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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 100年度上字第1021號 上　訴　人　匯懋股份有限公司 法定代理人　楊鴻洲 訴訟代理人　陳建勳律師 　　　　　　張弘明律師 被　上訴人　蕭名哲 訴訟代理人　李漢鑫律師 　　　　　　蕭美玲律師 　　　　　　陳建偉律師 上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國100年8月10日 臺灣臺北地方法院99年度訴字第5443號第一審判決提起上訴，本 院於100年12月6日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人於原審起訴主張： ㈠伊係坐落臺北市○○區○○段3小段418地號土地，及其上門 牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○號建物（下稱系爭建物） 地下室、1樓、4樓及5樓房屋之所有權人，而被上訴人為系 爭建物6樓房屋之所有權人。詎被上訴人明知系爭建物6樓頂 樓平台屬系爭建物全體區分所有權人共有之部分，未經全體 區分所有權人之同意或分管協議，自前手受讓系爭建物6樓 頂樓平台如附圖所示面積73.5平方公尺之混凝土造建物（下 稱系爭增建物）之事實上處分權，供自己居住使用，並無權 占有系爭建物6樓頂樓平台迄今。爰依民法第767 條第1項、 第821條之規定，請求被上訴人拆除系爭增建物，並將占用 之頂樓平台回復原狀後返還予伊及其他共有人全體等情。並 聲明：①被上訴人應將系爭增建物拆除，將頂樓平台回復原 狀後返還伊及其他共有人全體；②願供擔保請准宣告假執行 。 ㈡系爭建物區分所有權人就頂樓平台並無訂立分管契約，亦無 默示分管約定存在，縱認確有分管契約存在，亦未包括同意 由系爭建物6樓房屋所有權人於頂樓平台搭建系爭增建物， 被上訴人自屬無權占有該頂樓平台。又伊縱20餘年未起訴請 求系爭建物6樓之所有權人拆除系爭增建物，僅為怠於行使 權利，提起本件訴訟並無權利濫用或違反誠信原則可言。 二、被上訴人則以： ㈠系爭建物原地主為上訴人法定代理人楊鴻洲之家族，楊鴻洲 為鼓吹訴外人馮碧雲與林山中夫婦購買系爭建物6樓房屋， 乃向渠等表示系爭建物6樓房屋所有權人有權加蓋頂樓平台 等語，馮碧雲遂於民國（下同）74年間向上訴人購買系爭建 物6樓房屋，並於75年10月30日辦理所有權移轉登記，且馮 碧雲基於信賴楊鴻洲所言，於購入系爭建物6樓房屋後即於 系爭建物頂樓加蓋系爭增建物，並於完工後邀請楊鴻洲參觀 ，此後歷20餘年均無任何人表示異議。 ㈡系爭建物6樓房屋及系爭增建物嗣遭法院查封拍賣，上訴人 為求低價得標，竟冒用系爭建物全體區分所有權人之名義於 系爭建物公共區域張貼公告，表示已報請臺北市政府工務局 進行拆除系爭增建物，俾達嚇阻他人參與投標之目的，實則 上訴人並未就系爭增建物向臺北市政府工務局檢舉，況系爭 建物2及3樓房屋現區分所有權人臺灣營理投資股份有限公司 （下稱臺灣營理公司）及前區分所有權人盛達國際物流股份 有限公司（下稱盛達公司）對系爭增建物之存在早已知悉且 同意系爭增建物之存在，亦即已同意系爭建物6樓房屋所有 權人使用頂樓平台，是系爭建物區分所有權人就系爭建物頂 樓平台已有分管契約存在。 ㈢縱認系爭建物區分所有權人無「明示」合意系爭建物頂樓平 台得由伊使用之分管契約存在，然因系爭建物6樓房屋自馮 碧雲於75年10月30日買受起至98年9月10日止，系爭建物各 樓層係由上訴人、盛達公司及馮碧雲分別持有，而上訴人、 盛達公司明知馮碧雲於75年10月30日買受系爭建物6樓房屋 後隨即增建系爭違建物，卻歷經20餘年均無異議，已非單純 的沉默可比擬，應認區分所有人間已默示合意成立分管契約 ，即約定系爭建物6樓頂樓平台由系爭建物6樓房屋所有權人 獨自占有管領，並同意其可於平台搭建系爭增建物，是上訴 人自應受該分管契約之拘束，不得向伊請求拆屋還地。 ㈣系爭建物原始設計之安全內梯僅有自地下樓至6樓，並未再 繼續通達頂樓平台，故系爭建物其他區分所有權人本即無法 經由安全內梯直通頂樓平台，亦不會使用頂樓平台，伊縱使 獨立占領使用管理頂樓平台亦不會對其他住戶造成任何影響 。上訴人於伊之前手買受系爭建物6樓之初，為吸引伊之前 手購買，以出賣人之身分告知可於系爭建物頂樓平台加蓋， 20餘年間從未異議，現提起本訴請求拆屋返還頂樓平台，顯 有違誠信及禁反言之原則，且顯係專為損害他人之目的，係 屬權利濫用，自不應予准許。又系爭頂樓增建部分僅占頂樓 平台面積約47%，頂樓平台之消防安全功能未因此而減損。 而系爭增建物依現行法規已無面臨主管機關強制拆除之虞， 貿然拆除系爭增建物反恐將嚴重危害系爭建物之安全等語置 辯。 三、原審對上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，並駁回其假執 行之聲請。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄； ㈡上廢棄部分，被上訴人應將系爭增建物拆除，並將系爭建 物頂樓平台回復原狀後，返還上訴人及其他共有人全體；㈢ 願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回； ㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。 四、兩造不爭執之事項： ㈠上訴人為系爭建物地下室、1、4、5樓之所有權人，臺灣營 理公司則為系爭建物2、3樓之所有權人。 ㈡系爭建物6 樓及系爭增建物之所有權人原為馮碧雲，嗣系爭 建物6 樓及系爭增建物經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院 ）拍賣，由被上訴人拍定，於99年12月6日登記為系爭建物6 樓之所有權人，現並占有使用中。 五、本件之爭點：㈠系爭建物區分所有權人就被上訴人所占有使 用之系爭建物頂樓平台是否存有分管契約？該分管契約是否 包括同意系爭建物6樓所有權人於屋頂平台上搭蓋系爭增建 物？㈡上訴人得否請求被上訴人將系爭增建物拆除後，將占 用之頂樓平台返還上訴人及其他全體共有人？有無權利濫用 或違反誠實信用原則？茲析述如下： ㈠系爭建物區分所有權人就被上訴人所占有使用之系爭建物頂 樓平台是否存有分管契約？該分管契約是否包括同意系爭建 物6 樓所有權人於屋頂平台上搭蓋系爭增建物？ ①按區分所有建築物之共有部分，指區分所有建築物專有部 分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，民法第 799條第2項後段定有明文。次按共有物，除契約另有訂定 外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正前民法第820 條第1項定有明文。又共有物分管契約係共有人就共有物 管理方法所成立之協定，依民法第820條第1項規定，應由 共有人全體共同協議訂定之（最高法院89年度臺上字第 585號判決意旨參照）。又按所謂默示之意思表示，係指 依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者 而言（最高法院29年上字第762號判例意旨參照）。倘單 純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一 般社會之通念，可認為該沉默有一定之意思表示者，亦非 不得謂為默示之意思表示（最高法院99年度臺上字第790 號判決意旨參照）。再按共有物分管之約定，不以訂立書 面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有 管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自 占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示 分管契約之存在（最高法院83年度臺上字第1377號判決、 99年度臺上第2278號判決意旨參照）。又倘共有人已按分 管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部 分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約 之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘 束（最高法院99年度臺上字第2278號判決意旨參照）。 ②系爭建物為6層樓建築，系爭建物頂樓平台則未為所有權 登記，系爭建物6樓於63年6月10日建築完成，原所有權人 為上訴人，嗣於75年10月30日移轉所有權予馮碧雲，有建 物登記謄本、異動索引在卷為憑。又系爭建物6樓及系爭 增建物嗣經臺北地院拍賣，由被上訴人拍定，並於99年12 月6日登記為系爭建物6樓之所有權人，現並占有使用中。 上訴人則為系爭建物地下室、1、4、5樓之所有權人，臺 灣營理公司則為系爭建物2、3樓之所有權人，為兩造所不 爭執之事實，已如上四所述。是揆諸上開民法第799條第2 項後段之規定，該頂樓平台為系爭建物全體區分所有權人 ，即兩造及臺灣營理公司所共有。 ③至系爭建物區分所有權人就被系爭建物之頂樓平台是否存 有分管契約一節，兩造多所爭執。經查： ⑴證人即系爭建物6樓及系爭增建物之前手馮碧雲之夫林 山中於原審證稱：「從74年起買受系爭房屋，向原告法 定代理人楊先生購買，住到房屋被拍賣止。」、「購買 時系爭6樓房屋之前方露台與頂樓平台尚未搭建，是楊 先生當初賣我的時候，建議我說6樓的頂樓平台可以加 蓋，因為當時頂樓有各樓層的冷氣水塔，有噪音與漏水 問題，所以楊先生在賣我的時候，有口頭建議我加蓋， 順便把漏水修好，所以頂樓平台部分的水塔是我出資把 它移到旁邊，舊的水塔我也有處理，一切都是我自行出 資。」、「…其他住戶都沒有表示意見，當時原告公司 還在我們的5樓上班，當我在修建頂樓平台時，還有來 抱怨漏水問題。直到房屋被拍賣後都沒有住戶來表示意 見，等我房屋修繕完畢，我還有請原告法代來參觀過， 原告法代當時也沒有表示意見，我頂樓加蓋的部份，大 部分是露天花台。」、「當初是原告法代找我，要把6 樓賣給我，給我很好的價格與付款條件。我不清楚當時 為何原告法代會建議我要加蓋」、「如果沒有原告法代 的建議，我不會去加蓋」、「（頂樓加蓋完成後迄今） 從來沒有（其他住戶表示異議）」等語（見原審卷第 103至第104頁）。足認上訴人於75年間將系爭建物6樓 出售予馮碧雲時，建議馮碧雲可於頂樓平台加蓋於先， 馮碧雲嗣果於頂樓平台搭蓋系爭增建物，迄被上訴人取 得系爭建物6樓之所有權止，上訴人及其他共有人即臺 灣營理公司及其前手盛達公司，從未表示反對。 ⑵又系爭建物2、3樓於75至98年間之所有權人盛達公司及 系爭建物2、3樓現所有權人臺灣營理公司於100年6月2 日均出具聲明書，載明：「…對於該建物6樓前方平台 增建及頂樓平台加蓋達73.5平方公尺混凝土造建築物之 情事，本公司確認知悉且迄無任何異議…」等字樣（見 原審卷第126、127頁）；其等嗣於100年6月21日再度出 具聲明書表明：「…對於該建物6樓前方平台增建及頂 樓平台加蓋達73.5平方公尺混凝土造建築物之情事，本 公司確認自始知悉且同意其存在…」等情（見原審卷第 158頁、第163頁）。上開書證與證人林山中上開證言亦 互核相符，足認系爭建物2、3樓之前所有權人及現所有 權人就系爭增建物之存在自始知悉，且同意被上訴人及 其前手使用。 ⑶又上訴人雖認林山中之證言係迴護被上訴人之詞，不足 採信云云。然林山中於原審已具結而為證述，又其妻馮 碧雲已非系爭增建物之所有權人，且被上訴人係經由臺 北地院拍賣而取得系爭增建物之事實上處分權，臺北地 院於拍賣公告上即已載明系爭增建物未辦理建築物所有 權第一次登記，有拍賣公告附卷可稽（見原審99年度北 簡字第17905號卷第12頁），被上訴人就系爭增建物屬 違章建築無從諉為不知，是林山中當無甘冒偽證刑責而 為虛偽證述，以迴護被上訴人之理。又系爭建物6樓之 原始所有權人既為上訴人，嗣於75年間出售予馮碧雲， 為求順利出售，由其法定代理人告知馮碧雲可於頂樓平 台加蓋，並不悖於交易常情。且依林山中上開證言，買 受人如於頂樓平台加蓋，可一併解決原頂樓平台冷氣水 塔噪音及漏水問題等情以觀，益徵林山中所為之上開證 言與經驗法則並無違背，當可採信。 ⑷至上訴人以被上訴人為盛達公司、臺灣營理公司之股東 兼董事為由，認該二公司出具之上開聲明書證明力低不 足採信云云。然查盛達公司、臺灣營理公司與被上訴人 乃不同之人格主體，縱被上訴人與該二公司關係密切， 亦非當然得據此否定上開書證之證明力。惟盛達公司、 臺灣營理公司與系爭建物6樓及系爭增建物之前手馮碧 雲並無何特殊密切之關係，盛達公司、臺灣營理公司於 系爭增建物存在長達20餘年期間，皆未反對馮碧雲以上 開方式占用系爭建物之頂樓平台，已如林山中上開證言 所述，則該二公司於被上訴人取得系爭違建物事實上處 分權後，未反對被上訴人繼續以上開方式占用系爭建物 之頂樓平台，更屬人情之常。且被上訴人為系爭建物2 、3樓之先後所有權人之股東兼董事，其對系爭建物之 狀況當知之甚詳，如系爭增建物未得屋頂平台全體共有 人同意而存在，被上訴人當無參與競標之理。是盛達公 司、臺灣營理公司出具之上開書證自可採信。 ⑸綜上所述，上訴人於75年間將系爭建物6樓出售予馮碧 雲時，曾建議馮碧雲可於頂樓平台加蓋，馮碧雲嗣果於 其上搭蓋系爭增建物，並一併解決頂樓平台原有之漏水 問題。而系爭建物頂樓平台之全體共有人自75年間即已 知悉系爭增建物存在，且迄被上訴人取得系爭建物6樓 所有權及系爭增建物之事實上處分權止，各共有人均未 為反對之表示。揆諸上開說明，當認系爭建物區分所有 權人就被上訴人及其前手所占有使用系爭建物頂樓平台 ，已非僅為單純之沉默，至少存有默示之分管契約，同 意由系爭建物6樓所有權人使用頂樓平台，並於其上搭 蓋系爭增建物。 ㈡上訴人得否請求被上訴人將系爭增建物拆除後，將占用之頂 樓平台返還上訴人及其他全體共有人？有無權利濫用或違反 誠實信用原則？ ①按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第 三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共 有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條前段、中段、第821條固分別定有明文。然按共有部分 之使用，應按其本來之用法使用之，非經共有部分各共有 人之特別約定，不得為特別之使用。屋頂平台既名之為平 台，其本來之用法即為保持平台之現狀而為使用，如在平 台上建造房屋，係以平台為基礎，添加構造物，顯然變易 平台原來之性質、構造，而為不同種類之使用，自應依各 共有人之特別約定始得為之（最高法院82年度臺上字第 2284號判決意旨參照）。是於頂樓平台上建屋，與頂樓平 台之本來使用方法不符，然如共有人間有特別之約定，即 非不得依該特別之約定為使用。 ②爭建物區分所有權人就被上訴人及其前手所占有使用系爭 建物頂樓平台，已非僅為單純之沉默，至少存有默示之分 管契約，同意由系爭建物6樓所有權人使用頂樓平台，並 於其上搭蓋系爭增建物，已如上五之㈠所述。揆諸上開說 明，被上訴人就頂樓平台之使用符合分管契約之約定，自 非無權占用。上訴人應受該分管契約之拘束，自無從本於 所有權，請求被上訴人將系爭增建物拆除後將頂樓平台返 還予全體共有人。 ③至上訴人所引最高法院82年度臺上字第1802號判決所述情 形係未經他共有人同意就共有物為特別之使用，自屬無權 使用，與本件情形不同，附此敘明。 ④上訴人既不得請求被上訴人將系爭增建物拆除後將屋頂平 台返還全體共有人，則上訴人所為請求究有無違反誠信原 則或是否為權利濫用，自毋庸再予論述。 六、綜上所述，上訴人本於民法第821 條、第767 條請求被上訴 人將系爭增建物拆除後將屋頂平台返還全體共有人，為無理 由，應予駁回。原審為上訴人敗訴判決，及駁回其假執行之 聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列 ，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 12 月 20 日 民事第十五庭 審判長法 官 林恩山 法 官 陳雅玲 法 官 方彬彬 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 12 月 20 日 書記官 陳建邦 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。