臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第403號 原 告 莒錩開發股份有限公司
訴訟代理人 李育禹律師 上列 當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年9月6日 言詞辯論終結，判決如下： 被告應給付原告新臺幣1,773,240元，及其中724,120元自民國112年8月29日起、其中919,120元自民國113年7月18日起、其中65,000元自民國113年9月6日起，均至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息。 本判決第一項得 假執行。但被告如以新臺幣1,773,240元為原告 預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 一、 本件原告起訴時， 訴之聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）724,120元，及自 起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（卷第11頁）。 嗣於民國113年9月6日變更聲明為被告應給付原告1,773,240元，及其中724,120元自起訴狀繕本送達翌日起、其中919,120元自113年7月18日起、其中130,000元自113年9月6日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息（卷第231頁）， 核屬擴張應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第255條第1項但書第3款規定相符，先予敘明。 二、原告起訴主張 略以： 兩造於107年6月15日簽訂一品天廈B3F停車場 租賃契約書（下稱 系爭租約），由原告將基隆市○○路00號B3F（一品天廈）停車場（下稱系爭停車場）出租予被告經營停車場業務，約定租期自107年9月1日起至117年8月31日止，整修前每月租金110,000元，整修還款分期 期間每月租金90,000元，整修分期款償還完成後每月租金100,000元，被告每月並應支付原告機械車位保養費17,010元（採年繳），機械車位設備整修1,200,000元由被告代墊，分48期另加7期利息，共55期，每期25,000元，被告得於整修後之每月租金90,000元逕自扣還清償。嗣因新冠肺炎影響，兩造先後於109年11月4日、110年2月25日、同年2月26日、6月30日、12月17日、12月29日簽訂補充協議書、減免協議書等，減免租金與調整停車場設備整修攤提費用。兩造於110年12月29日簽訂之補充協議書於111年12月31日屆期後，應回復系爭租約、補充協議書等記載，即被告自112年1月1日起按月給付租金90,000元抵扣整修費25,000元後為65,000元，並年繳機械車位保養費204,120元（計算式：17,010元×12個月＝204,120元）予原告。 詎被告未依約繳納，尚欠112年1月起至113年9月止共21個月租金1,365,000元（計算式：65,000元×21個月＝1,365,000元）、112年與113年機械車位保養費408,240元（計算式：17,010元×24個月＝408,240元），共1,773,240元未清償， 爰依租賃契約之 法律關係請求等語， 並聲明：被告應給付原告1,773,240元，及其中724,120元自起訴狀繕本送達翌日起；其中919,120元自113年7月18日起；其中130,000元自113年9月6日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 三、被告則以：兩造於107年6月15日簽訂系爭租約，被告除須負擔租金外，並為原告代墊系爭停車場整修費用1,200,000元，原告依約應償還被告代墊款本息1,375,000元，分55期，於每期租金中以25,000元抵付。系爭停車場緊鄰基隆港、基隆火車站、基隆廟口夜市，國內外遊客絡繹不絕，於108年度營業額為3,183,975元。嗣因新冠肺炎疫情蔓延影響，於109年度、110年度營業額分別僅有1,612,600元、1,333,571元。因新冠肺炎疫情影響導致系爭停車場周遭觀光人潮銳減， 非兩造簽訂系爭租約時所得預見，兩造先後於109年11月4日、110年2月25日、同年2月26日、6月30日、12月17日、12月29日簽訂補充協議書、減免協議書，減免租金與調整停車場設備整修攤提費用， 惟112年度營業額仍只有1,812,885元，與疫情前之108年度相較短少43.06%（計算式：［3,183,975-1,812,885］/3,183,975×100%＝43.06%），顯見112年度仍受新冠肺炎疫情影響。再者，每月租金90,000元，於112年度每月平均營業額占比高達59.57%（計算式：90,000/［1,812,885/12］×100%＝59.57%），以及被告先前所代墊費用，原告每月僅攤還25,000元，衡情被告負擔顯然過重，如強令被告履行系爭租約顯失公平，爰依 民法第227條之2規定，請求依112年度與108年度營業額減少比例43.06%，酌減租金為每月51,246元、並酌減機械車位每年保養費為116,226元。 退步言之，縱認被告確應給付租金，但被告因代墊系爭停車場整修費而對原告有1,375,000元本息 債權存在，原告 迄今僅清償275,000元，尚有1,100,000元債權存在，爰就原告之請求以1,100,000債權抵銷等語，資為 抗辯，並聲明： 原告之訴駁回。 (一)原告主張兩造有簽訂系爭租約，約定租期自107年9月1日起至117年8月31日止，於整修還款分期期間每月租金90,000元，由被告代墊之機械設備整修款（下稱整修款）每月扣抵25,000元後給付原告65,000元，並應以年繳方式給付原告機械車位保養費每月17,010元（即年繳204,120元），而被告自112年1月起迄113年9月6日止未給付租金、機械車位保養費 等情，為被告所不爭執，並有系爭租約影本 可佐（卷第17-25頁）， 堪信為真。 (二)原告請求被告給付自112年1月起至113年9月之租金，及112年、113年之機械車位保養費，為被告所拒，並以前詞置辯， 經查： 1、 按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2定 有明文。惟依上開規定請求增、減給付或變更契約原有效果者，應以契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當時所得預料之劇變，因而認為依原有效果履行契約顯失公平，始足當之。倘所發生之情事，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，尚未超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情事變更，自無上開規定之適用（參最高法院104年度台上字第2413號民事判決意旨）。 2、 被告抗辯因新冠肺炎疫情影響導致系爭停車場周遭觀光人潮銳減，非兩造簽訂系爭租約時所得預見，應依上開規定減少租金及機械車位保養費等語，惟查中央疫情指揮中心發布自110年5月11日起提升疫情警戒至第二級，自110年5月19日起至110年7月26日止提升疫情警戒至第三級，自110年7月27日起調降疫情警戒標準至第二級，直至111年2月28日止維持疫情警戒標準為第二級，自111年3月1日起適度放寬防疫措施 ，而疫情警戒第三級期間之全國性措施包含關閉休閒娛樂場所，此為公眾所知之事實，而依被告所提新聞資料，基隆廟口於110年5月17日至7月26日停業，堪認於三級警戒期間即自110年5月19日起至110年7月26日止，因休閒娛樂場所關閉、基隆夜市停業，非締約時所得預料，符合民法第227條之2所定情事變更之情形。再查，兩造曾於110年2月26日、同年12月29日簽訂補充協議2份，約定因新冠肺炎影響，110年3月至110年5月每月租金減為50,000元，並以整修款每月扣抵25,000元；110年6月1日至同年8月31日免租金，自110年9月1日至111年12月31日每月租金調降為25,000元，整修款扣抵租金暫停之事實，有原告提出、而被告不爭執其真正之補充協議書為證（卷第29、32頁），足見兩造已就疫情影響而因應政府公告第三級、第二級防疫警戒之期間，約定減免自110年3月1日起至111年12月31日止之租金共達1,430,000元（計算式：(90,000－50,000)×3＋(90,000×3)＋(90,000－25,000)×16＝1,430,000），約為109年至111年3年租金總額3,240,000元之44%（計算式：1,430,000÷3,240,000），即兩造約定減免租金之期間非短、金額亦非些微，審酌兩造已就上開疫情影響調降系爭租約原有租金，且所約定之減免租金期間符合政府疫情警戒及放寬防疫措施之期間，堪認此變更系爭租約關於租金給付之約定為適當。而自112年1月起，國內疫情已無二級、三級警戒，被告亦未舉證證明有何情事變更致超過依契約原有效果足以承受之風險範圍情形，被告抗辯其得依上開規定請求減少自112年1月起之租金、機械車位保養費，難認有據，自非可採。 3、 按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷 ，民法第334條 第1項前段定有明文。原告主張被告自112年1月起至113年9月止未依系爭租約給付共21個月租金1,365,000元（計算式：(90,000元－25,000元)×21個月＝1,365,000元）、112年與113年機械車位保養費408,240元共1,773,240元，為被告所不爭執，業如前述，則原告請求被告給付1,773,240元，應屬有據。被告另以其代墊之整修款1,100,000元為 抵銷抗辯，然查兩造於系爭租約就被告代墊之整修款約定由原告以每期租金中之25,000元為抵銷，堪認就整修款之清償已約定依每月給付方式分期清償，則就未屆清償期之各期整修款餘款，依上開規定，自不得主張抵銷。此外，就原告是否有符合系爭租約第8條第3項應償還未到期整修款餘款之情形，被告亦未舉證實之，是其主張以整修款之餘款為抵銷， 難認有理由，是其抗辯 尚非可採。 (三)按遲延之債務，以支付金錢為標的者， 債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％；給付有確定期限者， 債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依 督促程序送達 支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第1項、第2項分別定有明文。查系爭租約既未經兩造合法終止，被告自應依約履行給付租金、機械車位保養費之義務，而系爭租約就租金係約定按月給付，機械車位保養費係採年繳，但未約定每月給付租金、每年給付機械車位保養費之日期，是就112年1月至113年8月之租金，及112年之機械車位保養費均已屆清償期，原告分別以起訴狀、113年7月17日擴張訴之聲明狀、113年9月6日擴張訴之聲明㈡狀為請求，另就113年之機械車位保養費，亦經原告以113年7月17日擴張訴之聲明狀為催告，則原告請求分別自起訴狀繕本送達翌日、113年7月17日、113年9月6日起算之按週年利率5%計算之遲延利息，應屬有據。至原告請求113年9月租金之遲延利息部分，原告 自承其係每月5日請款，被告在月底或30日內付款（卷第227頁），堪認113年9月之租金尚未屆清償期，惟被告既未依約給付已屆清償期之租金，且拒絕給付，對於尚未屆期之租金，實無自為履行之可能，是認被告有到期不履行 之虞，原告有預為請求113年9月租金之必要，但因113年9月租金債權尚未屆期，自無從起算其遲延利息，是原告就此部分請求按週年利率5%計算之利息，應屬無據。 五、綜上，原告依系爭租約之 法律關係，請求被告給付原告1,773,240元，及其中724,120元自112年8月29日起、其中919,120元自113年7月18日起、其中65,000元自113年9月6日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。 逾此部分之請求為無理由，應予駁回。並就 原告勝訴部分依職權宣告假執行，及被告得供擔保免為假執行。 六、本件事證 已臻明確，兩造其餘攻擊 防禦方法， 核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 113 年 9 月 20 日 臺北簡易庭 法 官 蔡玉雪 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出 上訴狀，並按 他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審 裁判費。 中 華 民 國 113 年 9 月 20 日
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