地方法院以113年度板簡調字第2號裁定移送前來，本院於民國114年5月7日言詞辯論終結，判決如下︰

被告應給付原告新臺幣壹拾萬參仟陸佰貳拾壹元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬參仟陸佰貳拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

壹、程序部分

　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、4款定有明文。查原告起訴時請求：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○○路0段000號6樓之4房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）42,285元，及自民國112年8月19日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告15,500元；㈢願供擔保請准宣告假執行，有民事起訴狀可按（見新北院卷第13頁）。嗣原告已將系爭房屋取回，原告乃撤回第1項關於遷讓房屋之聲明，此有原告表明該項毋庸審理之民事陳報狀可按（見本院卷一第25頁），至於原聲明第2項部分，經原告迭次變更後，於最後言詞辯論期日確認聲明為：被告應給付原告203,286元（見本院卷二第353頁），核與前揭規定相符，應予准許。

貳、實體部分

一、原告主張略以：

　㈠被告於112年2月19日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租系爭房屋，租期自112年2月20日起至113年2月19日止，每月租金為15,500元，被告並已支付兩個月押金31,000元，惟被告自112年4月19日即未繳租金，迄至被告搬離為止，被告已繳租金連同押金僅77,100元。又被告提前解除（按應係終止之意）系爭契約並於112年10月25日搬離系爭房屋，因兩造約定租金以月為計算單位，故被告計至112年11月19日共積欠租金93,400元，並積欠電費7,436元；且被告於租賃期間違約在系爭房屋內養貓，應給付違約金41,850元；又被告故意將如附表所示物品破壞如附表所示情形，應賠償如附表所示金額共計76,100元；上開金額合計218,786元（計算式：93400+7436+41850+76100=218786）。另外，被告於系爭租約未到期前自行解除系爭租約，依系爭租約應給付1個月租金15,500元作為違約金，經以押租金抵充後，押租金僅剩餘1個月租金15,500元。是賠償金額218,786元，扣除剩餘之押租金15,500元，仍有不足，原告自得依系爭系爭租約、民法不當得利、侵權行為等法律關係請求被告給付203,286元（計算式：000000-00000=203286）。

　㈡並聲明：1.被告應給付原告203,286元。2.願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：　

　㈠被告於112年10月16日即搬離系爭房屋，亦即被告承租系爭房屋實際期間係為112年2月20日至112年10月16日止，僅共約7個月27日而已。另，原告因被告遲繳房租而多次在通訊軟體line上命被告搬離，足證，被告中途搬離承租處並無違反系爭租約情事。原告在112年9月8日的對話中有表示要終止租約，原告於對話中雖寫「你直接終止租約」，但他的意思就是要終止租約要被告搬走。另外被告於112年10月16日晚上22時41分之通訊軟體對話，是對原告瞎掰要再晚兩週才搬；又實際上被告不可能在112年10月24日晚上21時47分與原告通line說:點交幹嘛?我還沒退租等語，旋於次日即112年10月25日，即在一日內立即搬家及打掃完畢承租處，所以被告實際上是於112年10月16日即已搬離系爭房屋。被告總共已給付原告77,100元（內含2個月押金31,000元），被告實際積欠原告租金金額並非如原告所述達93,400元。

　㈡被告實際所欠電費為7,436元。

　㈢原告主張被告應給付原告「房屋修繕費（按即本判決附表編號1-1至1-6之項目）」23,500元、「沙發」18,000元、「床墊」23,500元、「電視損毀」5,500元、「機上盒遙控器」500元、「人事費+交通費」10,000元等項目，均有爭執，且於法亦均無據：

　⒈清潔消毒費5,500元:

　　原告所提原證13、14、15、16等相片證據，均無法證明原告所稱:屋內髒亂，到處都有貓屎尿惡臭等情，其僅能證明系爭房屋屋齡年久老舊，有近40年以上時間，且廁所亦已使用相當久遠，無法刷洗十分潔淨之情而已。是以，對此清潔消毒費費用，本屬應由原告必須支付的出租成本。

　⒉門鎖上下二組更換費用

　　被告於搬離時，有將鑰匙放在屋內桌上。原告所提原證17證據，根本無法證明「被告沒將門鑰匙放在桌上」之情事，原告亦可將門鑰匙拿走再拍照片，原證17並不具有證據能力，且換鎖亦本是應由原告必須支付的出租成本。　　　　

　⒊壁紙清除、重貼費用7,500元

　　原告所提原證18照片根本無法證明及看出其有多處破損、貓抓咬之情事，亦按常理，壁紙是張貼工法，且不知其已經使用幾年了，難免經久使用會有碰撞汙損之情。再者，系爭房屋因水管在漏水致淹水，濕氣很重，其易致壁紙鬆落。是以，此部分費用本屬應由原告必須支付的出租成本。

　⒋更換水龍頭費用2,500元

　　原告所提原證16照片內容根本無法證明及看出被告有用快乾膠破壞臉盆水龍頭之情事，亦無法證明被告有故意破壞之情。

　⒌櫃子門板、燈具更換費用3,000元

　　原告所提原證19、20、21等照片，根本均無法證明及看出有被被告破壞之情事，均無法具有證據能力。櫃子門板+燈具更換，與更換水龍頭情形一樣，因原告出租的套房屋齡年久老舊(有近40年以上)，套房裝潢設備亦是老舊簡陋，使用久了，均會有易損害之情。　

　⒍重配電視天線+訊號線1,000元:

　　原告所提原證22照片內容，根本亦無法證明及看出被被告破壞之情事，其僅能證明有人在配線路而已。重配電視天線、訊號線本屬原告出租套房重新裝潢及提供電視設備給租客使用之基本，亦是本應由原告必須支付的出租成本。　　　

　⒎關於沙發部分

　　由原告所提原證23、24等沙發相片可看出原告提供之沙發，係相當老舊之中古沙發，其不止原告所自稱僅使用過一年左右時間而已，論其殘餘價值，係不到100元。原告所提原證23、24照片亦均無法證明「被告有故意或過失，不法破壞原告『沙發』」之情事；甚且，原告至今亦無法提出證據，足證被告是故意破壞沙發，其僅能證明在被告正常使用之下，會有老舊破損之情而已，且又僅能證明原告所提供給被告承租間所使用之沙發，係相當老舊之中古沙發而已。

　⒏關於床墊部分　

　　原告無法證明床墊已達不堪使用之地步，及其係被告有故意破壞之情。又被告搬離時，床墊尚可使用，並無達不堪使用之情事，系爭租約及附約亦無明載原告所提供給被告租期間使用係為美國伊斯邁豪斯床墊。

　⒐關於養貓違約金部分

　　原告於112年2月21日來被告承租處裝立壹臺老舊的中古電視機時，原告即有看到被告飼養之貓咪，原告並稱被告所飼養的貓咪很乖，被告遂將此訊息，於112年2月22日用line告知被告之母親(line代稱：emily)稱：原告並無反對被告飼養貓咪之情事。否則的話，被告即會把飼養的貓咪，託給其母親飼養。除此之外，倘非如此，被告承租至112年10月16日之期間，原告多次前來收房租，均無向被告提出禁止飼養貓咪之規定，卻於臨訟時才指控被告違反租賃契約附約第2條規定。足證，原告上開主張求償，顯在利用訴訟進行坑殺被告甚明，其求償相當無理，於法亦無據。

　⒑關於電視部分

　　原告稱送修時師父表示基板遭到人不明醬汁倒入，導致燒毀無法修理、買電視的發票已遺失等情，係空口無憑且無據。又原告所提原證26照片，並無法證明原告係購買全新電視給被告使用之情，亦無法證明「被告係有故意或過失，不法破壞原告『電視』」之情事。

　⒒關於機上盒遙控器部分　　

　　被告搬進去時，被告自己備有機上盒遙控器，因此，被告根本未使用原告原有的機上盒遙控器。再者，房屋租賃契約書亦未明載原告有提供機上盒遙控器給被告使用之情事。故上開原告之主張求償，並非合理，於法亦無據。又查，被告承租時根本沒有收到原告給付機上盒遙控器之情事，原告所提原證17之照片無法證明「被告有遺失機上盒遙控器」之情事。末查，按常理，倘被告如要故意不拿出遙控器(假設語氣，被告否認)，亦不會只拿出更重要的冷氣遙控器出來而已。是以，被告並無故意或過失，不法侵害原告「機上盒遙控器」之情事。

　⒓關於人事費、交通費部分

　　原告自稱住在岳母家，房屋遭被告破壞後，原告為配合各師傅前來修繕，台北及中壢來回往返，近十趟奔波，故向被告求償等云云。然查，上開原告之求償空口無憑亦無據，原告明寫住○○○○○路○段000號33樓之5，卻改稱住在岳母家需台北及中壢來回往返云云。又查，原告請求上開費用並非民法第184條第1項前段保護之權利，故原告請求於法無據。 

　㈣綜上各情，資為答辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。

三、原告主張被告於112年2月19日與原告簽訂系爭租約，向原告承租系爭房屋，租期自112年2月20日起至113年2月19日止，每月租金為15,500元，被告並已支付兩個月押金31,000元，惟迄至被告搬離為止，被告已繳租金連同押金為77,100元，故被告於租賃期間有在系爭房屋內養貓等情事實，業據提出系爭租約、附註契約、存證信函、系爭房屋建物謄本等件為證（見新北院卷第17-35、51頁），且為被告所不爭執，此部分事實堪以認定。

四、得心證之理由

　　原告主張被告積欠租金93,400元、積欠電費7,436元、應給付養貓違約金41,850元、應賠償如附表所示金額76,100元、解除系爭租約、應給付提前解除系爭租約違約金15,500元等節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

　㈠原告已於112年9月15日終止系爭租約

　　按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項前段定有明文。「第三條：租金每個月15,500元」、「第四條：租金應於每月19日以前繳納，每次應繳1個月份..」，系爭租約第3條前段、第4條前段亦約定明確。查，系爭租約押金為31,000元，又迄至被告搬離為止，被告已繳租金連同押金為77,100元等情，為兩造所是認，是迄至被告搬離為止，被告所交租金僅為46,100元，較之3個月租金46,500元之數仍少付400元（計算式：15500×3=46500，00000-00000=400），可知被告至遲自112年4月19日即第3個月之繳納租金之期限起，其租金支付即已遲延而未能付清（亦即第3個月租金尚欠400元未付清）。其次，依被告所稱原告在112年9月8日的對話已表示終止租約，查原告於114年8月14日已有寄發板橋港尾郵局第000087號存證信函予被告請求於5日內清償欠租，逾期將依法終止租約（見新北院卷第33-35頁），原告並於112年8月15日以LINE通知被告「寄給你的存證信函自己看」等語（見本院卷二第39頁），原告並於112年9月8日以LINE向被告表示「你租金欠6個月了」、「你直接終止租約_什麼時候有空_我過去」、「直接解約_我這幾天過去」、「直接過去解約就對了」、「你9/15前找到房子_9/15是你最後搬家期限_欠6個月沒付租金_可恥_不搬家_你就知道」等語（見本院卷二第45-47頁），又若計至112年8月19日之該期繳納租金日期，被告實際上即已欠租4個月以上，而依原告上開對話之意，實際上已以被告欠租為由而向被告明確告知其依法於112年9月15日終止系爭租約，要求被告搬離系爭房屋之意思表示，堪認系爭租約應於112年9月15日終止。至原告雖表示：我是跟被告說要終止租約，但我並沒有說要無條件終止，我當時的意思是要合意終止，並非我單方終止，且被告當下沒有答應要合意終止，故我認為沒有合意終止云云，惟對照上開兩造對話內容，原告此部分所陳，顯與上開對話內容有間，容非可採，附予敘明。

　㈡原告已於112年10月25日將系爭房屋收回

　　原告主張至112年10月25日始將系爭房屋收回乙節，為被告所否認，被告固辯稱其於112年10月16日即已搬離系爭房屋云云。惟「搬離系爭房屋」與「依約交還系爭房屋」實屬二事，首應辨明；況依兩造間112年10月16日對話紀錄：「(被告)要在晚兩週搬」、112年10月24日對話紀錄：「（原告）點交啦」、「（被告）點交什麼_?」、「（原告）點交房子_廢話」、「（被告）點交幹嘛?我還沒退租」等語（見本院卷二第57、257頁），可知原告至112年10月24日仍未取回系爭房屋，被告亦未將系爭房屋交還原告，是堪認原告所述遲至112年10月25日始將系爭房屋收回乙節，應屬信實。至被告雖另辯稱上開對話係對原告瞎掰云云，惟被告既未能證明有於112年10月24日以前將系爭房屋遷讓點交歸還原告或原告已以實力支配系爭房屋之情事，則縱被告假若於112年10月16日即已搬離系爭房屋，亦無解於被告當時確實仍尚未依約點交歸還系爭房屋予原告，且遲至112年10月25日始由原告將系爭房屋收回置於自己實力支配之下之事實。

　㈢關於積欠租金93,400元部分　

　　原告主張被告自112年4月19日積欠租金，因原告於112年10月25日始將系爭房屋收回，又租金係按月計收，且花費時間修繕系爭房屋，故租金應計至112年11月19日止，共計積欠租金93,400元，爰依系爭租約及民法不當得利關係請求上開金額等情，並提出系爭租約及附註契約、系爭房屋照片供參（見新北院卷第17-27頁；見本院卷二第271-277）。按「第三條：租金每個月15,500元」、「第四條：租金應於每月19日以前繳納...」，系爭租約第3條前段、第4條前段約定明確（見新北院卷第17頁）。次按「乙方（按即被告）遷出時須將租賃屋打掃清潔粉刷牆壁後交還甲方，如乙方未履行清潔責任則由甲方（按即原告）委請清潔公司整理，...，並支付房租租金5天。」，系爭租約之附註契約第3條後段亦有明文約定（見新北院卷第27頁）；又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決可資參照）。查，原告已於112年9月15日終止系爭租約，並於112年10月25日始將系爭房屋收回，業經析述認定如前，是被告自112年4月20日至112年9月15日之期間應給付租金，自112年9月16日至112年10月25日應給付相當於租金之不當得利，又原告於112年10月25日將系爭房屋收回時，依原告所提上開系爭房屋之屋內照片（見本院卷二第271-277），堪認被告搬離時並未將系爭房屋確實打掃清潔，且原告已另委請專人清潔，有收據足憑（見本院卷二第299頁），是原告依系爭租約之附註契約第3條後段尚得請求支付房租租金5天，因此原告依系爭租約第3條前段及第4條前段、民法第179條不當得利規定、系爭租約之附註契約第3條後段等法律關係，應得請求被告給付自112年4月20日至112年9月15日之租金60,850元（計算式：400+15500+15500+15500+【15500÷30×27】=60850，按112年4月20日至112年5月19日部分被告已繳15,100元，僅欠400元），自112年9月16日至112年10月25日之相當於租金之不當得利20,667元（計算式：15500+【15500÷30×10】=20667，元以下四捨五入），另加計5日房租租金共2,583元（計算式：15500÷30×5=2583，元以下四捨五入），共計84,100元；逾此範圍，則難謂有據。

　㈣關於積欠電費部分

　　原告請求積欠電費7,436元，並提出歷史帳單、台灣電力公司繳費憑證為佐（見新北院卷第37-39頁），且為被告所不爭執，是原告請求積欠電費7,436元，應予准許。

　㈤關於養貓違約金41,850元部分

　　按「第二條乙方所承租之套房..嚴禁養寵物，...，若乙方未於簽訂契約前告知甲方且徵求甲方同意，卻私下..養寵物，則乙方須以當初簽訂契約時之租金乘以百分之一百三十，作為租金之金額，且甲方得追溯乙方原先承租日起算之租金，乙方不得異議。..」，系爭租約附註契約第2條定有明文（見新北院卷第27頁）。查，被告自承自入住之初即有在系爭房屋養貓等語明確（見本院卷二第354頁），是原告依系爭租約附註契約第2條請求被告給付自112年2月19日至112年9月15日終止系爭租約之日止，加收租金百分之三十，共計32,085元（計算式：15500×30％×6+【15500×30％÷30×27】=32085），核屬有據，應予准許；逾此範圍，則乏憑據。至被告雖另辯稱原告來系爭房屋安裝電視時有看到被告於系爭房屋飼養貓咪而未有反對情事，故被告有向其母親告知此訊息，及之後原告來收租時並未反應禁止飼養貓咪云云。然原告單純沉默並非等同原告已有同意之意，而被告與其母親之對話假如屬實，亦無非抒發渠等自我主觀感覺良好之意，然被告實未能提出其有依約取得原告同意飼養貓咪之證據，是被告此部分抗辯即屬無據，併予敘明。

　㈥關於附表所示損害賠償部分

　　原告主張受有如附表所示項目之損害，請求如附表所示之賠償，並提出如附表所示證據供參。經查，本院就附表所示各項目應否賠償認定如附表所示，因認原告得請求被告賠償編號1-1清潔消毒費5,500元、編號1-2上下門鎖兩組更換費4,000元、編號1-6重配電視天線及訊號線費用1,000元、編號5機上盒遙控器500元，共計11,000元（計算式：5500+4000+1000+500=11000）；其餘部分，則不應准許。

　㈦關於原告主張被告應負擔提前終止系爭租約之違約金部分

　　系爭租約實係原告本身於112年9月15日所終止，業經本院認定如前，是原告此部分所請，洵屬無據。

　㈧押金之抵充

　⒈按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判決要旨參照）。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段亦定有明文。末按，按對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務。清償人不為前條之指定者，依下列之規定，定其應抵充之債務：一、債務已屆清償期者，儘先抵充。二、債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充；擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵充。三、獲益及清償期均相等者，各按比例，抵充其一部，民法第321條、第322條分別定有明文。

　⒉被告主張本件尚有2個月押金31,000元可供扣除等情，有系爭租約可證（見新北院卷第17頁），且為原告所不爭執，是被告所交付之押租金31,000元，自當發生當然抵充之效力。又原告得請求被告給付積欠租金及相當於租金之不得利共84,100元、積欠電費7,436元、養貓違約金32,085元、及如附表所示應賠償之項目11,000元等，業如前述。考以上開積欠租金及相當於租金之不當得利84,100元中之112年4月20日至112年9月15日積欠租金60,850元部分，其給付期限係最先到期，可認該筆費用已先屆清償期，經儘先抵充後，被告上開押金已無餘額（計算式：112年4月20日至112年9月15日積欠租金60,850元-押金31,000元=29,850元），故原告仍得請求尚餘之112年4月20日至112年9月15日積欠租金29,850元，併予敘明。

　㈨合依前述，原告得請求被告給付尚餘之112年4月20日至112年9月15日積欠租金29,850元、自112年9月16日至112年10月25日之相當於租金之不當得利20,667元、5日房租租金2,583元、積欠電費7,436元、養貓違約金32,085元、及如附表所示應賠償之項目11,000元，以上合計103,621元（計算式：29850+20667+2583+7436+32085+11000=103621）。

五、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告應給付原告103,621元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　

中　　華　　民　　國　　114 　年　　5 　　月　　28　 日 

　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　陳仁傑 

附表：

以上正本證明與原本無異。

如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○

○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附

繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 

中　　華　　民　　國　　114 　年　　5 　　月　　28 　日 

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃進傑