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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　101年度上字第308號 上　訴　人　蔡金峯 訴訟代理人　韓邦財律師 　　　　　　張藝騰律師 被　上訴人　黃朝章 訴訟代理人　游孟輝律師 　　　　　　陳子操律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國101年1月 20日臺灣桃園地方法院99年度訴字第1864號第一審判決提起上訴 ，並為訴之追加，本院於101年12月4日言詞辯論終結，判決如下 ： 主 文 上訴駁回。 追加之訴及假執行之聲請均駁回。 第二審訴訟費用（含追加部分）由上訴人負擔。 事實及理由 甲、程序部分 一、按「訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第二百 五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限」、「訴狀 送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情 形之一者，不在此限：……二、請求之基礎事實同一者」， 民事訴訟法第446條第1項、 第255條第1項第2款定有明文。 上訴人於本院審理中追加依民法第348條第2項 、第353條、 第227條第1項之規定為其請求權基礎，查上訴人起訴時即以 兩造於民國99年8月21日簽訂 「中悅御之苑」A1棟20樓預售 屋（下稱預售屋）及地下一層編號304、305地下車位之不動 產買賣契約書讓渡合約（ 下稱讓渡合約）第4條之規定請求 被上訴人依約移轉受折讓權利，核其上開追加，係基於兩造 間所為預售屋買賣之同一基礎事實，與上開規定相符，被上 訴人雖不同意上開追加，仍應予准許，合先敘明。 二、次按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己 之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決 之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律 關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其 當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義 務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體 上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院85年 度台上字第1054號 、93年度台上字第382號裁判意旨參照） 。被上訴人辯稱本件讓渡合約之買受人為訴外人呂文鎮，並 非上訴人，上訴人之請求乃當事人不適格云云。本件上訴人 依讓渡合約、侵權行為、不當得利、權利瑕疵擔保責任之法 律關係請求被上訴人給付423萬元， 堪認上訴人主張其為該 法律關係之權利主體，被上訴人則為義務主體，揆諸上開最 高法院裁判意旨，上訴人提起本件給付之訴即屬當事人適格 。至上訴人得否確依上開法律關係請求，核屬訴有無理由之 範疇，被上訴人上開辯解，尚非有據。 三、被上訴人未於言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第386條 所列各款情形，應依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決 。 乙、實體部分 一、上訴人起訴主張：伊於99年8月21日以新臺幣(下同)1,440萬 元委由訴外人呂文鎮向被上訴人購買向中森建設股份有限公 司(下稱中森公司)、訴外人李建隆承購分別預售屋及出售基 地，並簽訂不動產買賣契約、讓渡合約。伊嗣於99年9月8日 與中森公司、李建隆另訂新約時，發現「銷貨折讓確認書」 （下稱99折讓書）一節有異，方知中森公司與李建隆為使買 受人可獲較高貸款額度，於總價中灌水。被上訴人虛灌已付 款423萬元，違反其於97年4月11日與中森公司、李建隆簽立 之「預售房屋買賣契約書」、「預售土地買賣契約書」（下 依序稱97預售屋契約、97預售地契約）之約定，且未提及上 情，致伊因被詐欺而受有損害 。依讓渡合約第4條、兩造與 中森公司、李建隆共同簽立之「契約承擔協議書」（下稱承 擔書），已明定伊承受被上訴人與中森公司、李建隆間之契 約；伊與李建隆簽立之折讓書 ，亦明定繼受被上訴人423萬 元之利益，故被上訴人受有423萬元之不當得利。 爰依讓渡 契約第4條、不當得利、侵權行為損害賠償之法律關係 ，求 為命被上訴人如數給付，及自起訴狀繕本送達翌日起加計法 定遲延利息之判決。 被上訴人則以：讓渡合約明定上訴人須給付1,440萬元後 ， 方得承受伊與中森公司、 李建隆間契約之義務，1,440萬元 與伊是否受有折讓無關。伊委託中信房屋桃園中正加盟店即 長都不動產仲介經紀股份有限公司（下稱長都公司）出售價 格為4,700萬元，且依序降為4,377萬元、3,960萬元、3,870 萬元，足見每次委銷價格均異 ，利潤不可能均為177萬元； 該177萬元包括仲介費90萬元在內， 伊無庸告知上訴人出售 價格如何決定。否認3,960萬元之價金係以已交付之1,263萬 元，加計177萬元計算而來。預售屋於99年8月間之價值約為 4,291萬元，高於兩造約定之3,960萬元，伊自無施用詐術得 利423萬元，縱有423萬元折讓利益，亦與上訴人無關。況其 與中森公司、李建隆簽訂買賣契約 ，價金為3,814萬元，扣 除已付840萬元及423萬元折讓利益 ，上訴人尚須繳納2,520 萬元，與其繳納之款項相符 ，足見其亦享有423萬元利益， 再其係基於讓渡合約支付3,960萬元 ，而折讓利益源自建商 、地主予買受人，故兩造間之契約性質、當事人、效力均不 同等語，資為抗辯。 二、原審駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，並為訴之追加， 聲明： ㈠原判決廢棄。 ㈡被上訴人應給付上訴人423萬元， 及自起訴狀繕本送達被 上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ㈢願供擔保，請准宣告假執行。 被上訴人答辯聲明： ㈠上訴駁回。 ㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。 三、上訴人主張被上訴人未依兩造契約承擔關係 ，將折讓權423 萬元讓渡予上訴人，且施用詐術以隱瞞折讓金虛報已給付費 用，不當得利423萬元，應依民法第348條第2項、第353條、 第227條第1項、第184條、第179條之規定 ，給付上訴人423 萬元等情，為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查： ㈠被上訴人與中森公司 、李健隆於97年4月11日就坐落於桃園 縣桃園市○○段○○○○○○○號土地之「中悅玉璽」社區A1棟 20樓房地及地下一層停車場編號494、495地下停車位，分別 簽立總價1,223萬元之97預售屋契約、總價2,560萬元之97預 售地契約， 被上訴人與李健隆於同日並簽立折讓423萬元之 銷貨折讓確認書（下稱97折讓書） ；99年1月19日約定變更 地下一層車位為編號304、305號，並應補坪數差價31萬元， 有97預售屋契約、97預售地契約、97折讓書、契約條款更改 約定事項可稽（見原審卷第117-131、134-140、141、154、 132頁）。99年8月21日被上訴人與呂文鎮就上開房地訂立讓 渡合約，約定價金總計3,960萬元，第一期款簽約款為500萬 元，第二期款為940萬元， 餘款依建設公司之契約履行，有 讓渡合約為證（見原審卷第7頁)。99年9月8日被上訴人與中 森公司、李健隆簽訂買賣契約解除協議書（下稱解除協議） ，並與上訴人簽立承擔書，約定由上訴人承擔被上訴人於97 預售屋契約及97預售地契約之權利義務 ，被上訴人已繳之 840萬元轉為上訴人支付之款項， 被上訴人未繳金額後續由 上訴人承擔並依付款期數繳交中森公司、李健隆，有解除協 議及承擔書為證（見原審卷第157、155頁）。上訴人與中森 公司、 李健隆於同日並分別簽訂總價1,235萬元之預售房屋 買賣契約書（下稱99預售屋契約）、 總價2,579萬元之預售 土地買賣契約書（下稱99預售地契約），上訴人於同日並與 李健隆簽訂423萬元之折讓書（下稱99折讓書） ，有99預售 屋契約、99預售地契約 、99折讓書可考（見原審卷第12-82 、84-102、103頁)。是依上開契約書觀之，被上訴人與中森 公司、李健隆就上開房地約定總價為3,814萬元（1,223萬＋ 2,560萬＋31萬＝3,814萬）， 另折讓423萬元；上訴人與中 森公司、李健隆就上開房地約定總價亦為3,814萬元（1,235 萬＋2,579萬＝3,814萬）， 另折讓423萬元，被上訴人已支 付中森公司及李健隆之840萬元， 轉為上訴人已支付建商之 款項，未付之款項由上訴人依約定期數繳納。按買賣標的物 及買賣價金依民法第345條之規定，為買賣契約之必要之點 。被上訴人就上開房地對中森公司及李健隆之應付款項，既 與上訴人對中森公司及李健隆之應付款項相同，足認被上訴 人確將與中森公司、李健隆就上開房地約定之權利義務（含 423萬元折讓權）， 移轉與上訴人，並無上訴人所指被上訴 人未依讓渡合約第4條及兩造契約承擔關係，將折讓權423萬 元讓渡予上訴人之情形。 且被上訴人於99年8月21日與呂文 鎮訂立之讓渡合約，約定價金總計3,960萬元， 扣除應付與 被上訴人之第一期款簽約款500萬元及第二期款940萬元，應 付與建商之款項為2,520萬元（3,960萬－500萬－940萬＝ 2,520萬，不含坪數找補31萬元）， 此為上訴人所不爭執（ 見本院卷第131頁）； 而依兩造與中森公司、李健隆於99年 9月8日簽立之承擔書,被上訴人未繳由被上訴人承擔之2,598 萬元,扣除預收款47萬元及坪數找補31萬元（見原審卷第155 頁）， 亦為2,520萬元（2,598萬－47萬－31萬＝2,520萬） ；被上訴人與中森公司、 李健隆就上開房地約定總價3,814 萬元，扣除上訴人已付之840萬元、折讓423萬元、坪數找補 31萬元，亦為2,520萬元 （3,814萬－840萬－423萬＝2,520 萬）；即兩造於讓渡合約及承擔書約定被上訴人應繳納建商 之餘款，與被上訴人嗣後與建商約定應繳納之餘款相同，標 的物亦一致，被上訴人自無違反權利瑕疵擔保、不完全給付 或債務不履行之情事。上訴人主張依民法第348條第2項、第 353條、第227條第1項之規定，被上訴人應賠償423萬元云云 ，並不足取。 ㈡上訴人另主張當時認知賣方利潤177萬元是合理的 ，才決定 購買，與建設公司簽約時才發現有折讓的問題，如果知道賣 方賺600萬元，依交易行情是可以再殺價 ，賣方隱匿折讓是 不合理的等情。被上訴人則辯稱其無告知價差之義務，自無 違反義務或詐欺之問題等語。查證人即仲介人員劉家蓁固到 場證稱：「被告黃先生（即被上訴人，下同）一直都知道買 方是蔡老闆（即上訴人，下同），簽約前一、二天我有告知 過黃先生出面簽約的可能是呂先生（即呂文鎮）」、「（被 告所提被證一、二有付款明細表，在談已付的價款時，被告 是否以此記載，計算出被告已支付的1263萬元？）是」、「 （兩造在協商時，有無提到被告的利潤為何，或特別講明被 告要給建商多少錢？）當初被告就很清楚的告知是給付建商 1200多萬元，且都有單據，但是少一筆423萬的單據， 被告 是告訴我們這是他岳母支付，所以沒有單據，被告在第二次 協商及簽立原證一（即讓渡合約）時都有說到這部分」、「 （原告換約時，有無表示價款有問題？）因為原告之前有看 過合約書，所以當時簽約時並沒有再仔細看，但是後來最後 有一張銷售折讓書，並沒有附在主契約上，且上面有紅字的 部分引起原告注意，他有問建商被告支付的款項究竟為何， 但建商回答的不清楚，原告當時有用計算機算過，發現被告 給付建商的金額應該少423萬元 ，後來有再問建商的高層， 才知道這是被告當初為了提高貸款金額，所以才拉高售價， 之後再用折讓方式退還價款，所以實際的售價應該是合約價 減掉423萬元」等語（見原審卷第184-186頁）。堪認被上訴 人確於簽立讓渡合約時， 並未告知有建設公司折讓423萬元 部分。惟上訴人自承並不會因被上訴人賺比較多，而決定不 買上開房地等語（見本院卷第67頁）。證人劉家蓁亦證稱： 本件買賣在談價格均是以總價在談，本件買賣總價符合現在 的行情等語（見原審卷第186頁） 。顯見上訴人向被上訴人 購買本件預售屋權利之總價符合交易行情，且為上訴人認定 合理之價格，是被上訴人因此所得淨利是否合理，僅為上訴 人購買之動機，並非本件買賣契約之內容，上訴人並無告知 被上訴人之義務，自無對被上訴人施用詐術可言。且不動產 經紀人員乃接受賣方之委託銷售或買方委託承買之業務，對 於賣方有無告知買方賺取之利潤義務，並非本不動產經紀業 及人員所應查明或應記載之事項或業務，尚難從同業中獲悉 賣方有無相關告知義務之資訊，有中華民國不動產仲介經紀 商業同業公會全國聯合會101年8月28日房仲全聯榮字第1011 52號函可稽（見本院卷第90頁）。即於不動產經紀業及從業 人員，並無將賣方賺取之利潤義務告知買方之規範或慣例， 自難以證人劉家蓁證稱：仲介預售屋買賣時賣方應該清楚告 知買方欲賺取的利潤為何云云，逕認被上訴人有告知之義務 。又按折讓乃建商因被上訴人個人條件所願賦予，具有高度 之屬人性與專屬性，自非他人所得置喙，被上訴人於出售上 開預售屋之買受權時顯無須明確告知之義務，且買受人無論 於訂約知悉有前開折讓情事與否，亦非當然因買受上開不動 產而能繼受取得該權利，被上訴人是否願意讓與該項權利， 其主觀上乃享有完全之決定權，則被上訴人於訂約前未明確 告知有讓折讓等情，即無施用詐術可言，且上訴人既非有權 當然繼受該項折讓之權益，亦無因被上訴人未告知而陷於錯 誤之可言，又被上訴人係因其個人之條件致享有建商折讓價 金之優惠，即便因轉售買賣標的進而獲致較一手買受人更高 之利潤，亦純係出於其個人之條件，是其就較高之買賣價差 即無不法意圖，而無詐欺可言，亦經臺灣高等法院檢察署認 定在案， 有101年度上聲議字第5855號處分書可稽（見本院 卷第89頁）。顯見被上訴人於出售預售屋之買受權時並無告 知折讓之義務，自無施用詐術以隱瞞折讓金虛報已給付費用 之行為，上訴人執此主張被上訴人應依民法第184條第1項前 段之規定，賠償上訴人423萬元云云，亦不足取。 ㈢再被上訴人係依其與呂文鎮所定讓渡合約，收取第一期款簽 約款為500萬元，第二期款為940萬元，合計1440萬元，已如 前述，即被上訴人所取得423萬元 ，係依其與呂文鎮所定讓 渡合約，並非無法律之原因，自無上訴人所稱被上訴人除利 潤177萬元及付給建商之840萬元外， 獲有不當得利423萬元 之情形。上訴人依民法第179條之規定 ，請求被上訴人給付 423萬元云云，亦不足取。 四、綜上所述，上訴人依民法第184條第1項前段、 第179條之規 定，請求被上訴人給付上訴人423萬元， 及自起訴狀繕本送 達被上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬 無據，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回 。原審就上訴人依民法第184條第1項前段 、第179條之規定 ，為本件之請求部分，為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執 行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應予駁回。上訴人於本院追加依民法第34 8條第2項、第353條、第227條第1項之規定， 請求被上訴人 為上開給付，亦屬無據，應予駁回，其假執行之聲請亦失所 附麗，應併予駁回。 五、又被上訴人於出售預售屋之買受權時並無告知折讓之義務， 自無施用詐術可言，已如前述，上訴人聲請傳訊中森公司副 理鐘美菊證明被上訴人於換約時隱瞞折讓書及二手預售屋買 賣之交易習慣云云，自無必要。至兩造其餘之攻擊或防禦方 法及立論之證據，均經本院審酌後，認不足以影響判決之結 果，無逐一論述之必要，併此敘明。 六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第第449條第1 項，第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 12 月 18 日 民事第十八庭 審判長法 官 湯美玉 法 官 胡宏文 法 官 李慈惠 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 12 月 20 日 書記官 王敬端 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。