裁判書系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　100年度上字第981號 上　訴　人　通達國際股份有限公司 法定代理人　蔡江隆 訴訟代理人　蔡朝安律師 複　代理人　游婷妮律師 訴訟代理人　黃馨儀律師 　　　　　　林佳穎律師 被　上訴人　大新蔗板廠股份有限公司 法定代理人　廖俊生 訴訟代理人　陳鴻琪律師 　　　　　　廖芳萱律師 上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國100年7月18 日臺灣板橋地方法院100年度訴字第438號第一審判決提起上訴， 經本院於101年6月19日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人拆屋還地，及該部分假執行之宣告，暨訴訟 費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之一，餘由被上訴人負擔 。 事實及理由 一、上訴人聲明求為判決：（一）原判決關於判命上訴人將坐落 新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱801地號土地）中如 原判決附圖（下稱附圖）Ａ部分所示面積95.8平方公尺土地 （下稱系爭A部分土地）上，門牌號碼新北市○○區○○街○ 號房屋，其中如附圖A部分所示之建物（下稱系爭A部分建物 ）拆除，並系爭Ａ部分土地騰空返還被上訴人，暨該部分假 執行之宣告均廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一 審之訴及假執行之聲請均駁回。 被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。 二、被上訴人主張：上訴人所有坐落新北市○○區○○街○號房 屋（包含登記○○○區○○段1822建號、及增建未辦理保存 登記之同段2635建號，下稱系爭房屋），其中系爭A部分建 物，因占有伊所有801地號土地中之系爭A部分土地，陸續與 伊簽訂租賃契約，向伊承租系爭A部分土地，最近1次於民國 97年1月6日簽訂，約定租期至100年1月5日止，每月租金新 臺幣（下同）3萬4,482元（下稱系爭租約），嗣系爭租約已 屆滿，兩造並未換約續租，上訴人即屬無權占有系爭A部分 土地。退步言之，縱認兩造間租賃關係應存續至系爭房屋使 用年限為止，上訴人自99年6月6日起積欠租金未付，至101 年5月6日止，累計已達2年之總額，伊亦得依民法第440條第 2項、第3項之規定，終止系爭租約，並業以101年5月25日民 事陳述意見狀送達上訴人為終止系爭租約之意思表示，系爭 租約關係已告消滅，上訴人仍為無權占有等情，爰依民法第 767條規定，求為命上訴人拆除系爭A部分建物並返還系爭A 部分土地之判決（上訴人就原審判命其給付積欠被上訴人租 金24萬1,374元本息未上訴，已告確定）。並除援用原審所 提立證方式外，補提壹週刊報導為證。 上訴人則以：系爭房屋係坐落於801地號土地（即系爭A部分 土地）及同地段802地號土地（下稱802地號土地）上，原均 為被上訴人所有，被上訴人於93年1月8日將系爭房屋及其中 802地號土地出賣予伊，仍保留801地號土地，致使伊所有系 爭房屋中之系爭A部分建物占用被上訴人所有801地號土地中 之系爭A部分土地，依民法第425條之1第1項規定，應推定系 爭房屋得使用期限內，兩造間就系爭A部分土地有租賃關係 存在。又兩造就此雖陸續簽訂租約，並記載租期，然實際真 意係租至系爭房屋不堪使用時為準，該租約係針對租金數額 為約定，記載租期係按定型化格式書寫，實質並無就租賃期 間、租期屆滿後上訴人須負租賃物返還義務有進行合意，不 具任何意義，是縱該記載租期已屆滿，仍不影響兩造間就系 爭A部分土地有法定租賃關係存在，被上訴人不得以系爭租 約租期屆滿，兩造並未換約續租，謂伊無權占有系爭A部分 土地。又兩造間係成立民法第425條之1法定租賃關係，並非 成立意定租賃關係，自無意定租賃契約其他規定之適用，被 上訴人依民法第440條終止系爭租約，並無理由，亦有違誠 實信用原則等語，資為抗辯。並除援用原審所提立證方式外 ，補提93年1月8日不動產買賣契約、法務部行政執行署新北 分署公告（第一次拍賣）為證。 三、查系爭房屋係坐落於801地號土地（即系爭A部分土地）及80 2地號土地上，原均為被上訴人所有，被上訴人於93年1月8 日將系爭房屋及其中802地號土地出賣予上訴人，仍保留801 地號土地，致使上訴人所有系爭房屋中之系爭A部分建物占 用被上訴人所有801地號土地中之系爭A部分土地。又兩造就 此陸續簽訂租約，上訴人向被上訴人承租系爭A部分土地， 最近1次簽訂系爭租約，其上記載租期至100年1月5日止，嗣 該記載租期屆滿，兩造並未換約續租。又被上訴人以上訴人 自99年6月6日起積欠租金未付，至101年5月6日止，累計已 達2年之總額，依民法第440條第2項、第3項之規定，於本院 審理中，以101年5月25日民事陳述意見狀送達上訴人為終止 系爭租約之意思表示，上訴人於101年5月28日已收受該狀等 事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、建物登記謄本 、不動產買賣契約、系爭租約及101年5月25日民事陳述意見 狀可稽（見原審卷14至21、81至92、115至117頁、本院卷28 至30、201頁），復經原審會同兩造勘驗現場及囑託新北市 板橋地政事務所測量無訛，掣有勘驗筆錄、土地複丈成果圖 足按（見原審卷78至95頁），堪認為真實。 四、被上訴人主張上訴人所有系爭A部分建物，無權占用伊所有 系爭A部分土地，伊得依民法第767條規定，請求上訴人拆除 系爭A部分建物並返還系爭A部分土地等語，為上訴人所否認 ，並以前詞置辯。經查： （一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係，民法第425條之1前段定有明文。其立法理由謂： 「將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同 時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外 ，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應 支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」足見出 讓人將土地及房屋單獨出讓與相異之人時，該房屋所有權 人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所 坐落之土地，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可 當然「無償使用」該土地，然除特別約定外，仍不影響其 對於房屋坐落土地之「有權使用」。本件系爭房屋係坐落 於801及802地號土地上，原均為被上訴人所有，被上訴人 於93年1月8日將系爭房屋及其中802地號土地出賣予上訴 人，仍保留801地號土地，致使上訴人所有系爭房屋中之 系爭A部分建物占用被上訴人所有801地號土地中之系爭A 部分土地等情，為兩造所不爭，依上說明，應推定系爭房 屋得使用期限內，兩造間就系爭A部分土地有租賃關係存 在。雖被上訴人主張兩造就此陸續簽訂租賃契約，上訴人 向伊承租系爭A部分土地，最近1次簽訂系爭租約，約定租 期至100年1月5日止，嗣租期屆滿並未換約續租，上訴人 即屬無權占有系爭A部分土地云云；上訴人則抗辯兩造陸 續簽訂租賃契約，其上雖記載租期，然實際真意係租至系 爭房屋不堪使用時為準，該租約係針對租金數額為約定， 記載租期係按定型化格式書寫，實質並無就租賃期間、租 期屆滿後上訴人須負租賃物返還義務有進行合意，不具任 何意義，縱該記載租期已屆滿，仍不影響兩造間就系爭A 部分土地有法定租賃關係存在等語。按解釋契約，應於文 義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並 通觀契約全文，斟酌訂立契約當時之事實、交易上之習慣 等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意 思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客 觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以 為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任 意推解致失其真意。查兩造於買賣系爭房屋及802地號土 地時，均明知買賣結果將使上訴人所有系爭房屋中之系爭 A部分建物占用被上訴人所有801地號土地中之系爭A部分 土地，因而簽訂租約，由上訴人向被上訴人承租系爭A部 分土地等情，為兩造所不爭，並參諸證人即代表上訴人與 被上訴人洽商簽約之上訴人原執行長周雲楠證述：當時上 訴人因公司廠房不夠大，要擴大始向被上訴人買房地，當 時沒有買801地號土地，是因為該地比較畸零，上訴人比 較不會利用，因為那地方是廁所很髒亂、很黑，當時被上 訴人法代跟我們說，因為上訴人占到該土地，所以用承租 方式租土地，當時有簽買賣及租賃契約承租該占用部分， 寫的租約是從文具店買來寫的，上訴人向被上訴人買房地 ，有一部分占到被上訴人土地，大家都知道，該占用部分 有租約，大家有共識，租期到期，被上訴人應該會繼續租 給上訴人，不會不續租給上訴人，要上訴人拆除上面房屋 之問題發生，當時雙方簽買賣及租約時，應該有共識系爭 房屋在時，就一直承租土地，只是沒有形之文字，雖大家 沒有講開，按照人之常情應該就是那樣意思等語（見本院 卷194至195頁），衡諸上訴人購買系爭房屋非有相當期限 不能達其使用目的，果所簽訂租約係定有期限，並期限屆 滿後被上訴人有權決定是否續租予上訴人，若被上訴人於 租期屆滿不願續租時，上訴人即須拆屋還地，豈是兩造締 約之本意？上訴人豈有在如此不利己之條件下願買受該房 地？足認上訴人抗辯兩造雖簽訂系爭租約，並記載租期， 然實際真意係租至系爭房屋不堪使用時為準，租期記載僅 形式化，不具意義，縱該記載租期已屆滿，仍不影響兩造 間就系爭A部分土地有法定租賃關係存在，合乎情理，應 屬可取。被上訴人以兩造間簽訂系爭租約訂有租期，最近 一次租期屆滿並未換約續租，上訴人即屬無權占有系爭A 部分土地為由，訴請拆屋還地，並不可取。 （二）次按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2年 以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規 定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限 內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租 達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高 法院68年台上字第777號判例參照）。是出租人以承租人 「積欠租金額達2年以上時」為由終止租約，必須承租人 積欠租金達2年以上時，始得依民法第440條規定，催告承 租人支付積欠租金；如承租人積欠租金未達2年，即不能 認出租人有依民法第440條定期催告，並依此催告終止租 約之權限。被上訴人雖另主張上訴人自99年6月6日起積欠 租金未付，至101年5月6日止，累計已達2年之總額，依民 法第440條之規定，以101年5月25日民事陳述意見狀送達 上訴人為終止系爭租約之意思表示，系爭租約關係已告消 滅，上訴人無權占有系爭A部分土地云云。惟查，被上訴 人在原審起訴時雖訴請上訴人給付自99年6月至99年12月 份積欠租金24萬1,374元，然斯時上訴人對其積欠租金額 尚未達2年，自難認被上訴人斯時已依民法第440條規定定 期催付租金，並依此催告有終止租約之權限，又至101年5 月6日止雖上訴人積欠租金額已達2年，然被上訴人未再定 期催告上訴人支付積欠租金，為被上訴人所是認，依上說 明，其自無權終止系爭租約，是被上訴人主張以101年5月 25日民事陳述意見狀送達上訴人為終止系爭租約之意思表 示，並不發生合法終止之效力，從而，被上訴人據此謂系 爭租約關係已告消滅，上訴人無權占有系爭A部分土地， 亦不可取。 五、綜上所述，被上訴人本於民法第767條規定，請求上訴人拆 除系爭A部分建物並返還系爭A部分土地，為無理由，其假執 行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人拆屋還 地，及該部分假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘該部 分原判決不當，聲明廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢 棄改判如主文第二項所示。 六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第 78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 7 月 3 日 民事第九庭 審判長法 官 黃熙嫣 法 官 朱耀平 法 官 曾部倫 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 7 月 3 日 書記官 黃麗玲 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。