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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　100年度重上字第140號 上　訴　人　協榮資產管理股份有限公司 法定代理人　吳邱月霞 訴訟代理人　洪菁黛律師 被 上訴 人　永華宇企業有限公司 法定代理人　陳建超 訴訟代理人　侯雪芬律師 上列當事人間請求確認本票債權不存在事件，上訴人對於中華民 國99年12月15日臺灣板橋地方法院99年度重訴字第284號第一審 判決提起上訴，經本院於100年8月30日言詞辯論終結，判決如下 ： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、本件上訴人之法定代理人原為吳家鎰 ， 嗣於民國（下同） 100年7月12日變更為吳邱月霞，有臺北市政府函及公司變更 登記表足按（見本院卷88、89頁），業據其具狀聲明承受訴 訟（見本院卷86頁），合先敘明。 二、被上訴人主張：伊於96年5月4日向上訴人購買坐落臺北縣新 莊市（改制後為新北市新莊區，下同）民安段215、221、19 0-1、215-1、215-2、215-3地號等 6筆土地（下稱系爭土地 ）及其上建物，兩造約定按土地面積每坪價格新臺幣（下同 ）15萬3,000元計價，總價金為 2億8,312萬元，雙方並簽訂 買賣契約書為憑。伊依約交付前三期款，並代上訴人清償積 欠新光銀行之借款1億5,000萬元後，剩餘尾款約為 3,812萬 元，依買賣契約第 2條約定，原應於完成所有權移轉登記後 始給付尾款，惟因上訴人公司之法定代理人表示急需用錢， 伊僅保留尾款419萬7,848元尚未給付，並簽交同額本票乙紙 予上訴人（票號：TH0000000號，下稱系爭本票）， 以為給 付尾款之擔保，其餘買賣價金均已付清。然伊嗣經臺北縣新 莊地政事務所（下稱新莊地政事務所）於96年12月13日告知 ，始知系爭215地號土地之登記面積錯誤（誤將215-1、215- 2、215-3地號面積計入215地號面積），致面積短少 142.38 平方公尺（約43.06995坪）， 以買賣價格每坪15萬3,000元 計算，系爭買賣價金應減少658萬9,702元。嗣經兩造多次協 商，上訴人同意退還系爭本票，但表示因其資金較緊，剩餘 溢付款239萬1,854元（其計算式為：6,589,702元-4,197,84 8元=2,391,854元）無法立即返還。伊於98年12月7日再委請 律師致函上訴人，以上訴人不完全給付為由，主張減少買賣 價金658萬9,702元，並請求上訴人於 3日內返還系爭本票及 溢付價金239萬1,854元，上訴人於98年12月 9日收受該函後 ，仍未置理。嗣經新莊地政事務所介入，於99年 1月15日在 該事務所召開「臺北縣新莊市○○段 ○○○○號土地重測面積 疑義」會議，兩造法定代理人於當日會議中，就返還系爭本 票一事已有共識等情，爰依不當得利之法則及買賣契約法律 關係，求為判命：㈠確認上訴人持有被上訴人簽發之系爭本 票債權不存在；㈡上訴人應將系爭本票返還被上訴人；㈢上 訴人應給付被上訴人239萬1,854元及自98年12月13日起，至 清償日止，按年息5%計算之利息（原審判准被上訴人之上開 請求。上訴人不服，提起上訴）。答辯聲明求為判決：上訴 駁回。 上訴人則以：系爭買賣標的物包括被上訴人所有系爭 215、 221 地號土地，及簽約當時屬財政部國有財產局所有之系爭 190-1、215-1、215-2、215-3地號土地，暨門牌號碼台北縣 新莊市○○路○○○號、428號2樓、428號3樓、428號之1、428 號之1之2樓、428號之1之3樓建物（下稱系爭建物）， 及未 辦理保存登記之地上增建物（下稱系爭增建物）全部。兩造 同意將買賣標的物作價為2億8,312萬元，係以系爭土地、建 物及增建物整筆論價，未就私有土地、國有土地、已登記建 物、未登記建物分別論價，更未就標的物之特定面積論價， 兩造係以標的物之現況成交，土地面積雖有減少，不應影響 兩造已合意之買賣價金。至兩造於96年9月5日提出之補充契 約書，僅係作為報稅之用，尚不得據以認定建物之買賣價金 。伊不知系爭 215地號土地有登記面積錯誤之情形，自始即 信賴國家地政機關登記之公示效力，屬善意第三人，並無不 當得利可言。被上訴人知悉系爭 215地號土地面積減少之情 後，遲至98年12月7日始委請律師通知瑕疵，依民法第356條 規定，視為承認所受領之物，又其遲至99年 7月28日始提起 本件訴訟主張減少價金，亦逾民法第 365條規定之除斥期間 。被上訴人於96年 5月間買受系爭不動產，至今價格上漲至 少 1倍以上，自未受有損失，若其確受有損失，應依土地法 第68條第 1項規定，向登記錯誤之新北市新莊區政事務所請 求損害賠償，與伊無涉。又伊從未允諾返還價金或系爭本票 等語，資為抗辯。上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被 上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 三、經查被上訴人主張兩造於96年5月4日簽訂系爭買賣契約書， 由被上訴人向上訴人購買系爭 6筆土地及坐落土地上之系爭 建物、增建物，雙方約定總價金為2億8,312萬元，被上訴人 除保留尾款419萬7,848元尚未給付，並簽交同額系爭本票予 上訴人，以為給付尾款之擔保外，其餘買賣價金均已付清。 嗣被上訴人經新莊地政事務所於96年12月13日告知後，始知 系爭215地號土地之登記面積錯誤（誤將215-1、215-2、215 -3地號面積計入215地號面積）， 致面積短少142.38平方公 尺（約43.06995坪，其計算式為：142.38平方公尺×0.3025 =43.06995坪）。被上訴人於98年12月7日委請律師致函上訴 人，主張減少買賣價金658萬9,702元，並請求上訴人於 3日 內返還系爭本票及溢付價金239萬1,854元，該函經上訴人於 同年月 9日收受在案之事實，業據其提出系爭買賣契約書、 土地及建物登記謄本、「臺北縣新莊市○○段 ○○○○號土地 重測成果疑義協調會」會議紀錄、律師函及掛號郵件收件回 執為證（見原審卷11至22、32至34、91至106頁）， 且為上 訴人所不爭執，自堪信為真實。 四、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第 373條之規定危 險移轉買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項 前段定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡 依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、 效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應 具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值 、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第 1173號判例參照）。又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保 之責者，買受人得請求減少其價金，亦為民法第 359條所明 定。經查： ㈠兩造間系爭買賣契約書約定買賣標的物包括系爭 6筆土地 、系爭建物及系爭增建物，有該買賣契約書不動產標示欄 可稽（見原審卷19頁）。雖上開不動產標示欄內並未記載 買賣不動產之面積，但已載明：「標示記載有不符或未詳 盡時，以地政事務所登記簿記載為準」，故就土地及已辦 理保存登記建物部分，自應以訂立買賣契約時之登記面積 為準；僅就未辦理保存登記建物部分，始以訂約時之現況 為準。上訴人抗辯一律應以現場實勘面積為準云云，殊不 足取。 ㈡茲查，地政機關誤將系爭 215-1、215-2、215-3地號面積 計入系爭 215地號面積，及至兩造簽訂系爭買賣契約書後 ，始經新莊地政事務所發現上情並更正錯誤，致被上訴人 所取得系爭 215地號土地之面積，較諸兩造訂約時該土地 登記面積短少142.38平方公尺（約43.06995坪）等情，為 兩造所不爭執（見原審卷68頁背面）。而土地面積短少， 足以減少該土地之效用及價值，自構成買賣標的物之瑕疵 ，是被上訴人自得依民法第354條第 1項前段、第359條規 定，請求減少價金。至兩造訂立買賣契約後，系爭不動產 價格有無上漲，殊與被上訴人上開權利之行使無涉，上訴 人執此抗辯被上訴人不得請求減少價金云云，自不足取。 又被上訴人經新莊地政事務所於96年12月13日召開協調會 告知後，始知上開面積短少之情，並已當場向上訴人表示 ：「更正後面積減少142.38平方公尺約43.06995坪，依買 入時價金每坪15.3萬元計算，損失約為658萬9,702元，應 由賣方（指上訴人）折抵」等語，業據被上訴人提出該協 調會之會議紀錄為證（見原審卷22頁），即已就該瑕疵立 即通知上訴人並行使減少價金請求權，自未違反民法第35 6條規定立即通知義務，亦未逾民法第365條所定之除斥期 間。上訴人抗辯被上訴人怠於通知，視為承認所受領之物 ，並其減少價金請求權已逾除斥期間而消滅云云，俱不足 取。 ㈢兩造間系爭買賣契約書內固未記載按面積計算買賣價金， 亦未就各筆土地及建物分別論價，而僅約定買賣總價款為 2億8,312萬元（見原審卷16、19頁）。惟查兩造訂約時， 係以土地面積為準，按每坪 15萬3,000元計算，而議定買 賣總價等情，業據證人即系爭買賣契約見證人李茂洋在原 審到場證述：「我知道（系爭買賣契約議價過程），土地 跟廠房一起算，以土地的面積計算買賣價金，一坪土地是 15萬3,000元，總價…就是 2億8,312萬元，當時去除尾款 697元。 …建物的部分在議價過程沒有核定價錢」明確（ 見原審卷75頁背面），並提出計算式為據（見原審卷83頁 ）。此雖為上訴人所否認。惟徵諸上訴人曾擬訂協議書條 款傳真予被上訴人，內載：「甲方（指被上訴人）於96 年5月4日向乙方（指上訴人）買受坐落臺北縣新莊市○○ 段215、221、190-1、215-1、215-2、215-3地號等 6筆土 地，依當時土地登記簿所載登記面積…，以每坪 15萬3,0 00元買受，合計買賣總價為2億8,312萬元正」，業據被上 訴人提出協議書為證（見本院卷 102頁），足見兩造訂立 系爭買賣契約時，確係以上開計算方式議定買賣總價款。 又兩造嗣於96年9月5日簽訂補充契約書，而將土地及房屋 價金分別列載，係為報稅之用，此業據證人李茂洋證述屬 實（見原審卷75頁背面），亦為兩造所不爭執（見原審卷 11 7-2頁、本院卷65頁背面），且上訴人亦自認該補充契 約書所載建物價金並非真實（見原審卷117-2頁）。 是被 上訴人就系爭 215地號土地面積減少之瑕疵，請求按兩造 議價時之計算方式即每坪 15萬3,000元計算應減少之價金 ，即屬有據。雖上訴人抗辯：系爭建物價值不菲，如以上 開方式計算，豈非認為建物部分係無償贈與，殊不合理云 云。惟查，兩造係以上開方式計算之價金，作為系爭土地 及建物之買賣總價，建物部分自屬包括在內而亦為有償； 兩造議定買賣價金時，既包括建物部分，不另計價，僅按 土地面積計算系爭土地及建物之買賣總價，則當土地面積 減少時，即應以同一方法計算應減少之價金，方屬合理。 準此，被上訴人以物之瑕疵為由，請求減少買賣價金 658 萬9,702元（其計算式為：153,000元×43.06995坪=6,589 ,702元），自無不合。 ㈣按依土地法所為之登記，縱使有登記無效之原因，在該登 記未經依法塗銷以前，固仍不失其效力。惟該登記如有錯 誤情形，而應由地政機關更正登記者，該登記之所有權人 不因錯誤登記而取得事實上不存在之權利，並受土地法第 43條規定之保護（最高法院87年度台上字第2441號判決意 旨參照）。茲查，系爭 215地號土地係因地政機關錯誤登 記而增加面積，已如前述，該增加之面積原屬不存在之權 利，上訴人自不得主張應受土地法第43條規定之保護。至 被上訴人或上訴人能否主張因登記錯誤致受損害，而依土 地法第68條規定請求地政機關負損害賠償責任，係屬另一 問題，惟此並不影響其對上訴人行使上開物之瑕疵擔保請 求權。 五、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第 179條定有明文。經查，系爭買賣總價經被上訴人請求減 少價金後，應減少658萬9,702元，業如前述。而被上訴人就 系爭買賣契約所約定之價金，僅餘尾款419萬7,848元尚未給 付，並已簽交同額系爭本票予上訴人，以為給付尾款之擔保 ，亦如前述。則經被上訴人行使減少價金之形成權後，上訴 人除就上開尾款已無請求權，其持有系爭本票債權即不存在 外；另就上訴人已受領價金之其中239萬1,854元（其計算式 為：6,587,902元-4,197,848元=2,391,854元）部分， 其受 領之法律上原因亦不復存在。從而被上訴人本於不當得利之 法則，請求確認上訴人持有被上訴人簽發之系爭本票債權不 存在；並應將系爭本票返還被上訴人；及應給付被上訴人23 9萬1,854元並自催告期滿翌日即98年12月13日起計付法定遲 延利息，均屬有據。 六、綜上所述，被上訴人本於買賣減少價金、及不當得利之法則 ，請求：㈠確認上訴人持有被上訴人簽發之系爭本票債權不 存在；㈡上訴人應將系爭本票返還被上訴人；㈢上訴人應給 付被上訴人239萬1,854元及自98年12月13日起，至清償日止 ，按年息5%計算之利息，自屬應予准許。從而原審所為上訴 人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨仍執前詞指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後 ，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必 要，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 9 月 20 日 民事第七庭 審判長法 官 鄭三源 法 官 林玉珮 法 官 梁玉芬 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 9 月 21 日 書記官 常淑慧 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。