臺灣高等法院民事判決 101年度上字第1199號
上訴人即附
帶被
上訴人 吳明珠
被上訴人即
附帶上訴人 廣冠建設有限公司
法定
代理人 林聖宗
訴訟代理人 楊隆源
律師
上列
當事人間給付
違約金事件，上訴人對於中華民國101年9月21
日臺灣新竹地方法院101年度重訴字第81號第一審判決提起上訴
，被上訴人提起附帶上訴，本院於102年6月13日
言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
上訴及附帶上訴均
駁回。
第二審
訴訟費用上訴部分由上訴人負擔，附帶上訴部分由附帶上
訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、程序部分：上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）前委任宋
宗儀律師為訴訟代理人，
嗣於本院民國（下同）102年6月13
日言詞辯論
期日，當庭終止委任（見本院卷第246頁筆錄）
。再者，
參加人梁美姿已於102年4月25日具狀撤回參加（見
本院卷第232頁），先予說明。
二、上訴人聲明求為判決：
㈠原判決駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。
㈡
上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新台幣（下同
）182萬元，及自101年10月19日起至清償日止
按年息百
分之五計算之利息。
㈢願供
擔保請准宣告
假執行。
㈣附帶
上訴駁回。
㈤第一、二審訴訟費用（含附帶上訴）由被上訴人負擔。
被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）聲明求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
㈢原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。
㈣上開廢棄部分，附帶被上訴人在第一審之訴及假執行
聲
請均駁回。
㈤第一、二審訴訟費用（含附帶上訴）由上訴人吳明珠負
擔。
三、上訴人主張：被上訴人為「海角15號」建商，於新竹市○○
段○○○○○○○○○○○號土地興建11戶房屋，並委託訴外人梁美
姿代為銷售。100年9月15日，伊向被上訴人購買海角15號建
案編號A11房地─前開土地
應有部分、其上同段第1121建號
即門牌號碼新竹市○○路○段○○號建物（下合稱
系爭房地。
分別時稱為系爭土地、系爭建物），買賣總價新台幣（下同
）1000萬元。伊已付清價款，被上訴人亦於100年10月14日
將系爭房地過戶。然而，系爭建物一樓原始設計圖規劃為「
停車空間」，並
非店面或住家。系爭建物門口與天府路二段
道路之通行處，占用新竹市○○段○○○○○號國有土地（下稱
129-1號土地）。系爭建物且有二次施工情事，經新竹市政
府通知拆除。被上訴人顯然違反
買賣契約第4條第7款、第9
條，伊於100年12月12日發函撤銷、解除系爭買賣契約。被
上訴人雖於訴訟中返還價金1000萬元，但是依第10條第2款
，應按日以總價千分之一計算
懲罰性違約金，故被上訴人應
支付伊違約金232萬元。
爰依系爭買賣契約第10條第2款，訴
請被上訴人應給付上訴人232萬元，及其中182萬元自101年
10月19日起至清償日止
按年息百分之五計算之利息等語（原
審判命被上訴人應支付上訴人50萬元，上訴人就敗訴之182
萬元提起上訴，並補充請求該部分自101年10月19日起至清
償日止按年息百分之五計算之利息）。
四、被上訴人則以：依據依建造執照與使用執照，海角15號建案
部分房屋可做店舖使用，
本件為成屋買賣，廣告文宣所指「
店舖」並非系爭房地。伊與梁美姿簽訂銷售
承攬合約時，已
將完整資料交付梁美姿，梁美姿知悉系爭建物用途、二次施
工
等情事；且上訴人購買毗鄰系爭房地之新竹市○○段○○○
○號土地（下稱131號土地），可見其早已知悉建案涉及129-
1號土地，打算以131號土地交換或協商購買129-1號土地。
縱使認定伊違約，系爭買賣契約價金僅1000萬元，但是上訴
人要求伊協助而取得1040萬元抵押貸款；上訴人本身實未支
付價金，所受損失僅為利息等項，至多為20、30萬元。
本件違約金過高，應予酌減等語，資為
抗辯。
五、
兩造不爭執事實：（見本院卷第99頁筆錄）
㈠99年3月8日，被上訴人與梁美姿簽訂銷售承攬合約書，委託
梁美姿代為銷售「海角15號」建案，「海角15號」為坐落新
竹市○○段○○○○○○○○○○○號上之11戶房地。（見本院卷185
至189頁合約書）
㈡100年9月15日，上訴人向被上訴人購買系爭房地，總價1000
萬元。上訴人已付清價款，被上訴人亦於100年10月14日以
買賣為原因，將系爭房地移轉登記予上訴人。上訴人於同日
為訴外人台灣土地銀行股份有限公司（下稱土銀）設定
擔保
金額1248萬元之最高限額
抵押權，並借得1040萬元。（見原
審卷㈠第14至27頁買賣契約書、第101至107頁房地謄本、本
院卷第178頁房屋買賣訂購證明單、第180頁匯款憑證、第20
6頁筆錄）
㈢系爭建物一樓原始設計圖規劃為「停車空間」用途。（見原
審卷㈠第28頁竣工圖）
㈣系爭房屋一樓門口與天府路二段道路之通行處，有部分占用
129-1號土地，該地管理者為財政部國有財產局。財政部國
有財產局台灣中區辦事處新竹分處於100年11月16日派員至
系爭房地現場勘查，發現該地為被上訴人施作花台（植草、
植裁），部分鋪設磁磚（供出入口）使用，
乃於100年11月
24日以台財產中新三字第0000000000號函通知被上訴人速於
100年12月15日前騰空
地上物，
回復原狀，交還土地。（見
原審卷㈠第52頁土地謄本、第55、163、164頁公函、本院卷
第128頁地籍圖、本院卷第206頁筆錄背面）
㈤坐落新竹市○○段○○○○○號國有土地（下稱154-1號土地），
經財政部國有財產局台灣中區辦事處新竹分處於101年1月13
日再次派員在系爭房地勘查，發現該地遭被上訴人所有系爭
房地、施作鐵架裝設冷氣、圍牆鋪設磁磚使用。（原審卷㈠
第53頁謄本、第163、164頁公函）
㈥上訴人於100年10月31日，就系爭房地買賣糾紛向新竹市政
府申請消費爭議協議，經兩造先後於100年11月16日、100年
11月22日協調，但調解不成立。（見原審卷㈠第42至45頁）
㈦系爭建物有二次施工，經新竹市政府於100年11月18日以府
工使字第00000000000號違章建築拆除通知單，通知該府工
務處排定日期拆除，並副知上訴人。（見原審卷㈠第56頁）
㈧上訴人委任劉雅萍律師於100年12月12日以0000000雅律字第
001號律師函，撤銷、解除系爭買賣契約。被上訴人收受律
師函後，委任林明正律師於100年12月16日以律師函
予以回
覆。（見原審卷㈠第46至50頁）
㈨被上訴人
法定代理人林聖宗因系爭房屋涉嫌竊佔129-1號土
地，經台灣新竹地方法院檢察署檢察官101年12月4日101年
度偵字第4705號聲請簡易判決處刑；檢察官並認定154-1號
土地僅遭占用4平方公尺，林聖宗並無竊佔故意。兩造對於
起訴書
形式真正並不爭執。（見本院卷第154、159、160頁
）
㈩兩造於原審101年5月30日庭期達成訴訟上和解，被上訴人同
意在同年6月6日前返還上訴人價金1000萬元，上訴人同意塗
銷系爭房地抵押權。兩造均已履行前述和解。（見原審卷㈠
第187頁、本院卷247頁筆錄背面）
上訴人曾爭執原審關於前述和解之闡明，嗣於本院102年6月
13日言詞辯論
期間，不再爭執此點。（見本院卷第9頁、第
247頁筆錄背面）
上訴人不主張本件構成系爭買賣契約第7條第5款事由。（見
本院卷第207頁筆錄）
六、上訴人主張伊向被上訴人購買系爭房地。但是系爭建物一樓
原始設計圖規劃為「停車空間」，並非店舖或住家；出入口
占用129-1號土地；建物且有二次施工情事，故被上訴人違
反買賣契約第4條第7款、第9條。爰依第10條第2款請求被上
訴人支付違約金232萬元等語。為被上訴人所否認，並以前
詞置辯。故本件爭點為：㈠被上訴人是否違約？㈡上訴人得
請求違約金數額？
七、被上訴人是否違約？
㈠按系爭買賣契約第4條第7款前段約定：「本契約標的履約期
間如發現有人主張權益或設定他項權利、借貸、界址糾葛或
占有關係時，除本契約另有訂定外，應由賣方負責於買方通
知日起十五日內速予理清，否則以違約處理…」、第9條亦
約定：「賣方應擔保本契約標的之產權清楚，絕無一物數賣
或被限登記或與他人爭訟及被占用等瑕疵。如有他人主張權
利或產權發生糾紛時，賣方除本契約有約定外，應負責於尾
款付清前全部排除…。賣方對本契約
標的物實物亦負有
瑕疵
擔保責任」。（見原審卷㈠第16、17頁）
㈡查系爭房地一樓門口與天府路二段道路通行處，占用129-1
號土地（見不爭執事項㈣）；再者，被上訴人法定代理人林
聖宗因系爭房屋涉嫌竊佔129-1號土地，經臺灣新竹地方法
院檢察署檢察官101年12月4日101年度偵字第4705號聲請簡
易判決處刑（見不爭執事項㈧）。再其次，系爭建物一樓原
始設計圖規劃為「停車空間」用途（見不爭執事項㈢），顯
與一般房屋一樓做為店舖或住家用途有別，欠缺通常一樓之
功能；且該屋涉有二次施工，致遭新竹市政府於100年11月
18日通知拆除（見不爭執事項㈦），亦屬物之瑕疵。則上訴
人主張前述情節，分別構成系爭買賣契約第4條第7款「界址
糾葛」、第9條「與他人爭訟」、「賣方對本契約標的物實
物亦負有
瑕疵擔保責任」事由，應屬可取。
㈢被上訴人雖辯稱系爭房地銷售委由梁美姿進行，伊已將完整
資料交付梁美姿；且上訴人購買毗鄰之131號土地，可見其
事先知悉建案涉及129-1號土地，打算以131號土地交換或協
商購買129-1號土地
云云（見本院卷217至223頁）。
惟依被
上訴人與梁美姿簽訂合約，委由梁美姿辦理系爭房屋銷售事
宜（見不爭執事項㈠），故梁美姿係被上訴人之代理人或使
用人；被上訴人縱使將若干資料交付梁美姿，尚應由梁美姿
通知買方（上訴人），始發生告知效力。嗣梁美姿於原審10
1年7月24日庭期證稱：「（問：原告至系爭房屋看屋時，證
人有無告知系爭房屋有二次施工及一樓為停車空間等情？如
何告知？）原告是由我接待的。我在賣房子的時已是成屋的
狀況，我們在賣
是以現況在買賣。我對現況那部分是二次施
工我不清楚，所以我不知道房子有二次施工的位置，但我知
道房子有二次施工」、「（問：有無告訴原告房子有二次施
工？）我知道二次施工的部分是陽台」、「（問：有無告訴
原告二次施工是在陽台？）我沒有告訴原告有二次施工」、
「（問：有無告訴原告一樓部分是停車空間？）我不記得了
」、「（問：是否知道依照施工圖一樓是停車空間？）在權
狀上有」、「（問：所以你知道？）嗯」、「（問：所以你
有無告訴原告一樓是停車空間？）我有提供權狀影本」、「
（問：提供權狀影本時有無告訴原告一樓是停車空間？）我
不記得」、「（問：有無告知原告系爭房屋通到馬路須經國
有土地？及屋前有占用國有土地之情形？如何告知？）沒有
」、「（問：房子前面舖地磚的是國有土地，你是否知道？
）知道，但我不知道界線」、「（問：有無跟原告說房子有
部分是國有土地？）我不知道界線就無從告知」、「（問：
系爭房屋有無產權不清之情形？）不知道」等語（見原審卷
㈡第17頁正反面筆錄）。依梁美姿證詞，在簽定系爭買賣契
約以前，並未告知系爭建物一樓僅係停車空間，出入口涉有
土地糾紛、也不知道有無產權糾紛，則被上訴人辯稱上訴人
在簽約前已知悉前開情事云云，即非可採。至於131號土地
謄本與異動索引（見本院卷89至94頁），僅能證明上訴人曾
購買相鄰之131號土地，尚不得推論上訴人於簽約前已知悉
系爭房地占用129-1號土地。
㈣綜上，被上訴人確有系爭買賣契約第4條第7款「界址糾葛」
、第9條「與他人爭訟」、「賣方對本契約標的物實物亦負
有瑕疵擔保責任」之違約事由。（上訴人不主張系爭買賣契
約第7條第5款，故本院毋庸討論有無該款情節）
八、上訴人得請求違約金數額？
㈠按「當事人得約定
債務人於
債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠
償總額。其約定如債務人不於
適當時期或不依適當方法履行
債務時，即須支付違約金者，
債權人除得請求履行債務外，
違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損
害之賠償總額」，
民法第250條第1、2項定有明文。民法第
250條第2項規定所謂債務人不於適當時期履行債務時，即須
支付之違約金，為債務人因遲延給付所應支付。依同條項前
段規定：違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損
害之賠償總額。故除當事人另有訂定外，此項違約金即與民
法第231條第1項所定因遲延而生之
損害賠償總額相當（最高
法院82年度
台上字第641號判決意旨
參照）。違約金有賠償
性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金
作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履
行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，
債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履
行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人
之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則
依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院86
年度台上字第1620號判決意旨參照）。
㈡
經查，系爭買賣契約第10條第2款前段約定：「賣方違反本
契約約定時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）應按
買方已繳房地價款千分之一計算違約金給付買方」（見原審
卷第18頁）；上開條款雖並未明定違約金性質，惟依其文義
表示按日計付違約金，
參酌前開最高法院見解，自應解為該
款前段係被上訴人違約所生損害賠償總額之預定。上訴人固
謂該款違約金係懲罰性違約金；
惟查，第10條第2款後段雖
約定「如經買方定期催告履行契約，逾期仍不履行時，買方
得解除本契約，解約時賣方應將所收之款項加倍返還買方，
作為懲罰性之違約賠償」，由於上訴人係依同款前段主張按
日以價款千分之一計算違約金，合計為232萬元（見原審卷
㈠第185頁筆錄背面），即與第10條第2款後段違約金性質
無
涉，故上訴人援引該款後段而主張同款前段係懲罰性違約金
，
尚無可採。
㈢次按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」
，民法第252條定有明文。當事人約定契約不履行之違約金
過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，
惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所
受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得
比照債權人所受利益減少其數額。（最高法院49年台上字第
807號判例意旨參照）。本院審酌被上訴人前開違約情節，
且上訴人提出消費爭議協調，嗣於100年12月12日解約，但
被上訴人並未即刻退款。上訴人為達退款目的，遂向國有財
產局、新竹市政府提出檢舉，並對被上訴人法定代理人提出
刑事詐欺告訴（見原審卷㈡第46至52頁、本院卷第240至244
頁）；
迨原審101年5月30日庭期，兩造成立訴訟上和解，被
上訴人於101年6月6日返還價金1000萬元（見不爭執事項㈩
）。然而，系爭買賣契約價金僅1000萬元，上訴人經由被上
訴人配合而自土銀貸得1040萬元（見不爭執事項㈡），足見
上訴人對於房地買賣、銀行融資具有充分專業知識與經驗，
被上訴人亦協助上訴人取得超額貸款，故上訴人所受損害應
屬有限。參以上訴人雖主張至少受有附表所示損害77萬8575
元；惟其中編號18至21頁
裁判費12萬9314元應由法院裁判，
編號22查詢費用101元係其個人支出，編號23至28頁律師費
用23萬5000元，則係上訴人處理糾紛模式之成本，並非被上
訴人違約所生損害，均應刪除，故僅餘41萬4160元（778,57
5-129,000-000-000,000=414,160）。從而，上訴人主張按
照系爭買賣契約第10條第2款前段，自上訴人申請消費調解
日（100年10月31日），
迄返還價金之日（101年6月6日），
按日以總價千分之一計付違約金232萬元（見原審卷㈠第185
頁筆錄背面）；確屬過高，應酌減為50萬元。
九、
綜上所述，兩造簽訂系爭買賣契約後，因系爭建物一樓為停
車空間、曾二次施工情事、出入口涉及國有土地糾紛，上訴
人遂於101年12月12日發函解約。惟上訴人請求違約金232萬
元，實屬過高，應酌減至50萬元。從而，上訴人依據系爭買
賣契約第10條第2款前段，請求被上訴人應給付上訴人50萬
元；為有理由，應予准許。
逾此範圍請求，為無理由，應予
駁回。是則原審就上訴人前開請求應予准許部分及不應准許
部分，分別為其勝訴及敗訴判決，並
依職權與聲請，分別為
准免假執行之宣告，於法並無違誤。上訴人上訴及被上訴人
附帶
上訴意旨，分別指摘原判決不利於己部分為不當，求予
廢棄改判；均為無理由，應分別駁回其上訴、附帶上訴。
十、至兩造其餘攻擊或
防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，
認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，
併予敘明。
十一、據上論結，本件上訴與附帶上訴均為無理由，依民事訴訟
法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主
文。
中 華 民 國 102 年 6 月 27 日
民事第二十庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 林曉芳
法 官 吳燁山
正本係照原本作成。
廣冠建設有限公司不得上訴。
吳明珠如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書
狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理
由書狀（均須按
他造當事人之人數附
繕本）上訴時應提出委任律
師或具有律師資格之人之
委任狀；委任有律師資格者，另應附具
律師資格證書及釋明
委任人與
受任人有民事訴訟法第466條之1第
1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律
師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
書記官 于 誠
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴
人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為
法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法
院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：上訴人所列計損害項目（原審卷㈡第30頁）
┌──┬────────┬──────────┬───────┐
│編號│日期（民國） │項目 │金額（新臺幣）│
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│ 1 │100年10月6日 │外管線 │7萬5929元 │
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│ 2 │100年10月6日 │移轉費用 │9萬0685元 │
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│ 3 │ │合約見證費 │1000元 │
├──┼────────┼──────────┼───────┤
│ 4 │100年10月18日 │住火災、地震險 │2468元 │
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│ 5 │100年10月19日 │銀行開辦費 │3368元 │
├──┼────────┼──────────┼───────┤
│ 6 │100年10月24日起 │地政事務所規費 │600元 │
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│ 7 │100年12月6日 │丈量費用 │4060元 │
├──┼────────┼──────────┼───────┤
│ 8 │100年11月15日 │申請使用執照 │200元 │
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│ 9 │101年6月6日 │銀行貸款違約金 │10萬1587元 │
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│ 10 │100年11月 │房屋貸款利息 │1萬8113元 │
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│ 11 │100年12月 │房屋貸款利息 │1萬8052元 │
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│ 12 │101年1月 │房屋貸款利息 │1萬7992元 │
├──┼────────┼──────────┼───────┤
│ 13 │101年2月 │房屋貸款利息 │1萬7930元 │
├──┼────────┼──────────┼───────┤
│ 14 │101年3月 │房屋貸款利息 │1萬7629元 │
├──┼────────┼──────────┼───────┤
│ 15 │101年4月 │房屋貸款利息 │1萬7114元 │
├──┼────────┼──────────┼───────┤
│ 16 │101年5月 │房屋貸款利息 │1萬7055元 │
├──┼────────┼──────────┼───────┤
│ 17 │101年6月6日止 │房屋貸款利息 │1萬0058元 │
├──┼────────┼──────────┼───────┤
│ 18 │101年1月12日 │裁判費 │10萬元 │
├──┼────────┼──────────┼───────┤
│ 19 │101年3月30日 │補繳裁判費 │1萬2506元 │
├──┼────────┼──────────┼───────┤
│ 20 │101年4月6日 │審電裁判費 │1萬2496元 │
├──┼────────┼──────────┼───────┤
│ 21 │101年5月20日 │補繳裁判費 │4312元 │
├──┼────────┼──────────┼───────┤
│ 22 │101年2月3日 │申請廣冠公司登記資料│101元 │
├──┼────────┼──────────┼───────┤
│ 23 │100年11月2日 │
存證信函律師費 │1萬元 │
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│ 24 │101年11月11日 │消費爭議協調律師費 │3萬元 │
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│ 25 │100年12月26日 │民事律師費 │10萬元 │
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│ 26 │101年12月9日 │刑事律師費 │6萬5000元 │
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│ 27 │101年1月18日 │律師函 │6000元 │
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│ 28 │100年11月起 │律師諮詢費 │2萬4000元 │
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│ 29 │101年6月22日 │國有財產局使用補償金│240元 │
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│ 30 │101年8月22日 │國有財產局使用補償金│80元 │
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│合計│ │ │77萬8575元 │
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