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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　100年度上字第279號 上　訴　人　晶麗科技有限公司 法定代理人　詹益應 訴訟代理人　詹玉龍 上　訴　人　富松工商不動產股份有限公司 法定代理人　陳立賢 共　　　同 訴訟代理人　張智剛律師 被　上訴人　華基企業股份有限公司 法定代理人　雷世英 訴訟代理人　胡盈州律師 　　　　　　陳麗芬律師 上列當事人間給付報酬等事件，上訴人對於中華民國99年12月28 日臺灣板橋地方法院99年度訴字第1175號第一審判決提起上訴， 本院於100年8月9日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人起訴主張：被上訴人與上訴人富松工商不動產股份有 限公司(下稱富松公司)於民國(下同)98年12月21日簽立買賣 仲介專任委託書(下稱系爭委託書)，約定被上訴人委託富松 公司代為銷售其所有坐落新北市○○區○○段1 小段5 地號 權利範圍1 萬分之48之土地，及其上同小段78建號即門牌號 碼新北市○○區○○○路5之1號房屋與附屬車位（下稱系爭 不動產），原委託總價為新臺幣（下同）2,100萬元， 委託 銷售期間自98年12月22日至99年3月21日止，嗣於99年2月4 日變更出售價格為實收1,790萬元，委託期間自99年2 月3日 至99年3月21日。 99年2月5日富松公司尋得上訴人晶麗科技 有限公司（下稱晶麗公司）願意出價1,810萬元購買， 並由 富松公司代理被上訴人收受買賣定金100萬元，約定於99年2 月23日至富松公司簽約。詎被上訴人並未於約定時間至富松 公司與晶麗公司簽約，經富松公司承辦人多次連絡被上訴人 更改簽約時間，被上訴人均以各種理由推託未到，富松公司 乃於99年3月31日寄發存證信函，通知被上訴人應於文到7日 內與富松公司確認簽約時間，惟被上訴人仍置之不理。依據 系爭委託書第5 條第2項第3款約定：「買賣契約未簽訂係可 歸責於甲方（即被上訴人）者…乙方（即富松公司）受委託 任務視為履行完成，甲方同時應給付該成交價額的4%服務報 酬金額與乙方」，被上訴人既悔約不賣，經晶麗公司解除契 約，但屬於可歸責於被上訴人之事由未簽訂契約，富松公司 受託任務已完成，自得依上開委託書約定，請求被上訴人給 付服務報酬即成交價1,810萬元之4%即724,000元。又，晶麗 公司因已交付定金100萬元與富松公司， 視為被上訴人已收 受定金，依民法第248條規定，推定契約已成立， 現因被上 訴人未於約定之時間與晶麗公司簽定買賣契約，且屢經更改 時間被上訴人仍不出面，顯有拒絕履行之意，是以，晶麗公 司以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並依富 松公司代理被上訴人所簽訂之買賣定金收據 (下稱系爭定金 收據)第3條約定，請求被上訴人加倍返還所收價金。且縱認 訴外人潘玲如無權代理被上訴人與富松公司簽立系爭委託書 ，被上訴人亦應負表見代理授權人之責任等情，爰依系爭委 託書第5條第2項第3款、系爭定金收據第3條之約定，求為命 被上訴人應給付晶麗公司100萬元、富松公司724,000元，及 均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決。 二、被上訴人則以：伊從來不曾將系爭不動產委託富松公司仲介 出售，伊與富松公司間無任何契約關係存在，亦不曾簽署「 立約日期98年12月21日買賣仲介專任委託書」、「99年2月4 日價格更改附表」，上開文件上簽名、用印均非伊所為。至 「買賣定金收據」及「2 紙各50萬元支票」，伊亦未曾見過 ，亦未受領或兌現過該2 紙支票。上開文書所列上訴人關係 人即經紀人劉峰志、承辦人員張芳銘、負責人陳立賢、承辦 人黃全禧等人，伊均未見過。訴外人潘玲如則係伊前離職員 工，為負責人雷世英早在88年已離婚之前配偶，雷世英因罹 患癌症，訴外人潘玲如基於前配偶之情義，偶而到公司照顧 雷世英，當雷世英外出赴醫院治療時，即將乙套公司收文用 之大小章交付訴外人潘玲如，請其代為收發文件，伊並無授 權訴外人潘玲如得代理出售系爭不動產，潘玲如、富松公司 所為行為之效力，均不及於伊，富松公司依據系爭委託書約 定請求給付服務報酬，於法無據。又，富松公司不曾將其所 謂定金支票提示或交付予伊或潘玲如，晶麗公司請求伊給付 定金100 萬元違約處罰，亦無法律上依據。另伊並不知悉訴 外人潘玲如與仲介接洽，未有「知他人表示為其代理人而不 為反對之表示」之情形，被上訴人自無令伊負表見代理授權 人之責任。且上訴人明知或可得而知訴外人潘玲如並無代理 權，依民法第169 條但書規定，上訴人亦不受表見代理規定 之保護等語，資為抗辯。 三、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴，並聲 明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人晶麗公司100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算 之利息。㈢被上訴人應給付上訴人富松公司724,000元， 及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 ㈣願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴 駁回。㈡如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執 行。 四、兩造不爭執事項： ㈠系爭不動產為被上訴人所有。 ㈡訴外人潘玲如以被上訴人名義與上訴人富松公司於98年12月 21日簽訂「買賣仲介專任委託書」 (即原審原證1號證物)， 並於99年2月4日簽訂「價格更改附表」 (即原審原證2 號證 物)， 其上所蓋被上訴人及其法定代理人雷世英印文之印章 ，為被上訴人及其法定代理人雷世英所有。惟其上被上訴人 及其法定代理人雷世英之簽名，均為訴外人潘玲如所為。 ㈢訴外人潘玲如為被上訴人法定代理人雷世英之前配偶。 ㈣原審卷第13頁所示2紙支票之正本，現由上訴人富松公司持 有中。 五、上訴人不能證明被上訴人有授權訴外人潘玲如代理出售系爭 不動產；「買賣仲介專任委託書」、「價格更改附表」之訂 立，對被上訴人不生效力： ㈠上訴人主張訴外人潘玲如經被上訴人授權簽訂「買賣仲介專 任委託書」、「價格更改附表」(見原審卷第7-11頁）， 係 以潘玲如為被上訴人法定代理人雷世英之前配偶，原係該公 司經理，且於雷世英就醫時會將公司大小章乙套交付潘玲如 等情為據，惟： ①依證人潘玲如證稱：系爭不動產的買賣是我私自的想法，當 初是富松公司張先生（即張芳銘）來拜訪我，我是基於雷世 英身體狀況不好，張芳銘說服我先簽約試試看，簽約的事並 沒有告訴雷世英，當初是想等到有買主有結果時再告訴他。 富松公司當初簽約時並沒有向我確認我的身分，也沒有要求 我拿身分證，張先生說沒有關係妳先簽，印章拿來我幫妳蓋 。賣系爭不動產不是我可以作主的，所以在我簽契約時，有 告訴張芳銘，被上訴人的法定代理人是雷世英，張芳銘告訴 我沒有關係，我可以代理。直到富松說找到買主後，他們拿 詹玉龍所簽1張100萬元定金支票要給我，我沒有權利簽收， 所以我拒絕簽收，並告訴他們如果找到買主，應該與雷世英 再重新簽立1分正式的約，張芳銘於99年2月下旬又安排並要 求我與詹玉龍見面談簽約交屋的事，但我說雷世英沒有答應 這件事我無法代理雷世英做這件事，張芳銘拜託我一定要幫 他這個忙，不然他對公司不好交待，我才心軟答應先見個面 有事再說，但是我不知道張芳銘有無告訴詹玉龍整件事情的 始末，與詹玉龍見面時我也沒有任何承諾，我只是說一切事 情要他與富松公司再聯絡。詹玉龍在1 月中的時候有去過現 場2次，是我幫他開的門。原審卷第10頁的名片，是7年前的 舊名片，簽約完後，富松公司的張先生向我要名片以便聯絡 ，我說我只有舊名片，所以就就給他了等語（見原審卷第69 頁-第71頁反面、本院卷第66-67頁）。及依上訴人富松公司 職員即證人張芳銘證稱：「我主動聯絡潘小姐，她是被上訴 人負責人的太太，就由她代表簽約，互換名片，當時她是公 司經理，我知道她是雷先生的太太，我想由她來談應該效果 是一樣的，所以整個過程都是由潘小姐負責」等語（見原審 卷第66頁-第68頁反面）。 按證人潘玲如為被上訴人法定代 理人雷世英之前配偶，自承「買賣仲介專任委託書」、「價 格更改附表」上所蓋被上訴人及其法定代理人雷世英印文之 印章及簽名，均係其所為，該不利於己之證言，均明白證述 ，足見其證言並無偏頗之情形，所為證言尚屬可信。另證人 張芳銘係上訴人富松公司之職員，關於此部分之證言，並無 偏頗之情形，所為證言亦屬可採，故依渠證言，僅能證明與 上訴人富松公司張芳銘談論出售系爭不動產者，是訴外人潘 玲如，並不足以證明潘玲如獲得被上訴人授權代理出售系爭 不動產。 ②雖證人張芳銘另證稱：「去簽約的時候被上訴人負責人雷先 生有在場，我想他應該知道簽約的這件事情，看房子的過程 也不只一次，雷先生大部分都有在現場我有交給他名片，但 他沒有給我名片，我們仲介公司帶客人看房子，去的時候都 是因為廠房買賣的原因去的」等語（見原審卷第66頁- 第68 頁反面）；被上訴人法定代理人雷世英亦證稱：我有在98年 12月21日當天看到證人張芳銘到公司找潘玲如，但不知證人 身分及與潘玲如洽談之內容，3 月20日張芳銘來公司說要找 我，突然告訴我，如果房子不賣，要請律師寫存證信函給我 ，到4 月初我接到存證信函後問潘小姐來龍去脈，潘小姐說 張先生騙她說她可以代簽名等語（見原審卷第153-156頁） 。查證人張芳銘苟多次親眼見到雷世英在辦公室內，則應請 雷世英於文件上親自簽名即可，何以上開文書，均未經雷世 英親自簽名，足見此部分之證言偏頗，不足採信。況其證言 亦僅屬推測被上訴人法定代理人應該知道簽約的這件事情， 不足以證明有授權之事實。 ㈡另有關辦理系爭不動產撤銷假扣押的事宜，依證人劉千綺證 稱：被上訴人是我們的客戶，系爭不動產之前有假扣押，是 被上訴人找我們要撤銷系爭不動產假扣押的，後來我們有具 狀撤回聲請。上訴人富松公司也有找我們，富松公司有向我 們詢問系爭不動產假扣押情形，我們有把該訊息轉達給被上 訴人，請他們雙方自己聯繫。銀行對被上訴人的窗口是潘小 姐，因為被上訴人以前有說過，有關被上訴人的貸款業務就 找公司的潘經理等語（見本院卷第65-66頁）； 另證人潘玲 如亦證稱：辦理系爭不動產撤銷假扣押的事，是我自己與銀 行劉小姐接洽的。98年12月21日我與富松公司張先生簽完約 後2、3天，富松公司張先生發現系爭不動產有假扣押情形， 打電話給我要我要求銀行撤銷假扣押，所以我才打電話給銀 行的經辦人劉小姐等語（見本院卷第66-67頁）。 按，辦理 系爭不動產撤銷假扣押事宜，既係由證人潘玲如與劉千綺處 理，且在簽約之後，證人潘玲如既未經被上訴人授權出售系 爭不動產，而為處理系爭不動產撤銷假扣押事宜，上開情事 亦不足為有授權之證明，故被上訴人抗辯潘玲如無權代理出 售不動產簽約之事實，即屬可取。 ㈢綜上，上訴人不能證明被上訴人有授權訴外人潘玲如代理出 售系爭不動產；上開文書對被上訴人不生效力。 六、被上訴人並無應負表見代理授權人責任之情事： 按「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為 其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責 任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限」， 民法第169 條固定有明文，惟「法定代理係依法律規定而發 生之代理權，既非因授權行為而發生，即使有授權事實之表 示，亦與法定代理權之發生無關。故民法第169 條關於表見 代理之規定，唯意定代理始有其適用，若代表或法定代理， 則無適用該條規定之餘地」（最高法院95年台簡抗字第1 號 裁定參照）。查兩造所不爭執之買賣仲介專任委託書、價格 更改附表（見原審卷第7-11頁）其上之公司及法定代理人之 印文，雖屬真正，惟被上訴人屬法人，其法定代理係依法律 規定而發生之代理權，並非因授權行為而發生，上開文書上 所蓋被上訴人及其法定代理人雷世英印文之印章及簽名，既 均為訴外人潘玲如所為，被上訴人自無表見代理之適用，故 上訴人主張被上訴人應負表見代理之授權人責任，同無足取 。 七、綜上所述，上訴人富松公司依系爭委託書第5條第2 項第3款 ，請求被上訴人給付724,000元本息； 另上訴人晶麗公司， 依系爭定金收據第3條，請求被上訴人給付100萬元本息，均 無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假 執行之聲請，尚無不合，上訴人提起上訴，指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 8 月 23 日 民事第十五庭 審判長法 官 林恩山 法 官 陳雅玲 法 官 黃國忠 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但 書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 8 月 25 日 書記官 陳明俐 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。