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臺灣高等法院刑事判決　　　　　　　　101年度上易字第770號 上　訴　人　臺灣板橋地方法院檢察署檢察官 被　　　告　王玉鳳 選任辯護人　劉樹志律師 　　　　　　劉立鳳律師 　　　　　　黃世芳律師 被　　　告　姚美焄 　　　　　　嚴秀芬 　　　　　　張素卿 上三人共同 選任辯護人　林俊吉律師 　　　　　　丁中原律師 上列上訴人因被告詐欺案件，不服臺灣板橋地方法院100 年度易 字第1861號，中華民國101年2月15日第一審判決（起訴案號：臺 灣板橋地方法院檢察署99年度偵字第1881號），提起上訴，本院 判決如下： 主 文 上訴駁回。 理 由 一、本案經本院審理結果，認原審以尚不能證明被告王玉鳳、姚 美焄、嚴秀芬、張素卿有詐欺之犯行，而諭知被告4 人無罪 之判決，認事用法均無不當，應予維持，並引用原審判決書 所載之證據及理由（如附件）。 二、檢察官上訴意旨略以：「被告等人雖辯稱不知出售與告訴人 林國富、蔡坊瑩、張斌津、陳姿吟、吳柏羽、吳宏榤及陸品 蓁等人之本件建案部分，不得作為一般住宅使用，然被告等 人為專業之建商及房屋銷售人士，對本件建案第2 樓層至第 19樓層使用用途為「一般事務所」，不得作為一般住宅使用 一事，自難諉為不知，且經證人白省三、蔡文陽於審理中之 證述可知，本案建物使用執照亦無法由一般事務所變更為一 般住宅使用，且被告王玉鳳之富都新開發建設股份有限公司 自始自終亦未向主管機關申請變更登記而逕以住宅名義出售 。告訴人等係一般之平民，對於土地建物使用之用途並無相 關專業知識，被告等人於銷售房屋時對於上開買賣之重要事 項本負有據實告知之義務，然非但隱瞞未為詳實說明，反而 告知告訴人等所購買之房屋可做為一般住宅使用，並提供各 類附有房屋精美裝潢之廣告，誘使告訴人等購買房屋，使告 訴人等因而陷於錯誤，而與之簽訂房屋買賣契約、裝修契約 書，被告等人因而獲有利益，自應構成刑法詐欺取財罪」等 語。 三、經查： （一）告訴人吳宏榤、吳柏羽、蔡坊𢄋、陳姿吟、張斌津及證人 蔡鎮亙於偵查中雖均證稱：被告姚美焄、嚴秀芬、張素卿 銷售最高峰建案時，並未告知房屋之核准用途為一般事務 所云云（見他字卷第109至112頁）。惟觀諸卷附由告訴人 吳宏榤、吳柏羽、蔡坊𢄋、陳姿吟、張斌津、陸品蓁、林 國富分別與富都新公司簽訂之土地、房屋買賣契約書，其 中各該契約書第2 條「買賣標的物」欄位下，已分別載明 ：「本買賣土地座落新莊市○○段頭前小段188-3 號壹筆 土地，...。使用分區屬商二區」、「房屋： 基地坐落新 莊市○○段頭前小段188-3號壹筆土地內，...。使用用途 ：一般事務所。」等旨明確，復以粗體字與其他文字明顯 區隔，且位置置中（見偵㈡卷第153、160、181、188、34 、41、5、12、92、99、63、70、120、127 頁）；再者， 告訴人林國富之房屋買賣契約書附有「最高峰建築執照影 本」、「房屋平面圖」；告訴人蔡坊𢄋、張斌津、陳姿吟 之房屋買賣契約書亦附有「最高峰使用執照影本」、「房 屋平面圖」；告訴人吳柏羽、吳宏榤、陸品蓁之房屋買賣 契約書則附有「最高峰使用執照影本」、「建物所有權狀 」等作為附件（見偵㈡卷第133至136、46至48、104至106 、17至19、193至195、165至167、75至77頁），且上揭契 約書所附平面圖上就所購房屋明確標記為「一般事務所」 、「最高峰使用執照影本」復載明「新莊市○○段頭前小 段188之3地號土地上之建築物第2至20 層之用途為「一般 事務所」，使用分區為「第二種商業區」；所附建物所有 權狀，亦載明該建物之主要用途為「一般事務所」等情明 確。參以，告訴人林國富等7 人業分別在土地、房屋買賣 契約書第1 條「契約審閱權」欄位下，經其等審閱內容無 誤後確認簽章明確（見偵㈡卷第120、127、34、41、92、 99、5、12、181、188、153、160、63、70 頁）。衡情， 不動產交易因金額甚鉅，購屋者通常均慎重為之，縱無購 屋經驗之人，於購買前莫不仔細計算每坪單價、檢視公共 設施面積比例及購得空間之核准用途等，而消費者於購屋 之前，本應詳閱買賣契約書及其附件，以維自身權益，告 訴人林國富等7 人就此所購買房屋所坐落土地，使用分區 屬商二區、房屋使用用途為一般事務所等情，實難諉為不 知。況證人張斌津於原審審理時具結證稱：「（問：契約 書上記載土地分區屬商二區，房屋用途為一般事務所，你 在簽約時有無問建商這些記載對於作為住宅使用有無影響 ？）我有問代銷小姐張素卿，什麼是一般事務所，我忘記 她回答什麼，但是我可以確定她沒有說會有什麼影響」等 情；證人即告訴人吳宏榤亦於原審審理時具結證稱：「（ 問：代銷小姐有無告訴你，住辦兩用在手續上有無不同或 要辦理何手續？）她說原本是一般事務所，但是可以去地 政事務所申請變更為住宅用途，水電費及房屋稅率都會比 較低。我後來有去申請變更房屋稅率及水電費率，都有申 請通過」、「（問：買賣契約書上記載土地分區屬商二區 ，房屋用途為一般事務所，當時代銷小姐有無解釋這些記 載對於你將房屋做為住宅使用有何影響？）我有問，所以 代銷小姐才會說可以去申請變更房屋稅率及水電費稅率」 等情（見原審卷㈡第6頁背面、第8頁至第8 頁背面），足 見告訴人張斌津、吳宏榤於簽訂買賣契約時，均曾就所購 房屋之使用用途記載為「一般事務所」乙事表示疑問，並 向負責仲介之被告張素卿等人提出詢問，則告訴人張斌津 、吳宏榤等人豈有不知所購房屋核准用途之理？參以證人 林國富、張斌津、吳宏榤於原審審理時均證稱：買賣契約 書係由伊等所親自簽立等語（見原審卷二第4頁背面、6頁 背面、8 頁），並對照前揭證人張斌津、吳宏榤於原審審 理時均證述曾向代銷小姐詢問「買賣契約書上記載土地分 區屬商二區，房屋用途為一般事務所」乙事對於所購房屋 作為住宅使用有無影響之情節以觀，益證被告王玉鳳所辯 並未故意隱匿房屋用途之資訊，告訴人等均知悉所購房屋 之核准用途等語，以及被告姚美焄、嚴秀芬、張素卿均辯 稱：有詳細告知房屋之核准用途等情，尚非虛妄，堪以採 信。故尚難僅以上揭告訴人吳宏榤、吳柏羽、蔡坊𢄋、陳 姿吟、張斌津及證人蔡鎮亙於偵查中所證稱：被告等人從 未告知房屋之核准用途為一般事務所云云，遽以認定被告 等有以隱匿該等房屋用途而對告訴人等為詐術之實施。至 於告訴人林國富固於偵查中指訴：被告姚美焄交由伊審閱 者係空白之房屋合約範本，使用用途欄位亦係空白云云， 然告訴人等人於簽訂買賣契約時，買賣契約書上之空白欄 位均已填妥或蓋好戳章，復經告訴人等人確認內容無訛後 ，始完成簽約程序，亦要難僅以被告等所提供空白房屋合 約範本交予告訴人等審閱之事實，遽以推論被告4 人有何 施用詐術致告訴人等人陷於錯誤之犯行。 （二）依卷附告訴人林國富等7 人簽具之裝修契約書明文約定： 「一、裝修及施作範圍及圖說：室內部分：甲方所購房屋 ，原建管機關核准之陽台及其室內隔間如附件一，委託乙 方裝修圖說如附件二」、「四、特約條款：1 、如建築主 管機關以乙方之裝修施作不符規定，而為回復原設計或拆 除之處分時，甲方無條件應自行回復原設計或拆除工程， 並同意不以任何理由向乙方要求裝修施作費用之返還或為 其他任何請求」內容，而前揭告訴人陳姿吟、蔡坊𢄋、張 斌津、林國富、吳柏羽所簽立裝修契約書之附件一「甲方 所購房屋之建造圖說」上明確標示出「一般事務所」、「 茶水間」及「陽台」等位置，附件二「乙方裝修圖說」則 無前揭標示，另增加附件一原設計所無之房間隔間；且告 訴人等人並各自於立裝修契約書人欄位下簽名等情，亦有 上揭裝修契約書在卷可稽（見偵㈡卷第210至239頁），顯 見告訴人等人於簽約當時應已知悉所購房屋之房屋內施作 房間隔間或陽臺外推等改建工程，均屬增建設計而非原始 設計。另前揭房屋買賣契約書第16條「其他特約條款」復 以粗體字明定：「房屋內施作房間隔間、加設夾層及陽臺 裝設改建工程，係屬違建，不因使用不同材質而視為室內 裝修，買方因使用之需要而施作者，係屬個人行為，與賣 方無涉。買方自行於完成交屋手續後，委由設計裝潢公司 施作，倘因政府法令之限制未能施作完成時，或施作完成 後經政府責令拆除者，買方不得以此為由，主張解除契約 或要求賣方折價；而倘於施作完工交屋後因涉及法令所致 ，影響其原規劃之空間利用，則與賣方無涉」（見偵㈡卷 第130頁背面、第44頁背面、第102頁背面、第15頁背面、 第191頁背面、第163頁背面、第73頁背面），益徵被告王 玉鳳所辯：未故意隱瞞二次施工之情事，告訴人等人均知 悉房屋內施作房間隔間、加設夾層及陽臺外推等部分可能 構成違章建築等語，被告姚美焄辯稱：有告知二次施工部 分違反建築法規等語，要非子虛。況現今都市因地狹人稠 ，建地取得不易，建商或屋主為規避建築法令有關容積率 、停車空間等限制，或為求以較低成本符合建築法令，而 於完工取得建物使用執照後，再予拆除、改建或外推即所 謂「二次施工」之情形，時有所聞，建商為招攬買主、刺 激買氣，而主動配合屋主需求予以改建者，亦所在多有， 此舉固然違反建築法規，應科以行政罰，惟如建商或出賣 人在售屋初始並未刻意隱瞞，則無論買受人係明示允諾或 默示同意該等改建，即均非屬「詐術」之施用，復無致被 害人陷於錯誤之情形，要與詐欺取財或得利罪之構成要件 有別。故本件告訴人等人既已知悉所購房屋有違章建築之 存在，仍願意與富都新公司締結土地及房屋買賣契約，顯 係甘冒風險，難認有何陷於錯誤之情可言，自不能僅以該 等所購建物有違章第二次施工之客觀事實，即逕論被告 4 人係故意詐欺。 （三）公訴意旨固認被告王玉鳳、姚美焄、嚴秀芬、張素卿均明 知最高峰建案之使用執照登記為「一般事務所」，告訴人 等人所購房屋不得作為住宅使用，被告4 人竟向告訴人等 人為不實解說，而被告4 人咸具有房屋銷售之專業知識， 自無諉稱不知之理云云。然查： ⒈就「使用執照登記為一般事務所之房屋，如供作住宅使用 ，得否依自用住宅稅率計算電費及課徵地價稅、房屋稅， 並設立戶籍」乙節，經原審分別函詢臺灣電力股份有限公 司業務處、新北市政府稅捐稽徵處新莊分處及新北市新莊 區戶政事務所，據各覆以：「使用執照登記為一般事務所 之建物如改作住宅使用，其用電得申請按表燈非營業用電 （即住宅適用之電價）計算電費」、「納稅義務人所有土 地倘符合土地稅法第9 條（即自用住宅）之規定，得依規 定申請自用住宅用地稅率課徵地價稅；另房屋稅係按實際 使用情形核課，如未作營業使用，而係作自用住宅使用， 可依上開規定（即新莊市房屋稅捐徵收細則第4 條及財政 部67年4月1日台財稅字第32117 號函）申請改課」、「使 用執照並非遷入單獨立戶提證規定之證明文件」，有臺灣 電力股份有限公司業務處100年10月11日業電收字第10010 000761號函、新北市政府稅捐稽徵處新莊分處100年10月5 日北稅莊一字第1000051335號函、新北市新莊區戶政事務 所100年10月5日新北莊戶字第1000009619號函存卷足憑（ 見原審卷㈠第126、128、131 頁），顯見使用執照登記為 一般事務所之房屋，如實際供作自用住宅使用，確實得依 自用住宅稅率計算電費及課徵地價稅、房屋稅，且無礙於 遷入戶籍，是被告等關於此部分之相關解說，並無不實之 處，即難認有何詐術之實施。 ⒉另就「土地分區屬商業區而使用用途為一般事務所之建物 ，建築同業以住宅銷售，是否為建築業界常見之現象」乙 事，經原審函詢新北市建築開發商業同業公會，據覆以： 「三、如土地使用分區為商業區，針對社會大眾普遍之需 求考量，三樓以上較無商業使用之需要，一般建築業者大 多以住宅作為規劃設計及銷售，例如新北市新莊區、富都 新重劃區、板橋區、新板特區、三重區、中和區、土城區 、淡水區等多處區域之多數建案」、「四、... 本會自民 國71年成立至今，100年度會員數家數約800家，本會會員 代表及理、監事均任職於各大建設公司，本會根據會員多 年之經驗及了解，使用用途為一般事務所之建物，規劃為 住宅銷售，為一般建築同業所採之開發方式」，有新北市 建築開發商業同業公會100年10月28日新府建開字第10011 5號函在卷可參（見原審卷㈠第195頁），核與證人即本件 最高峰建案建築師白省三於原審審理時具結證述：依房地 產市場實務，市面上有很多使用執照登記用途為一般事務 所，但供作住宅使用之案例，反過來之情形亦有，而依據 建管法規，使用分區在第二種商業區之建物，樓地板面積 50％以下得作為住宅使用，最高峰建案原規劃第21、22樓 作為住宅，第2至20 樓則為一般事務所，符合前揭規定， 且如作為住宅使用部分尚未超過樓地板面積50％，建管單 位會核准一般事務所申請變更為住宅使用等情相符（見原 審㈠卷第157頁背面至第160頁背面），足證土地分區屬商 業區而使用用途為一般事務所之建物，經建築業者規劃、 設計以住宅形式銷售，實非罕見，是被告等基於自身在房 地產業界之工作經驗及實務認知，其等均辯稱不知本案建 物無法作為住宅使用等語，尚非無稽，公訴意旨以證人陳 志偉於偵查中之證述及臺北縣政府工務局98 年4月30日北 工使字第0980279343號函、臺北縣政府工務局98年10月28 日北工建字第0980877422號函、臺北縣政府工務局98年12 月3日北工建字第0980988844號函等為據，逕論被告4人明 知使用執照登記為一般事務所之建物，不得供作住宅使用 云云，稍嫌速斷。 ⒊再被告姚美焄、嚴秀芬、張素卿銷售最高峰建案前，曾由 其等主管即信義房屋公司負責代銷最高峰建案之現場業務 經理范錫達，進行銷售講習，范錫達於銷售講習時有向被 告姚美焄、嚴秀芬、張素卿介紹使用執照登記為一般事務 所之房屋得作為住宅使用之事實，業據證人范錫達於原審 審理時具結證述綦詳（見原審卷㈠第166頁至第166頁背面 ），與被告姚美焄、嚴秀芬、張素卿前揭所辯互核一致， 是要難徒以被告姚美焄、嚴秀芬、張素卿曾向告訴人等人 表示所購房屋得供作住宅使用乙事，遽論被告姚美焄、嚴 秀芬、張素卿有何故意傳達不實訊息或故意隱瞞之犯行。 ⒋關於「土地分區在商業區而使用用途為一般事務所之建物 作為住宅使用」適法性問題之相關建築及都市計畫法規甚 為繁雜，並涉及建物坐落之地區，且相關建築及都市計畫 法規亦幾經修正，被告4 人是否能確實掌握相關建築及都 市計畫法規之內容及變革情形，容有疑問。且本案買賣糾 紛係發生於00年0月0日至96年7月30 日間，而同屬最高峰 建案之門牌號○○○區○○路○段○○○號3樓之3之建物，曾 於98年2月5日一度經臺北縣政府工務局核發「臺北縣建築 物一定規模以下免辦理變更使用執照證明書（號碼：9801 33）」，嗣該局再於98年4月22 日撤銷先前所核發證明書 之情，業據證人即新北市政府工務局前揭變更使用申請案 承辦人員蔡文陽於原審審理時具結證述詳實（見原審卷㈠ 第161頁），並有臺北縣政府工務局98年10月28 日北工建 字第0980877422號函、新北市政府100年1月18日北府工建 字第1000007167號函附卷足佐（他字卷第209 頁、偵㈠卷 第59至60頁），顯見建築主管機關就最高峰建案中「土地 分區屬商業區而使用用途為一般事務所之建物作為住宅使 用」之適法性問題亦曾產生疑義。嗣臺北縣政府城鄉發展 局再於98年4月27 日會簽意見表示「若欲變更使用，依規 定須送都市審議委員會審議。另基於都市整體發展之考量 ，於商業區送審通過作為一般事務所使用之案件，依本府 審議判例皆不得變更為住宅使用類組」，有行政院公平交 易委員會98年7月3日公參字第0980006513號書函及98 年4 月27日城鄉發展局都市設計科便簽存卷可稽（原審卷㈠第 198至199頁）。參以本案建物坐落之新莊都市計畫（副都 市中心地區）係於臺北縣政府98年7月17 日北府工建字第 0980502162號令修正之臺北縣政府辦理建築物一定規模以 下免辦理變更使用執照要點始納入前揭要點附表特別規範 ，而明文規定：「經都市審議委員會審議通過，且非屬應 增設停車空間者，限於地面第4層（得含夾層）至第15 層 ，其樓地板面積＜300 平方公尺，得做為住宅、集合住宅 之使用」，然仍應符合新莊都市計畫（副都市中心地區） 細部計畫（土地使用分區管制要點）第6 點規定「本計畫 區內內第一、二種商業區4 樓以上得供作住宅使用，惟供 住宅使用樓地板面積不得大於50％。」等情，亦有前揭臺 北縣政府工務局98年12月3日北工建字第0980988844 號函 及所附臺北縣政府辦理建築物一定規模以下免辦理變更使 用執照要點附卷可佐（見他字卷第221至224頁），顯見臺 北縣政府至98年間起始就本案建物坐落之新莊副都市中心 地區內「土地分區屬商業區而使用用途為一般事務所之建 物作為住宅使用」之適法性問題明確規範，即須符合前揭 法規條件方得合法將一般事務所之建築物變更為住宅使用 ，在此之前值於本案買賣時間，其能否適用臺北縣政府辦 理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點而變更為 住宅使用確有法規適用之爭議。本件各買賣契約分別成立 於95年9月至96年7月間，斯時臺北縣政府既尚未就前述問 題明確規範，是被告4 人於本案買賣時即未能確知本案建 物作為住宅使用乙事係屬違法，則被告4 人銷售住宅形式 之產品，並提出格局、傢俱擺設與一般住宅無異之實品屋 ，且提供傢俱平面設置圖、配置圖及建案廣告文宣等供告 訴人等人參考，應僅係促銷之手法及建議客戶參考之用， 難認被告4 人有何傳達不實訊息或刻意隱瞞之詐欺犯意。 （四）證人范錫達已於原審審理時具結證稱：「（問：信義房屋 的業務員在銷售最高峰建案時，是否會因為客戶告知其係 買來作為事務所或住宅使用，而異其開價？）不會」、「 （問：依照代銷契約書上記載，代銷每坪單價為18萬元， 是否會參考建物使用執照記載的用途來決定？）不會。是 參考市場行情」等語明確（見原審卷㈠第167 頁），足證 被告4人銷售本案建物予告訴人林國富等7人，並未取得高 於實際市場價格之房屋價金或仲介佣金，顯見公訴意旨認 被告4人有從中牟取不法利益云云，亦非可採，益證被告4 人並無為自己不法所有之意圖甚灼。 四、綜上所述，公訴人所舉事證，尚存有合理性之懷疑，依現存 證據資料，無法認定被告4 人主觀上有為自己不法所有之意 圖，有何對告訴人林國富等7 人詐術之實施，告訴人林國富 等7人有何因被告4人實施詐術而陷於錯誤致被告4 人獲取不 法利益之情形。此外，復查無其他積極證據，足資證明被告 4人犯罪，自應諭知被告等無罪。原審據此諭知被告4人無罪 ，於法並無不合，檢察官猶執前詞，上訴指摘原判決不當云 云，為無理由，應予駁回。 據上論斷，應依刑事訴訟法第368條、第373條，判決如主文。 本案經檢察官張啟彬到庭執行職務。 中 華 民 國 101 年 5 月 16 日 刑事第一庭 審判長法 官 葉騰瑞 法 官 彭政章 法 官 莊明彰 以上正本證明與原本無異。 不得上訴。 書記官 陳藝文 中 華 民 國 101 年 5 月 16 日 附表： ┌──┬───┬───┬───┬──────┬─────┬─────────────────┐ │編號│買受人│出賣人│仲介人│締約日期 │交易價格（│門牌號碼 │ │ │ │ │ │ │新臺幣） │ │ ├──┼───┼───┼───┼──────┼─────┼─────────────────┤ │1 │林國富│富都新│姚美焄│95年9月8日 │470萬元 │臺北縣新莊市○○路○段○○○號5樓之3 │ │ │ │公司 │ │ │ │ │ ├──┼───┼───┼───┼──────┼─────┼─────────────────┤ │2 │蔡坊瑩│富都新│嚴秀芬│95年9月29日 │1,260萬元 │臺北縣新莊市○○路○段○○○號11樓之1 │ │ │ │公司 │ │ │ │臺北縣新莊市○○路○段○○○號15樓之6 │ ├──┼───┼───┼───┼──────┼─────┼─────────────────┤ │3 │張斌津│富都新│張素卿│95年10月26日│555萬元 │臺北縣新莊市○○路○段○○○號13樓之2 │ │ │ │公司 │ │ │ │ │ ├──┼───┼───┼───┼──────┼─────┼─────────────────┤ │4 │陳姿吟│富都新│張素卿│95年11月7日 │900萬元 │臺北縣新莊市○○路○段○○○號15樓之6 │ │ │ │公司 │ │ │ │（起訴書誤載為199號，應予更正） │ ├──┼───┼───┼───┼──────┼─────┼─────────────────┤ │5 │吳柏羽│富都新│張素卿│95年12月5日 │475萬元 │臺北縣新莊市○○路○段○○○號12樓之6 │ │ │ │公司 │ │ │ │ │ ├──┼───┼───┼───┼──────┼─────┼─────────────────┤ │6 │吳宏榤│富都新│張素卿│96年2月8日 │698萬元 │臺北縣新莊市○○路○段○○○號15樓之5 │ │ │ │公司 │ │ │ │ │ ├──┼───┼───┼───┼──────┼─────┼─────────────────┤ │7 │陸品蓁│富都新│嚴秀芬│96年7月30日 │831萬元 │臺北縣新莊市○○路○段○○○號17樓之1 │ │ │ │公司 │ │ │ │ │ └──┴───┴───┴───┴──────┴─────┴─────────────────┘