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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 101年度上字第1249號 上　訴　人　富樂群建設股份有限公司 法定代理人　吳又成 訴訟代理人　曾朝誠律師 被　上訴人　索蘭朵社區管理委員會 法定代理人　李瑞琦 訴訟代理人　黃俊緯 上列當事人間請求確認決議無效事件，上訴人對於中華民國101 年9月14日臺灣臺北地方法院101年度訴字第1446號第一審判決提 起上訴，本院於102年5月23日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判 均廢棄。 確認被上訴人於民國一百年十月二十二日召開索蘭朵社區一百年 度第二次區分所有權人會議，關於住戶規約第四條第四款「住戶 不得於大廈內經營餐飲業」、第三十條第一項第二款「一、二樓 三間店鋪管理費每坪為新臺幣一百八十元」之決議無效。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔三分之二，餘由上訴人負 擔。 事 實 及 理 由 一、程序部分： 被上訴人法定代理人於民國（下同）101年10月1日變更為李 瑞琦，其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第33、36頁），應予 准許。 二、上訴人聲明求為判決： ㈠原判決廢棄。 ㈡確認被上訴人於100年10月22日召開索蘭朵社區100年度 第2次區分所有權人會議（下稱系爭區分所有權人會議 ），關於住戶規約第4條第4款「住戶不得於大廈內經營 餐飲業」、第5條第1款「各住戶不得擅自在大樓內外部 增設任何招牌或廣告物」、第30條第1項第2款「1、2樓 3間店鋪管理費每坪為新台幣（下同）180元」之決議（ 下合稱系爭三項規約決議）無效。 ㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 被上訴人聲明求為判決： ㈠上訴駁回。 ㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。 三、上訴人主張：門牌號碼台北市○○街○○號1樓等房屋組成索 蘭朵社區，並以被上訴人為管理組織，其中台北市○○街○○ 號1樓、西寧南路106號1、2樓及同路108號1、2樓房屋（下 合稱系爭三間房屋）為伊所有。嗣被上訴人於100年10月22 日召開系爭區分所有權人會議，決議通過「索蘭朵社區住戶 規約」（下稱系爭規約）。惟系爭三項規約決議不當限制伊 權利、增加伊負擔，顯然違反公序良俗、誠信原則，或屬權 利濫用；且系爭規約第5條第1款違反買賣契約附件四「住戶 管理公約」（下稱系爭草約）第10條第1款。爰類推適用民 法第56條第2項規定，訴請確認系爭區分所有權人會議之系 爭三項規約決議無效等語（原審為上訴人全部敗訴判決，上 訴人不服而提起上訴）。 四、被上訴人則以：上訴人為索蘭朵社區建商，並於買賣契約附 加系爭草約，但區分所有權人會議仍得修改其內容。嗣系爭 區分所有權人會議修正系爭草約，遂制定系爭規約，故第4 條第4款、第5條第1款、第30條第1項第2款均屬合法。再者 ，系爭三間房屋謄本所載主要用途為「一般零售業甲組（不 含便利商店）」，對照台北市土地使用分區管制自治條例第 5條將一般零售業甲組列為第19組，餐飲業則屬第22組，可 見系爭三間房屋不得經營餐飲業；則系爭規約第4條第4款禁 止住戶經營餐飲業，並無不當。再者，公寓外牆非經住戶同 意，不得變更其外觀；而招牌與廣告物會破壞整體美觀、干 擾住戶生活品質，故系爭規約第5條第1款就此加以限制，亦 屬必要。再其次，社區1、2樓如經營店舖，將產生污廢水、 停車等問題，系爭規約第31條1項第2款將其管理費調整為每 坪180元，亦屬合理等語，資為抗辯。 五、兩造不爭執事實： ㈠台北市○○街○○號1樓等房屋組成索蘭朵社區，被上訴人為 其管理組織，上訴人為系爭三間房屋所有權人。（見原審卷 第9至13頁謄本） ㈡上訴人為索蘭朵社區建商，其與承購戶訂立房地買賣契約， 訂有如附件四之系爭草約。惟索蘭朵社區區分所有權人並未 同意以系爭草約作為住戶規約，迨100年10月22日，被上訴 人召開系爭區分所有權人會議，制定並通過系爭規約，第4 條第4款為「住戶不得於大廈內經營…餐飲業…」、第5條第 1款為「各住戶不得擅自在大樓內外部增設任何招牌或廣告 物」、第30條第1項第2款為「1、2樓3間店鋪管理費每坪為 180元」。（見本院卷第134頁筆錄背面、第136頁、原審卷 第14、20、27頁） ㈢系爭三間房屋之台北市○○街○○號1樓總面積25.68平方公尺 、西寧南路106號1、2樓總面積80.22平方公尺、同路108號1 、2樓總面積220.73平方公尺；其謄本均記載「主要用途： 一般零售業甲組（不含便利商店）」。系爭三間房屋坐落之 台北市○○區○○段○○段0000000地號土地，依臺北市都 市計畫劃定之使用分區為第四種商業區，亦有臺北市政府都 市發展局都市計畫公共設施用地及土地使用分區證明書可證 。（見原審卷第9至13、123頁） ㈣上訴人以系爭三間房屋之台北市○○街○○號1樓房屋，申請 經營餐館業、飲料店業，經台北市商業處102年1月18日北市 商一字第000000000號函准許。（見本院卷第85、86頁公函 ） 六、上訴人主張伊為索蘭朵社區住戶，系爭房屋為伊所有，嗣被 上訴人於100年10月22日召開系爭區分所有權人會議，決議 通過系爭規約，其中系爭三項決議違反公序良俗與誠信原則 ，且屬權利濫用，爰類推適用民法第56條第2項，訴請確認 系爭三項決議無效等語。為被上訴人所否認，並以前詞置辯 。故本件爭點為：系爭三項決議無效？ 七、系爭規約第4條第4款「住戶不得於大廈內經營餐飲業」之決 議無效？ ㈠按「總會決議之內容違反法令或章程者，無效」、「法律行 為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效」、「權利之行使 ，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利 ，履行義務，應依誠實及信用方法」，民法第56條第2項、 第72、148條第1、2項分別定有明文。次按公寓大廈管理條 例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶 若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人 會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團 法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能 力。然民事訴訟法第40條第3項及公寓大廈管理條例第38條 第1項規定既均明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人 之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民 事紛爭享有訴訟實施權（最高法院98年度台上字第2248號判 決意旨參照）。從而，上訴人為索蘭朵社區區分所有權人， 其認為系爭區分所有權人會議之系爭三項決議，違反公序良 俗、誠信原則，或屬權利濫用，自得類推適用民法第56條第 2項規定，訴請確認系爭三項決議無效，先予說明。 ㈡又按「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得 自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」、「有關公寓大 廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除 法令另有規定外，得以規約定之」，公寓大廈管理條例第4 條第1項、第23條第1項定有明文。再按民法第72條所謂法律 行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身 違反國家社會一般利益及道德觀念而言。次依憲法第15條之 規定，人民之財產權，應予保障。而人民之財產權，依憲法 第23條之規定，固除於防止妨礙他人自由、避免緊急危難、 維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制 之。惟在以法律限制人民之財產權時，應合於「比例原則」 ，「比例原則」包括行為應適合於目的之達成之適當性原則 ，行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成目的需採取影 響最輕微之手段之必要性原則，以及手段應按目的加以衡判 之衡量性原則，上述三原則如有違反任一，即可認為違反「 比例原則」，即為違反憲法第23條之規定，司法院大法官會 議著有釋字第517號及第510號解釋。而法律行為如有造成對 人民財產權不合理之侵害者，而有違憲法保障人民財產權之 意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩 序而無效。而公寓大廈管理條例第5條、第23條固規定：區 分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使 用及違反區分所有權人共同利益之行為。且有關公寓大廈、 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律 另有規定外，得以規約定之。然規約之內容，對區分所有權 人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違 背比例原則（本院90年度上字第1030號判決意旨參照，見本 院卷第48、49頁）。 ㈢經查，系爭三間房屋之台北市○○街○○號1樓總面積25.68平 方公尺、西寧南路106號1、2樓總面積80.22平方公尺、同路 108號1、2樓總面積220.73平方公尺；上開房屋謄本均記載 「主要用途：一般零售業甲組（不含便利商店）」。其坐落 之台北市○○區○○段○○段0000000地號土地，依臺北市 都市計畫劃定之使用分區為第四種商業區（見不爭執事項㈢ ），本得經營若干商業項目。嗣本院就台北市○○街○○號1 樓得否經營餐館業、飲料店業，向主管機關函詢；經台北市 建築管理工程處102年2月26號北市都建使字第00000000000 號函回覆：「…說明二：查旨揭建物坐落『第4種商業區』 ，層次登記權狀面積為25.68平方公尺，函詢營業項目若作 為21組『飲食業』使用，符合『臺北市土地使用分區管制自 治條例』之規定。另建物領有100使字第0140號使用執照， 第1層原核准用途為『（G3）一般零售業甲組（不含便利商 店）』，查『建築物使用類組及變更使用辦法』附表二之規 定，未達300平方公尺之餐廳、飲食店、飲料店（無陪侍提 供非酒精飲料服務之場所，包括茶藝館、咖啡店、冰果店及 冷飲店）等類似場所，與原核准用途係歸屬同一建築物使用 類組，按『臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照 管理辦法』之規定，免辦理建築物變更使用執照，符合建築 法第73條第2項之規定」等語（見本院卷第102頁）。核與台 北市建築管理工程處101年8月3日北市都建使字第000000000 00號公函意旨大致相符（見原審卷第258頁）。應認每戶面 積未達300平方公尺之系爭三間房屋，各自得經營餐飲業。 況且，上訴人以台北市○○街○○號1樓申請經營餐館業、飲 料店業，業經台北市商業處102年1月18日北市商一字第0000 00000號函准許（見不爭執事項㈣），益徵系爭三間房屋得 個別經營餐飲業。 ㈣被上訴人固謂臺北市土地使用分區管制自治條例第5條將「 一般零售業甲組」、「餐飲業」分別列為第19組、第22組； 且系爭三間房屋用途屬於「建築物使用類組及變更使用辦法 」附表二「G3類組第4目」，無從經營餐飲業云云（見本院 卷第30頁背面至31頁筆錄）。然與系爭三間房屋謄本所載主 要用途、建築物使用類組及變更使用辦法附表二不符，且與 台北市建築管理工程處前開公函相異，自無可採。再者，被 上訴人迄未提供客觀數據，以說明餐館業、飲料店業對索蘭 朵社區整體居住品質所造成何種不利影響，且伊無從以其他 方式排除此等負面影響，自難認系爭規約第4條第4款「住戶 不得於大廈內經營餐飲業」具有正當性。則上訴人謂該款規 約違反誠信原則，且屬權利濫用，此部分決議為無效等語； 即屬可採。 八、系爭規約第30條第1項第2款「1、2樓3間店鋪管理費每坪為 180元」之決議無效？ ㈠按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所 有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成 對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由 ，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損 害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固 得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能 取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行 使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大 廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社 會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的， 不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損 ，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利 之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫 用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決 意旨參照）。關於管理費之數額，管理委員會固有權透過決 議以決定之，惟在商場與住宅混合之情形，若客觀上，商場 與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務 明顯不同，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額均 一致相同之決議，而滋生疑義時，基於公平法理，法院自得 加以審查（本院92年度上更㈠字第207號判決意旨參照，見 本院卷第56頁）。公寓大廈管理條例第10條第2、3項就管理 費用之負擔標準，之所以特設例外規定，揆其立法意旨，無 非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護 之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而 依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有 權人會議或規約視所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度， 彈性訂定負擔標準，以維公平，此項立法之授權，不僅係權 利，且訂定負擔標準時，更應依授權目的以正當手段行使之 ，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違（本院92年度上 易字第273號判決意旨參照，見本院卷第71頁）。雖公寓大 廈管理條例第10條第2項但書規定，區分所有權人會議或規 約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔 之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例 分擔」之原則，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數 區分所有權人不利之分擔決議或約定，自屬權利濫用（本院 96年度上易字第424號判決意旨參照，見本院卷第92頁）。 ㈡被上訴人固稱一、二樓（指系爭三間房屋）做為店舖使用， 將耗費較多公共設施與資源，且產生污廢水、停車與遊民等 問題；故一般住戶管理費是每坪120元，三樓以上公司住戶 每坪為150元，一、二樓則為每坪為180元云云（見本院卷第 109頁筆錄背面、134頁筆錄背面）。然而，被上訴人並未提 出保全巡查紀錄、清潔與公共電費等資料，其空言一、二樓 店舖耗費較多公共設施與資源，且增加污廢水與停車等問題 ，已屬不足。即使店舖導致社區增加環保與停車負擔，如業 者積極處理，仍得消弭此等問題於無形；則系爭規約不問經 營者處理成效，一律提高管理費為每坪180元，實與公平原 則有違。再者，任何樓層住戶均可能造成環保或停車問題， 此際，索蘭朵社區得以促請改善、決議住戶強制搬離等方式 處理，觀諸系爭規約第43條第2項C款、第36條即可明瞭（見 原審卷第32、29、30頁）；則被上訴人在此等程序以外，遽 然提高系爭三間房屋管理費，將使上訴人額外負擔管理費用 ，尚與公平及誠信原則有違，且屬權利濫用。至於遊民是否 進入索蘭朵社區，核屬外部因素，尚難歸於咎於系爭三間房 屋經營店舖所致，亦無從要求上訴人負擔較多管理費。從而 ，上訴人主張系爭規約第30條第1項第2款「1、2樓3間店鋪 管理費每坪為180元」之決議，違反誠信原則，且屬權利濫 用，應屬無效，自屬可採。 九、系爭規約第5條第1款「各住戶不得擅自在大樓內外部增設任 何招牌或廣告物」之決議無效？ ㈠按「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分 、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說 及規約草約。於設計變更時亦同」、「前項規約草約經承受 人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約 」，公寓大廈管理條例第56條第1、2項定有明文。依前開規 定，買賣契約書所附帶系爭草約尚與規約有間，應俟區分所 有權人會議決議通過，始成為規約；且區分所有權人會議得 就草約增、刪、修正，惟不得發生違反誠信原則等情事。觀 諸系爭草約第1條載明「本規約依公寓大廈管理條例（以下 簡稱本條例），於區分所有權人會議（以下簡稱大會）決議 公約內容或追認，對於全體區分所有權人及住戶具有合法拘 束力，買受人應簽立並遵守之」（見原審卷第83頁）；益徵 系爭草約僅屬建議性質，區分所有權人會議本於公平原則、 社區整體利益，得增、刪、修正其條款。則上訴人主張系爭 草約第10條第1款已記載「本社區周圍上下及外牆為共用部 分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經區分所有權 人會議之決議不得安裝鐵窗、懸掛或設置廣告物，除一、二 樓商店外牆得設置廣告或招牌」，承購戶自應受其拘束云云 （見本院卷第125頁），實係誤解系爭草約之本質，故為本 院所不採。再查，索蘭朵社區區分所有權人並未同意以系爭 草約為規約，迨100年10月22日，被上訴人召開系爭區分所 有權人會議，始制定並通過系爭規約（見不爭執事項㈡）； 可知系爭規約第5條第1款生效前，規約尚未准許系爭三間房 屋安裝招牌等物，上訴人無從主張其權利因系爭規約第5條 第1款而減損。況且第5條第1款並未論述「約定專用部分」 ；則上訴人主張系爭區分所有權人會議應遵循公寓大廈管理 條例第33條第3款程序修改設置招牌之規約（約定專用部分 之變更，應取得該區分所有人權人同意）云云，顯係誤會。 ㈡再按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部 分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁 窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈 規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、 縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有 權人會議決議之限制」、「區分所有權人對專有部分之利用 ，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利 益之行為」，公寓大廈管理條例第8條第1項、第5條分別定 有明文。是以公寓大廈外牆如設置招牌或廣告物，除應遵守 法令，亦受規約所規範；住戶在專有部分設置招牌與廣告物 ，亦不得違反公寓大廈之正常使用，且不得影響區分所有權 人共同利益。從而，招牌或廣告物之形式、材質、色彩與內 容，本應搭配公寓大廈用途與整體美觀，以維護並促進居住 品質與不動產價值。則系爭區分所有權人會議基於此等立場 ，認定住戶設置招牌等物應由區分所有權人審查，遂於系爭 規約第5條第1款約定「各住戶不得擅自在大樓內外部增設任 何招牌或廣告物」，尚合乎索蘭朵社區之整體管理，且對於 住戶一視同仁，自屬有據。上訴人空言前述規約違反公序良 俗與誠信原則、且係權利濫用，即屬不足。何況，上訴人為 索蘭朵社區建商，應本於平等原則擬定系爭草約，不得獨厚 本人或特定住戶。然上訴人保留系爭三間房屋為己有，旋於 系爭草約第10條第1款特准該屋外牆懸掛廣告、招牌，卻無 法說明其依據，其就系爭三間房屋與其他住戶採取不同標準 ，顯已違反公平原則，且不利於索蘭朵社區整體美觀與利用 。嗣系爭區分所有權人會議修正草約，於系爭規約第5條第1 款約定「各住戶不得擅自在大樓內外部增設任何招牌或廣告 物」，即無不當。上訴人空言該條款違反公序良俗與誠信原 則、且係權利濫用，殊無可採。 十、綜上所述，上訴人所有系爭三間房屋位於索蘭朵社區內，被 上訴人為該社區管理機關，嗣索蘭朵社區100年10月22日系 爭區分所有權人會議，決議通過系爭規約第4條第4款「住戶 不得於大廈內經營餐飲業」、第30條第1項第2款「1、2樓3 間店鋪管理費每坪為180元」；此部分決議違反誠信原則， 且屬權利濫用，為無效。至於系爭區分所有權人會議決議通 過系爭規約第5條第1款「各住戶不得擅自在大樓內外部增設 任何招牌或廣告物」，並無不當；上訴人認該部分決議無效 ，則非可採。從而，上訴人類推適用民法第56條第2項規定 ，訴請確認系爭區分所有權人會議關於第4條第4款「住戶不 得於大廈內經營餐飲業」、第30條第1項第2款「1、2樓3間 店鋪管理費每坪為180元」之決議為無效；為有理由，應予 准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就前揭 應准許部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘 原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢 棄改判如主文第2項所示。至於上訴人其餘請求不應准許部 分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨就此部 分求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 十一、至兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後 ，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必 要，併予敘明。 十二、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事 訴訟法第450條、第449條第1項、第79條前段，判決如主 文。 中 華 民 國 102 年 6 月 6 日 民事第二十庭 審判長法 官 張 蘭 法 官 林曉芳 法 官 吳燁山 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 6 月 7 日 書記官 于 誠 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。