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宣　　 示　　 判　　 決　　 筆　　 錄 原　　　告　乙○○ 被　　　告　甲○○ 訴訟代理人　林淑惠　律師 上列當事人間請求給付租金事件，於中華民國96年9月7日言詞辯 論終結，同年9月28日下午4時在本院臺北簡易庭第2法庭公開宣 示判決，出席職員如下： 朗讀案由兩造均未到。 法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領 ，記載如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用新臺幣貳仟參佰貳拾元由原告負擔。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴時，雖基於不當得利之法律關係 為請求，於訴狀送達後，變更依租賃關係請求給付租金，惟 其所據之基礎事實同一，核諸前揭說明，原告為訴之變更並 無不合，應予准許。 二、原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而 為判決。 三、原告起訴主張：被告所有台北市○○區○○段1小段657建號 即門牌號碼台北市○○街○○巷○○號3樓房屋座落於原告所有 台北市○○段○○段○○○○號土地上。系爭土地原所有權人 馮繼塗繼承馮森所有應有部分出賣予原告，並於93年11月9 日與原告簽訂債權讓與契約書，同意將系爭土地自79年12月 13 日起所生權益之債權全部讓與原告，原告已依法通知被 告。依土地法第97條規定，城市土地租金以申報地價10％為 給付年租金之基礎。租金數額＝當年申報地價x占用土地面 積x10%x期間。其中申報地價依台北市政府函所規定之地價 辦理，占用面積比例依台北市建築師公會鑑定報告書為核准 基準。系爭房屋主建物面積38.62平方公尺中占用557地號依 全部建物主建物面積1080.5平方公尺計算，占用比例3.57％ 。557地號面積409平方公尺，原告應有部分六分之二，即占 用4.78平方公尺。亦即88年11月20日起至88年12月31日止為 1,819元（32,476x 409x3.57%x1/3x10%x42/365）、89年1月 1日起至92年12月31日止共4年為63,224元（32,476x409x 3.57%x1/3x10%x4年）、93年1月1日起至93年11月19日止為 13,450元（31,130.4x409x 3.57%x1/3x324/365），共計為 78,493元。爰依民法第425條之1規定，本於租賃之法律關係 ，請求被告給付租金，並聲明：被告應給付原告78,493元， 及自93年11月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息；暨自93年11月19日起至被告終止使用系爭土地之日止， 按附表公式計算之租金，並自應給付日之次月起至清償日止 ，加計按年息百分之5計算之利息。並陳明願供擔保，請准 為假執行之宣告。 四、被告則抗辯： ㈠被告所有系爭房屋係依建築法規定，經主管建築機關審查許 可發給建築及使用執照，而於66年7月28日建築完成並准使 用，且係經主管登記機關依土地登記規則之規定，於67年1 月31日為建物所有權第一次登記之合法建物。被告所有系爭 房屋座落系爭土地上，顯然於申請建築之初，應已具備使用 系爭土地之權利證明文件，經申請主管建築機關審查無誤， 否則主管建築機關如何許可並發給建築及使用執照予起造人 ，准其於系爭土地上建造系爭房屋，足見被告所有系爭房屋 座落於系爭土地上，並非無權占有。 ㈡系爭土地為重測前台北市○○區○○段○○○○○○號土地，原 屬訴外人馮佳崔、馮森及石勇雄三人共有，各擁有所有權權 利範圍3分之1。嗣訴外人馮佳崔、馮森之繼承人及石勇雄等 共有人，於64、5年間，共同提供包括系爭土地在內之數筆 土地與建商葉松柏合建房屋，亦有系爭土地原登記謄本及共 有人同意建商葉松柏等起造人於其上建築房屋之土地使用同 意書可稽，足見系爭房屋確係經系爭土地共有人同意而於其 上建築。因原土地共有人馮森、馮佳崔之土地應有部分，於 房屋建築完成後，其繼承人尚未辦妥繼承登記，致全體土地 共有人均未能協同辦理土地移轉登記手續，故除石勇雄及其 指定之起造人外，其餘起造人，包括馮森、馮佳崔之繼承人 、建商葉松柏及向渠等購買合建房屋之承購戶，均僅取得因 合建而分配之房屋所有權，而未取得其所分配房屋應配附之 土地應有部分，此業據馮森之繼承人馮繼塗、馮佳崔之繼承 人馮文秀及建商葉松柏，於鈞院80年重訴字第382號土地所 有權移轉事件中所不爭執，有上開判決書影本可證。是系爭 土地共有人確有提供土地與建商葉松柏合建房屋，則建商葉 松柏於65年間，在系爭土地上興建含系爭房屋在內之建物， 即非無權占有。 ㈢又查，系爭房屋是建商葉松柏因合建而分得，並於68年1月 25日連同其座落土地持分出售與被告之夫陳煙雄，並於同年 4月6日將系爭房地交付被告之夫占有使用、收益，有不動產 買賣契約書影本可稽。被告之夫於68年間向建商葉松柏購買 系爭房屋時，已併同房屋座落之基地即系爭土地持分同時購 買。而建商葉松柏既就其因合建所分配之房屋得依約對系爭 土地共有人主張有權占有，並有權請求系爭土地共有人移轉 該房屋所座落之土地應有部分，則被告所有購自葉松柏之系 爭房屋自係有權並得無償使用系爭土地。共有人於與其他共 有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與 第三人，其分割或分管契約，對於受讓人繼續存在。查系爭 土地既原存在共有關係，且已由共有人共同出具土地使用權 同意書，約定供作蓋用建築物使用，並各自分配取得合建房 地，顯見系爭土地共有人間已有如何管理或分割共有物之約 定。訴外人馮繼塗縱將系爭土地應有部分再行轉讓與原告， 原告亦應同受該共有土地分管協議約定之拘束。 ㈣又馮森之繼承人馮繼塗於上開案件審理時，就其中518地號 土地部分即表示同意移轉土地所有權持分予原告范揚亮等承 購戶，就系爭土地部分，則以其被繼承人馮森有11名繼承人 ，均未拋棄繼承，伊無法將系爭土地辦理單獨繼承登記等語 置辯，惟其亦表示如得單獨繼承，其亦同意移轉登記（見被 證4判決書第4頁4.被告馮繼塗之陳述（1）（2））。經查， 系爭土地原屬馮森所有部分，馮繼塗已於93年11月15日辦理 單獨繼承完畢，亦有原告起訴狀所附原證6馮森繼承系統表 及原證2土地登記謄本可證。承此，馮繼塗於系爭土地辦理 單獨繼承後，當應移轉系爭土地持分予該基地上之合建房屋 所有人才是。再查，由原告起訴狀所附原證6馮森繼承系統 表顯示，馮忠信、馮水河均為馮森之繼承人，且二人與石勇 雄、建商葉松柏及馮佳崔之繼承人馮文秀，均為被證3土地 使用同意書上之起造人。足見系爭土地原共有人即馮森、馮 佳崔之繼承人、石勇雄及建商葉松柏，都有分配取得合建之 房屋。本件系爭土地原屬訴外人馮佳崔、石勇雄及原告之受 讓人馮繼塗之被繼承人馮森等分別共有，各持分應有部分 1/3；而系爭房屋則原屬建商葉松柏所有嗣於68年出售被告 之夫陳煙雄，後再移轉登記被告名下，足見系爭土地與系爭 房屋從未登記同屬一人所有，自無適用或類推適用民法第 425條之1規定之餘地，是原告主張適用或類推適用上開規定 ，本於租賃關係，請求被告給付自93年11月19日起回溯5年 之租金，亦屬無據。 並聲明：請求駁回原告之訴。 五、經查，系爭土地原屬馮佳崔、馮森及石勇雄三人所分別共有 ，其應有部分各為3分之1，馮佳崔、馮森之繼承人及石勇雄 等共有人，於64年間共同提供包括系爭土地在內之數筆土地 與建商葉松柏合建房屋，被告係於68年1月25日向建商葉松 柏購買系爭房屋及其坐落基地即系爭土地之應有部分。因土 地共有人馮森、馮佳催之被繼承人未辦理繼承登記，致原告 僅取得房屋所有權而未能取得土地所有權應有部分，嗣原告 自93年11月起始陸續取得系爭土地之應有部分 35174/0000000 之事實，有系爭土地原登記謄本、馮佳崔、 馮森及石勇雄等人出具之土地使用權同意書、不動產買賣契 約書、臺北市土地登記第二類謄本等件附卷可稽，且為兩造 所不爭執。按民法第425條之1第1項固規定：「土地及其土 地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓 與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地 受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人 間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」，然本件系 爭土地原屬馮森、馮佳崔、石勇雄等人所有；系爭房屋則原 屬建商葉松柏所有，出賣予被告之夫陳煙雄，移轉登記被告 名下，已如前述，是系爭土地與系爭房屋既非同屬一人所有 ，自無適用上開規定之餘地。原告雖主張應類推適用上開規 定，惟被告購買系爭房屋時，已同時購買房屋座落之基地即 系爭土地應有部分。而建商葉松柏既就其因合建所分配之房 屋依約對系爭土地共有人得請求移轉該房屋所座落之土地應 有部分，則被告所有購自葉松柏之系爭房屋自係有權並得無 償使用系爭土地乙節，洵堪認定。又共有人於與其他共有人 訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三 人，其分割或分管契約，對於受讓人繼續存在。系爭土地既 原存在共有關係，且已由共有人共同出具土地使用權同意書 ，約定供作蓋用建築物使用，並各自分配取得合建房地，顯 見系爭土地原共有人間就系爭土地已有分管或分割共有物之 約定。訴外人馮繼塗縱將系爭土地應有部分再行轉讓與原告 ，原告亦應同受該共有土地分管協議約定之拘束。是本件被 告所有之系爭房屋係有權占有並得無償使用系爭土地之分管 約定對於原告仍繼續存在。從而，原告主張應類推適用民法 第425條之1規定，依租賃之法律關係請求被告給付租金，自 屬無據，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請，亦失所附 麗，應併予駁回。 六、至兩造其餘之攻擊防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁 之必要，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。 　　　計　　算　　書 項　　　　目　　金　額（新臺幣） 第一審裁判費 2,320元 合　　　　計　　2,320元 上列筆錄正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本） 。 中　　華　　民　　國　　96　　年　　9 　　月　　28　　日 書 記 官 王曉雁