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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 100年度上字第1086號 上　訴　人 即被上訴人　右博特開發有限公司 法定代理人　李素真 訴訟代理人　呂佩芳律師 　　　　　　高奕驤律師 複　代理人　林妍君律師 被　上訴人 即　上訴人　鳳翔花園廣場公寓大廈管理委員會 法定代理人　朱逸輝 訴訟代理人　繆璁律師 上列當事人間確認會議決議無效等事件，兩造對於中華民國100 年8月15日臺灣板橋地方法院100年度訴字第827號第一審判決各 自提起上訴，本院於101年8月1日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命被上訴人即上訴人鳳翔花園廣場公寓大廈管理委員 會給付超過新臺幣壹拾壹萬肆仟壹佰玖拾肆元部分，及命鳳翔花 園廣場公寓大廈管理委員會負擔訴訟費用之裁判均廢棄。 前開廢棄部分，上訴人即被上訴人右博特開發有限公司第一審之 訴駁回。 鳳翔花園廣場公寓大廈管理委員會其餘上訴駁回。 右博特開發有限公司之上訴及追加之訴均駁回。 第一審關於命鳳翔花園廣場公寓大廈管理委員會負擔訴訟費用部 分，及第二審訴訟費用關於鳳翔花園廣場公寓大廈管理委員會上 訴部分，由右博特開發有限公司負擔二分之一，餘由鳳翔花園廣 場公寓大廈管理委員會負擔。第二審訴訟費用關於右博特開發有 限公司上訴部分，及右博特開發有限公司追加之訴之部分之訴訟 費用，由右博特開發有限公司負擔。 事實及理由 壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，因涉及審級利益 問題，非經他造同意，不得為之，為民事訴訟法第44條第1 項前段所明定。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此 限，同條項但書亦有明文。是以變更、追加之訴，若與原訴 請求之基礎事實同一時，並無須得他造之同意。所謂請求之 基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有 其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實 及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造 當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年 度台抗字第648號裁定）。經查，本件上訴人即被上訴人右 博特開發有限公司（下稱右博特公司）於原審起訴請求鳳翔 花園廣場公寓大廈區分所有權人會議於民國99年11月20日之 區分所有權人會議第二案關於廢除與商場所簽之協議書之決 議（下稱系爭決議）無效，備位聲明請求應予撤銷，是原訴 須審究者為系爭決議內容是否有違反法律強制禁止規定而歸 於無效，或該次區分所有權人會議之召集程序、決議方法是 否違反法令或規約，而有得撤銷之情事。嗣右博特公司於上 訴近7個月後，始追加請求確認被上訴人即上訴人鳳翔花園 廣場公寓大廈管理委員會（下稱鳳翔大廈管委會）99年12月 份之管理費債權，超過新臺幣（下同）6萬2,739元部分不存 在（見本院卷一第295頁），前開追加之訴，為鳳翔大廈管 委會所不同意，且原訴訟爭者為會議決議有效與否之事實， 追加之訴則涉及管理費率若干之問題，基礎事實並非相同， 且判斷追加之訴是否有理由，除原訴審理時所蒐集之訴訟資 料外，尚須考量右博特公司就鳳翔大廈各項消防系統、機電 系統、污廢水處理系統、排風管道、公共設施、地下停車場 之使用情形，以及大廈管理、保全人員就住戶與商場使用形 態工作分擔之狀況，並須參酌鄰近大廈對於以商場使用之住 戶收取管理費之費率，以認定鳳翔大廈對右博特公司收取管 理費應以若干為適當，原訴所調查之證據資料，於追加之訴 無法加以利用，且有礙於鳳翔大廈管理委員會之防禦及原訴 之訴訟終結，及追加之訴部分之審級利益保障，揆諸前揭說 明，右博特公司追加之訴，於法尚有未合，應予駁回。 貳、實體方面 一、上訴人即被上訴人右博特公司起訴主張： (一)右博特公司所專有之新北市○○區○○路○○號鳳翔花園廣場 公寓大廈（下稱「系爭建物」）1樓、2樓及騎樓等專有部分 及其附屬建物陽台之所有權（新北市○○區○○段建號2174 號，下稱系爭2174號建物）、以及地下一層管理員兼儲藏室 之區分所有建物所有權（新北市○○區○○段建號2175號， 下稱系爭2715號建物），並專有系爭建物地下1樓機車停車 位（新北市○○區○○段建號2459號，面積214.62平方公尺 ，下稱系爭2459號建物）、系爭建物公共設施大公部分，其 中A、B、C、D四棟之2樓梯間及相關電梯機房分攤面積部分 （合計247.84平方公尺，約74.97坪）等部分，遭鳳翔大廈 管委會長期占用部分面積，致右博特公司就系爭建物1樓及2 樓之使用權益受到不平等之限制。兩造於96年11月23日達成 協議簽署同意書，右博特公司專有之系爭建物1樓陽台及地 下1樓機車停車位，供鳳翔大廈管委會及鳳翔大廈區分所有 權人共同使用，期間自93年4月8日起至99年4月7日止。 (二)兩造就系爭建物1樓及2樓管理費計費之爭議，於96年11月23 日簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定右博特公司就系爭 建物1樓建物、2樓建物、2樓陽台以及地下室管理員室兼儲 藏室等部分之區分所有建物，每坪應繳付之管理費為50元， 至於系爭建物1樓騎樓及通路部分因供住戶及公眾通行使用 之故，是以減半收取管理費，改以每坪25元計算右博特公司 應繳納之管理費。鳳翔大廈管委會並同意扣除系爭社區A、B 、C、D四棟之2樓梯間及相關電梯機房之分攤面積，所餘之 面積始以每坪50元計收管理費。系爭建物1樓陽台之部分面 積，因供社區綠、美化及設置殘障坡道之用，以及限制地下 1樓機車停車位之使用，鳳翔大廈管委會則同意不向右博特 公司收取管理費，該協議書並未約定合約期限。 (三)右博特公司雖已於99年3月22日依系爭同意書第4條之約定， 委託律師發函予鳳翔大廈管委會並終止系爭同意書，不同意 將右博特公司專有之系爭建物1樓陽台及地下1樓機車停車位 等部分再供鳳翔管委會使用，右博特公司此舉僅欲收回系爭 建物1樓陽台及地下1樓機車停車位等部分，並同意前開收回 部分，改按每坪50元之費率繳納管理費，且右博特公司業已 自99年7月19日起依每坪50元之費率繳納，非欲與鳳翔大廈 管委會全面終止系爭協議書，鳳翔大廈管委會仍應依該協議 書之約定，計算右博特公司應繳納之管理費。 (四)鳳翔大廈管委會於99年11月20日召開第13屆第1次區分所有 權人大會會議，竟於第二案之「是否廢除與商場所簽之協議 書及同意書」乙案中不顧右博特公司反對，片面決議廢除系 爭協議書（下稱系爭決議）。系爭決議因片面終止系爭協議 書，該終止協議書之意思表示不生效力。且系爭決議顯係藉 由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議， 顯失公平，屬於鳳翔大廈區分所有權人權利濫用之決議，應 為無效。系爭決議同時要求右博特公司按「鳳翔花園廣場住 戶規約」後附之「管理繳費收支管理細則」第3條第3款之規 定，按月繳納每坪80元之管理費，已違反「鳳翔花園廣場住 戶規約」第12條第2項第2款之規定，依照民法第56條第2項 及公寓大廈管理條例第1條第2項之規定，系爭決議之內容即 因違反「鳳翔花園廣場住戶規約」之規定，而為無效之決議 。退步言之，縱使系爭決議之內容已形成規約之一部分，系 爭大樓1樓及2樓保全管理及機電保養等由右博特公司自行負 擔，水塔與電表亦獨立分離，繳納比一般住戶高之管理費， 卻未獲得相同之管理服務，顯失公平應予撤銷云云依民法第 799條之1第3項之規定，聲請撤銷系爭決議。 (五)右博特公司之前手購買系爭建物1、2樓時，並未與全體承購 戶簽訂如鳳翔管委會所提出之「房屋車位預定買賣契約書」 ，而另有以其他版本之不動產買賣契約書與承購戶訂約，鳳 翔花園廣場公寓大廈房屋之承購戶間自無法成立有效之分管 協議或團體協約。右博特公司更不受任何分管契約或團體協 約之拘束，而有提供系爭2174建號建物一樓陽台，供社區綠 美化設施及殘障坡道使用之義務。鳳翔大廈管委會未經右博 特公司之同意，亦無法律上之原因，受有前開建物使用之利 益，致右博特公司受有損害，即應依民法第179條及第181條 但書之規定，自100年1月1日起，按月給付相當於系爭同意 書補償金（即每月5,000元）之不當得利予右博特公司。 (六)系爭2459建號地下一樓機車停車位，自系爭同意書效力終止 後，為鳳翔大廈管委會占有使用，迄今仍未交還。原審法院 100年7月14日前往現場勘驗時，雖已點交地下1樓機車停車 位予右博特公司，然鳳翔大廈管委會未修改地下停車場管理 規定，亦不同意發給右博特公司鐵捲門之遙控器，以致右博 特公司無法進入地下1樓機車位停放機車，是右博特公司迄 今仍無法享有地下1樓機車停車位之使用權益，則鳳翔管委 會並未點交該地下1樓機車停車位予右博特公司占有使用。 右博特公司自得依民法第179條及第181條但書等規定，請求 鳳翔大廈管委會應自100年1月1日起，按月給付相當於系爭 同意書補償金（即每月1萬7,700元）之不當得利予右博特公 司。先位聲明：①系爭決議無效。②鳳翔大廈管委會應自10 0年1月1日起至交還系爭2174建號一樓陽台、同段2459建號 之建物止，按月給付2萬2,700元予右博特公司。備位聲明： ①系爭決議應予撤銷。②鳳翔大廈管委會應自100年1月1日 起至交還系爭2174建號一樓陽台、同段2459建號之建物止， 按月給付2萬2,700元予右博特公司。 二、被上訴人即上訴人鳳翔管委會則以： (一)右博特公司所有系爭2174建號1樓陽台，雖登記為專有，但 屬約定共用，於建商興建規劃推出預售屋銷售時，已於廣告 圖說上明白將其規劃為「中庭公共設施之一部」，其後於系 爭大樓完工交屋時，上開系爭2174號陽台亦經規劃設施為中 庭公共設施之一部。雲鵬建設股份有限公司（下稱雲鵬公司 ）之房屋車位預定買賣契約書第15條第3項約定系爭2174號 陽台，依據上開房屋車位預定買賣契約書暨附件五住戶管理 公約之約定，系爭2174號陽台建物業屬約定共用性質。而右 博特公司係於93年4月8日因買賣關係，繼受登記取得所有權 ，右博特公司因受上開團體協約之約束，自無權請求返還及 請求不當得利。 (二)右博特公司所有系爭2459號部分依建築法規屬機車停車空間 用途，但因該等建物部分，於所有權第一次登記時，並未附 屬取得車道之產權，因此無法經全體車道產權登記共有人同 意，提供車道使其商場不特定之公眾客人，得以進出停放該 機車使用系爭地下室機車停車空間，依建築法規應作為機車 停車使用，但因有前揭事由無法實際作為機車停車使用，然 鳳翔社區當屆主任委員邵慶宗明知上情，卻與右博特開發有 限公司簽立上開「協議書（第八條約定）」及「同意書（第 二點約定）」，將該不能作為機車停車使用之建物以每月1 萬7,700元之租金出租與鳳翔社區（空蕩迄今，且均不收管 理費），又約定一旦能作為停放機車停車位使用時，就應立 即還給右博特公司使用，顯然嚴重違反全體鳳翔花園廣場公 寓大廈區分所有權人之利益。同意書為協議書之補充約定， 約定期間至99年4月7日屆滿，而兩造亦經確認同意書業經終 止，則該協議書之效力亦經終止無誤。 (三)右博特公司業已違反協議書第2條約定及第4條約定，鳳翔花 園廣場公寓大廈區分所有權人自得於99年11月20日第13屆第 1次區分所有權人大會會議中作成第二案「廢除與商場所簽 之協議書及同意書」之決議，因當天右博特公司法定代理人 有親自出席會議，因此終止協議書及同意書之意思表示通知 已到達右博特公司，終止系爭協議書約定，於法並無不合， 既已終止同意書，且未占有使用該等建物，自無不當得利可 言。 (四)簽立本件系爭協議書及同意書之當屆鳳翔花園廣場公寓大廈 管理委員會暨主任委員，違反全體鳳翔花園廣場公寓大廈區 分所有權人之利益，與右博特公司簽立上開協議書及同意書 ，鳳翔花園廣場公寓大廈事後自得以全體區分所有權人會議 決議方式，為不同內容之決議，而不受鳳翔花園廣場公寓大 廈住戶規約條例第12條第1項第2款規定之限制。 (五)於原審法院100年7月14日勘驗時，業經鳳翔管委會將入口鐵 鍊拆除，當場將該建物交付右博特公司管理迄今，鳳翔管委 會並未再有任何占用行為。至於右博特公司主張無法將機車 停入該2459號建物內，實乃100年12月3日鳳翔花園廣場公寓 大廈區分所有權人大會，由出席大會之車道車位產權所有權 人計137人，出席人數逾2/3，表決決議不開放車道供機車使 用而進入地下室停放等語，資為抗辯。 三、本件經原審判決：(一)鳳翔大廈管委會應給付11萬4,194元 予右博特公司，及自100年1月1日起，至返還系爭2174陽台 （面積71.04平方公尺）予右博特公司時止，按月給付5,000 元予右博特公司。(二)其餘之訴駁回。右博特公司上訴聲明 為：(一)先位聲明：原判決不利於右博特公司部分廢棄。系 爭決議無效。鳳翔管委會應自100年7月15日起至交還系爭24 59建號之建物之日止，按月給付1萬7,700元予右博特公司。 第一、二審訴訟費用由鳳翔管委會負擔。(二)備位聲明：請 求撤銷系爭決議，其餘同先位聲明。鳳翔大廈管委會答辯聲 明：(一)右博特公司之上訴駁回。(二)第二審訴訟費用由右 博特公司負擔。鳳翔大廈管委會上訴聲明：(一)原判決不利 於關於命鳳翔大廈管委會部分廢棄。(二)上開廢棄部分，右 博特公司在第一審之訴駁回。(三)第一審廢棄部分及第二審 訴訟費用均由右博特公司負擔。右博特公司則答辯聲明：上 訴駁回。 四、兩造不爭執之事項： (一)右博特公司於93年4月8日取得系爭建物1樓、2樓及騎樓等專 有部分及其附屬建物陽台之所有權（新北市○○區○○段建 號2174號），面積共4,173.34平方公尺，主要用途為超級市 ○○○路；及同31號地下一層之1（2175建號），面積36.36 平方公尺，主要用途係管理員兼儲藏室；及同31號等共同使 用（2459建號），面積214.62平方公尺，主要用途係共有部 分之所有權（原審卷第35至37頁原證4土地及建物謄本）。 (二)96年11月23日兩造簽訂原證13同意書及原證14協議書各1 份 （原審卷第56至60頁）。 (三)99年11月20日鳳翔大廈區分所有權人會議記錄（原證2，原 審卷第31至33頁），第二案決議結果廢除與商場所簽之協議 書及不續簽同意書。 (四)依系爭協議書（原證14）第一條第四項、第八項約定補償金 部分如同意書（原證13），並依同意書第一、二條規定，由 管理費中扣除。 (五)依系爭同意書第三條約定『甲（右博特公司）、乙（鳳翔大 廈管委會）雙方同意前開約定共同區域，由乙方使用之期間 ，自民國93年4月8日起至99年4月7日止，共計6年，期滿倘 任一方不欲續約或欲變更本同意書之內容者，應於期間屆滿 前二個月以前，以書面通知對方，否則本同意書依原約定內 容自動延長6年，且其後類推繼續有效。』；第四條約定『 甲方於本同意書期間屆滿前，得隨時以書面終止本同意書， 乙方應於收受甲方終止之意思表示後15日內，依原狀歸還前 開第一項、第二項之土地及建物予甲方，乙方絕不得以任何 理由拒絕返還或抗辯。』 (六)右博特公司已於99年3月22日依系爭同意書第4條之約定，委 託律師發函予鳳翔大廈管委會並終止系爭同意書（參見原證 21），鳳翔大廈管委會並於99年3月23日收受（見原審卷第8 4至85頁），該函載明『右博特開發有限公司函知貴委員會 終止同意書之法律關係事，並請貴委員會於文到後15日內， 依約返還右博特開發有限公司專有之台北縣蘆洲市○○路○○ 號一樓陽台及同址地下一樓機車停車位予該公司』，系爭同 意書依約業已終止。 (七)系爭協議書第一條第二項一樓通路（211.74平方公尺）部分 以前供住戶及公眾通行之用，兩造均稱自99年7月19日開始 ，上訴人即被上訴人右博特公司設置鐵門，不供住戶及公眾 通行，自99年7月19日開始即繳納每坪50元之管理費。 (八)原審100年6月15日現場履勘結果：『系爭協議書同條第四項 一樓陽台，其中面積71.04平方公尺部分，目前作為社區綠 美化及殘障坡道之用，兩造均不爭執』；『系爭協議書同條 第八項部分（214.62平方公尺，2459建號），目前牆上有設 置住戶66個私人電錶，及其他公用電錶，入口設置鐵鍊圍住 ，並無停放機車，兩造均稱從96年10月23日簽訂協議書開始 即閒置，並未停放機車。』依同意書約定被上訴人即上訴人 鳳翔大廈管委會應分別給付補償金5,000元、1萬7,700元， 被上訴人即上訴人鳳翔大廈管委會自100年1月1日起就沒有 給付補償金，也沒有在右博特公司之管理費中扣除。 五、兩造爭執事項及論斷：右博特公司主張系爭決議為權利濫用 應屬無效，縱為有效亦屬顯失公平，得依民法第799條之1第 3項之規定得請求法院撤銷，且鳳翔大廈於系爭同意書終止 後，繼續占用系爭2174建號建物1樓陽台（面積71.04平方公 尺），以及占用系爭2459建號建物地下一層機車停車位（面 積214.62平方公尺），即屬無權占有，應給付相當於系爭同 意書補償金之不當得利等情，為鳳翔大廈管委會否認，並以 前揭情詞置辯，茲就兩造爭點分述如下： (一)99年11月20日鳳翔大廈區分所有權人會議第二案有關廢除與 右博特公司所簽之協議及同意書是否因違反規約及法令而有 無效事由？ 按關於公寓大廈住戶區分所有權人決議之效力，公寓大廈管 理條例並無明文規定，惟公寓大廈管理條例第1條第2項規定 ：本條例未規定者，適用其他法令之規定。而公寓大廈住戶 之性質雖屬非法人團體，惟由其性質觀之，已與社團法人相 當接近，故關於其意思決定機關所為決議之效果，應類推適 用民法第56條關於社團總會決議效力之規定，又總會之決議 內容違反法令或章程者無效，民法第56條第2項定有明文， 故區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，應為無 效。又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由 管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由 區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係 因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所 有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有 規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明 文。經查： 1、鳳翔花園廣場社區99年11月20日第13屆第一次區分所有權人 會議所作成系爭決議結果：「經出席區分所有權人表決，無 意見者0票，不贊成廢除13票外，其餘出席者一致贊成廢除 ，因此決議廢除協議書；是否贊成續簽同意書：經出席區分 所有權人表決，無意見者0票，贊成13票外，其餘出席者一 致不贊成續簽，因此決議不續簽同意書。」，有鳳翔花園廣 場社區99年11月20日第13屆第一次區分所有權人會議紀錄為 憑（見原審卷第31頁背面），依前開決議內容所示，鳳翔大 廈區分所有權人會議決議之內容為廢除系爭協議書、不續簽 系爭同意書。 系爭決議既以廢除系爭協議書為其內容，則有關會議記錄所 載「右博特公司是商場，依規約應收每坪80元」等說明，應 為該次會議認為系爭協議書約定之管理費率，不符區分所有 權人全體之利益，而予以廢除之理由，至於管理費收取之標 準，則非系爭決議之內容，更與鳳翔花園廣場大廈之管理繳 費收支管理細則之有效與否無涉，右博特公司主張系爭決議 依照違反住戶規約而屬無效之管理細則所作成，應屬無效云 云，即非可採。 2、系爭決議屬於公寓大廈區分所有權人意思決定機關所為決議 ，屬於類似社團法人團體共同意思決定之內部行為，非屬於 該團體對外之意思表示。而系爭協議書則為兩造就右博特公 司所有之系爭建物1樓及2樓議定管理費計算方式之契約，系 爭同意書之內容則為兩造就系爭2174建號建物一樓陽台、系 爭2459建號建物地下一樓機車停車位使用方式約定之契約， 屬於鳳翔大廈管委會代表鳳翔大廈全體區分所有權人，對外 所為之契約行為，故系爭決議有效與否與系爭同意書及協議 書之效力自應分別以觀。申言之，系爭決議是否有效，屬於 鳳翔大廈區分所有權人內部形成意思效力之問題，而系爭同 意書及協議書之效力，則為兩造間契約有效與否之問題，鳳 翔大廈區分所有權人會議雖決議廢除系爭協議書，但系爭協 議書是否因此失其效力，仍須視兩造之約定內容為判斷，右 博特公司以系爭決議片面廢除系爭協議書，主張系爭決議無 效云云，將前開內部意思與外部契約行為效力相為混淆，為 無足取。 3、區分所有權人就其專有部分及共用部分應負擔之修繕、管理 、維護費用，以及就公寓大廈公共基金應繳納之數額，依公 寓大廈管理條例第10條第2項及第18條第1項第2款之規定， 區分所有權人會議本即有其決定權，故前開區分所有權人會 議廢除協議書有關管理費收費標準之決議，就區分所有權人 會議之意思決定而言，並無違反法令或規約之情形，自難認 有合於前開民法第56條第2項無效之情形。 4、復按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第 148條定有明文。所稱權利之行使，是否以損害他人為主要 目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人因其 權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使， 自己所得利益極少而他人所受之損失甚大者，得視為以損害 他人為主要目的。所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義 務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避 免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務 人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用， 於具體事實妥善運用之方法。 公寓大廈專有、專用及共用部分修繕、管理、維護費用之負 擔及公共基金之繳納費率，是否允當，在公寓大廈有居住及 經營商業使用兩者併存情形，必須考量住宅區與商用區對於 鳳翔大廈各項消防系統、機電系統、污廢水處理系統、排風 管道、公共設施、地下停車場之使用情形，以及大廈管理、 保全人員就商場使用形態工作分擔之狀況，並參酌鄰近大廈 對於以商場使用之住戶收取管理費之費率，以認定鳳翔大廈 管委會對右博特公司收取管理費應以若干為適當。鳳翔大廈 區分所有權人會議考量：①右博特公司所有之系爭建物一樓 部分作為商場使用。②系爭建物一樓大廈通路已自行封閉， 未再供公眾使用，不應再減半收取管理費。③系爭建物一樓 騎樓部分，依法令本即應供公眾使用，不應減半收取管理費 。④系爭建物一樓陽台依使用執照屬於綠化面積，計入大公 分攤比例，不應支付使用償金。⑤系爭建物二樓梯間及電梯 機房屬於大公部分，全體住戶就大公部分面積均有繳管理費 ，計算右博特公司管理費就前開大公部分面積不應扣除。等 因素而認系爭協議書議定之管理費顯失公平，而決議廢除系 爭協議書，右博特公司所有之系爭建物一樓、二樓，縱因此 負擔較多之管理費，亦屬於平衡各區分所有人之權利義務所 為，而非以損害他人為主要目的。故右博特公司主張系爭決 議廢除系爭協議書，造成右博特公司負擔之管理費遠超過右 博特公司所得享有之管理服務，使右博特公司所受之損失極 大，然鳳翔大廈區分所有權人全體可得之利益卻為極少，屬 權利濫用行為違反民法第148條第1項之禁止規定，應為無效 乙節，為無足採。 5、兩造於96年11月23日簽訂系爭協議書、同意書（見原審卷第 56至58頁），依系爭協議書第1條第4項、第8項約定補償金 部分另簽訂系爭同意書，故系爭協議書第1條第4項、第8項 約定補償金部分，由系爭同意書特別約定，兩份契約雖屬分 別簽訂，但兩造以同一締約行為，結合數個契約，為契約之 聯立。各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為 全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體 情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。（最高法院86年度 台上字第2278號判決） 右博特公司於99年3月22日依系爭同意書第4條之約定，委託 律師發函予鳳翔大廈管委會表示終止系爭同意書，並請求鳳 翔大廈管委會返還系爭2174建號一樓陽台、系爭2459建號之 建物，鳳翔大廈管委會於99年3月23日收受，有存證信函及 回執可憑（見原審卷第84、85頁），則系爭同意書及協議書 第壹條第四項、第八項約定補償金部分，已於99年3月23日 因契約終止而向後失其效力。又系爭協議書第壹條第二項一 樓通路（211.74平方公尺）部分，兩造原約定供住戶及公眾 通行之用，願減半收取管理費（每坪每月25元），惟自99年 7月19日開始，右博特公司於該通路部分設置鐵門，不供住 戶及公眾通行，並依每坪50元繳納管理費，為兩造所不爭執 ，足認系爭協議書第壹條第二項部分，亦經兩造默示終止之 合意而向後失其效力。系爭協議書既已部分經右博特公司終 止而失其效力，則鳳翔大廈區分所有權人就協議書其餘部分 ，決議不願繼續維持其效力，亦合乎前述契約聯立之法理， 故系爭決議屬於鳳翔大廈區分所有權人會議合法之權利行使 ，應屬有效。 6、右博特公司先位聲明第一項「鳳翔花園廣場公寓大廈區分所 有權人於民國99年11月20日之區分所有權人會議第二案關於 廢除與商場所簽之協議書之決議無效。」，並無理由，應予 駁回。 (二)99年11月20日鳳翔大廈區分所有權人會議第二案有關廢除與 右博特公司所簽之協議及同意書是否因該決議每坪按80元繳 納管理費是否有顯失公平之情事而得撤銷（民法第799條之1 第3項）？ 1、按公寓大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為意 思機關。是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可 類推適用民法第56條之規定。又總會之召集程序或決議方法 違反法令或章程時，社員得於3個月內請求撤銷其決議，但 出席社員對於召集程序或決議方法未當場表示異議者，不在 此限，民法第56條第1項定有明文，故如主張區分所有權人 會議，出席人數不足法定人數，或出席者之所有權應有部分 合計未達法定比例者，均係決議方法之違法，如有上述情形 ，各區分所有權人自應依前揭法律之規定，於決議後3個月 內請求法院撤銷其決議。右博特公司就系爭決議有召集程序 或出席人數不足法定人數，或出席者之所有權應有部分合計 未達法定比例者等決議方法，有違反法令或章程等情未為任 何主張或舉證，故系爭決議並無前開得撤銷之事由，核先敘 明。 2、又按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所 有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。 前項規定，於專有部分經依前條第3項之約定供區分所有建 築物之所有人共同使用者，準用之。規約之內容依區分所有 建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用 目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按 其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三 個月內，請求法院撤銷之。民法第799條之1第1項至第3項定 有明文。依前開條文98年1月23日修正之立法理由略以：區 分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，立法例上有「 按其所有部分之價值」定之者，亦有依應有部分比例定之者 ，我國因缺乏如奧地利住宅法由法院鑑定專有部分價值之制 度，民法第799條後段規定形同具文，為期簡便易行，爰仿 民法第822條修正為原則上由各所有人按其應有部分分擔之 ，但規約另有約定者，不在此限，俾簡易可行，並維彈性， 爰增訂第一項。區分所有建築物之專有部分經約定供區分所 有建築物之所有人共同使用者，該專有部分之修繕費及其他 負擔應如何分擔，亦宜明文規定，以期明確，爰增訂第二項 。規約之約定對特定之區分所有人若有顯失公平之情事者， 宜有救濟之途徑，爰增訂第三項。又規約之約定是否有顯失 公平情事，須就各項具體因素及其他相關情形綜合予以斟酌 ，以為判斷之準據。至所謂不同意之區分所有人包括自始未 同意該規約約定或未參與其訂定者在內。經查： ⑴系爭決議於99年11月20日召開之鳳翔大廈第13屆第一次區 分所有權人會議中作成，廢除兩造間原簽訂之協議書，而 系爭協議書第1條就右博特公司所有之建物及公共設施應 繳之管理費約定：「右博特公司所有之①一樓區分所有建 物面積，每坪每月應付之管理費為新台幣50元。②大廈一 樓通路部分（面積211.74平方公尺），因供住戶及公眾通 行使用，減半收取管理費。③大廈一樓騎樓部分（面積44 8.73平方公尺），因供住戶及公眾通行使用，減半收取管 理費。④大廈一樓陽台，其中面積71.04平方公尺，因供 乙方綠化及設置殘障坡道之用，不收取管理費，另每月支 付5,000元償金給商場。⑤二樓區分所有建物及陽台部分 ，面積分別為2033.39平方公尺、190.90平方公尺，每坪 每月平均應繳付之管理費為50元。⑥地下層管理員室兼儲 藏室部分，面積36.36平方公尺，每坪每月應繳納之管理 費為50元。⑦公共設施大公部分，面積413.43平方公尺， 同意扣除Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四棟二樓梯間196.23平方公尺及 相關電梯機房分攤面積51.61平方公尺，合計247.84平方 公尺，扣除後所餘面積，每坪每月應繳付之管理費為50元 。⑧公共設施地下室機車停車位部分，面積214.62平方公 尺，不收管理費，並同意每月支付使用償金1萬7,700元。 」予以廢除，惟右博特公司於99年3月22日依系爭同意書 第4條之約定，委託律師發函予鳳翔大廈管委會表示終止 系爭同意書，並請求鳳翔大廈管委會返還系爭2174建號一 樓陽台、系爭2459建號之建物，鳳翔大廈管委會於99年3 月23日收受，有存證信函及回執可憑（見原審卷第84至85 頁），則前開系爭協議書第1條第4項、第8項之右博特公 司專有部分，早於決議前即遭右博特終止合意由右博公司 收回專用，系爭協議書該部分已於99年3月23日因契約終 止而向後失其效力。又系爭協議書第1條第2項一樓通路（ 211.74平方公尺）部分，自99年7月19日開始，右博特公 司於該通路部分設置鐵門，不供住戶及公眾通行，而自99 年7月19日開始依每坪50元繳納管理費，而鳳翔大廈亦依 協議書專有專用部分收取管理費之事實，為兩造所不爭執 （見原審卷第182頁），堪認系爭協議書第1條第2項部分 ，亦經兩造默示合意終止而向後失其效力，系爭協議書原 約定既有部分已經兩造合意終止，契約效力已經不完整， 其餘部分之效力是否有繼續存在之必要，非無討論之餘地 ，故鳳翔大廈區分所有權人會議於考量系爭建物一樓部分 作為商場使用、系爭建物一樓騎樓部分，依法令本即應供 公眾使用，不應減半收取管理費、系爭建物二樓梯間及電 梯機房屬於大公部分，全體住戶就大公部分面積均有繳管 理費，計算右博特公司管理費就前開大公部分面積不應扣 除等因素而決議廢除協議書，亦合於一般公寓大廈管理費 收取之常情，並無顯失公平之處，右博特公司自不得依前 揭民法第799條之1規定請求撤銷。 ⑵本件右博特公司起訴之聲明係請求判決鳳翔花園廣場公寓 大廈區分所有權人於99年11月20日之區分所有權會議第二 案關於廢除與商場所簽之協議書之決議無效或得撤銷。至 於，系爭協議書經鳳翔大廈區分所有權人會議決議終止之 後，右博特公司所有之系爭建物應依何標準收取管理費， 應依原有鳳翔大廈規約收取，或由區分所有權人會議決議 另訂費率，以及管理費之費率以若干為適當，並非系爭決 議之內容，自非屬本件訴訟標的之範圍，故右博特公司主 張系爭決議依每坪80元收取管理費，保全管理及機電保養 等由右博特公司自行負擔，水塔與電表亦獨立分離，繳納 比一般住戶高之管理費，卻未獲得相同之管理服務，顯失 公平應予撤銷云云，就非系爭決議之內容而為爭執，為無 可採。 ⑶右博特公司備位聲明第一項「鳳翔花園廣場公寓大廈區分 所有權人於民國99年11月20日之區分所有權人會議第二案 關於廢除與商場所簽之協議書之決議，應予撤銷。」，為 無理由，亦應予駁回。 (三)有關2174建號一樓陽台其中71.04平方公尺部分（原供鳳翔 大廈作為社區綠、美化及設置殘障坡道之用）為鳳翔大廈管 委會是否有占有使用權源？右博特公司就此部分得否請求相 當於系爭同意書所約定補償金每月5,000元之不當得利？ 按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足 以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交 易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可 認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。 公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大 廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有 規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按 分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部 分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之 存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。 此有最高法院98年度台上字第633號判決可資參照。又區分 所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請 求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所 有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。公寓大廈 管理條例第24條定有明文。另98年1月23日增訂之民法第799 條之1第4項規定：區分所有人間依規約所生之權利義務，繼 受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人 對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。前開民法規定係 因區分所有建築物之各區分所有人形成一共同團體。而規約 乃係由區分所有人團體運作所生，依團體法法理，區分所有 人及其繼受人就規約所生之權利義務，無論知悉或同意與否 ，均應受其拘束，區分所有人依其他約定所生之權利義務， 其繼承人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全 之保護，特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受其拘 束，前開立法意旨所闡述之法理，於法律增訂前公寓大廈所 生之權利義務，亦得援用。 經查，系爭2174建號一樓陽台其中71.04平方公尺部分，為 右博特公司專有，現供鳳翔大廈作為社區綠、美化及設置殘 障坡道之用，此為兩造所不爭執，並有建物謄本可稽（見本 院卷一第81頁）應堪確認。又本院向新北市工務局函取87蘆 使字第736號使用執照卷（85蘆建字第1211號建造執照）， 系爭建物起造人鷺江超級市場公司等人於申請建造執照時， 依當時有效之公寓大廈管理條例第44條規定（84年6月28日 公布），所檢附專有部分、共用部分標示詳細圖說，固標明 系爭2174建號一樓陽台（71.04平方公尺）部分，屬於專有 專用，此有本院自前開建造執照卷所影印之面積分配圖可憑 （見本院卷二第56頁），惟系爭建物申請使用執照時，已將 前開部分變更設計，施作為社區綠化、美化之用，此有系爭 建物竣工圖說中之綠化平面圖、照片建築工程勘驗報告書附 一層平面圖、照片可憑（見本院卷一第130頁，卷二第36、3 9、60、61頁）。且系爭建物之建商雲鵬公司於預售屋銷售 時，亦於廣告圖說上將前開系爭2174建號一樓陽台其中71.0 4平方公尺規劃為中庭公共設施之共用部分，並與購屋者約 定不得破壞大樓外觀及公共設施，且於所有權移轉予第三人 時，應當轉知，有廣告圖說及房屋車位預定買賣契約書、住 戶管理公約影本可憑（見本院卷一第71至80頁）。足見，於 系爭建物預售時購買之買受人（已預售部分），已與雲鵬公 司（未預售而由雲鵬公司取得第一次所有權登記部分，登記 日期為87年9月29日，見本院卷一第81頁）就系爭2174建號 一樓陽台（71.04平方公尺）部分為共同使用之約定。 右博公司雖辯稱其前手蕭啟正，購買系爭建物1、2樓時，並 未與全體承購戶簽訂前開預定買賣契約書，即無從就前開一 樓陽台與全體所有人成立分管契約云云，並提出不動產買賣 契約書為據（見本院卷一第108頁）。惟查，雲鵬公司已與 全體購買系爭建物預售屋之人，就前開一樓陽台約定為共同 使用，已如前述。蕭啟正於系爭建物建築完成第一次所有權 登記2年後，始於89年9月28日向雲鵬公司買受系爭建物1樓 、2樓，右博特公司則於93年4月8日始取得所有權（見本院 卷一第81頁），不論蕭啟正或右博特公司，於購買成屋時， 前開一樓陽台部分已施作為社區綠化、美化之用，對於該處 屬於住戶共同使用之約定等權利義務，應明知或可得而知， 依前揭法律見解、公寓大廈管理條例第24條規定，以及參酌 民法第799條之1第4項規定之立法理由，右博特公司應繼受 此項專有部分供共同使用之約定。準此，鳳翔大廈全體區分 所有權人共同使用前開部分，即有合法權源，其因使用而受 有利益，非屬無法律上原因，右博特公司請求給付鳳翔大廈 管委會給付相當於約定補償金之不當得利，即非有理由。 (四)有關2459建號部分（公共設施地下室機車停車位）在100年7 月14日前是否為鳳翔大廈管委會占有使用？是否於100年7月 14日已交還？右博特公司就此部分得否請求相當於系爭同意 書所約定補償金（每月1萬7,700元）之不當得利？ 1、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為 準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照），是 請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應 已相當於該土地之租金額為限。 2、系爭建物地下一樓機車停車位（新北市○○區○○段建號24 59號，面積214.62平方公尺）為右博特公司專有之系爭2174 建號、2175建號共同使用部分，為右博特公司所專有，此有 建物謄本在卷可稽（見原審卷第37頁）。前開地下一樓機車 停車位部分，牆上有設置鳳翔大廈66個住戶的私人電錶，及 其他公用電錶，入口設置鐵鍊圍住，並無停放機車，業經原 審於100年6月15日勘驗屬實有勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷 第183頁）。又鳳翔大廈管委會嗣於100年7月14日下午3時原 審勘驗時，將入口鐵鍊拆除，當場交付新北市○○區○○段 建號2459號，面積214.62平方公尺於右博特公司，亦有勘驗 筆錄在卷可稽（見原審卷第234頁），應可確認。 3、鳳翔大廈管委會雖辯稱：鐵鍊並非伊所設置等，且鐵鍊沒有 上鎖，是怕別人誤闖，並無交還或回復之問題云云。惟查， 系爭同意書簽訂以前，系爭建物地下1樓之機車停車位部分 （面積214.62平方公尺）：依「鳳翔花園廣場住戶規約」之 「地下停車場管理規定」第3條規定（見原審卷第41頁）， 本即不得供停放機車之用，而系爭同意書簽訂後，鳳翔大廈 區分所有權人會議於96年12月1日作成不開放停機車之決議 ，有會議紀錄可查（見原審卷第205頁），證人邵慶宗於原 審亦證稱：「管委會從88年成立，歷屆管委會為了出入安全 的考量，所以不得停放機車。」、「從96年協議書簽訂後， 到目前為止，都還不能停放機車。」等語（見原審卷第253 頁），足見系爭建物地下一樓機車停車位，於系爭建物建築 完成供住戶使用以來，從未供作機車停放使用，且鳳翔大廈 管委會既因系爭同意書取得地下一樓機車停車位之管理使用 權，衡諸一般權利行使之常情，入口處之鐵鍊應係鳳翔大廈 管委會所設置，藉以行使管理使用權，並避免他人停放機車 。又鳳翔大廈管委會於系爭同意書效力終止後，未將鐵鍊拆 除並返還地下一樓機車停車位予右博特公司，即為無權占有 ，並受有相當於系爭同意書約定補償金額之利益。 4、鳳翔大廈管委會依系爭協議書第1條第8項及系爭同意書第2 條之約定，原得就地下一樓機車停車位管理使用（每月給付 右博特公司補償金1萬7,700元），惟系爭協議書第1條第8項 及系爭同意書，業經右博特公司於99年3月23日發函鳳翔大 廈管委會行使終止權時向後失其效力，已如前述，則鳳翔大 廈管委會自終止權行使之翌日（99年3月24日）起，至交還 前開地下一樓機車停車位止，並無管理使用權，故鳳翔大廈 在此期間之為占有，即屬無法律上之原因受有利益，右博特 公司自得請求相當於系爭同意書所約定補償金之利益。 右博特公司依民法不當得利之規定，請求鳳翔大廈管委會給 付相當於租金之不當得利，即屬有據，依系爭同意書約定每 月1萬7,700元補償金，右博特公司公司請求鳳翔大廈管委會 給付自100年1月1日起至100年7月14日返還前開地下1樓機車 停車位止之不當得利，於11萬4,194元(計算式:17,700×6＋ 17,700×14/31＝114,194元）（元以下四捨五入)予範圍內 ，洵屬有據，應予准許，逾此部分之不當得利請求為無理由 。 5、右博特公司雖主張，原審點交時鳳翔大廈管委會未交付右博 特公司停車場之遙控器鑰匙，並以區分所有權人及住戶大會 決議限制機車停車位之使用，以致右博特公司迄今無法進入 使用，從而系爭地下一樓機車停車位仍屬於鳳翔大廈管委會 占有之狀態云云。惟公寓大廈區分所有權人對於建物專有部 分之占有，與使用上所受之限制，係屬二事。鳳翔大廈管委 會自原審點交系爭地下一樓機車停車位時起，即無占有使用 機車停車位之情形，此有照片在卷可稽（見本院卷二第12頁 ），難認鳳翔大廈管委會有何占有使用之不當得利可言。至 於，鳳翔大廈區分所有權人及住戶會議決議該處不得作為機 車停車位使用，則屬於右博特公司使用該處之限制，該限制 之決議是否允當，則非本件訴訟標的範圍，附此敘明。 六、綜上所述，右博特公司本於不當得利法律關係，依民法第17 9條及第181條但書之規定，請求鳳翔大廈管委會給付11萬4, 194元部分，為有理由，應予准許，其餘請求，為無理由， 應予駁回。又，上開應准許部分，金額未逾50萬元應依職權 宣告假執行。原審就超過上開應准許部分，為鳳翔大廈管委 會敗訴之判決，自有未洽。鳳翔大廈管委會上訴意旨就此部 分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應予廢棄改 判如主文第二項所示。又上開應准許部分，原審判命鳳翔大 廈管委會給付，核無違誤，鳳翔大廈管委會上訴意旨，就此 部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由， 應駁回其上訴。另原審就超過上開應准許部分，為右博特公 司敗訴之判決，並無不合，右博特公司上訴意旨指摘原判決 此部分不當，求予廢棄改判，亦無理由，應併予駁回。 七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。 八、本件鳳翔大廈管委會之上訴，一部有理由，一部無理由，右 博特公司之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條 第1項、第78條、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 8 月 15 日 民事第二庭 審判長法 官 吳謙仁 法 官 李瓊蔭 法 官 張松鈞 正本係照原本作成。 如不服本判決，上訴利益逾150萬元者，應於收受送達後20日內 向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20 日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上 訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師 資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴 訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文 書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 8 月 16 日 書記官 陳盈璇 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。