裁判書系統

114年度北簡字第9920號

原      告  新欣大廈管理委員會

法定代理人  陳秀華  

訴訟代理人  許喬茹律師

複  代理人  蕭淳方律師

被      告  鼎晟不動產開發股份有限公司

法定代理人  張皓翔  

訴訟代理人  徐瑩頎  

訴訟代理人  李祐鑫  

訴訟代理人  陳逸鴻律師

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國115年6月16日言詞辯論終結，判決如下：

被告應給付原告新臺幣387,077元，及其中新臺幣165,438元自民國112年4月8日起、其中新臺幣200,889元自民國113年7月24日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

訴訟費用(除減縮部分外)由被告負擔。

本判決得假執行。但被告以新臺幣387,077元為原告預供擔保，得免為假執行。

壹、程序部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。原告起訴時聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）441,168元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；迭經變更，最終訴之聲明為請求被告給付原告387,077元，及其中165,438元自支付命令送達翌日起、其中200,889元自民事變更訴之聲明狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷三第433頁），依上開規定，應予准許。

二、又原告之法定代理人原為黃有利，嗣於本件訴訟繫屬中變更為陳秀華並具狀聲明承受訴訟，此有民事聲明承受訴訟狀、臺北市政府都市發展局民國113年11月19日北市都建字第1136047555號函在卷可稽（見本院卷三第55至59、105至106頁），核與民事訴訟法第170條、第175條、第176條規定相符，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張略以：

　㈠被告為原告所管理新欣大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人（為臺北市○○區○○○路000號地下一至三層，下總稱系爭建物），被告係於107年7月31日購入系爭建物，兩造前訂有停車場租賃契約（下稱系爭契約）並於契約中另就管理費用為何為約定，故被告自108年4月17日起至110年9月30日止之管理費用係依系爭契約之約定收取。然自110年10月起兩造即未訂定契約，是被告即應依區分所有權會議決議之內容繳納管理費用。

　㈡原告曾於104年間召開第二次區分所有權會議，並提出管理費調漲10元（即每坪80元）之議案，然因程序之問題最終未通過該議案，因此原告於105年並未執行調漲管理費之計畫，而後，原告於105年8月14日召開區分所有權人會議（下稱105年8月區權會）再次提出「將管理費調漲10元（即每坪80元）」之議案，然因出席之區分所有權人之人數、區分所有權比例合計未達公寓大廈管理條例第31條規定，故宣布105年8月區權會流會，原告並於105年9月10日重新就105年8月區權會之議案召開區分所有權人會議（下稱105年9月區權會），並於105年9月區權會中，通過「管理費每坪調漲10元追認案，預計106年1月起實施」之議案（下稱系爭議案）。而因被告所有之系爭建物自有坪數為393.8946坪，是被告每月應繳納之管理費為31,512元，而被告雖於110年10月至同年12月均有按月繳交每月31,512元之管理費，然自111年1月起即未繳交；被告雖後於113年8月27日繳交111年1月至113年7月之每月19,695元管理費（即以其不爭執之每坪50元計算），然尚積欠自111年1月起至113年7月止之管理費用共計366,327元、及前開已繳交管理費之欠繳利息合計20,750元（請求內容及計算式詳如附件）。

　㈢又系爭大廈於100年前即成立管理委員會，且就管理費之收取方式，於99年底以每坪50元計算，於100年至105年間則以每坪70元計算，以上有原告提出之管理費收納收據為證，是可推知「管理費調漲為每坪70元」之決議應係在99年間通過，原告始會於100年1月開始以每坪70元收取管理費，雖因99年迄今已距離將近14年之久，原告並未保存當時會議紀錄，然依證人證述內容，亦可證原告係經過區權會決議通過並將管理費自100年1月起調漲為每坪70元，是若認系爭議案並未合法通過且無效（假設語氣，原告否認之），惟應僅係調漲部份無效，被告仍應繳納原本未調漲之管理費（即每坪70元），每月管理費為27,573元（70元×393.8946坪＝27,573元）等情，爰依規約第4條第1項、105年9月區權會決議、公寓大廈管理條例第10條第1項、99年區權會決議提起本件訴訟等語。

　㈣並聲明：被告應給付原告387,077元，及其中165,438元自支付命令送達翌日起、其中200,889元自民事變更訴之聲明狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、被告則略以：

　㈠105年8月區權會會議之會議記錄並沒有記載有針對管理費調漲進行討論之議案，即無證據證明「管理費每坪調漲10元追認案，預計106年1月實施」之議案曾在105年8月區權會會議中被列為議案預計進行討論及表決，故「管理費調漲之議案」不存在公寓大廈管理條例第32條第1項之適用前提要件。又105年9月區權會會議記錄內容，可知104年區分所有權會議關於管理費調漲10元之議案程序未臻完備，欠缺公寓大廈管理條例第31條區分所有權人法律行為成立之要件，該104年自始無效之決議，自不能於105年9月區權會以追認之方法事後追認而成為有效。原告雖又主張不是追認、而為一新提案，然105年9月會議記載「本案原去年區分所有權人會議通過每坪調高10元」，意旨即明確表明是針對「去年(104年)區權會提案(不是105年8月14日之區權會)，希望透過當次區權會進行補正」之意思，該用語文義上不存在解釋成「是一個新提案，因為去年沒有通過，希望請全體區權人今年重新考量」之可能性，顯然105年9月區權會之真意為追認104年之議案，不是「新提案」。又就系爭議案，原告並無證據足以證明符合公寓大廈管理條例第32條第1項之決議門檻；原告雖主張當天出席之「吳寶鳳」、「翁麗美」、「陳秀華」、「蔡秀記」、「白寶玉」等人就自己與受委託之人數均投同意票，實際上至少有33人投同意票，同意票之區分所有權合計共14.64％云云，並就上開有同意投票之事實聲請上開人到庭證述。然而，證人吳寶鳳對於當日之關鍵事實包括其所擔任之職務、管理費調漲之確切數額、當日其本人是否親自出席，乃至委託書上之簽名是否由其親簽等重要細節，其證述均與客觀卷證有明顯出入，顯見其記憶已有嚴重混亂與錯誤，其個人證詞已難認定為真實，故吳寶鳳證詞不能作為其本人就當日管理費每坪調漲10元追認案確有投下同意票之證據；證人蔡秀記對於105年9月區權會之關鍵事實，包括其當時擔任之職務、當日是否確實出席以及會議實際進行情節等，證述內容顯有記憶混亂、矛盾之情，且與卷內客觀證據嚴重不符。是原告主張吳寶鳳含自己投同意之7票及所有權比例3.07％及蔡秀記含自己投同意11票及區分所有權比例4.49％，在客觀上均無法證明為真，如扣除吳寶鳳、蔡秀記兩者合計之投票數18票，該決議至多僅有同意人數15票(33-18=15)，系爭議案亦未符合公寓大廈管理條例第32條決議門檻。

　㈡原告另主張99年底以前是以每坪50元收取管理費，並自100年1月起調漲成以每坪70元收取管理費，故請求以每坪70元計算管理費等語。然查，系爭大廈第一次區分所有權人會議是於100年8月27日召開，是原告主張之100年1月社區管理費即由50元調漲成至70元，此顯未經原告第一次區分所有權人會議之會議決議，屬非法調漲。至證人翁麗美雖稱「一開始50元，100年以後調整為70元，106年調整為80元。從50到70元之調整過程，我們有經過開會。我有參加會議，有經過區分所有權人大會決議」，然上開證述無任何書面文件諸如召集通知、區權會之會議記錄、或向政府報備之文件予以佐證，且翁麗美所述內容與系爭大廈第一次區分所有權人會議召集人公告、系爭大廈第一次區分所有權人會議(重新召開)召集人公告、系爭大廈第1屆區分所有權人會議紀錄等文件紀錄不符，翁麗美上開陳述自不足採。從而，原告據此要求被告補繳差額，實屬無據。

　㈢系爭大廈管理費之數額，依照系爭大廈管理規約第4條第1項，區分所有權人會議固有權透過決議予以規範，惟客觀上被告公司所有之停車空間對共有部分實際用益狀態與其它社區不同，自不能徒以坪數作為管理費收費之基準，另系爭大廈管理費分擔應合於區分所有權人間就共有部分之使用權利，與責任及費用負擔義務間之適當性(負擔管理費之目的在於滿足對於共有、共用部分之修繕、管理、維護之必要費用)、必要性(足以滿足共有、共用部分之修繕、管理、維護費用下，負擔最少的管理費)及比例原則(管理費之負擔之程度，與使用共有、共用部分之受益程度，達到均衡)、平等原則(按應有部分比例分擔之原則，對共有、共用部分使用之頻率、強度比例)等一般法律原則，管理費收費方案方屬合理。被告公司就社區之清潔、維護人員之服務，共享大廳、地下室公共車道及電梯、垃圾集中區及資源回收室、公共走道、監控設施、消防機電設施之使用狀態與一般住戶是否相同，是否以坪數為共同計算標準符合比例原則，原告並未提出具體合理之說明，為此應認為105年9月區權會議之系爭議案違反平等原則、比例原則，應依民法第56條第2項認定無效等語，資為抗辯。

　㈣並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、得心證之理由：

　㈠經查，原告就其主張之事實，業據提出105年9月區權會會議紀錄、建物登記第一類謄本、系爭大廈管理規約、台北仁杭郵局000167號存證信函暨回執、停車場租賃契約書、105年9月區權會出席人數簽名冊、99年1月份、100年1月份、108年5月份、108年6月份、108年9月份管理費繳納通知及收據（見支付命令卷第15、25至53；本院卷一第111至159、255至271頁；本院卷二第47至49、53至67頁）；被告雖就請求範圍坪數為393.8946坪乙節不為爭執（見本院卷二第33頁），然以前詞置辯。經查：

　⒈按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之；區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，公寓大廈管理條例第31條、第32條第1項定有明文。而上開規定，係因考量實務運作上，若因同條例第31條規定出席人數及區分所有權比例之法定數額限制較高，造成不易開議或決議之情事，恐使公寓大廈公共事務無法運作，而另訂立重新召集會議及決議之法定標準，並就重新召集會議僅開議部分，公寓大廈之規約得自行規定出席人數。且於修正時將原有第31條關於規約之訂定或變更、公寓大廈之重大修繕或改良、重建、住戶強制遷離或區分所有權強制出讓、或共用事項之特別決議規定，因決議不易，予以刪除，區權人會議之決議方式，僅該條例第31條、第32條規定。凡未能依第31條規定決議者，均有第32條重新開議規定之適用，未區分規約規定決議之種類，第32條重新開議規定為法定方式，是區權人會議之決議，應依現行管理條例第31條、第32條規定為之（最高法院110年度台上字第2077號判決參照）。

　⒉本件原告主張105年8月區權會會議因出席戶數及坪數之比例未達規約約定而宣布流會，並就同一議案再行擇期於105年9月10日召開會議(即105年9月區權會)，另105年9月區權會會議記錄已依規定為公告，並於公告7日內未經超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數反對者等情，有105年8月區權會會議記錄、105年9月區權會會議紀錄、系爭大廈重新召集區分所有權人會議決議成立公告、系爭大廈重新召集區分所有權人會議決議反對意見統計表等件在卷可佐（見本院卷一第83至86、340至342頁）。被告雖以105年8月區權會會議之會議記錄並沒有記載有針對管理費調漲之議案進行討論之議案，故「管理費調漲之議案」不存在公寓大廈管理條例第32條第1項適用前提要件，且105年9月區權會會議係在討論是否追認104年區分所有權會議關於管理費調漲10元之議案，然104年區分所有權人會議之自始無效決議，該自始無效之決議自不能於105年9月區權會以追認之方法事後追認而成為有效等語置辯，然觀105年9月區權會會議紀錄內容（見本院卷一第84至86頁），即可知該次會議係依公寓大廈管理條例第32條之重新召開會議規定為之，而就系爭議案，雖於說明欄以「……本案原已經去年區分所有權人會議通過每坪調高10元，因程序未臻完備，爰提請大會予以追認……」等語為記載，然觀其前後文，僅係在表述此議案重為提出之緣由為何，而不得僅以此說明即認此一議案僅係在「追認」所載去年區權會議案，更不得僅以此全盤否認該議案實有於105年9月區權會會議中經到場人為實質說明、討論後並為決議之情事。再就105年8月區權會原訂議案為何，業經證人陳秀華到庭具結證稱：105年8月區權會我有參加，當時我是主委，開會前有公告，也有寄通知，內容包含何時開會以及議題，住戶住在社區就放在信箱，若沒有住在該區，就寄信通知。該會開會的議題是將管理費從70調整至80元，可能有其他議案，但我印象深刻的只記得有這個議題。第一次會議因為未達全部成員之二分之一，所以流會。會後我們再寄一次通知開第二次區權會等語（見本院卷三第266頁），核與原告主張內容相符。是被告徒以前詞置辯，抗辯稱本件不存在公寓大廈管理條例第32條第1項適用前提要件等語，尚屬無憑。

　⒊另查，觀105年9月區權會出席人數簽名冊及會議出席委託書（見本院卷一第371至432頁），區分所有權人有218戶。而本件被告雖以筆跡有異為由就序號3、44、47、61號之委託書為爭執，然就其爭執之序號3即委由吳寶鳳出席之委託書部分，業經證人吳寶鳳到庭具結後證稱：因為寶很難寫，所有時候我簽名會簽簡體字，但我確定卷一第409、410頁兩張委託書是我簽的等語為其證述（見本院卷三第273頁），且除被告以委託書上無公司大小章為由爭執之序號35委託書外，其餘委託吳寶鳳出席會議之委任書上吳寶鳳之簽名，與105年9月出席人員簽名冊上之吳寶鳳之簽名核無明顯不符；另就序號44、47、61號之委託書部分，雖委託書上「……委託『翁麗美』……」之「翁麗美」簽名核與證人翁麗美於簽名冊上之簽名顯有不符，然就同一委託書上「代理人『翁丽美』」之「翁丽美」簽名，顯與證人翁麗美其餘委託書及簽名冊之簽名相符，是被告徒以筆跡有異為由爭執序號3、44、47、61號之委託書效力，顯不可採。從而，縱扣除被告爭執之序號2、15、19、35、53、56、72、106號後，105年9月區權會之出席人數顯與公寓大廈管理條例第32條之「區分所有權人3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席」規定相符（即序號3、5、17、18、22、23、24、31、34、41、44、47、48、55、59、61、62、63、64、65、66、70、80、81、88、89、92、93、98、102、103、107、108、112、115、125、127、131、135、148、149、150、151、156、159、160、161、163、168、175、184、193、196、199、212、214、215，以上合計57戶，區分所有權比例為24.85％）。另就表決門檻部分，證人陳秀華、吳寶鳳、翁麗美、蔡秀記均證稱自己有參加105年9月區權會會議且就系爭議案有投下同意票等語（見本院卷三第267、271、276、281頁），於其代表或經委託之序號為序號102、103、148、149、150、151、156、163、175、184、193、196、199、214，序號3、48、98、107、131，序號5、31、34、44、47、61、64、65、66、70，序號59、88、89、93、112、127、135、159、160、161、212、215之情形下，系爭議案亦已合於「以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議」之表決門檻。至被告雖以不得以證人吳寶鳳、蔡秀記之證詞即認其等就系爭議案確有投下同意票等語置辯，然所為抗辯未能具體使本院達無從引用以上證人證詞之確信，是其前開抗辯，尚非可採。

　㈡另被告雖抗辯稱被告公司所有之停車空間對共有部分實際用益狀態與其它社區不同，認系爭議案違反平等原則、比例原則，應依民法第56條第2項認定無效等語，然按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。是關於為維護共有、共用部分管理上必要所支出之管理費用收費標準之制定，係由區分所有權人會議決議或以規約定之。又區分所有權人會議係因區分所有建物各住戶間就區分所有建物本身之專有部分、共有部分之利用密不可分，且住戶多屬人數可觀，故以區分所有權人會議決議代表住戶之多數意見，以平衡各住戶對於共同事務之參與可能及區分所有建物修繕、管理之進行，是區分所有權人會議以多數決之方式決議區分所有建物事項，祇須於不違反公序良俗及法律強制禁止規定之前提下，基於私法自治、團體自治及契約自由原則之精神，司法機關應予尊重，而不宜過渡干涉。再者，社區之區分所有權人，為社區全體住戶團體之成員，有關管理、使用共有設施等事宜，自應尊重全體區分所有權人之共同意見，則就共用部分管理費用之負擔，依私法自治原則，經由社區之區分所有權人決議繳納，而由管理委員會保管、運用及支付，符合現代群居生活之要求，上開決議應屬共有人間契約約定之內容，且具團體規範之性質，全體住戶自應遵守，始能提昇居住品質，確保良好之生活環境。而按為本大廈管理上之必要，區分所有權人、建物所有權人應遵照原買賣契約、分管契約或區分所有權人會議之決議，向管理委員會繳交管理費。管理費應依區分所有權人、建物所有權人之地上、下建物所有部分面積與本大廈全部面積總和之比例分擔之。但原買賣契約、分管契約或區分所有權人會議決議另有規定者，從其規定。管理費、使用償金及其他各項費用之調整、計算、收繳及支付方法，授權管理委員會決定。管理委員會應以管理委員會名義，於銀行或郵局開設本大廈公共基金專戶，寄託保管受領之管理費及使用償金。該專戶非經管理委員會正、副主任委員、監察委員、財務委員之共同簽章，不得支取。公共基金之用途如下:(一)委任或僱傭管理服務人之報酬（二)關於共用部分、約定共用部分之管理、營建、採購、拆除、修繕、改良、維護及使用費用(三)關於共用部分、約定共用部分之財產保險費用(四)管理處之雜支、電話費及其他事務費用(五)稅捐、公共水電費及其他被強制執行或政府微收之費用（六)因管理事務委任洽詢律師、會計師、建築師等之專業顧問費用(七)其他關於共用部分、約定共用部分及基地之管理上必要費用，系爭大廈管理規約第4條約有明文（見支付命令卷第37至39頁）。而一般情形而言，欲使用系爭建物之所有權人或使用人，應有使用大樓電梯等公共設備之需要，亦應分擔水電、保全、電梯保養、機電維護、監視系統保養等費用，依上述說明，系爭議案即管理費收費標準，以按區分所有之應有部分比例收費為之，並無何不公平而違反平等原則、比例原則之處。是被告抗辯稱系爭議案應依民法第56條第2項認定無效等語，尚屬無據。　

四、綜上所述，原告依系爭大廈規約第4條第1項及105年9月區權會決議，請求被告給付原告387,077元，及其中165,438元自支付命令送達翌日即112年4月8日起（見支付命令卷第59頁）、其中200,889元自民事變更訴之聲明狀送達翌日即113年7月24日起（見本院卷二第499頁），均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。

五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核予判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　7 　　月　　9 　　日

　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　戴于茜

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　7 　　月　　13　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王宇彤

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