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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　100年度上字第691號 上　訴　人　松安不動產有限公司 法定代理人　吳政峯 訴訟代理人　賴玉梅律師 　　　　　　周福珊律師 　　　　　　王嘉斌律師 被 上 訴人　謝副義 訴訟代理人　余來炎律師 上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國100年 4月22日臺灣板橋地方法院99年度訴字第2405號第一審判決提起 上訴，本院於101年2月7日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事 實 及 理 由 一、上訴人起訴主張：伊從事廠房土地仲介買賣租賃之業務，被 上訴人於民國99年5月25日委託伊代為尋找土地以作為經營 中古車廠之用，上訴人乃於同年5月26日由業務員林啟欽帶 同被上訴人至坐落新北市○○區○○段1小段317-1地號，門 牌號碼為新北市○○區○○路1段145、147號之土地與廠房 （下稱系爭房地），並予詳細解說後，被上訴人遂請伊準備 系爭房地詳細之資料供其參考，伊即提供系爭房地周邊都市 計畫圖、地理位置圖、地籍圖及分區圖供被上訴人參酌。被 上訴人並於同年6月7日與伊簽立「不動產買賣要約承諾委託 書」（下稱系爭委託書），承諾願以新臺幣（下同）8,530 萬元購買系爭房地，要求伊以此價格向系爭房地所有權人進 行議價，並簽立「產權說明表」，由業務員陳坤正將系爭委 託書出示予系爭房地所有權人進行議價，然系爭房地所有權 人僅願以9,402萬元出售，而未撮合成功。同年6月15日被上 訴人再度致電系爭房地所有權人詢問是否願意出售，並由陳 坤正進行議價，系爭房地所有權人回覆將於6月22日確認， 林啟欽於99年6月16日至被上訴人處洽談，並告知系爭房地 將於6月22日確認是否出售，該日因賣主身體不適，請陳坤 正6月24日再次前往，林啟欽於同年6月23日告知被上訴人上 開情形。殊不知同年6月24日系爭房地所有權人告知系爭房 地已與他人簽約，含服務費以每坪21萬7,000元出售。嗣經 上訴人調閱系爭房地之土地謄本，發覺系爭房地所有權人已 變更為被上訴人、謝瑞益、謝蔡麗枝，即99年6月24日與系 爭房地原所有權人簽訂買賣契約之人即為被上訴人。雖系爭 委託書委託期間為99年6月7日至99年6月15日止，惟被上訴 人於99年6月16日後仍希望伊繼續努力是否得以成交，伊亦 於99年6月16日後仍繼續與地主接洽仲介此買賣，顯見雙方 之委任關係已繼續延長之，況伊於此期間提供被上訴人有關 系爭土地之相關資訊、服務，被上訴人因此得知系爭房地之 行情，而得以透過第三人林健雄成交，從而被上訴人利用伊 給予之資訊，於委託期間私下與系爭房地所有權人成交，欲 規避服務費之給付，構成違約，自應依上開約定給付上訴人 以最高成交價9,660萬元之6%計算之仲介服務費579萬6,000 元作為違約金等語。 二、被上訴人則以：伊與上訴人所簽立之系爭委託書，簽署日期 為99年6月7日到99年6月15日，上訴人未能在契約期間內達 成伊之要求，亦無法約系爭房地所有權人與伊面談，伊係經 由林健雄於99年6月24日與系爭房地所有權人洽談始完成系 爭房地之買賣，已經逾越被上訴人與伊簽署系爭委託書之日 期，且伊非自上訴人處獲得系爭房地相關之交易資訊，無上 訴人所指違約情事。又上訴人自始即未能取得系爭房地所有 權人委託出售之授權，即無法為伊與系爭房地所有權人談妥 系爭房地買賣交易，伊自無庸支付上訴人仲介報酬。退步言 之，縱認伊應支付上訴人報酬，系爭房地之成交價為8,900 萬元，則上訴人請求以9,660萬元計算6%之仲介費，金額亦 屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。 三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明 ： （一）原判決廢棄。 （二）被上訴人應給付上訴人579萬6,000元，及自起訴狀繕 本送達翌日起起算至清償日止，按年息5%計算之利息 。 （三）上訴人願供擔保請准宣告假執行。 被上訴人答辯聲明： （一）上訴駁回。 （二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、經查：被上訴人表示欲購買土地及廠房後，上訴人曾提供系 爭房地之周邊都市計畫圖、地理位置圖、地籍圖及分區圖供 被上訴人參酌，兩造於99年6月7日簽立系爭委託書，期間為 99年6月7日至99年6月15日，被上訴人承諾願以總價8,530萬 元購買系爭房地，要求上訴人以此價格向系爭房地所有權人 進行議價，並當場簽立產權說明表，保證「決不私底下或以 規避安信的方式以本人或本人親屬及本人所屬公司行號成交 上述之不動產，若有違背願支付仲介經紀條例所規定之最高 成交價的6%作為介紹服務費。絕無異議」；嗣被上訴人於99 年6月24日透過第三人林健雄居間以總價8,900萬元購得系爭 房地等事實，為兩造所不爭執，並有上訴人提出之週邊都市 計畫圖、地理位置圖、分區圖影本、地籍圖謄本、安信地產 不動產買賣要約承諾委託書、安信不動產產權說明表、土地 登記第二類謄本等件附卷可稽（見原審卷第9-21頁），此部 分事實自堪信為真實。是兩造爭執之重點在於被上訴人購買 系爭房地是否違反系爭委託書及產權說明表之約定？如是， 上訴人得請求被上訴人給付之違約金為何？ 五、按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被 告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦 應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參 照）。本件上訴人主張於系爭委託書之要約期間即99年6月7 日至99年6月15日屆滿後，上訴人仍繼續為被上訴人接洽買 賣系爭房地之事宜，被上訴人亦未拒絕或終止委託關係，故 兩造間之委託關係仍繼續延長，不因期間屆至而消滅，是被 上訴人利用上訴人提供之資訊於99年6月24日私下向系爭房 地所有權人購買系爭房地，係為規避給付服務費之目的，顯 屬惡意，違背系爭委託書及產權說明表之約定，伊得請求被 上訴人給付違約金597萬6,000元云云，則依前揭說明，上訴 人自應就上開事實，負舉證之責。 六、經查，系爭委託書第2條、第3條分別約定承購總價款及要約 有效期間為：「購買總價款新台幣捌仟伍佰參拾萬元整」、 「買方之要約期間自民國99年6月7日起至民國99年6月15 日 止」；另產權說明表記載「本著誠信原則，本人保證決不私 底下或以規避安信的方式以本人或本人親屬及本人所屬公司 行號成交上述之不動產，若有違背願支付仲介經紀條例所規 定之最高成交價的6%作為介紹服務費。絕無異議」等語，並 經被上訴人簽名同意（見原審卷第15、19頁），足見被上訴 人係承諾願以8,530萬元作為購買系爭房地之要約，並委託 上訴人向系爭房地所有權人洽購，要約期間為99年6月7日起 至99年6月15日止。而被上訴人於系爭委託書之要約有效期 間內，應本於誠信原則，不得私下或以規避上訴人之方式成 交系爭不動產，並非無期限加以限制被上訴人不得透過其他 人仲介購買系爭不動產。依民法第102條規定，兩造之委託 關係存在於99年6月7日起至99年6月15日止，於99年6月15日 後即失其效力。上訴人雖主張於99年6月15日後，兩造間之 委託關係仍繼續延長，惟僅稱其業務員林啟欽仍於99年6月 16日、23日曾與被上訴人連絡云云，並未提出任何證據，足 以證明其於99年6月15日後仍有為被上訴人繼續洽談購買系 爭房地之事宜，是上訴人主張委託關係於系爭委託書期間屆 滿後仍繼續存在部分，顯不足採。縱上訴人之業務員林啟欽 於99年6月16日、23日曾與被上訴人連絡，仍難據此認定兩 造間之系爭房地係屬繼續延長。是被上訴人於系爭委託書期 間屆滿後，自行透過第三人林健雄向系爭房地所有權人購買 系爭房地，自不受系爭委託書及產權說明書之拘束，上訴人 此部分主張委無足取。 七、次查，證人即介紹被上訴人購買系爭房地之第三人林健雄於 原法院證稱：「（問：被告(被上訴人，下同)何時跟你說要 購買家族這塊土地？）是我直接去拜訪被告，時間應該在99 年的過完年後，約2、3月左右」、（問：當時你跟他說出賣 土地的過程如何？）「我只有說家族裡有一塊土地要出售， 看他有沒有興趣要購買」、「我講了以後，回去有找大姑就 是王秀琴（按：即系爭房地所有權人），他有跟我說金額大 概多少，叫我去處理。我問了大姑之後有再去找過被告，有 跟被告轉述大姑跟我講的價金部分，那時候講的金額是1坪 25萬。我有講到土地所在地的地點」、「後來我又回去跟大 姑說，被告他們很喜歡這塊土地，我有請大姑簽1份要約書 ，拿那個要約書給被告看，要約書的金額就是25萬，被告有 開1張100萬的土地銀行支票，後面也有簽1份委任我去談這 塊價錢的委託書，文字內容就是這100萬要用8,900萬去成交 這筆土地，委託書我還有留著。大姑有跟我說，叫我跟被告 說會把這100萬軋進去，當作是價金的頭期款，同意用這個 價錢來出售」、「（問：被告開這100萬的支票委託你去跟 大姑談是何時的事情？）99年6月的事情，確實日期要看委 託書才知道」等語（見原審卷第62頁）；復於本院證稱：「 （問：何時知道被上訴人想要買土地與廠房？）99年6月16 日」、「之前阿姑有跟我提起說要賣土地，剛好去拜訪被上 訴人時，得知他需要什麼樣的土地，阿姑的土地滿適合他的 ，我問阿姑是否確定要賣，阿姑說要，阿姑有簽每坪21萬 7,000元的金額，阿姑有簽『勞務委任書兼土地買賣授權書 』給我，我就拿『勞務委任書兼土地買賣授權書』給被上訴 人看，說阿姑每坪要賣21萬7,000元，然後有再殺價的情形 。後來被上訴人想要買，就簽了1份『勞務委任契約書兼土 地買賣要約授權書』給我…」等語（見本院卷第58頁）；另 證人於被上訴人購買系爭房地時，為其辦理貸款之吳伯均於 本院證稱：「（提示勞務契約兼土地買賣要約授權書，問： 這是你們何時簽的？）即99年6月21日」、「（問：上面 8,900 萬元是否第一次出價？）我與林健雄去跟被上訴人講 阿姑要賣8,900萬元，問是否同意？被上訴人同意，但說我 們用講的不行，要寫授權書，就是這一張」、「（問：簽約 時你們有無參與？）有，因為我接貸款要填資料」等語（見 本院卷第85頁背面、第86頁）。由上二證人之證詞可知，被 上訴人於99年2、3月間即知悉系爭房地，亦瞭解相關出售資 訊，而非利用上訴人提供系爭房地之相關資料始獲悉系爭房 地出售之資訊。且被上訴人係於兩造間委託關係終止後之99 年6月16日始與證人林健雄接觸系爭房地購買事宜，並有勞 務委任契約書兼土地買賣授權書及勞務委任契約書兼土地買 賣要約授權書在卷可證（見本院卷第62-63頁），其上記載 之簽署日期為99年6月17日，並於第7點記載：「…授權日期 自簽約日起至中華民國99年6月23日止」，其下方空白處復 以手寫記載：「雙方於中華民國99年6月20日協議每坪單價 貳拾壹萬肆仟伍佰元含稅無誤」等字句（見原審卷第68頁、 本院卷第62頁），足證被上訴人係透過林健雄、吳柏均向系 爭房地所有權人買受系爭房地，且所有權人王秀琴、王霞係 於99年6月17日始授權林健雄、吳柏均於授權書所載之價金 範圍內代尋買方進行買賣協議，進而於99年6月20日就價金 達成協議，而被上訴人於99年6月21日始授權林健雄、吳柏 均代為處理買賣系爭房地（見本院卷第63頁）。是被上訴人 委託林健雄、吳柏均就系爭房地買賣之價金進行磋商議價之 日期，係在系爭委託書之有效期間屆滿之後，自難認被上訴 人有何違反誠信原則及與上訴人間之約定或協議之情事。 八、上訴人另主張系爭委託書與產權說明表二者之契約目的及本 質不同，前者為契約關係，後者為單獨行為，且系爭委託書 並無附件之記載，產權說明表非系爭房地之附件，二者有效 期間並非相同云云。惟產權說明表上記載「本著誠信原則， 本人保證絕不私底下或以規避安信的方式以本人或本人親屬 及本人所屬公司行號成交上述之不動產，若有違背願支付仲 介經紀條例所規定之最高成交價的6%作為介紹服務費。絕無 異議」等語（見原審卷第19頁），其上所載「上述之不動產 」即為系爭房地，與系爭委託書上所載之不動產標的物為同 一，兩造若非簽立系爭委託書，上訴人自無以產權說明表上 之約款限制被上訴人不得自行成交系爭房地之依據，故產權 說明表並非系爭委託書以外之另一獨立契約，是系爭委託書 既有期間屆至之約定，兩造間之委託關係於期間屆至時終止 ，則產權說明表上所載之約款自亦於系爭委託書終止後失其 效力，上訴人即不得再依據產權說明表主張被上訴人於系爭 委託書終止後仍不得自行購買系爭房地，故上訴人此部分主 張，亦不足採。 九、綜上所述，上訴人主張本於委託關係，請求被上訴人給付違 約金579萬6,000元為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦 失所附麗，應併予駁回。原法院為上訴人敗訴之判決，並駁 回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 十、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立 證，經審酌後認與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予 以論列，合併敘明。 十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 2 月 21 日 民事第十八庭 審判長法 官 湯美玉 法 官 胡宏文 法 官 丁蓓蓓 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 2 月 21 日 書記官 陳思云 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。