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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 100年度上易字第1073號 上　訴　人即 附帶被上訴人　張虹玉 訴　訟代理人　陳明宗律師 被　上訴人即 附　帶上訴人　盧盈有 被　上　訴人　陳和吟 　　　　　　　郭維鴻 上　列　3 人 共　　　　同 訴　訟代理人　羅瑞洋律師 複　代　理人　陳麗玢律師 上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國100年8月30日 臺灣士林地方法院100年度訴字第352號第一審判決提起上訴，並 為訴之追加，被上訴人盧盈有則為附帶上訴，本院於101年4月18 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴、追加之訴及附帶上訴均駁回。 第二審訴訟費用，關於上訴及追加之訴部分由上訴人負擔，關於 附帶上訴部分由附帶上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序部分：按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意， 不得為之。但有民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形 ，不在此限，同法第446條第1項定有明文。查上訴人於原審 起訴時，係本於契約解除後回復原狀之法律關係，請求被上 訴人連帶給付新臺幣（下同）1,640,000元。嗣提起上訴後 ，追加依民法第179條之規定為請求（見本院卷第40頁、第 204頁），核均係就本件兩造於民國（下同）99年11月24日 簽訂門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○號2樓之4房地之買 賣事宜所為糾紛，訴請返還已經給付之價金，屬民事訴訟法 第255條第1項第2款「請求之基礎事實同一」，依上說明， 於法並無不合，應予准許。 貳、實體部分： 一、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）起訴主張：伊於99年 11月間經訴外人東森房屋中山捷運加盟店（即宅通不動產經 紀有限公司，負責人為被上訴人郭維鴻）之受雇人即被上訴 人陳和吟之仲介，前往被上訴人即附帶上訴人盧盈有（下稱 盧盈有）所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○ 號2 樓之 4 房屋（下稱系爭房屋）看屋。被上訴人陳和吟明知系爭房 屋窗外看出去就會看到曾發生過火災、燒死7 人的白雪大旅 社，且系爭房屋距離該火燒過的房屋甚近，卻故意隱瞞，並 刻意約在晚上、視線不好的時間，帶伊看屋3 次，對於伊所 問有關燒黑牆壁（即燒燬之白雪大旅社之牆壁）之問題，以 修理房屋之詞欺騙，致伊誤信系爭房屋無任何瑕疵，而於99 年11月24日與盧盈有簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣 契約），約定由伊以總價8,180,000 元向盧盈有買受坐落臺 北市○○區○○段3 小段314 地號（原判決誤載為1039地號 ）、權利範圍10000 之58土地及其上系爭房屋（下合稱系爭 房地），伊並依約按期繳付價金計1,640,000 元，事後伊發 現系爭房屋對外之窗戶得見燒死7 人之白雪大旅社，具有瑕 疵，乃分別於100 年1 月13日、同年月21日通知被上訴人郭 維鴻、盧盈有解除契約，系爭買賣契約既解除，被上訴人應 返還價金等情，爰本於回復原狀之法律關係，求為命被上訴 人應連帶給付伊1,640,000 元，及加計自起訴狀繕本送達翌 日起按法定利率計算遲延利息（原判決漏載利息請求部分， 見原審卷第95頁筆錄）之判決。 二、被上訴人則以：上訴人居住系爭房屋附近地區長達30年之久 ，對於系爭房屋鄰棟之白雪大旅社曾發生火災，應甚為清楚 ，無陷於錯誤之可能，且被上訴人陳和吟於上訴人看屋過程 並未刻意隱瞞、詐欺上訴人，上訴人不得依民法第92條第1 項規定撤銷其買受系爭房地之意思表示。盧盈有與上訴人訂 約時，對系爭房屋是否屬於凶宅，係以系爭房屋之專有部分 ，於盧盈有產權持有期間，是否發生凶殺、自殺或其他非自 然身故之情事為據，上訴人主張白雪大旅社發生火災，燒死 7 人乙節，既非發生在系爭房屋之專有部分，自無系爭買賣 契約約款適用之餘地。系爭房屋不具物之瑕疵，上訴人不得 以系爭房屋為凶宅而主張解除契約。另上訴人遲延給付第三 期價金，經盧盈有先後於100年2月10日、同年3月7日以存證 信函催告上訴人給付價金，否則解除契約，甚至於原審以 100 年8月10日答辯狀之送達為再次解除契約之通知，是系 爭買賣契約業經盧盈有合法解除，盧盈有自得依系爭買賣契 約第11條約定，沒收上訴人已給付之價金等語，資為抗辯。 三、原審判命被上訴人盧盈有應給付上訴人820,000元，而駁回 上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴，於本院補 陳：系爭房屋鄰白雪大旅社之部分，外觀已遭白雪大旅社之 火災所延燒，盧盈有為隱瞞此一瑕疵重新整修，並在不動產 標的現況說明書第12項欄位「建築改良物是否曾經發生火災 或其他天災，造成建築物損害或其他修繕之情形」，勾選「 否」，有積極施用詐術之行為，則伊依民法第92條及第88條 之規定主張撤銷買受系爭房地之意思表示，即屬有理。系爭 房地買賣契約既經伊撤銷，盧盈有受領伊給付之1,640,000 元即屬無法律上原因，依民法第179條規定應返還予伊。另 被上訴人郭維鴻、陳和吟為不動產經紀營業人員，係以居間 不動產買賣為營業者，依民法第567條規定，就訂約事項之 一即系爭房屋相鄰周圍環境之重大事項有調查之義務，且參 照善良管理人注意義務之規定，應用專業上誠實、勤勉而有 相當經驗方法，調查上開訂約之重要事項，以憑向伊報告仲 介，且依消費者保護法第4條規定，被上訴人郭維鴻、陳和 吟應提供伊白雪大旅社所發生之死亡事件。詎被上訴人郭維 鴻、陳和吟未調查或說明，伊若知悉上開情事，當不會買受 系爭房地，是伊依民法第88條及第92條規定撤銷系爭房地買 賣意思，係屬有理。伊於100年1月21日寄發台北北門郵局第 199號存證信函予盧盈有，僅係催告之意思表示，原審認定 伊為拒絕履行系爭買賣契約之意思表示，並認盧盈有得為解 約，實有違誤。又盧盈有並未依民法第254條規定或系爭買 賣契約第11條第1項約定，定相當期限，催告伊履行，其所 為解除系爭買賣契約之意思表示為不合法。縱認盧盈有解除 系爭買賣契約為合法，盧盈有為履行系爭買賣契約所支出之 勞費成本不大，且未因伊未履行系爭買賣契約而受有損害， 倘伊履行系爭買賣契約，被上訴人可得預期享受之利益為受 領價金可得之利息，原審判決命伊應給付820,000元之違約 金實屬過高等語，並為訴之追加，且聲明：㈠原判決不利於 上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴 人820,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年 息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行（關於原判 決判准820,000元部分之利息上訴人並未上訴而確定）。 被上訴人於本院補陳：系爭買賣契約有何消費者保護法之適 用，未見上訴人說明。民法第567條規定係指關於訂約事項 及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，上 訴人將該規定指為「系爭房屋相鄰周圍環境之重大事項，有 調查之義務」，尚乏依據。被上訴人郭維鴻、陳和吟已提供 不動產標的現況說明書予上訴人參酌，上訴人並未舉證證明 該說明書上所載有何不實，被上訴人郭維鴻、陳和吟自未違 背調查義務。又白雪大旅社之火災並未延燒到系爭房屋之外 牆，伊等否認系爭房屋鄰白雪大旅社之部分外觀遭火災延燒 。白雪大旅社之火災並未造成系爭房屋損害或需要修繕之情 形，上訴人之主張，與事實不符等語，且答辯聲明：上訴駁 回。 另被上訴人盧盈有就其敗訴部分提起附帶上訴，於本院補陳 ：伊於上訴人毀約後，雖又委任銷售系爭房地，惟因上訴人 於報紙上渲染與伊之買屋糾紛，再加上奢侈稅之施行，房屋 買賣快速萎縮，系爭房地無法以適當價額出售，伊損失慘重 ，是伊沒收上訴人已給付之全部價金，並未過高等語，且附 帶上訴聲明：㈠原判決不利於盧盈有部分廢棄。㈡上開廢棄 部分，附帶被上訴人在第一審之訴駁回。 上訴人則答辯聲明：盧盈有之附帶上訴駁回。 四、兩造不爭執之事項： ㈠上訴人於99年11月24日透過訴外人東森房屋中山捷運加盟店 （即宅通不動產經紀有限公司，負責人為被上訴人郭維鴻） 之受雇人即訴外人陳和吟之仲介，與盧盈有簽訂系爭買賣契 約，上訴人以買賣總價金818萬元，向盧盈有購買系爭房地 ，上訴人已給付第1、2期款項計1,640,000元，第3期款項則 未給付。 ㈡依系爭買賣契約第4條約定，上訴人與盧盈有就系爭房地買 賣共同委任訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公 司）辦理買賣價金履約保證，上訴人給付之價金應存於僑馥 公司名義之信託專戶，由僑馥公司辦理交易管理暨認證事宜 ，認證雙方權利義務履行之結果，並依據雙方之約定辦理價 金給付或返還之作業。 ㈢系爭買賣契約第11條約定：「一、除本約有特別約定外，甲 （指上訴人）乙（指盧盈有）任一方若發生不依約履行義務 之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，雙方同 意應由僑馥建經（公司-下同）進行最終催告仍未履行或認 證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之 撥付作業。二、本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法 解除本約後，應負擔乙方所受損害賠償，並應於僑馥建經最 終催告期限內起訴，否則於期限屆至後，除雙方另有約定外 ，僑馥建經即依約將甲方已支付之價金扣除已給付之餘額作 為懲罰性違約金給付乙方，若甲方對違約金數額有異議時， 甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方為請求，不得對 僑馥建經作主張」。 ㈣系爭房屋外窗側邊可見燒燬之白雪大旅社後面牆壁，白雪大 旅社於98年3月2日發生火災時有7人死亡。 ㈤盧盈有另以100年8月10答辯狀繕本之送達，向上訴人為解除 系爭買賣契約之意思表示，該答辯狀繕本已於同年8月18日 送達上訴人。 五、系爭房屋並無物之瑕疵： ㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條 第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而 言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備 之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物 質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨 參照）。次按曾發生非自然身故情事之房屋，即一般所稱之 凶宅。至凶宅之定義，依房屋市場之通常交易觀念，係指曾 發生兇殺或自殺致死情事之房屋。此因素雖或未對此類房屋 造成直接物理性之損傷，或通常效用之降低。惟依我國社會 民情，曾發生非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願 及價格，而造成該房屋之市場接受程度。與週遭環境相較， 凶宅之買賣價格有顯著低落情事，依估價學理適合性原則言 ，非自然身故之情事，將對房屋之個別條件，產生負面影響 ，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物 之瑕疵。再按房地產交易實務上，出賣人對於其出售之房屋 否發生「兇殺或自殺致死之情事」，固有說明義務，然所謂 「發生兇殺或自殺致死之情事」乃指賣方產權持有期間，於 其建築改良物之專有部有（包括主建物及附屬建物），曾發 生他人加工致死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺）之情 事，如非賣方產權持有期間或非他人加工或自行加工致死， 則非屬「兇殺或自殺致死之情事」，合先敘明。 ㈡查本件交易之系爭房屋既未發生兇殺或自殺致死之情事，為 上訴人所不爭執，則系爭房屋顯非一般所謂之凶宅，依房屋 市場之通常觀念，即難謂有經濟性之價值減損，而影響其市 場價格等情。而從系爭房屋可看見之白雪大旅社之建築，雖 曾遭火災而有7人死亡，惟白雪大旅社既非系爭買賣契約之 標的，系爭房屋既無發生兇殺或自殺致死之情事，自非一般 所謂之凶宅可論。上訴人雖又主張系爭房屋後方確實遭白雪 大旅社火災所延燒云云，並舉報紙及證人周鴛鴦之證言為證 。惟查，白雪大旅社之火災並未延燒到系爭房屋之外牆，有 台北市政府消防局100年12月2日北市消調字第10039581800 號函所檢送之現場照片可考（見本院卷第44至158頁），尤 其照片1、2註明：「現場僅台北市○○區○○路○○○號之13 受火燒損，火勢未波及同棟其他建築物。」等文字，火勢既 未波及同棟其他建築物，更不可能波及到不同棟其他建築物 ，更可證明白雪大旅社火災並未延燒到系爭房屋。而證人周 鴛鴦是證稱：我看那對面牆壁黑黑的，沒有看到系爭房屋的 牆壁有無黑黑的等語（見本院卷第193頁），不足證明上訴 人所稱火災延燒到系爭房屋之外牆為實在。而舊屋重新裝潢 後出售，是房屋買賣常見之案例，實不足因此而推論被上訴 人蓄意隱瞞所謂之災情。系爭房屋復無其他滅失或減少其價 值、通常效用或契約預定效用之瑕疵；從而上訴人主張系爭 房屋具有瑕疵乙節，並非有據。 六、上訴人並無受被上訴人詐欺而簽訂系爭買賣契約之情形，其 不得以此為由撤銷系爭買賣契約︰ ㈠按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或 可得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第1項定有明文 。被詐欺而為意思表示者，依上揭規定，表意人固得撤銷其 意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實 負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例要旨參照） 。又民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為 限，然單純之緘默，除法律上、契約上或交易習慣上就某事 項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項所 謂之詐欺不合，且消極不作為施用詐術之行為，與單純之沉 默不同，仍須有消極的隱匿、掩飾事實之行為而故意不為告 知，始構成所稱之消極詐欺行為。最高法院80年度台上字第 2713號判決同此見解。 ㈡上訴人主張系爭房屋對面白雪大旅社牆面被火燻黑，被上訴 人詐欺伊該面牆壁是在修屋云云，既為被上訴人所否認，上 訴人就此部分利己之主張，自負有舉證之責。而依前所述， 白雪大旅社之事件並非系爭房屋之瑕疵，難認確屬系爭買賣 契約之重大事項，要非仲介人員主動說明義務之範圍。何況 不動產標的現況說明書（本院卷第33頁）第20項：「本戶（ 指專有部分）於賣方產權持有期間，是否曾發生凶殺致死、 自殺致死或其他非自然身故之情事。」之詢問事項，兩造於 訂約時，對系爭房屋是否屬於凶宅，係以系爭建物之專有部 分，於賣方被上訴人盧盈有產權持有期間，是否曾發生凶殺 、自殺或其他非自然身故之情事為據。而上訴人主張白雪旅 社燒死7人，既非發生在系爭建物之專有部分，自應無上開 約款適用之餘地。又不動產買賣交易金額甚鉅，按理當事人 對於不動產之屋況、陳設、環境應有為一定程度的觀察與瞭 解，且上訴人亦自承於購買系爭房地前，至少去過系爭房屋 3次，對於該面燒黑的牆壁亦有留意及詢問（見原審卷第55 頁筆錄），顯見是否晚上看屋對於上訴人觀察系爭房屋並無 甚大之影響，且依常理而言，修屋不會故意將窗戶燒黑，上 訴人的指述顯不合情理。上訴人對於被上訴人有積極之詐欺 行為或對該面牆壁有為故意隱瞞等情，又未能舉出確切之證 據以明，自不足認為真實。本件被上訴人既無違背說明義務 刻意隱瞞，自無違背消費者保護法問題，上訴人不得以受詐 欺為由而撤銷締結系爭買賣契約之意思表示。 ㈢上訴人又主張：依民法第567條規定，被上訴人郭維鴻及陳 和吟對系爭房屋相鄰周圍環境之重大事項，有調查之義務， 系爭房屋鄰白雪大旅社部分，外觀已遭白雪大旅社之火災延 燒，被上訴人竟未向上訴人說明云云。 ⒈惟查民法第567條規定是指「關於訂約事項」及「當事人之 履行能力」或「訂立該約之能力」，有調查之義務。上訴人 將此規定指為「系爭房屋相鄰周圍環境之重大事項，有調查 之義務」，尚乏依據。兩造系爭買賣，被上訴人郭維鴻及陳 和吟已提供不動產標的現況說明書予上訴人參酌，上訴人亦 未舉證證明說明書上所載有何不實，被上訴人郭維鴻及陳和 吟自未違背調查義務。 ⒉上訴人未舉證系爭房屋鄰白雪大旅社之部分外觀遭火災延燒 ，已如前述，而不動產標的現況說明書第12項：「建築改良 物是否曾經發生火災或其他天災，造成建築物損害或其他修 繕之情形。」，是指系爭房屋發生火災或天災，而系爭房屋 並未發生火災，均如前述，上訴人所指尚非可採。而最高法 院87年度台上字第1064號判決意旨，係指：「仲介中自應審 酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上 訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責。」，而本件系爭 買賣之權狀及相關文件均為真實並非虛偽，與最高法院判決 所指不同，並予敘明。 七、上訴人應負價金給付遲延之責任，系爭買賣契約已經被上訴 人合法解除︰ ㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條之規定，應負 擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。復按 給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。 又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限 催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第 229條第1項、第254條、第359條分別定有明文。 ㈡查系爭房屋並無物之瑕疵，業已析述如上，上訴人自無據以 解除系爭買賣契約之解除權，則上訴人主張解除系爭買賣契 約即屬無據。系爭買賣契約既未經上訴人合法解除，買賣雙 方自仍受其拘束，上訴人即有依約給付價金之義務。次查兩 造間系爭買賣契約第5條，就買賣價款約定分4期給付（原審 卷第78頁），另系爭買賣契約第11條關於雙方違約、解除契 約暨賠償責任之條款，其中第1項約定：「訂約雙方若發生 不依履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未 履行，雙方同意應由僑馥建經（公司）進行最終催告仍未履 行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經（公司） 執行專戶價金之撥付作業...」等內容。本件除曾經由東森 房屋中山捷運加盟店分別於99年12月21日及100年1月7日發 函催促上訴人履約外，並由被上訴人盧盈有於100年2月10日 以台北松江路支局第000158號、僑馥公司於100年2月14日以 內湖江南支局第000295號存證信函，通知上訴人給付價金， 分別有存證信函附卷可稽（見原審卷第86至91頁）。而上訴 人並未繳交第3期款項，為其所不爭執；上訴人既未合法解 除系爭買賣契約，依系爭買賣契約之約款，其仍有給付第3 期價金之義務，上訴人未依約按時給付，即應負給付遲延之 責任。又上訴人已於100年1月21日發函向被上訴人盧盈有表 示「1月25日前解除契約把錢還給我」等語（見原審卷第65 頁），顯為拒絕履行之表示，亦足堪認上訴人已為拒絕履行 系爭買賣契約之意思表示，依照前揭民法第254條規定暨系 爭買賣契約前述條款，應認被上訴人盧盈有得為解約。準此 ，被上訴人盧盈有先於100年3月7日以台北34支局第000309 號存證信函（見原審卷第92頁）解約，更於原審以100年8月 10 日答辯狀繕本之送達併向上訴人為解除系爭買賣契約之 意思表示，核屬有據。被上訴人盧盈有上開解約意思表示已 合法送達上訴人，系爭買賣契約業經被上訴人盧盈有合法解 除乙情，自堪認定。 八、被上訴人盧盈有得請求沒收之違約金金額以82萬元為適當： ㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第250條定有明文。又約定之違約金額過 高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文。約 定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之 數額，並無應待債權人請求給付後始得核減。此項核減，法 院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79 年台上字第1612號判例要旨參照）。且違約金是否過高，須 依一般客觀事實，社會經濟狀態及當事人所受損害以為酌定 標準，並須就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受 之一切利益加以衡量（最高法院49年台上字第807號、51 年 台上字第19號判例意旨參照）。末按約定之違約金額過高者 ，法院得減至相當之數額，此規定乃係賦與法院得依兩造所 提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥 適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當 事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人 就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證 責任。最高法院93年度台上字第909號民事判決意旨同此見 解。 ㈡查系爭買賣契約第11條約定：「本約簽訂後，甲方（即上訴 人）若有違約情事經乙方（即被上訴人盧盈有）合法解除本 約後，應負擔乙方所受損害賠償，並應於僑馥建經（公司） 最終催告期限內起訴，否則於期限屆至後，除雙方另有約定 外，僑馥建經（公司）即依約將甲方已支付之價金扣除已給 付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方...。」等內容，核屬 違約金約定之性質。是被上訴人盧盈有援引該等條款，主張 上訴人系爭房地所支付之價金扣除已給付之餘額，即為買賣 雙方所約定之違約金，其得沒收，自非無據。 ㈢上訴人已給付之價金164萬元全數為違約金之金額是否過高 乙點，按諸前揭說明意旨，法院自應依職權加以審酌。查依 據內政部所訂「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項」第24項第4款規定，「買方違反有關付款條件及方式之 規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之（最高不得超過百 分之十五）計算之金額」。考以系爭買賣契約第11條第2項 之約定，係對買受人違約而出賣人解除契約後，應將已支付 予受雙方委託之僑馥公司扣除已給付之餘額作為違約金給付 出賣人。惟以買受人價金已支付之價金作為計算違約金之基 礎，而不考慮買受人給付遲延、違約情形之嚴重程度，將形 成買受人多繳價金者被扣罰多，少繳價金者被扣罰少，顯非 公允合理。審酌上訴人已依約履行部分給付義務、締約支出 、可能利息損失等，及被上訴人盧盈有已於100年1月間受上 訴人通知不欲履約之意思表示，尚可及早因應將系爭房地再 行出賣或其他處置，被上訴人盧盈有就系爭房屋係購入後轉 售作為投資使用，已支付之仲介費、代書費及房屋空置未使 用之折損等，及一般客觀事實、社會經濟狀況及義務違反程 度、當事人所受損害情形等一切情狀，認以上訴人已給付價 金全數164萬元為違約金，核屬過高，應予酌減2分之1為82 萬元，較屬適當。上訴人雖主張應該以預定交屋日至言詞辯 論終結日利息計算被上訴人盧盈有之損失，但查盧盈有所受 損失不是該段上訴人未依約付款期間利息之損失而已，盧盈 有更有因本件買賣而未將系爭不動產出售他人，因政府奢侈 稅之計劃扣徵，房屋買賣市場之萎縮，致系爭不動產無法以 當時價格順利出售之損害。是上訴人未舉證82萬元違約金過 高，被上訴人盧盈有對於上訴人就系爭買賣契約之違約金債 權以前述酌減後之82萬元，並無不合。 ㈣從而，系爭買賣契約已經被上訴人盧盈有合法解除，依民法 第259條第1款規定，買賣雙方均互負回復原狀之義務。上訴 人已給付存於僑馥公司信託專戶之價金164萬元，因被上訴 人盧盈有對於上訴人就系爭買賣契約之違約金債權應為82萬 元，被上訴人盧盈有自得逕予沒收，上訴人不得請求被上訴 人返還，其餘82萬元部分被上訴人盧盈有不得沒收，應予返 還。是則，上訴人本於上述規定請求被上訴人盧盈有返還其 已給付而存於信託專戶之82萬元部分，即屬有據。逾此之請 求，為無理由，應予駁回。 九、綜上所述，上訴人本於解除契約，當事人互負回復原狀義務 之法律關係，請求被上訴人盧盈有返還82萬元，為有理由， 應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。就上訴 人請求無理由部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。 上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並追加不 當得利之法律關係，訴請返還，為無理由，應予駁回。就被 上訴人盧盈有應給付部分，原審為盧盈有敗訴之判決，核無 不合，盧盈有就此部分提起附帶上訴，並無理由，應駁回其 附帶上訴。 十、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 叁、據上論結，本件上訴、追加之訴及附帶上訴均為無理由，依 民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 5 月 2 日 民事第一庭 審判長法 官 張耀彩 法 官 吳光釗 法 官 黃嘉烈 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 101 年 5 月 2 日 書記官 王宜玲