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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　100年度重上字第541號 上 訴 人　即 附帶被上訴人　白雲山莊實業股份有限公司 　　　　　　　　　　　　　1樓 法定代理人　　吳邦聲 訴訟代理人　　李明星律師 　　　　　　　凃銘通 　　　　　　　　　　　　　巷2號 被上訴人即 附帶上訴人　　潘勇三 訴訟代理人　　賴素如律師 　　　　　　　洪文浚律師 上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國100年5月13日 臺灣士林地方法院99年度重訴字第257 號第一審判決提起上訴， 被上訴人亦提起附帶上訴，本院於100年12月7日言詞辯論終結， 判決如下： 主 文 上訴及附帶上訴均駁回。 第二審訴訟費用由上訴人及附帶上訴人各自負擔。 事實及理由 一、被上訴人（即附帶上訴人）潘勇三起訴主張： 如附頁標示A1（含陷落及堪用部分）、A2、A3 之花棚及坐落 土地（土地地號及占用面積如附表所示，下統稱系爭基地） 為潘勇三與訴外人潘正文、高明善、王明鶯、林永茂等20餘 人所共有，遭上訴人白雲山莊實業股份有限公司（下稱白雲 山莊）占有使用。系爭基地上所興建之花棚（下稱系爭花棚 ）原係上訴人所有，嗣遭上訴人之債權人聲請強制執行，而 由訴外人高明善、潘正文、莊榮善（以下簡稱高明善等人） 標得，其後被上訴人再輾轉受讓而取得系爭基地及花棚所有 權。花棚及坐落土地於拍定後，屬於應點交之範圍，79年11 月13日原法院民事執行處先點交土地，花棚內之蘭花盆栽亦 於79年11月14日遷移完畢而將棚架交由拍定人高明善等人占 有，嗣後遺留物品由拍定人僱工將之搬離，拍定人並將內部 整理完畢後，將蘭花園大門關閉，可見系爭花棚已由拍定人 取得占有，而有事實上之處分權，被上訴人輾轉受讓高明善 等人之所有權及事實上處分權，仍得依民法第767 條排除上 訴人就共有物之不法侵害，爰就系爭花棚提起附帶上訴。被 上訴人潘勇三與其他共有人之土地因白雲山莊占有而受有損 害，請求白雲山莊給付相當於租金之不當得利。 二、上訴人（即附帶被上訴人）白雲山莊則以： ㈠上訴人白雲山莊所有之系爭花棚，雖經部分拍賣，拍定人於 79年11月13日下午聲請法院點交，因上訴人爭執所拍賣之花 棚無法特定，拍定人同意暫不點交花棚，自79年11月13日起 ，拍定人未再聲請法院點交。系爭花棚建物既未經點交，所 有權仍屬上訴人所有，上訴人保持系爭花棚之原狀，系爭花 棚合法存在於拍定人所拍得之土地上，並非無權占有。 ㈡被上訴人雖為系爭花棚所坐落土地之共有人之一，但土地與 房屋為各別之不動產，各具相當之使用經濟價值，各得單獨 為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離存在， 亦即房屋之存在及使用房屋必須使用該房屋之基地，而不容 輕易變動。拍定人高明善等人於77年8 月16日因法院核發權 利移轉證書同時取得系爭花棚與其基地之所有權，嗣被上訴 人因買賣僅取得系爭基地所有權，應繼受基地上原有之義務 。系爭花棚坐落之基地遭拍賣後，高明善等人擁有系爭花棚 對被上訴人共有土地之法定租賃權，被上訴人不得任意聲明 終止上開租賃關係。拍定人自79年11月13日同意暫不點交後 ，迄今已逾15年時效期間，拍定人之所有物交付請求權已罹 於時效消滅，不得請求上訴人返還。上訴人有法定租賃權， 被上訴人僅得向上訴人請求給付租金而不得請求不當得利， 潘勇三該部分請求為無理由。系爭花棚坐落之基地不通公路 ，且位於陽明山國家公園境內，原審以申報地價年息6%計算 租金過高，應以3%為當等語，資為抗辯。 三、被上訴人潘勇三起訴請求：㈠上訴人應將坐落臺北市○○區 ○○段五小段第14地號、同小段第17地號、同小段第57地號 等土地上如附頁編號A1、A2（含A3 部分）所示面積分別為 1,327.382平方公尺、679.947平方公尺之花棚及其坐落土地 返還被上訴人及其他全體共有人。㈡上訴人應將坐落臺北市 ○○區○○段○○段第20地號、同小段第21地號、同小段第 24地號等土地上如附頁編號B所示面積為199.725平方公尺之 餐廳建物拆除後，將土地返還被上訴人及其他全體共有人。 ㈢上訴人應給付被上訴人及其他全體共有人新台幣（以下同 ）2,330,160元，及自起訴狀繕本送達翌日起至履行上開訴 之聲明第一、二項內容完畢之日止，按月分別給付被上訴人 及其他全體共有人35,321元、3,515元。經原審判決命：㈠ 上訴人應將坐落台北市○○區○○段五小段14、17、57地號 如附頁一所示之位置及附表所示之面積之土地返還被上訴人 及其餘共有人。㈡上訴人應給付被上訴人20,633元，及自99 年8月11日起至第一項土地返還之日止，按月給付344元。駁 回被上訴人其餘之訴駁回。上訴人對原判決不利部分全部上 訴，其上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上 開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回 。被上訴人針對白雲山莊上訴部分之答辯聲明為：白雲山莊 之上訴駁回。而被上訴人亦於本院言詞辯論終結前提起附帶 上訴，其附帶上訴聲明為：㈠原判決關於駁回附帶上訴人請 求返還附頁A1、A2、A3所示花棚部分之裁判廢棄。㈡上開廢 棄部分，附帶被上訴人應將前述花棚返還予附帶上訴人。㈢ 附帶上訴人願供擔保請准宣告假執行。白雲山莊針對潘勇三 附帶上訴之答辯聲明為：潘勇三之附帶上訴駁回。而關於原 審駁回潘勇三起訴請求返還餐廳部分之土地及其上建物部分 ，及該部分相當於租金之不當得利，未據潘勇三提起上訴， 已告確定（未繫屬於本院者，不予贅述）。 四、兩造不爭執之事實： ㈠系爭台北市○○區○○段五小段14、17、57地號（重測前為 公館段新安小段182-18、119-7、182-38地號）土地原為上 訴人白雲山莊所有，於臺灣臺北地方法院士林分院（後改制 為臺灣士林地方法院，下稱士林地院）73年度民執速字第43 號強制執行（下稱系爭執行程序）拍定甲標，由高明善、莊 宗德及潘正文3人拍定，輾轉由潘勇三等人共有上開土地。 ㈡系爭花棚目前由上訴人占有使用。 五、兩造爭執點之論述： 被上訴人主張上訴人無權占有使用系爭花棚，請求上訴人返 還無權占有之土地及其上之建物（系爭花棚），為上訴人所 否認，並以前開情詞置辯。本件之爭點為：㈠上訴人白雲山 莊占有使用系爭花棚（併占有基地)是否有法律上之原因？ 潘勇三得否請求白雲山莊返還系爭基地及給付相當於租金之 不當得利？㈡附帶上訴人潘勇三請求白雲山莊返還系爭花棚 ，有無理由？本院判斷如下： ㈠白雲山莊上訴部分： ⒈白雲山莊未證明其占有使用系爭基地有合法權源： ⑴潘勇三主張其為系爭基地之共有人，業提出土地登記簿 謄本為證（原審卷一第12至23頁、第42至47頁），且為 白雲山莊所不爭執，堪認潘勇三之主張為真實。 ⑵上訴人雖抗辯因所拍賣之花棚無法特定，拍定人高明善 同意暫不點交花棚，所有權仍屬上訴人所有，系爭基地 之拍定人高明善擁有系爭花棚對系爭基地之法定租賃權 ，被上訴人嗣後取得系爭基地所有權應有部分，應繼受 高明善之義務，上訴人所有之系爭花棚非無權占有系爭 基地云云。查：系爭執行程序所查封之花棚原有三座（ 原審卷二第22、23頁），惟其中編號12之花棚已全部倒 塌，編號4之花棚則部分倒塌（原審卷二第4頁）。故系 爭執行事件經查封之花棚，僅該執行事件複丈成果圖上 編號2及4之花棚。白雲山莊抗辯上開執行事件全部查封 之地上物之面積為6234.38 平方公尺（原審卷二第23頁 ），實際上拍賣之地上物僅3157.72平方公尺（原審卷 二第8頁），無法特定實際遭拍賣之地上物為何云云。 惟系爭執行程序中白雲山莊所有之土地及其上之地上物 經查封拍賣以換價清償白雲山莊之債權人，但地上物之 使用無法脫離土地，為免使土地及地上物之所有人相異 ，產生地上物無法使用土地或土地所有人因地上物之占 有而無法有效使用土地之糾紛，故將地上物及地上物坐 落之土地定於同一標而一併拍賣，此參該執行案件之拍 賣公告將白雲山莊之土地、建物、地上物分別依據土地 及坐落基地標示為甲標及乙標即可明，故應無白雲山莊 所指稱之拍賣地上物無法確定之問題。至於拍賣公告上 甲標之地上物面積標示，未逐一標示個別地上物之面積 而採用總面積之方式標示，縱然標示之面積有所誤差， 亦不妨礙所拍賣之地上物標的之特定。而系爭基地即為 系爭執行程序所拍賣之土地，為兩造所不爭執。故系爭 花棚全部坐落在高明善等人拍得之土地上，花棚亦已拍 賣予拍定人高明善等人無訛。上訴人抗辯拍定人對於花 棚占有之交付請求權，已罹於時效云云，縱然屬實，不 過拍定人高明善等人對於花棚占有之交付請求權之行使 發生障礙，即拍定人高明善等人如請求上訴人交付花棚 之占有，上訴人得以拒絕交付系爭花棚之占有，但此並 無解於上訴人係無權占用被上訴人所有如附頁標示A1、 A2、A3之土地，上訴人縱能拒絕拍定人高明善等人交付 系爭花棚占有之請求，亦不能用此理由對抗被上訴人之 土地所有權排除侵害權利之行使。上訴人復抗辯「拍定 人高明善擁有系爭花棚對系爭基地之法定租賃權，被上 訴人負有忍受之義務」云云（本院卷第41頁）。既然上 訴人亦認為有法定租賃權者係拍定人，並非上訴人，上 訴人對系爭花棚既無所有權亦無法定租賃權，被上訴人 訴請上訴人返還系爭基地，不論拍定人高明善等有無法 定租賃權，均與上訴人無涉（若有法定租賃權，僅拍定 人得對抗土地所有權人），上訴人自屬未能證明占有使 用系爭基地有合法權源。 ⒉潘勇三得請求返還系爭基地及相當於租金之不當得利： ⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返 還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有 人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請 求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益 為之，民法第767條第1項、第821 條定有明文。潘勇 三為系爭基地之共有人，且白雲山莊並不爭執其占有 系爭花棚之事實，是白雲山莊確因占有使用系爭花棚 而占有使用系爭基地。因白雲山莊未證明其占有使用 系爭基地有合法權源，從而，潘勇三請求白雲山莊返 還無權占有之系爭基地予潘勇三及全體共有人，自屬 有據。 ⑵按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179條定有明文。又依社會通常觀念 ，無權占有使用他人所有之土地，可能獲得相當於租 金之利益，是白雲山莊無權占用潘勇三所有之系爭基 地，潘勇三依不當得利之法律關係，請求白雲山莊返 還相當於租金之不當得利，自屬有據。次按城市地方 房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息 10％為限，土地法第97條第1項定有明文，而依土地 法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額 指法定地價而言，又依土地法第148條規定，土地所 有權人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地 法第105 條規定，同法第97條之規定，於租用基地建 築房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土 地申報地價年息10％為限。經查：系爭基地之申報地 價為每平方公尺2,640 元（原審卷一第15、21、42頁 ），本院審酌系爭土地位於台北市陽明山國家公園境 內，但有巷弄可與仰德大道相聯接（原審卷一第145 頁），並非不通公路之處所，且該處工商雖非發達， 但環境清幽，為台北市不可多得適宜居住之高級住宅 區，爰認白雲山莊占用系爭基地每月之不當得利損害 金以土地申報地價年息6%即25,791元計算【計算式如 下：2640（元）X1953.84（平方公尺）X 6%÷12 = 25791元，元以下四捨五入】，應屬相當。雖白雲山 莊辯稱年息6%過高，應以占有人所得之利益為判斷之 標準，系爭土地位於保護區內，本身無利用價值云云 。正因系爭土地位於保護區內，禁止為任何新建行為 ，則原有之系爭花棚利用價值益顯可貴，上訴人抗辯 以年息3%計算，應屬過低，洵無可取。依潘勇三持有 系爭基地應有部分4/300 計算，原判決認潘勇三得請 求起訴狀繕本送達翌日即99年8月11日前5年相當租金 之不當得利20,633元（25,791×12×5×4/300＝ 20,633元，元以下四拾五入，下同），及自起訴狀繕 本送達翌日即99年8月11日起至土地返還之日止按月 給付344元（25791×4/300＝344）元之請求，為有理 由。 ⒊綜上，潘勇三起訴請求白雲山莊返還系爭基地及請求給 付相當於租金之不當得利20,633 元，及自99年8月11日 起至土地返還之日止，按月給付344元，為有理由，應 予准許。白雲山莊之上訴，為無理由。 ㈡潘勇三附帶上訴部分： 潘勇三未證明其為系爭花棚之所有人或對系爭花棚有處分權 之人： ⒈拍定人高明善、莊榮德及潘正文為系爭花棚之共有人： 本院前已認定系爭花棚全部坐落在高明善等人拍得之土地 上，花棚亦已拍賣予拍定人高明善等人。按因繼承、強制 執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前 已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法 759條定有明文。系爭花棚為未經保存登記之建物，是拍 定人高明善等人在未經登記前仍可取得所有權，僅應經登 記始得處分物權。系爭花棚經高明善等3 人拍得後，於法 院核發權利移轉證書後，已取得所有權。 ⒉潘勇三主張系爭花棚於79年11月14日已點交予拍定人，花 棚內之蘭花盆栽等物，依執行筆錄所載，亦點交予白雲山 莊之代理人（本院卷第115 頁），而系爭花棚內其餘遺留 之鐵架、小泥板架等廢棄物，經拍定人僱工清除，系爭花 棚業經點交完畢云云。查，系爭基地拍定人於79年6 月22 日向法院聲請點交渠等所拍得之標的（本院卷第105、106 頁），79年11月13日點交時因債務人對蘭花棚面積與拍賣 面積有爭執，拍定人同意暫不點交花棚部分（本院卷第 113 頁），於同年月14日復行點交程序時，於執行筆錄中 載明「將代號⑵之182之18、119之7、119之6 地號土地點 交與拍定人，土地上之蘭花盆栽等物點交與債務人之代理 人，本日點交土地代號⑵之182之18、119之7、119之6 地 號土地，土地上遺留之鐵架、水泥板架命債務人之代理人 於七日內領回或陳報存置場所，逾期不領回或不陳報則鑑 價後拍賣。」（本院卷第115至116頁），堪信系爭花棚不 在點交範圍內。附帶上訴人舉證人溫振鉅於本院證稱「高 明善有通知我去找工人到白雲山莊搬蘭花的盆子，還有蘭 花的棚架。我們當時是完全清空，現場只剩下廢棄物，看 起來是不要的東西‧‧‧照片上的棚架是大枝管子，那個 鐵架沒有動。因為那個沒有辦法動，我們只搬蘭花，放置 蘭花那個隔板。」等語（本院卷第119頁）。附帶上訴人 代理人亦同意證人之證詞，陳稱「鐵架不可能拆掉」（本 院卷第119頁反面），雖其主張空間是清空的云云。按， 強制執行第99條第1項規定「債務人應交出之不動產，現 為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解 除其占有，點交於買受人或承受人」，足證須有執行法院 之「點交行為」始認能完成點交。附帶上訴人徒以證人溫 振鉅證稱「搬空之後‧‧‧鐵門我們都關起來」等語，主 張系爭花棚已完成點交。但依執行筆錄所載，系爭基地係 屬於點交範圍，執行法院將系爭基地點交予拍定人後，拍 定人為保障基地之占有將鐵門關起來，與系爭花棚有無點 交無涉，附帶上訴人以證人證述關閉鐵門之證詞主張法院 已將棚架點交予拍定人，自無可取。 ⒊拍定人高明善等3 人取得所有權後，因系爭花棚未經登記 ，依據民法第759條規定，高明善等3人並不能有效處分花 棚之所有權，亦無法移轉所有權予附帶上訴人。而系爭花 棚並未點交予拍定人，附帶上訴人主張拍定人已完成點交 取得占有，其輾轉受讓而取得系爭花棚之所有權云云，自 無可取。從而，附帶上訴人主張基於系爭花棚共有人之身 分，得行使共有人請求排除他人（指白雲山莊）侵害共有 物之權利，請求白雲山莊返還系爭花棚，為無理由。 六、綜上所述，潘勇三主張白雲山莊無法律上之原因占有使用系 爭基地，為有理由，白雲山莊抗辯有法定租賃權云云，委無 可採。從而，潘勇三本於所有權及不當得利之法律關係，請 求白雲山莊返還系爭基地及給付相當於租金之不當得利 20,633 元及自99年8月11日起至系爭基地返還之日止，按月 給付344 元，為有理由。白雲山莊提起上訴，抗辯原審核定 之不當得利金額過高，為無理由。是則原審就上開應准許部 分，判命上訴人給付，於法並無不合。白雲山莊指摘原判決 對其不利部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回 。而被上訴人潘勇三提起附帶上訴，主張白雲山莊應返還系 爭花棚，亦無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或 與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。 八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均無理由，依民事訴訟法第 449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 12 月 21 日 民事第二庭 審判長法 官 吳謙仁 法 官 張松鈞 法 官 蘇瑞華 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 12 月 21 日 書記官 廖婷璇 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 附表 ┌──┬───────┬──────────┬─────┐ │編號│附圖標示 │占用土地地號 │占用面積 │ │ │ │ │(平方公尺)│ ├──┼───────┼──────────┼─────┤ │ │A1花棚 │台北市○○區○○段五│898.958 │ │ │ │小段第14地號 │ │ │ 1 │(堪用部分) ├──────────┼─────┤ │ │ │台北市○○區○○段五│ 65.919 │ │ │ │小段第17地號 │ │ ├──┼───────┼──────────┼─────┤ │ 2 │A1花棚 │台北市○○區○○段五│312.018 │ │ │(陷落部分) │小段第14地號 │ │ ├──┼───────┼──────────┼─────┤ │ 3 │A2花棚 │台北市○○區○○段五│440.883 │ │ │ │小段第14地號 │ │ ├──┼───────┼──────────┼─────┤ │ 4 │A3花棚 │台北市○○區○○段五│236.064 │ │ │ │小段第57地號 │ │ └──┴───────┴──────────┴─────┘