臺灣高等法院民事判決 100年度上易字第738號
上 訴 人 李秋慧
訴訟
代理人 林智群
律師
被
上 訴人 大睦建設股份有限公司
法定代理人 李文科
訴訟代理人 許淑玲律師
許啟龍律師
上列
當事人間請求給付墊款等事件，上訴人對於中華民國100年6
月8日臺灣桃園地方法院99年度訴字第894號第一審判決提起上訴
，並為訴之追加，本院於102年2月26日
言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
上訴及
追加之訴均
駁回。
第二審及追加之訴
訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、
按在第二審為訴之變更或追加，
非經
他造同意不得為之。但
請求之基礎
事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者
，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項
第2款、第3款規定自明。所謂請求之基礎事實同一，係指變
更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之
主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及
證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或
一體性，得期待於後請求之審理
予以利用，俾先後兩請求在
同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭
者，即屬之。
本件上訴人於原審最後言詞辯論
期日時，對於
附表項次4（請求新台幣【下同】7萬元）、項次6 （請求14
萬8,400元）、項次7、項次8、項次9等部分，原主張
請求權
基礎為
民法第359條第1項、第227條第1項；項次10部分請求
給付8萬元，
請求權基礎為民法第195條、第227條之1；項次
15「監視器增設改善」部分聲明請求被上訴人應增設、改善
監視系統，並主張係依
兩造之契約關係請求（見原審卷第 5
、275-276、305頁）。
嗣於本院審理時，主張就項次4、6、
7、8等部分併亦依民法第179條規定請求；項次9部分再依民
法第354條、第179條、第184條第2項及公平交易法第21條、
第31條等規定請求；項次10部分除擴張其請求金額為16萬4,
082元外，併再依民法第277條之1、第184條第2 項及公平交
易法第21條、第31條等規定請求；另依民法第359條第1項、
第179 條之規定，追加項次14有關「廢料清理及運雜費」、
「其他費用」、「利潤稅捐級管理費」之請求1萬7,244元，
及依民法第359條第1項、第179 條規定，追加項次15請求被
上訴人給付2萬6, 754元（見本院卷一第237-238頁、卷二第
174-185、216頁反面）。經核上訴人係於第二審就項次4、6
、7、8、9 等部分為
訴訟標的之追加，項次10部分則為
擴張
聲明並追加訴訟標的，項次14、15則為訴之追加。被上訴人
固同意上訴人就項次4、6、7、8、14、15等部分所為訴之追
加（本院卷一第250頁反面-251頁、345 頁），
惟就項次9、
10等部分則不同意上訴人所為訴之追加（見本院卷一第300-
305、345頁，卷二第186-191 頁）。惟本件係上訴人主張被
上訴人未依其債務本旨給付桃園縣桃園市○○段○○○○○號建
物（即「大境人文行館」A1房屋，門牌為桃園縣桃園市○○
路○段○○○號，下稱
系爭房屋），因而起訴求為命被上訴人履
行其本於出賣人所應負之契約義務及賠償精神損害，其就
上
開追加（包含項次9、10 部分）內容，與原請求之基礎事實
係屬同一，依民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項
第2款、第3款規定，應予准許。至被上訴人固辯稱上訴人就
項次9、10等部分本已撤回依民法第359條規定所為請求，依
民事訴訟法第263條第2項規定，不得於撤回後再事主張
云云
（見本院卷一第344頁反面），惟買受人依民法第359條規定
所得主張之價金減少請求權，僅於應減少之範圍內縮減買受
人減縮給付義務之效果，亦即出賣人於其減少之範圍內無該
價金之請求權存在，既非請求權基礎之完全性條文，自不得
作為買受人向出賣人請求給付之依據（最高法院101 年度
台
上字第1916號判決意旨
參照），
乃本件民法第359 條之規定
既非上訴人得向被上訴人請求
給付之訴訟標的，即無被上訴
人
抗辯之
前揭規定
適用，附此說明。
二、上訴人起訴主張：伊於97年4月28日以總價1,850萬元向被上
訴人購買系爭房屋及坐落之土地（即桃園縣桃園市○○段○○
○○號，面積1891.89 平方公尺，權利範圍：470/10000，下
稱系爭土地），其中系爭房屋之價款為648 萬元、系爭土地
總價為1,202 萬元，雙方並簽訂
買賣契約書（下稱系爭買賣
契約）。惟被上訴人曾以伊為店面區第一位成交戶，允諾以
每月租金2萬5,000 元，可承租1年之
報酬引誘伊購屋，
惟於
簽約時僅願給付1 個月店租，然又未給付，被上訴人應依附
表項次1 「上訴人於一審請求被上訴人給付之金額或應履行
之行為」（下稱一審請求欄）欄，給付2萬5,000元。又伊因
2 樓地磚隆起，被上訴人同意整層重新施工並補助地磚材料
費，經伊自僱水泥師傅並自負差額購買地磚，被上訴人應依
附表項次2、3分別給付1萬7,5 00元、9,200元。又伊自97年
初購入系爭房屋後，被上訴人就系爭房屋即應負
瑕疵擔保責
任，惟系爭房屋因具有原審判決附表1項次4至8 「原由說明
」欄
所載瑕疵，未能符合契約預定效用及債務本旨，經伊向
被上訴人多次反應均未獲改善，被上訴人自應依附表項次 4
至項次8 一審請求欄，賠償上訴人各該金額。又被上訴人於
系爭房地以住宅容積率完工過檢後，取消每戶停車位標示，
於銷售時以廣告內容、銷售言語，強調系爭房地為稀有珍貴
的店面別墅，被上訴人全棟以店面價值銷售，致伊支付總價
1,850 萬元購入系爭房地，買入總價高於同社區純住宅部份
約500 萬元左右，被上訴人及其銷售人員明知系爭房屋因使
用執照記載1 樓為停車位空間規劃，不得供店面使用，仍誆
稱可供店面使用，並以店面外觀及提供廣告單取信於伊，被
上訴人
顯有故意不告知瑕疵之情形，伊信賴被上訴人廣告內
容而與之締結系爭買賣契約，致契約預定系爭房地應具備之
效用及價值（即作為合法營業使用）有滅失或減少之情形，
被上訴人應依附表項次9給付減少之價金110萬元。又被上訴
人於系爭房屋1 樓裝設之監視器其規格型號及畫面角度方向
與約定不同，被上訴人自應依雙方
合意，按附表項次15之一
審請求欄所載，增設、改善監視系統。又伊因處理系爭房屋
之上開瑕疵心力交瘁，又因被上訴人以不實手法以店面價格
出售系爭房屋1 樓，復未妥適處理監視系統，致伊住處遭竊
，伊因此感到痛苦，被上訴人應依附表項次10一審請求欄所
載賠償伊精神損害8萬元。
爰依民法第195條、第227條第1項
、第227條之1、第354條第1項、第359條第1項等規定，請求
被上訴人給付151萬4,100元，及加計自
起訴狀繕本送達之
翌
日起算之法定
遲延利息，上訴人並應增設、改善監視系統。
（原審就附表項次1至3、項次5，項次4中之2、4樓地磚等部
分，判決被上訴人應給付上訴人12萬9,540元，及自99年6月
12 日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，並駁回上訴
人其餘之請求。上訴人對其敗訴如附表項次4之3樓地磚、項
次6-10部分提起上訴，並就附表項次14、15部分為訴之追加
，被上訴人對其敗訴部分則未提起上訴，該部分已非本院審
理範圍）。
並於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄；㈡上開
廢棄部分，被上訴人應再給付138萬4,560元，其中125萬6,4
80元自起訴狀繕本送達之翌日起，其中12萬8,080 元部分自
民事言詞辯論意旨㈡狀送達之翌日起，均至清償日止，按週
年利率5％計算之利息。
三、被上訴人則以：
㈠關於附表項次4、6及14部分：原審鑑定報告並未認定系爭房
屋有3樓地磚隆起之瑕疵；3 樓走道地磚以及1至3樓、5樓樓
梯磚，並無剝落之危險，狀況亦屬輕微，減少程度無關重要
，不得視為瑕疵；上訴人發現3 樓走道地磚有空心現象、色
差、接縫不平整及缺角，以及1樓至3樓、5 樓樓梯磚有空心
現象後，未立即通知，不得主張伊應負
瑕疵擔保責任。又上
訴人就項次4、6部分另主張被上訴人應依比例計算給付項次
14之廢料清理及運雜費、其他費用及利潤稅捐及管理費部分
，因上訴人就項次4、6之請求已無理由，其就該部分主張即
無依據，且此部分亦非買賣瑕疵擔保減少價金之範圍。
㈡關於附表項次7「家具搬遷費」及項次8「清潔費用」部分：
原審鑑定報告並未認定「家具搬遷費」、「清潔費用」為修
復系爭房屋之
必要費用，且家具搬遷及清潔費用均非買賣
標
的物瑕疵得減少價金之範圍。何況上訴人主張瑕疵所在均非
家具擺放位置，修繕時並無搬遷家具之必要，而上訴人主張
之清潔費用亦超出一般收費行情7,350元。
㈢關於附表項次9 部分：上訴人於簽約前已攜回系爭買賣契約
書（含所有附表、附圖）審閱8 天，且伊於銷售系爭房屋過
程中亦向上訴人表明系爭房屋1 樓核准用途為停車空間，並
於系爭買賣契約中檢附「附圖一（使用執照取得之工程圖說
）」，載明1 樓為停車空間、要求上訴人審閱圖說後簽名確
認，伊於交屋時已交付系爭房地之
所有權狀及使用執照予上
訴人，而系爭房屋所有權狀已記載主要用途為「停車空間、
車道、住宅」，另使用執照亦記載地上一層之用途為「停車
空間、車道、H2住宅、機械室」、「
本案壹樓停車空間不得
做其他用途使用」
等情，故上訴人於購買系爭房屋之時已知
情系爭房屋一樓核准用途為「停車空間」，伊自不負瑕疵擔
保責任，亦未違反公平交易法之規定，亦無
不當得利可言。
而伊為法人，並無
侵權行為之適用。縱認伊應負瑕疵擔保責
任，惟上訴人購買之系爭房地與其他房地條件不同，亦與銷
售廣告上
所稱總價1,288 萬元之房地條件差異甚鉅，不得以
銷售廣告上住家及店面價差為500 萬元，作為主張減少價金
之依據。且上訴人依侵權行為
損害賠償請求、公平交易法第
21 條、第31條之損害賠償請求，其請求權應自97年5月間辦
理交屋收受權狀時起算，上訴人於101年7月17日始具狀主張
民法第184條之請求，同年5月5 日始以民事上訴㈤狀追加依
公平交易法第21、31條請求，其請求權均已
罹於時效而消滅
。
㈣關於附表項次10部分：上訴人於購買系爭房屋時已知情1 樓
核准用途為停車空間，故伊即無應負瑕疵擔保責任之情形，
亦無侵害上訴人購買選擇自由權，上訴人依民法第353 條
準
用民法第227條之1請求賠償損害，並無理由。而伊為法人，
亦無民法第184條第2項之適用。又伊並無違反公平交易法之
行為。縱認伊應依民法第184條第2項或違反公平交易法第21
條、第31條等規定賠償上訴人精神損害，其
請求權時效亦應
自97年5月交屋時起算，或依上訴人
自承亦應自99年7月26日
起算，惟上訴人遲於101 年8月6日之
準備程序中主張依民法
第184條2項之規定、同年11月19日之辯論意旨狀主張應依公
平交易法第21條、第31條請求，其請求權均已罹於時效而消
滅。
㈤關於附表項次15部分：社區監視器係於兩造簽約前即已設置
完成，並無上訴人所稱之位置不佳、數量不足、畫面模糊問
題，且伊亦未承諾增設、改善監視系統，況社區監視系統已
於99 年7月10日移交管委會，已非伊負責管理、維護。且上
訴人於99 年3月18日對伊主張保全系統有瑕疵，遲至101年8
月6日始主張減少價金，亦逾6個月之除斥
期間。且上訴人主
張增設監視系統亦超逾一般市場行情8,300元。
並於本院答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於97 年4月28日簽訂房屋及土地買賣契約書，上訴人以
系爭房屋648萬元、土地1,202萬元，共計1,850 萬元為
對價
，向被上訴人買受系爭房地，被上訴人並於97 年5月間交付
系爭房屋予上訴人。此有房屋及土地買賣契約書在卷（見原
審卷第63-67頁、本院卷第79-81頁）。
㈡系爭買賣契約附有附圖一「使用執照取得之工程圖說」、附
圖二「使用執照取得後之二次工程圖說」，均經上訴人於其
上簽名確認，依上開附圖一、附圖二記載，系爭房屋1 樓為
停車空間，此有圖說在卷（見原審卷第70、71頁）。
㈢依系爭房屋之使用執照所載，1 樓為停車空間，此有（）
桃縣工建使字第桃00172號使用執照在卷（見原審卷第76-78
頁）。
㈣上訴人於99年3月18日於勘察日期為99年3月17日，載有「2F
客廳60×60拋光石英地磚全區更換，地磚由屋主自行購買，
建設公司補其鋪貼地磚材料費，施工由建設公司施作，且需
派人協助搬移家具，以利工進」、「4F樓梯頭地磚及後臥式
地磚空心處採灌漿及美容方式施作，原則先行施做樓梯頭地
磚，式（視）其結果再議」、「各層廁所壁磚裂縫，各別敲
除更換」、「保全系統只要角度畫面清楚，連三間店面（16
5號-169 號）。所有店面及住家出入口」等文字之售後服務
單上「客戶簽名」欄簽名（見原審卷第88頁）。
五、上訴人主張被上訴人交付之系爭房屋有附表項次4、6、7、8
、9、14、15之瑕疵，又未於締約前說明系爭房屋1樓核准用
途為停車空間，對被上訴人造成精神上損害賠償如附表項次
10所載，均為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是本件
兩造爭執重點，為上訴人主張系爭房屋前揭瑕疵是否存在？
經查：
㈠關於附表項次4、項次6及項次14部分：
⒈按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之
物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出
賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發
見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至
日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其
所受領之物」，此經民法第356 條定有明文。又上開條文所
謂通知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵
之所在而對出賣人為觀念通知而言（最高法院96年度台上字
第1277號判決意旨參照）。又物之出賣人，對於買受人應擔
保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減
少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定
效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
民法第354條第1項定有明文。
⒉查被上訴人於97 年5月間交付系爭房地予上訴人，此為兩造
所不爭，並有系爭房屋買賣契約書在卷。
揆諸本件兩造買賣
之標的物為系爭房地，上訴人應可依通常程序檢查系爭房屋
之3樓地磚及1至5 樓之樓梯磚有無瑕疵，如發現有瑕疵，自
應從速通知被上訴人。惟上訴人於起訴狀主張其自購屋後之
97年5月間系爭房屋即有地磚空心之問題，98年2月則發生二
樓整層大片地磚隆起，99 年2、3月間又發現2、3、4樓地磚
全部隆起、產生缺角、地磚顏色不一及地面高低不平等瑕疵
存在，以及樓梯地磚亦有空心之現象等系爭房屋之瑕疵，並
提出照片在卷（見原審卷第7-8 、17-20、26-27頁、43頁反
面、90頁，本院卷第33、53-54頁），然依勘察時間為99年3
月17日之售後服務單所載，上訴人於其上要求被上訴人需對
系爭房屋進行修繕之部分，僅包括「2F客廳60×60拋光石英
地磚全區更換...」、「4F 樓梯頭地磚及後臥式地磚空心處
採灌漿及美容方式施作...」、「各層廁所壁磚裂縫...」，
亦即僅就針對2樓地磚（即附表項次2、3及部分項次4內容）
、4樓臥室及樓梯頭地磚（部分項次4、6內容）及1-4樓浴室
壁磚（附表項次5 ）等部分通知被上訴人系爭房屋瑕疵所在
，並未就其主張3樓地磚以及1至3樓、5樓樓梯磚之瑕疵一併
通知被上訴人。
⒊上訴人固主張伊就其餘瑕疵亦曾交付其餘售後通知單予被上
訴人，或以口頭告知云云，然為被上訴人所否認，且上訴人
又未能舉證證明其已於起訴前通知被上訴人關於附表1項次4
中之3樓地磚以及項次6之1至3 樓、5樓樓梯磚具有其所指摘
之瑕疵，故依上開說明，即應視為上訴人已承認所受領該部
分之物。至上訴人固曾通知被上訴人4 樓樓梯頭地磚存有瑕
疵須待修復，惟經台北市建築師公會鑑定結果，並未認為系
爭房屋4樓之樓梯磚需依1至3 樓樓梯之例更換樓梯踏板，有
該公會100年3月4日（100）鑑字第0398號鑑定報告書
可稽
（見上開鑑定報告所附修復費用表，報告外附，下稱鑑定報
告），可見項次6所載之4樓樓梯磚並無上訴人所指已達減少
買賣契約預定之瑕疵之程度。是綜上，上訴人主張被上訴人
交付之系爭房屋有如附表項次4、6之瑕疵，並致其支出該部
分附表項次14之廢料清理及運雜費、其他費用、利潤稅捐及
管理費，請求被上訴人一併返還，即難採憑。
㈡關於附表項次7、項次8部分：
⒈按所謂物之瑕疵擔保係指存在於物之缺點而言，須依通常交
易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或
品質而不具備者，始為物有瑕疵（最高法院85年度台上字第
1306號判決意旨參照）。
⒉查上訴人請求被上訴人給付附表項次7之家具搬遷費、項次8
之清潔費用，係以「配合未來地壁磚施工，清空樓層，保護
物品、家具，地壁磚方可施工」、「未來地壁磚完工後，全
棟屋內產生之大量泥沙粉塵，垃圾清運」為其依據，惟上開
情節，依通常交易觀念，均非系爭交易之標的物，即系爭房
地應具備之價值、效用或品質，
是以上訴人依民法第359 條
第1項、第179條所為此部分請求，
即屬無據。
㈢關於附表項次9部分：
⒈上訴人主張伊於購入系爭房地時，被上訴人交付之廣告宣傳
單上表示系爭房屋為「店墅合一」，且被上訴人之銷售人員
亦表示系爭房屋未來可作店面使用或出租作店面使用之事實
，惟伊於99 年7月26日調閱系爭房屋之使用執照時，始悉系
爭房屋1 樓為停車空間
而非店面，
業據其提出廣告宣傳單影
本、使用執照及桃園縣政府規費繳納單為證（見原審卷第74
-80 頁）。被上訴人則辯稱伊於簽約前已交付系爭買賣契約
書及所有附表、附圖予上訴人攜回審閱8 日，且亦向上訴人
表明系爭房屋1 樓經核准為停車空間，甚至簽約時並已檢附
載明1 樓為停車空間之使用執照取得之工程圖說交予上訴人
等語。
⒉查上訴人之配偶林俊宏曾因欲向被上訴人購買「大境人文行
館」社區編號A1棟房地壹戶，於97 年4月20日至同年月27日
向被上訴人借回系爭交易之「房地買賣契約書」，此有買賣
契約書借閱紀錄表在卷（見本院卷第84頁），依系爭房屋買
賣契約書第17條第1 項所載，其契約之附圖一為「使用執照
取得之圖說」，依該圖說所附壹層平面圖，該A1 棟房屋之1
層為「停車空間」，此有上開契約書及附圖一附卷
可參（見
本院卷第64-67、70-71頁），上訴人亦不爭執伊於簽約時確
在上開房屋買賣契約書第17條以及上開圖說確認人處簽名用
印（見本院卷一第272 頁），足見被上訴人辯稱：伊於銷售
系爭房屋時，已告知上訴人1 樓係供停車空間使用等語，並
非無稽。
⒊上訴人固主張：伊及配偶林俊宏並不瞭解上開圖說之意義，
被上訴人從未告知系爭1 樓核准用途為停車空間云云。
惟查
，證人即銷售系爭房地予上訴人之鄭明芬已證稱：伊於上訴
人購買系爭房屋時，即告知上訴人或其先生系爭房屋1 樓核
准用途為停車空間，並因此要求上訴人於簽約時在系爭買賣
契約附圖1工程圖說上簽名等語（見原審卷第182頁），再被
上訴人於97 年5月間交屋時，亦同時交付系爭房屋之所有權
狀，此為上訴人所不爭（見本院卷第182 頁），依所有權狀
記載，系爭房屋用途為停車空間、車道及住宅，此有建物所
有權狀影本在卷（見本院卷一第132 頁），可見上訴人於購
入系爭房屋時，即已知情系爭房屋1 樓之為停車空間。是上
訴人於交屋並受領所有權狀後歷經2年有餘，始在99年7月25
日具狀否認於購入系爭房屋時知情1 樓之核准用途為停車空
間（見原審卷第54-57頁），即與常情不符，難以採憑。
⒋按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者
，出賣人不負擔保之責。民法第355條第1項定有明文。本件
上訴人於購買系爭房屋時既已知情系爭房屋1 樓之核准用途
自始為停車空間，並非可供營業使用，且未能舉證被上訴人
有為該部分確可供營業使用之保證，則其依民法第355條第1
項規定，被上訴人自不負瑕疵擔保責任。是上訴人依民法第
359條第1 項之規定主張減少買賣價金110萬元，再依不當得
利之
法律關係請求被上訴人返還，即屬無據，不應准許。
⒌上訴人又主張：被上訴人於廣告文宣表示系爭房屋為「店墅
合一」，且被上訴人之銷售人員亦表示系爭房屋未來可作店
面使用或出租作店面使用，故意不告知系爭房屋1 樓經核准
用途為停車空間，不得作為營業用途，依民法第184條第2項
規定即屬侵權行為，應對上訴人負損害賠償之責云云。惟查
，被上訴人並無故意不告知系爭房屋1 樓經核准用途為停車
空間已如前述。況被上訴人為法人，而法人侵權行為之成立
，乃以其董事或有代表權之人之執行職務行為為要件。本件
上訴人並未舉證證明被上訴人之代表人或有代表權之人有何
執行職務而為侵權行為之情事，是其依民法第184條第2項規
定，請求被上訴人賠償損失110萬元，
亦屬無據。
⒍上訴人復主張：被上訴人以不實銷售廣告標示住家售價為1,
388萬元起，店面為1,888萬元起，致上訴人誤以為所購買之
系爭房屋1樓為合法店面，有違公平交易法第21 條之規定，
應依同法第31條對於上訴人負
損害賠償責任云云。惟「事業
不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於
商品之價格、數量、品質、內容、製造方法... 等，為虛偽
不實或引人錯誤之表示或表徵」，固為公平交易法第21條第
1項所明定，惟被上訴人於銷售時已經告知上訴人系爭房屋1
樓經核准用途為停車空間，上訴人又未能證明被上訴人曾經
保證系爭房屋1 樓為合法店面有如前述，
難認被上訴人對於
交易
相對人即上訴人，有以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資
訊致引人錯誤之方式而從事交易；何況上訴人於購入系爭房
屋後，曾先後將1 樓出租於他人用以經營滿點早餐屋、蓮花
生養生疏食、來比錫極品咖啡，此有照片在卷（見原審卷第
206、212 頁、本院卷一第185頁），並為上訴人所不爭，可
見上訴人事實上亦以系爭房屋出租他人供為店面使用，
難謂
已經發生實際損害。參以本件經台北市建築師公會鑑定後，
亦就「系爭房屋一樓部分，其供店面營業與供住宅及停車位
使用，二者價差之評議」乙節，認定「本系爭房屋一樓部分
並無存有『店面』與『停車位』使用，二者價差疑義」，有
上開鑑定報告
可佐（見鑑定報告第8-10頁）。因此上訴人主
張被上訴人所為有違公平交易法第21條第1 項之規定，依同
法第31條請求被上訴人負損害賠償責任，亦無可採憑。
㈣關於附表項次10部分：
⒈上訴人主張：伊因處理相關瑕疵耗時甚久心力交瘁，而被上
訴人以不實手法將系爭房屋1 樓停車空間以店面價格售予伊
，致伊感到痛苦，亦影響上訴人是否簽約之人格自主權，而
上訴人交付之監視系統有瑕疵致其家中頻頻遭竊，導致伊產
生心理壓力，爰依民法第227條之1、第184條第2 項、第195
條、公平交易法第21條及第31條之規定，請求被上訴人給付
精神賠償16萬4, 082元云云。
⒉又按「
債務人因
債務不履行，致
債權人之
人格權受侵害者，
準用第192條至第195條及第197 條之規定，負損害賠償責任
」，民法第227條之1定有明文。本件被上訴人於銷售系爭房
屋時既已告知上訴人系爭房屋1 樓經核准用途為停車空間有
如前述，上訴人又未能舉證被上訴人有何其他不履行債務，
致上訴人之人格權受損之情形，是上訴人依民法第227條之1
之規定，請求被上訴人賠償其損害，即屬無據。
⒊其次，法人乃法律上擬制之人格，其一切事務必須依靠其代
表人或
受僱人行使職權或執行職務始得為之，故其侵權行為
損害賠償責任之成立，係於其董事或其他有代表權人，因執
行職務所加於他人之損害，或法人之受僱人因執行職務，不
法侵害他人之權利時，始與各該行為人連帶負賠償之責任，
已如前述，惟本件上訴人既未舉證證明被上訴人之代表人或
有代表權之人有何執行職務而為侵權行為之情事，是其依民
法第184條第2項、第195條第1項等規定，請求被上訴人給付
精神賠償，即難准許。
⒋再者，上訴人既未證明被上訴人所為有違反公平交易法第21
條規定之情事致其受有損害已如前述，是其依公平交易法第
31條規定，請求被上訴人賠償其精神損害，亦無理由，難以
准許。
㈤關於附表項次15部分：
⒈上訴人主張被上訴人安裝之監視系統性能及安裝位置均不佳
，導致其家中頻頻失竊，伊已通知被上訴人該項瑕疵，經被
上訴人承諾增設、改善，卻未履行，爰依民法第359條第1項
規定請求減少價金，並依不當得利請求返還云云。
⒉惟上訴人前揭主張已為被上訴人所否認，且比對兩造提出之
售後服務單所載，上訴人於「內容」欄位提出系爭房屋2 樓
客廳、4 樓樓梯及後臥室及各層廁所地磚或壁磚等項目之瑕
疵後，即經被上訴人或上訴人尋找廠商
承攬施工瑕疵之部分
，且被上訴人更有補助地磚材料費之情事，惟獨就「內容」
欄所載印刷之「保全系統只要角度畫面清楚，連三間店面（
165號-169 號）」及手寫「所有店面及住家出入口」之項目
，被上訴人認為「由公設處理」即可，並未採取類似於上開
2樓、4樓地磚或廁所壁磚所為修繕或補救之措施，此有上開
售後服務單可稽（見原審卷第88、137 頁），可見上開售後
服務單無從為有利於上訴人主張之依據，而上訴人除此之外
又未能舉證證明被上訴人承認系爭監視系統確有瑕疵並同意
增設、改善，且系爭監視系統復經被上訴人於99年7月10 日
點交予上訴人
住所所在之「大境人文行館社區管理委員會」
，而上訴人並於點交清單上自行撰寫「直至7 月，住戶多數
決議，不興訴訟，進行交接」等文字，此有上訴人提出之99
年7月10日點交清單在卷（見原審卷第167頁），足見該社區
成員並未認為上開監視系統有瑕疵，否則該管理委員會豈能
無
異議而受領該監視系統？因此上訴人此部分所為減少價金
以及返還價款之請求，亦難以採取。
六、
綜上所述，上訴人依據買賣契約瑕疵擔保之
法律關係及民法
第195條、第227條之1等規定，請求被上訴人給付125萬6,48
0元（即項次4、6、7、8、9等部分，以及項次10於原審請求
之8 萬元部分）之本息，即屬不應准許。原審就上開部分所
為上訴人敗訴之判決，並無不合，
上訴意旨指摘原判決此部
分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人在
本院附表項次4、6至8追加依民法第179條規定請求，附表項
次9另追加依民法第354條、第179條、第184條第2 項及公平
交易法第21條、第31條等規定請求，附表項次10擴張請求之
8萬4,082元之本息及追加依民法第227條之1、第184條第2項
及公平交易法第21條、第31條等規定之請求，與附表項次14
、15本息之請求等部分，亦屬不應准許，應予駁回。
七、至兩造其餘之攻擊或
防禦方法及未經援用之證據，經本院斟
酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁
之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴及追加之訴均為無理由，依民
事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 12 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭純惠
法 官 詹文馨
法 官 蕭胤瑮
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 3 月 12 日
書記官 李家敏
附表（以下單位均為新台幣元）
┌──┬─────┬─────┬─────┬─────┐
│項次│項目 │上訴人於一│上訴人於二│備註 │
│ │ │審請求被上│審請求被上│ │
│ │ │訴人給付之│訴人給付之│ │
│ │ │金額或應履│金額 │ │
│ │ │行之行為 │ │ │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│1 │店租 │25,000 │無 │原審判決被│
│ │ │ │ │上訴人勝訴│
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│2 │代墊地磚施│17,500 │無 │原審判決被│
│ │工款 │ │ │上訴人勝訴│
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│3 │地磚成本 │9,200 │無 │原審判決被│
│ │ │ │ │上訴人勝訴│
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│4 │2、3、4樓 │70,000 │9,480 │2、4樓部分│
│ │地磚修繕 │ │ │已經原審判│
│ │ │ │ │決被上訴人│
│ │ │ │ │勝訴；上訴│
│ │ │ │ │人僅就3樓 │
│ │ │ │ │地磚部分提│
│ │ │ │ │起上訴 │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│5 │1-4樓衛浴 │45,000 │無 │原審判決上│
│ │壁磚修繕 │ │ │訴人部分勝│
│ │ │ │ │訴。上訴人│
│ │ │ │ │對於敗訴部│
│ │ │ │ │分並未提起│
│ │ │ │ │上訴 │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│6 │1-5樓樓梯 │148,400 │48,000 │部分上訴 │ ?
│ │磚修繕 │ │ │ │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│7 │傢俱搬遷 │7,000 │7,000 │ │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│8 │清潔費用 │12,000 │12,000 │ │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│9 │減少價金 │1,100,000 │1,100,000 │ │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│10 │精神賠償 │80,000 │164,082 │上訴人於第│
│ │ │ │ │二審擴張請│
│ │ │ │ │求金額 │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│14 │廢料清理及│無 │17,244 （ │上訴人於原│
│ │運雜費、其│ │上訴人主張│審並未請求│
│ │他費用、利│ │依比例計算│，於第二審│
│ │潤稅捐及管│ │：項次4部 │追加 │
│ │理費 │ │分請求2, │ │
│ │ │ │844元，項 │ │
│ │ │ │次6部分請 │ │
│ │ │ │求14,400 │ │
│ │ │ │元） │ │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│15 │監視系統增│被上訴人應│26,754 │上訴人於第│
│ │設及改善 │增設、改善│ │二審追加金│
│ │ │監視系統 │ │錢損害賠償│
│ │ │ │ │（本卷二第│
│ │ │ │ │216頁反面 │
│ │ │ │ │） │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│上訴│ │1,514,100 │1,384,560 │ │
│人於│ │ │ │ │
│第一│ │ │ │ │
│審及│ │ │ │ │
│第二│ │ │ │ │
│審請│ │ │ │ │
│求金│ │ │ │ │
│額總│ │ │ │ │
│計 │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
└──┴─────┴─────┴─────┴─────┘