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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　100年度上易字第781號 上　訴　人　汎太開發不動產仲介股份有限公司 　　　　　（原名泛宇開發不動產仲介股份有限公司） 法定代理人　林王秀治 訴訟代理人　邱奕澄律師 被 上訴 人　長都不動產仲介經紀股份有限公司 法定代理人　周凱君 訴訟代理人　林明輝律師 複 代理 人　簡宏明律師 上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國100 年6月14日台灣桃園地方法院99年度訴字第815號第一審判決提起 上訴，本院於101年1月3日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人起訴主張：其前受訴外人王福漲委託銷售坐落桃園縣 桃園市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），適被上訴人 有客戶欲購買系爭土地，兩造遂於民國99年3月16日簽訂流 通物件協同仲介約定書（下稱系爭約定書），約定兩造合作 仲介系爭土地之買賣，服務報酬為成交總價4%由兩造均分， 仲介期限自99年3月16日起至同年4月10日止。詎被上訴人竟 違反系爭約定書之共同仲介義務，利用上訴人所取得之出賣 人及買賣標的資訊，持交與被上訴人公司董、監事重疊而實 屬同一公司之長鑫不動產仲介經紀股份有限公司（下稱長鑫 公司），並於99年3月27日以新台幣（下同）37,380,000元 共同仲介出售系爭土地予訴外人葉倫銀，未使上訴人參與居 間仲介，藉此規避依系爭約定書應給付上訴人服務報酬之義 務，顯係以不正當之行為阻止系爭約定書第5條約定條件之 成就，應視為條件已成就而依約給付上訴人買賣價金2%之服 務報酬。爰依系爭約定書第3條、第5條約定，請求被上訴人 應給付上訴人747,600元並加計自支付命令送達翌日起算之 法定遲延利息。 （原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴。） 並於本院聲明： ㈠原判決廢棄。 ㈡被上訴人應給付上訴人747,600元及自支付命令送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。 二、被上訴人則以：依系爭約定書第3條約定，須兩造促成系爭 土地買賣契約之簽訂，經上訴人、被上訴人分別向賣方、買 方各收取成交總價2%服務報酬後，兩造始依第5條之方式分 配，被上訴人並無告知交易可能或機會之義務，則上訴人既 未促成系爭土地買賣契約之簽訂，自無由請求被上訴人給付 服務報酬。而長鑫公司與被上訴人係完全獨立之不同法人， 不得僅以二公司間有部分董監事成員相同即謂係同一公司； 況上訴人未能取得服務報酬，係因王福漲違約另與長鑫公司 簽訂專任委託銷售契約書所致，亦與被上訴人無涉。又王福 漲係上訴人公司之董事，上訴人就系爭土地之買賣情形應均 有掌握，被上訴人根本無從隱瞞交易資訊，亦無以不正行為 阻止條件成就之情等語，資為抗辯。 並於本院聲明：上訴駁回。 三、兩造不爭執之事實：（見本院卷頁37反面） (一)上訴人前受訴外人王福漲之委託，仲介銷售系爭土地。被 上訴人授權其受僱人林碧玲於99年3月16日持被上訴人公 司大、小章，與上訴人簽訂系爭約定書，約定雙方合作仲 介系爭土地，服務報酬由雙方以各50%之方式分配，系爭 約定書有拘束被上訴人之效力。 (二)訴外人王福漲、葉倫銀於99年3月27日就系爭土地簽訂不動 產買賣契約書，買賣價金為37,380,000元。 四、兩造之爭點及論據： 上訴人主張被上訴人利用上訴人取得之系爭土地出售資訊， 持交實屬同一公司之長鑫公司，並與之共同仲介系爭土地買 賣，以規避依系爭約定書應給付上訴人之服務報酬，係以不 正當之行為阻止系爭約定書第5條約定條件之成就，仍應依 約給付上訴人服務報酬747,600元等語；為被上訴人否認， 並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭點為：被上訴人是否因條 件成就而受不利益之當事人，並以不正當行為阻其條件成就 ？經查： (一)系爭土地所有人王福漲曾於95年2月25日與上訴人簽訂不 動產專任委託銷售契約書，委託上訴人仲介銷售系爭土地 ，委託期間自95年2月25日起至售出止。嗣王福漲於99 年 3月19日另與訴外人長鑫公司簽訂土地出售專任委託書， 委託長鑫公司居間仲介銷售系爭土地，並約定服務報酬為 成交總價1.5%，委託期間自99年3月19日起算1週，嗣於委 託期限屆至時，經雙方合意延長委託期限至99年3月30日 止，並變更為一般委託。而王福漲在與長鑫公司簽訂上開 專任委託書前，已事先告知上訴人將另行委託長鑫公司銷 售系爭土地。其後王福漲與葉倫銀經被上訴人見證，於99 年3月27日就系爭土地簽訂買賣契約等情，業據證人王福 漲證述明確（見原審卷頁63 -64），並有王福漲與上訴人 簽訂之不動產專任委託銷售契約書、王福漲與長鑫公司簽 訂之委託書、王福漲與葉倫銀簽訂之不動產買賣契約書在 卷可稽（見原審卷頁28、支付命令卷頁5-6、8-10），互 核相符。由此堪認系爭土地所有人王福漲先後委託上訴人 、長鑫公司仲介銷售系爭土地。 (二)又被上訴人授權其受僱人林碧玲於99年3月16日持被上訴 人公司大、小章，與上訴人簽訂系爭約定書，約定雙方合 作仲介系爭土地，服務報酬由雙方以各50%之方式分配； 而兩造於口頭或系爭約定書均未約定被上訴人不得另與他 人共同仲介銷售系爭土地等事實，復為兩造所不爭執（見 本院卷頁37反面、55反面），則被上訴人基於市場交易自 由，另與亦受王福漲委託之長鑫公司共同仲介銷售系爭土 地，促成買賣雙方意思合致成立契約，已難認有何違反系 爭約定書所定義務之情形，自難謂係不正當之行為。參以 系爭約定書第3條、第5條、第6條分別約定：「應收服務 報酬：甲方（即上訴人）與賣方議定之服務報酬為成交總 價之2%。乙方（即被上訴人）與買方議定之服務報酬為成 交總價之2%。」、「甲乙雙方同意就上項服務報酬之總價 依甲方50%、乙方50%之方式分配。」、「甲方開立佣金發 票給賣方收執；乙方開立佣金發票給買方收執，分配之服 務報酬差額部分，則由乙（甲）方開立發票向他方收取」 ，此有系爭約定書在卷可參（見支付命令卷頁7）。依上 開約定，系爭土地基於兩造之居間仲介而成立買賣契約時 ，兩造各得向委託人請求成交總價2%之服務報酬，並由兩 造平均分配，即兩造均得因系爭土地之仲介成交，受有成 交總價2%服務報酬之利益。易言之，被上訴人於共同居間 仲介完成時，有將其取得之服務報酬50%分配予上訴人之 義務，同時上訴人亦有將其取得之服務報酬50%分配予被 上訴人之義務，雙方最終可取得之服務報酬金額實屬相同 。而本件被上訴人與買方議定之服務報酬即為成交總價之 2% ，核與倘由兩造共同仲介銷售條件成就後所得取得之 服務報酬實屬相同，亦難認被上訴人因兩造共同仲介銷售 條件之成就，受有何不利益。是上訴人主張被上訴人為規 避給付服務報酬予上訴人之義務，故意以長鑫公司名義與 王福漲簽訂委託銷售契約云云，亦難採信。 (三)再觀之上訴人所提出之長昇事業夥伴名片、被上訴人公司 基本資料查詢表、長鑫公司基本資料查詢表（見原審卷頁 41-4 3）所載內容，可知長昇事業夥伴涵蓋建設事業、規 劃營造、土地開發、行銷企業、仲介經紀、室內空間、地 政代書等行業，其中仲介經紀包含南崁中山加盟店（即長 鑫公司）、桃園中正加盟店（即被上訴人公司），且被上 訴人公司與長鑫公司之董、監事有部分重疊之情形。是上 訴人主張被上訴人及長鑫公司均為長昇事業集團之關係企 業，固非無據。惟被上訴人公司與長鑫公司名稱各異，法 定代理人亦不相同，法律上人格各別獨立，權利義務亦截 然劃分，核與所謂總公司、分公司之關係迥異，難謂被上 訴人與長鑫公司為同一法人。此外，上訴人復未提出其他 事證，其僅以被上訴人及長鑫公司為關係企業為由，尚無 從推認被上訴人有利用上訴人取得之系爭土地出售資訊持 交長鑫公司之情事。是上訴人主張：被上訴人係以長鑫公 司名義與王福漲簽訂委託銷售契約，而以不正當之方式阻 系爭約定書第5條所定條件之成就云云，尚乏所據而不足 採。 (四)綜此，上訴人既未完成與被上訴人協同仲介系爭土地之行 為，亦難認被上訴人係因條件成就受有不利益之人，且故 意以不正當之方法，阻止系爭約定書第5條約定條件之成 就，則上訴人依系爭約定書第5條之約定，請求被上訴人 給付服務報酬747,600元及自支付命令送達翌日起至清償 日止之法定遲延利息，為無理由，不應准許。 五、綜上所述，上訴人依系爭約定書第5條之約定，請求被上訴 人給付服務報酬747,600元及自支付命令送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。其假執 行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判 決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本 件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 1 月 17 日 民事第十庭 審判長法 官 張宗權 法 官 陶亞琴 法 官 鄭純惠 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 101 年 1 月 18 日 書記官 楊妙恩