裁判書系統

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　101年度上字第330號 上　訴　人　城市物業股份有限公司 法定代理人　戴月媚 訴訟代理人　連耀霖律師 被上訴人　　葉茂宏 訴訟代理人　黃虹霞律師 上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國101年2月 16日臺灣臺北地方法院100年度訴字第3259號第一審判決提起一 部上訴，本院於101年7月17日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：伊以房屋仲介及土地鑑價為業，因被上訴人以 其所有坐落臺北市○○路○段○○號1樓及64號地下1樓房屋（ 下稱系爭房屋）出租訴外人夏照林開設敘香園餐廳有限公司 （下稱敘香園），原定租期至民國99年8月31日（下稱原租 約），嗣發生租約爭議，被上訴人與夏照林於98年12月間同 意原租約提前於99年2月28日終止，嗣夏照林欲以押租金抵 充租金，不願支付99年1、2月租金，被上訴人乃於98年12月 23日與伊簽訂承諾書（下稱系爭承諾書），委託伊向夏照林 收取99年度租金，並承諾以收取租金總額50%為服務報酬， 經伊多次與夏照林洽談，夏照林同意續租至99年8月31日， 並預付租金新臺幣（下同）1,024萬元予被上訴人，依約伊 得向被上訴人請求512萬元服務報酬，惟被上訴人僅先給付8 紙支票面額合計350萬元，餘則推諉不付。依不動產經紀業 管理條例第4條第4款規定，仲介業務包含租賃居間或代理業 務，伊代收租金獲取報酬，尚未違反強制規定，兩造亦未就 512萬元報酬達成以350萬元和解之意思，被上訴人自應再給 付伊162萬元。又被上訴人為避免提前與夏照林終止原租約 ，造成系爭房屋空置損失，早於98年11月9日即與伊簽訂專 任委託租賃契約書（下稱系爭委託租賃契約書），委託期間 自98年11月4日起至99年6月1日止，並未特約排除續租夏照 林，伊於98年12月28日再與夏照林洽談商請繼續承租，並經 夏照林同意自99年9月1日續租至104年8月31日，每月租金 140萬元，僅尚未簽訂租約，惟被上訴人旋於99年6月30日擅 與夏照林簽訂租賃契約（下稱新租約），並收取99年9月至 12月全數租金共560萬元，以規避約定報酬，依系爭委託租 賃契約書約定，伊亦得向被上訴人請求1個月租金140萬元服 務報酬。爰依系爭承諾書、委託租賃契約書之約定，求為判 命被上訴人應給付伊302萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 算之法定利息等語（未繫屬本院部分，不予另贅）。 二、被上訴人則以：伊自91年起將系爭房屋出租夏照林，因夏照 林多次請求降租未果而生嫌隙，雙方合意於99年2月28日提 前終止原租約，惟夏照林拒付99年1、2月租金，擬以押租金 抵充，因訴外人即上訴人總經理江廷賢（亦為上訴人法定代 理人戴月媚之配偶）與伊為舊識，表明願意代伊收取租金， 旋於98年12月23日持系爭承諾書向伊表示夏照林不可能付款 ，伊無需依系爭承諾書給付報酬，伊受其玩笑誘騙而簽名於 系爭承諾書上，系爭承諾書顯然欠缺意思表示合致而不生效 ，況系爭承諾書涉及專屬銀行法第3條第14款規定代理收付 款項業務，非經依公司法第17條取得特許之許可文件，不得 以之為營業項目，否則屬違反強制規定而無效。尤其，系爭 承諾書約定報酬為代收款項50%，顯屬過高，有違公序良俗 而無效之虞。縱認系爭承諾書有效，惟上訴人並未實際代伊 收取租金，伊取得夏照林開立8紙租金支票，係經由訴外人 即伊開設之葉財記工程股份有限公司（下稱葉財記）員工何 秋敏、業務經理張國麟，與訴外人即敘香園副總古瑞成交涉 有成，上訴人至多僅能收取99年1、2月份租金50%之報酬即 128萬元。雖伊與夏照林續簽租約，但並非上訴人報告或媒 介成功所致，因伊斯時已知租賃雙方欲提前終止租約，考量 締約之動機及背景，上訴人代為招租之承租對象，自應排除 現任承租者夏照林，否則當無另行委託之必要，而夏照林非 但係原承租者，更係伊之舊識，自非屬系爭委託租賃契約第 5條所定上訴人曾介紹之交易對象，上訴人仍不得請求報酬 。再者，系爭委託租賃契約仍受內政部公告之「不動產仲介 經紀業報酬計收標準規定」拘束，即仲介業者得向租賃雙方 收取之租賃仲介報酬合計不得超過一個半月之租金，自無適 用系爭承諾書所載租金50%之約定收取報酬。嗣伊不堪上訴 人一再叨擾，乃與江廷賢協商息事，同意以350萬元與之達 成和解，並已付款完畢，伊無再依系爭承諾書、委託租賃契 約書，給付報酬予上訴人之義務等語為辯。 三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起一部上訴（原審 判決駁回上訴人依系爭承諾書請求被上訴人給付99年9月至 12月租金50%之報酬280萬元本息部分，未據上訴人提起上訴 ，已告確定），其聲明為： ㈠原判決關於駁回後開第二項之請求及假執行之聲請暨訴訟 費用負擔均廢棄。 ㈡被上訴人應給付上訴人302萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。 ㈢願供擔保，請准宣告假執行。 被上訴人答辯聲明： ㈠上訴駁回。 ㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。 四、兩造不爭執之事實（見原審卷第87、91頁，本院卷第14、15 頁）： ㈠被上訴人自91年5月10日起出租系爭房屋予夏照林經營敘 香園使用，租期至99年8月31日止，每月租金128萬元（即 原租約），雙方合意提前於99年2月28日終止原租約。嗣 被上訴人與夏照林於99年6月30日重訂新租約，租期自99 年9月1日起至104年8月31日止（見原審卷第19至23、63至 73頁；被上訴人與夏照林往返之信函、房屋租賃契約書） 。 ㈡被上訴人於98年11月9日簽訂系爭委託租賃契約書，委託 上訴人出租系爭房屋，委託租金為每月146萬元，委託期 間為98年11月4日至99年6月1日，服務報酬為月租金1個月 （見原審卷第17、74、75頁；系爭委託租賃契約書）。 ㈢兩造於98年12月23日簽訂系爭承諾書，約定被上訴人委託 上訴人收取系爭房屋99年度租金，並同意給付前揭租金總 額50%作為服務報酬（見原審卷第8頁，系爭承諾書）。 ㈣被上訴人曾於99年1月13日起至99年8月13日止，分別按月 開立支票面額100萬元1紙、357,143元6紙、357,142元1紙 ，共計350萬元之支票8紙（下稱系爭支票）予上訴人（見 原審卷第9至16頁；支票影本）。 五、上訴人主張被上訴人簽立出具予其之系爭承諾書合法成立有 效等語，為被上訴人所否認。經查： ㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非 必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該 非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性 質定之。民法第153條定有明文。本件被上訴人於98年12 月23日簽訂系爭承諾書予上訴人，內容記載：「茲關於立 承諾書人所有座落於臺北市○○區○○路四段66號等房屋 （即系爭房屋）99年度租金乙事〈敘香園餐廳有限公司正 式遷移前之99年度租金，但不包括原已收之押金〉，委託 城市物業股份有限公司（即上訴人）向敘香園餐廳有限公 司夏照林收取。立承諾書人承諾以收取租金總額之百分之 五十作為城市物業股份有限公司之服務報酬，並於每月租 金兌現後三日內以現金乙次支付。立承諾書人完全同意並 願遵守上述服務報酬之約定。上述條件已確認無誤，簽名 蓋章於后。立承諾書人：葉茂宏」等字（見原審卷第8頁 ），核與民法第528條規定：「稱委任者，謂當事人約定 ，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」相當 ，而兩造既就上訴人處理之委任事務、服務報酬等有償委 任契約必要之點，意思表示一致，依前揭民法第153條第1 項、第2項前段規定，系爭承諾書所表彰之委任契約已合 意成立，兩造均應受其拘束（最高法院18年上字第484號 、第1495號判例參照）。 ㈡被上訴人雖辯稱其受上訴人之總經理江廷賢玩笑誘騙而簽 名於系爭承諾書上，系爭承諾書顯然欠缺意思表示合致而 不生效云云，非惟為上訴人所否認，且被上訴人無法舉證 以實其說，自無可採，仍應認系爭承諾書已合法成立。況 按「被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之 規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表 示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。」，最高法院 21年上字第2012號、44年台上字第75號判例參照。被上訴 人並未證明其遭誘騙而簽訂系爭承諾書之事實，要無從依 民法第92條規定撤銷已成立之系爭承諾書之意思表示，更 何況被上訴人未曾為撤銷系爭承諾書之意思表示，自不影 響系爭承諾書之效力，是被上訴人此部分之抗辯，要無可 採。 ㈢被上訴人又辯稱系爭承諾書涉及專屬銀行法第3條第14款 規定代理收付款項業務，上訴人未經特許而以之為營業項 目，有違公司法第17條之規定，且約定報酬高達代收款之 50%，違反不動產經紀業管理條例第19條、不動產仲介經 紀業報酬計收標準所定報酬為租金1個半月之法定上限， 屬暴利行為，亦有背於公序良俗，應屬無效云云。但查： ⒈觀之系爭承諾書內容，上訴人僅係受被上訴人委託向夏照 林收取租金，並轉交該租金予被上訴人，再受領被上訴人 依約定所給付之報酬，核與民法第528條規定之委任契約 性質相符等情，已如前述，上訴人既無長期收取該租金以 支付被上訴人其他項目之開銷，自非以銀行法第3條第14 款所定之代理收付款項為業務，要無違反公司法第17條規 定之情形。另上訴人依系爭承諾書之約定處理收取夏照林 積欠被上訴人租金之事務，亦與一般不動產仲介之業務， 在為當事人雙方提供訂約機會或媒介之性質有間，即使系 爭承諾書所定被上訴人給付上訴人之服務報酬高達租金之 50%，亦無不動產經紀業管理條例第19條、不動產仲介經 紀業報酬計收標準所定報酬上限為租金1個半月之適用。 是系爭承諾書所定之服務報酬並無違反前開公司法第17條 、不動產經紀業管理條例第19條規定之情事。 ⒉按「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為 財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者， 法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給 付。前項聲請，應於法律行為後一年內為之。」，民法第 74條定有明文。而民法第74條第1項所規定之撤銷權，須 以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發 生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷 權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行 為之效力，不受影響（最高法院70年度台上字第174號、 86年度台上字第2521號、99年度台抗字第63號裁判要旨參 照）。本件被上訴人所辯上訴人依系爭承諾書收取之服務 報酬過高，有暴利之情形等語，縱令屬實，惟依上說明， 被上訴人祇能以形成之訴方式，於1年內請求法院撤銷所 謂暴利行為，其僅於本件為攻擊防禦方法之陳述，自不生 撤銷所謂暴力行為之效力。 ⒊按「押租金之性質，乃擔保租金之給付，如承租人有欠租 情事，固可由出租人主張抵付租金。」，最高法院65年台 上字第2714號判例參照。本件被上訴人與夏照林合意提前 於99年2月28日終止原租約，夏照林拒付99年1、2月租金 ，擬以押租金抵付之，依上說明，並無不合。是以夏照林 果於99年2月28日搬離系爭房屋，其原交付被上訴人之押 租金300萬元足敷抵付99年1、2月租金共256萬元【1,280, 000×2＝2,560,000】，被上訴人除不得再向夏照林請求 給付租金外，尚須將扣抵租金或其他損害賠償後有剩餘之 押租金返還夏照林，有夏照林於98年12月11日致被上訴人 之信函可稽（見原審卷第64頁）。準此，上訴人在原租約 提前於99年2月28日終止之前提下，受託向夏照林收取99 年1、2月租金，幾乎屬於不可能之任務，此乃被上訴人願 意簽立系爭承諾書給付高額服務報酬予上訴人之緣由。而 兩造本諸自由意識及平等地位自主決定，系爭承諾書所定 高額服務報酬之約定既無顯失公平之情形，兩造均應同受 該服務報酬約定之拘束，本院亦應予以尊重，始符契約之 本旨，自難認系爭承諾書有違反公序良俗而無效之情形。 ⒋此外，被上訴人復未舉證證明系爭承諾書有何違反強制或 禁止之規定，或有背於公共秩序或善良風俗之情形，系爭 承諾書亦未經被上訴人合法撤銷，仍應認系爭承諾書合法 成立有效。被上訴人此部分之抗辯，均無可採。 六、上訴人主張被上訴人依系爭承諾書，應給付其系爭房屋99年 1月至8月份租金總額50%之服務報酬512萬元，扣除被上訴人 已付350萬元，被上訴人尚應給付報酬餘額162萬元等語，被 上訴人則辯稱其僅應按99年1、2月份租金總額50%即128萬元 給付，該128萬元包含在其已付之350萬元等語。經查： ㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句。為民法第98條所明定。又解釋當事人之契約，應 通觀全文，以當事人立約當時之真意為準，而真意何在， 又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能 拘泥文字或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高 法院18年上字第1727號、19年上字第28號、453號、39年 台上字第1053號判例參照）。依系爭承諾書記載（見原審 卷第8頁），被上訴人將系爭房屋「99年度租金乙事〈敘 香園餐廳有限公司正式遷移前之99年度租金，但不包括原 已收之押金〉」，委託上訴人向夏照林收取，並承諾以收 取租金總額50%為上訴人之服務報酬。惟其中「99年度租 金」之期間不明確，致生爭議，依上說明，自應通觀系爭 承諾書全文，斟酌過去事實及其他一切證據資料為斷定之 標準，以探求兩造立約當時之真意。 ㈡上訴人自認被上訴人委託其代向夏照林收取租金之原委為 ：「……原約定租期至99年8月31日止，惟被告（即被上 訴人）與夏照林因故爭吵，被告遂片面要求提前於98年12 月31日終止租約，嗣經被告與夏照林協議，租期至99年2 月28日提前終止。惟夏照林不再支付99年1、2月之租金， 擬以押租金抵付，此為被告所不同意，雙方為此僵持不下 。……」等情（見原審卷第4、59、93、94、149頁，本院 卷第15、75頁正面），佐以被上訴人於簽立系爭承諾書前 與夏照林往來之信件內容，可知被上訴人於98年12月23日 簽立系爭承諾書時，因系爭房屋租賃乙事，早與夏照林有 嫌隙，雙方並合意提前於99年2月28日終止原租約，被上 訴人於98年12月9日發函催告夏照林給付99年度租金支票 ；夏照林旋於98年12月11日回信請被上訴人准以押租金 300萬元抵扣99年1、2月租金，多退少補，亦即不願再付 99年1、2月出金上開租金；惟為被上訴人所不同意，並於 98年12月15日發函催告夏照林於3日內付款；夏照林則於 98年12月23日回函仍為同上以押租金（即保證金）扣抵剩 餘期限租金之主張（見原審卷第63至68頁），顯然被上訴 人與夏照林此際之關係正處於僵持之狀態，被上訴人始於 98年12月23日委託上訴人代為向夏照林收取99年2月28日 原租約終止前未付之99年1、2月租金，且不可以押租金抵 充應付之租金，因恐夏照林未依限於99年2月28日將敘香 園餐廳有限公司遷離系爭房屋，致生逾期遷移之租金，又 不知夏照林在押租金外，願意給付1或2個月租金，乃未將 上訴人代收租金期間及金額明確記載，而以「99年度租金 」代之。參以被上訴人早在簽立系爭承諾書前，即於98年 11月9日與上訴人（承辦人為趙天民）簽訂系爭委託租賃 契約書，委託上訴人出租系爭房屋，委託期間為98年11月 4日至99年6月1日，並約定給付1個月租金之服務報酬等情 （見原審卷第17、74、75頁）。足徵被上訴人於98年12月 23日簽立系爭承諾書時之認知為夏照林承租系爭房屋之期 限至99年2月28日，其應不會出租系爭房屋予夏照林，而 夏照林往後亦不會續租該屋，否則無庸提早簽約委託上訴 人出租該屋，並預期上訴人根本無法完成代向夏照林收取 99年1、2月份租金之任務，但至少仍可以由夏照林已付之 押租金抵充上開租金，其不會受有損失（亦經證人即敘香 園經理張國麟證述明確。見下列㈢⒉所述）。嗣夏照林於 98年12月28日願意在99年2月28日原租約提前終止後，繼 續承租該屋，並一次開立99年1月至8月租金支票予被上訴 人（依證人即敘香園副理古瑞成所述每月租金為120萬元 。見下列㈢⒊所述），雙方甚至於99年6月30日就該屋重 訂租期自99年9月1日起至104年8月31日止之新租約等情（ 見原審卷第19至23頁），均為被上訴人簽立系爭承諾書時 所始料未及，亦超出被上訴人立約時所委任之範圍。依上 說明，本院斟酌被上訴人在簽立系爭承諾書前，即與夏照 林因故發生爭吵，且合意原租約提前於99年2月28日終止 ，被上訴人並早於99年11月9日簽立系爭委託租賃契約書 ，委託上訴人出租系爭房屋，即有不續租予夏照林之意思 ，迨被上訴人與夏照林就押租金得否抵付99年1、2月租金 之認知不同，致僵持不下等過去事實，及前揭被上訴人與 夏照林往來信函、系爭委託租賃契約書，暨夏照林嗣於98 年12月28日願意在99年2月28日原租約提前終止後繼續承 租系爭房屋等一切證據資料，認兩造於98年12月23日立約 當時之真意為被上訴人委託上訴人代為向夏照林收取99年 1、2月租金，但不得以已收之押租金抵付，被上訴人願以 上訴人收取租金總額50%為上訴人之服務報酬，故系爭承 諾書所稱「99年度租金」，應指99年1、2月租金，所謂「 但不包括原已收之押金」，係指上開租金不得以押租金抵 付。是被上訴人同此之抗辯，自屬可採。 ㈢上訴人雖主張系爭承諾書所稱之「99年度租金」，除99年 1、2月租金外，尚包含99年3月至8月之租金（上訴人於原 審甚至主張包含99年1至12月之租金）云云，非惟為被上 訴人所否認，且查： ⒈上訴人前開主張顯與其自認被上訴人不同意夏照林以押租 金抵付99年1、2月租金而生爭執，委託其代向夏照林收取 租金之緣由不同（見原審卷第4、59、93、94、149頁，本 院卷第15、75頁正面），亦與被上訴人立約當時原租約已 經被上訴人與夏照林合意提前於99年2月28日終止之情形 有間，被上訴人自無可能委託上訴人代向夏照林收取99年 3月以後當時已無租約狀態之「租金」（嗣夏照林願意續 租而給付，乃屬立約後新發生之事）。況被上訴人早在立 約前之98年11月9日即與上訴人簽訂系爭委託租賃契約書 ，委託上訴人出租系爭房屋，另有約定服務報酬（見原審 卷第17、74、75頁），顯然有意將系爭承諾書所載「99年 度租金」，排除系爭委託租賃契約書之外，否則將發生系 爭房屋繼續出租予夏照林時，上訴人一方面可依系爭承諾 書請求被上訴人給付租金50%之服務報酬，一方面又可依 系爭委託租賃契約書請求被上訴人給付租金1個月之服務 報酬，而收取雙重服務報酬之不合理現象。尤其，夏照林 於98年12月28日願意在99年2月28日原租約提前終止後繼 續承租系爭房屋，既在被上訴人簽立系爭承諾書以後始發 生之事，自非被上訴人立約時所得預料，自不在其委託事 務之範圍內（另詳前揭㈡所述），被上訴人殊無可能委託 上訴人代向夏照林收取99年3月至8月已無租約狀態之「租 金」（屬無租賃關係而使用系爭房屋之相當於租金之不當 得利，下同）。 ⒉證人張國麟（即葉財記業務經理）於100年12月19日在原 審證稱：被上訴人與敘香園夏照林之租約從91年起至99年 8月31日，只要有任何租賃合約變更事宜，都由敘香園副 總古瑞成聯絡何秋敏，再由夏照林與被上訴人當面決定， 我大部分都會參與，幾乎都是敘香園要求調降租金，約有 3、4次；約98年下半年，夏照林與被上訴人間產生一點歧 見，為因應夏照林可能會提早解除租約，故於98年11月先 找上訴人，請他去招租新客戶，然未註明排除招租夏照林 等字在系爭委託租賃契約書上；夏照林有提到要在98年底 提早解除租約，被上訴人同意他提早解除租約且不收違約 金，但夏照林又提出希望能做到99年2月春節，被上訴人 亦同意，惟前提是夏照林必須先繳交未到期租金，不得以 押金抵扣，被上訴人認為其可以收到99年1、2月租金，就 算沒收到，也只是延遲兩個月以押金抵付，不會有實際損 失；理論上未到期還有8個月的支票未付，但夏照林如果 要做到2月，則必須先繳交到2月的支票，因夏照林一直未 付99年1、2月租金，被上訴人為了要確定夏照林最終到底 要如何，所以才發存證信函請其繳交未到期之租金，迨於 98年12月28日，夏照林本人到葉財記繳納8個月租金支票 予何秋敏，當初夏照林是以租金太高，經營有困難，與被 上訴人講好做到99年2月春節，關鍵就在租金多寡，只要 雙方能就租金達成協議，因夏照林以敘香園60名員工生計 問題與被上訴人商量，故在雙方考量下，將租金問題談到 彼此都能接受之金額，夏照林就可以繼續經營下去；我是 到99年1月初，上訴人來找被上訴人要求付99年1至8月租 金的50%，共約500餘萬元時，被上訴人才告訴我們系爭承 諾書之事，但詳情沒有說明很清楚，我才看到系爭承諾書 ，我不知上訴人在被上訴人簽系爭承諾書後有做什麼事， 亦不知上訴人有去找夏照林之事，我跟何秋敏都認為這是 非常荒謬的事，被上訴人就請我、何秋敏、會計趙小姐共 同與上訴人之江廷賢討論，被上訴人再與江廷賢到另外一 間會議室討論後，指示以350萬元將整個案子結束，當時 江廷賢在場無異議，並無提到剩下部分，該350萬元已付 清，且從上訴人收第1張支票到第8張支票中間，上訴人的 人員並未跟我們說錢未付清，每個月由我們通知上訴人拿 支票，上訴人之趙天民到葉財記找會計趙小姐拿了支票就 走，未聽說要見被上訴人；江廷賢與趙天民跟被上訴人很 熟，我們沒有擋過他們進到被上訴人辦公室等語（見原審 卷第124至134頁），核與面額共350萬元之系爭支票相符 （見原審卷第9至16頁），倘被上訴人未與代表上訴人之 江廷賢達成所有服務報酬以350萬元結算之合意者，上訴 人不可能同意按月前往葉財記受領系爭支票，並長達1年 未爭執（關於上訴人在100年間所發二件存證信函之判斷 ，另詳下列⒍所述），參以證人江廷賢所述被上訴人僅指 示葉財記之會計支付350萬元，分8期支付（即系爭支票） ，未指示會計以後之事等情（見本院卷第38頁反面），應 認張國麟前揭證詞為可採信。 ⒊證人古瑞成（即敘香園副總）於100年12月19日在原審結 稱；上訴人有來找夏照林，他有講希望夏照林先支付99年 1月至8月份之租金支票，但之間過程，因我不在場而不清 楚，嗣何秋敏（即葉財記員工）於98年12月底打電話給我 說，被上訴人同意每個月房租是120萬元，我就通知夏照 林，夏照林當天就開出支票，由夏照林親自拿去給葉財記 等語（見原審卷第136、137頁）。而古瑞成與兩造素無怨 隙，衡情殊無設詞故為有利被上訴人或不利上訴人之證述 ，其證詞堪予採信。又依古瑞成上開證詞，固能證明上訴 人代向夏照林請求給付99年1月至8月之租金支票，惟仍無 法證明被上訴人立約時有此委託之意。至古瑞成所述：夏 照林與被上訴人於98年10月爭執後，夏照林有交代希望再 繼續承租下去，變成是我與被上訴人底下的人在溝通99年 1月份未先開8張支票給被上訴人之事，被上訴人堅持說要 談的話，要將99年的8張支票開出來後，雙方才有機會坐 下來談乙節（見原審卷第136頁），應係被上訴人與夏照 林因故發生嫌隙之初，被上訴人始會要求夏照林按原租約 給付99年1月至8月份之租金，嗣雙方既合意原租約提前於 99年2月28日終止，有夏照林98年12月11日信函可稽（見 原審卷第64頁），且經證人張國麟證述屬實（見原審卷第 125、126頁），並為上訴人所是認（見原審卷第4、59、 93、94、149頁，本院卷第15、75頁正面），被上訴人自 無可能再按原租約要求夏照林給付99年1、2月外之3月至8 月份租金支票，尚難以古瑞成前開關於被上訴人在與夏照 林合意提前終止原租約前所為訴求之證詞，為不利於被上 訴人之認定。 ⒋上訴人所舉證人趙天民雖於100年11月16日在原審為如下 有利於上訴人之證述（見原審卷第105至109頁），但查： ⑴依趙天民所述，夏照林既同意於99年2月28日搬遷，惟 要以押租金抵付99年1、2月份租金，因被上訴人不同意 ，即於98年12月23日簽立系爭承諾書，委託上訴人代向 夏照林收取租金，衡情應不發生被上訴人委託上訴人代 向夏照林收取何月份租金不明之情形。乃上訴人竟於98 年12月25日以被上訴人名義擬具存證信函（原證10）， 催告夏照林給付99年1月至8月租金支票，並交付被上訴 人授權之上訴人趙天民云云（見原審卷第69至73、135 頁，本院卷第89頁反面、91、92頁），已逾被上訴人立 約時授權上訴人代向夏照林收取租金之範圍，自屬非是 。雖證人張國麟證稱上訴人擬具前開存證信函後，有給 被上訴人看過後再寄等語（見原審卷第135頁），惟如 前所述，被上訴人與夏照林既合意原租約提前於99年2 月28日終止，縱令夏照林未付99年1、2月租金支票，擬 以押租金抵付之主張，為被上訴人所不同意，但仍屬合 法，亦不會造成被上訴人之損失，且夏照林於98年12月 11日信件、98年12月23日存證信函中已明確答覆雙方協 議原租約終止日為99年2月28日，其於歇業後15日內交 屋，不會延誤等語（見原審卷第64、67、68頁），被上 訴人殊無再行確認夏照林是否給付99年1、2月租金及營 業期限之必要。是上訴人於98年12月25日所擬具之前開 存證信函，顯然令被上訴人嗣後誤認其與夏照林尚未合 意於99年2月28日終止原租約，夏照林會繼續營業至99 年8月31日原租期屆滿，故上訴人可代向夏照林催收99 年1月至8月租金支票等不符被上訴人立約時本意之內容 ，自難以前開98年12月25日存證信函為有利於上訴人之 認定。 ⑵趙天民既證稱系爭承諾書非其出面所簽的，而證人江廷 賢亦於101年6月1日在本院證稱其與被上訴人在葉財記 會議室單獨商談服務報酬時，趙天民並未在場等語（見 本院卷第38頁反面），核與證人張國麟所述被上訴人與 江廷賢在葉財記會議室談服務報酬等情相符（見原審卷 第128、129頁），則趙天民所述被上訴人稱先付服務報 酬350萬元，其餘等99年9月份再一併處理云云，既非親 自見聞之事，且與證人張國麟所述被上訴人與江廷賢討 論完後，指示以350萬元將整個案子結束，江廷賢當場 無異議，並未提到剩下部分等情不符（見原審卷第129 頁），尚難採信。 ⑶趙天民雖證稱：被上訴人於簽訂系爭委託租賃契約書後 ，為免房屋閒置造成損失及訟累之虞，又叫上訴人去跟 夏照林講，請夏照林留下來並支付99年度租金云云，然 被上訴人係於98年11月9日簽訂系爭委託租賃契約書， 迨於98年12月9日、98年12月15日（見原審卷第63、65 、66頁）發函催告夏照林給付租金支票時，早與夏照林 達成原租約提前於99年2月28日終止之協議，此觀夏照 林先後於98年12月11日信件、98年12月23日存證信函自 明（見原審卷第64、67、68頁），足徵被上訴人與夏照 林就得否以押租金抵付租金乙事已生爭執且僵持不下， 被上訴人殊無可能通知上訴人前去請求夏照林留下來繼 續承租系爭房屋及給付原租約終止後99年3月至8月之「 租金」，是趙天民此部分之證詞非實。另趙天民所述其 與江廷賢各自或共同找夏照林、古瑞成、倪麗華密集聯 繫討論收取99年度租金及續租之事，夏照林始於98年12 月28日願意將99年1到8月之租金支票交付其乙節，核與 證人古瑞成所述其直接與何秋敏溝通續租乙事，經何秋 敏於98年12月底電話告知被上訴人同意每月房租（降） 為120萬元，其即通知夏照林，夏照林當天就開出支票 ，並親自拿去給葉財記等情有間（見原審卷第136、137 頁）；且古瑞成僅證明上訴人有派員向夏照林收取99年 1月至8月份租金，並未提及上訴人有派員與其或倪麗華 密集討論收取上開租金乙事，則趙天民此部分之證詞， 亦非無疑。況夏照林於98年12月28日願意在99年2月28 日原租約提前終止後之98年3月1日起繼續承租系爭房屋 ，並開立99年1月至8月份之租金支票，顯與被上訴人簽 立系爭承諾書時之租賃狀況有異，即屬被上訴人立約時 所無法預期之情事變更，自難以此作為系爭承諾書所稱 「99年度租金」之解釋。倘夏照林因江廷賢、趙天民之 不斷遊說，於98年12月28日願意給付在原租約提前合意 終止前之99年1、2月租金外，因繼續承租而再給付99年 3月至8月份之租金者，衡之夏照林經營餐飲業，隨時備 有支票以應付廠商之貨款請求，其立即開立上開8個月 之租金支票8紙交付在場之趙天民，絕非難事，且趙天 民果真花費甚多時間說動夏照林給付8個月租金及續租 者，於將近完成任務之重要階段，實不差在現場等候夏 照林開完支票由其親自交付被上訴人之時間。尤其，證 人古瑞成已證稱何秋敏於98年12月28日電話轉知被上訴 人同意每月租金（降）為120萬元，夏照林當日即開出 支票親自送交葉財記等語（見原審卷第137頁），此減 少租金乙事亦為趙天民所不知悉，甚至稱「夏照林於98 年12月28日當面跟我說願意把99年1到8月的租金支票交 給我，但是因為支票尚未開好，但夏照林跟我承諾他開 好支票後會直接送支票到樓上葉先生辦公室去給他們」 云云，實違常情。上訴人既不願傳訊夏照林為證（見本 院卷第30頁反面），仍應以證人古瑞成之證詞為準，亦 即倘非被上訴人出面願意降低99年度租金，夏照林不可 能願意在99年2月28日原租約提前終止後，自99年3月起 繼續承租系爭房屋，並一次給付99年1月至8月之租金支 票，上訴人將此功勞全歸於己，自非可取。 ⑷趙天民另稱：被上訴人自指示給付上訴人350萬元後， 就餘款即避不見面處理云云，非惟為被上訴人所否認， 且趙天民自99年1月13日起至99年8月13日，每月前往葉 財記領取服務報酬之系爭支票，倘被上訴人有積欠剩餘 服務報酬未付者，衡情趙天民在領取報酬前，即會要求 與被上訴人會面，乃竟未為之，業據證人張國麟證述明 確（見原審卷第133頁），況證人江廷賢已證稱被上訴 人於100年初、100年3月18日二次約其事情（見本院卷 第38頁反面、39頁正面），倘被上訴人有意迴避上訴人 ，不可能有主動聯絡江廷賢之情事，足徵趙天民此部分 之證詞，亦非可採。 ⑸又趙天民為上訴人代理部經理，其前揭證詞有如上所述 不實之處，應係出於迴護上訴人之詞，此部分之證詞， 自難採信，更不得據以將系爭承諾書所稱「99年度租金 」曲解為99年1月至8月之租金。 ⒌上訴人所舉證人江廷賢固於101年6月1日在本院為如下有 利於上訴人之證述（見本院卷第38至40頁），但查： ⑴江廷賢雖證稱：被上訴人於98年12月初向上訴人說他片 面請夏照林於99年2月28日搬離，擔心系爭房屋於99年 會空置，產生重大損失，夏照林會請求違約賠償850萬 元，及夏照林之60幾名員工會因生計困難，而在承租地 內發生事件，造成重大社會問題，故請上訴人協助解決 前開問題，並同時與夏照林談續租條件，被上訴人目的 是希望先拿到99年1月至8月之租金，倘到8月底還無人 承租者，被上訴人希望我公司將夏照林留到12月底，如 到12月底還沒有找到適合承租人，就考慮續租給夏照林 ，並於98年12月初開始與我們談寫承諾書內容之事，書 面是被上訴人多次修正，最後於98年12月23日簽名蓋章 拿給我云云。惟被上訴人早於98年11月9日即與上訴人 簽訂系爭委託租賃契約書，委託上訴人招租系爭房屋， 顯無意續租予夏照林，自不會擔心系爭房屋空置無租金 收入之損失；況被上訴人已與夏照林合意原租約於99年 2月28日終止，並在98年12月23日簽立系爭承諾書前， 即先後於98年12月9日、98年12月15日發函催告夏照林 給付租金支票（見原審卷第63、65、66頁），自無可能 委託上訴人將夏照林留下來續租之餘地，且以夏照林回 信表明其必於99年2月28日租約終止後15日內搬離，被 上訴人同意不向其求償，並以押租金抵付99年1、2月租 金等情觀之（見原審卷第64、67、68頁），夏照林尚且 擔心被上訴人向其請求賠償，故特別強調被上訴人已同 意不向其求償，殊無被上訴人擔心須對夏照林負違約賠 償責任，更無夏照林須給付99年3月至8月租金之可言。 至系爭承諾書既為上訴人所擬，並無事證可佐其內容自 98年12月初即經被上訴人多次修正，江廷賢此部分之證 詞，即乏所據。是江廷賢前揭證詞，與事實不符，尚難 採信。 ⑵江廷賢另證稱：上訴人派我與趙天民出面處理代收租金 及續租之事，從98年12月初到12月28日，大多找夏照林 ，有時找古瑞成、倪麗華副總，我要夏照林給付99年1 至8月的租金，及談99年8月31日以後之續租條件，我與 古瑞成副總談99年1月至8月租金要趕快付給被上訴人， 續租問題等付完前揭租金後再談，古副總、倪副總都說 敘香園員工有60餘人，他們很擔心員工生計問題，希望 我們公司多幫忙云云。惟被上訴人於98年12月23日始簽 立系爭承諾書，在此之前，上訴人未被授權代向夏照林 收取租金，江廷賢與趙天民自無可能提早於98年12月23 日以前即要夏照林給付租金。另證人古瑞成已結稱上訴 人在敘香園營業時間有來找夏照林，但不清楚過程（見 原審卷第136、137頁），根本未提及江廷賢有與其商談 給付租金及續租之事，顯見江廷賢此部分之證詞非實。 ⑶江廷賢復證稱：被上訴人與其在會議室談完服務報酬後 ，有再將商談內容再告訴趙天民一次，惟就350萬元外 之報酬餘款，於99年間對上訴人避不見面1整年云云。 惟依江廷賢所述，被上訴人既要趙天民在其辦公室等， 其單獨與江廷賢在會議室商談，顯然不要趙天民在場參 與協商，倘被上訴人與江廷賢協商後，尚須向趙天民說 明協商內容過程，即與其隔離趙天民之用意不符。況江 廷賢為上訴人之總經理，對外代表上訴人，其與被上訴 人談妥服務報酬金額之效力自然及於上訴人，殊無由被 上訴人將協商內容向趙天民再報告一次之必要。而趙天 民自99年1月13日起至99年8月13日，每月前往葉財記領 取服務報酬之系爭支票，均未要求與被上訴人會面商談 所謂服務報酬餘款，業據證人張國麟證述明確（見原審 卷第133頁），且江廷賢亦證述被上訴人於100年間3月 18日以前、3月18日各約其見面一次（見本院卷第38頁 反面、39頁正面），衡之被上訴人既會主動約見江廷賢 ，自無迴避上訴人之可言。是江廷賢此部分之證詞，有 違常情，不足採信。 ⑷江廷賢又證稱被上訴人約其於100年3月18日下午在香格 里拉遠東飯店38樓馬可波羅廳談積欠上訴人服務報酬之 事，當場在1張A4紙上核算金額，同意再付上訴人162萬 元云云，固據提出該A4紙為證（即上證1，見本院卷第 33、43頁）。惟觀之該A4紙有經揉摺過之皺痕（見外放 證物袋），不論是否經被上訴人丟棄後再被江廷賢拾回 （見本院卷第37頁反面），該A4紙上數字之書寫日期是 否為100年3月18日，已非無疑，而被上訴人僅承認該A4 紙左側數字「110、9、990」、「128、8、6」、「128 、8、1024、2、512、350、162」為其所寫（見本院卷 第29頁反面、30頁正面、37頁），並為上訴人所不爭執 ，且自認該A4紙（正反面）其他數字均是江廷賢所寫（ 見本院卷第37頁反面），江廷賢亦同此證述（見本院卷 第39頁正面），則以被上訴人書寫之數字，尚無法得知 被上訴人有積欠上訴人162萬元之事實及願再給付162 萬元予上訴人之意思表示。況江廷賢既稱該A4紙僅係其 與被上訴人在談報酬之計算式，不是合約，其把該A4紙 拿回去沒有要做什麼用等語（見本院卷第39頁），顯見 該A4紙無法證明被上訴人依系爭承諾書應給付上訴人99 年1月至8月租金總額之一半即512萬元及被上訴人尚積 欠上訴人162萬元之事實。是該A4紙仍難為有利於上訴 人之認定。 ⑸江廷賢雖解讀系爭承諾書中所稱「〈……99年度租金， 但不包括原已收之押金〉」，係指被上訴人為了避免將 押金的一半給我們公司，所以才這樣寫云云，然與被上 訴人本即因不同意夏照林以押租金抵付99年1、2月租金 ，雙方僵持不下，始委託上訴人代向夏照林收取上開租 金之緣由不合。況租金與押租金二者性質不同，被上訴 人承諾給付上訴人乃原來無法收取而由上訴人代為收取 之租金總額50%，當然不及於非由上訴人代收而早已經 被上訴人收取之押租金，蓋上訴人就夏照林已交付被上 訴人之押租金並無提供勞務，自無收取服務報酬可言。 應認「99年度租金……不包括原已收之押金」，係指上 訴人在被上訴人已收之押租金外，另向夏照林收取之99 年1、2月份租金，始符被上訴人立約之真意。是江廷賢 此部分之證詞，亦無可採。 ⑹再衡之江廷賢係上訴人負責人戴月媚之配偶，亦為上訴 人之大股東及實際負責人（見本院卷第37頁反面、38頁 正面），並提出系爭承諾書予被上訴人簽名蓋章，就此 服務報酬之多寡有極大之利害與共關係，自難期為真實 之陳述，尤其前揭證詞有如上所述不實或不合常情之處 ，此部分之證詞，即無足取。 ⒍至上訴人提出其於100年1月14日、100年5月23日向被上訴 人催告請求給付所謂未付清報酬之存證信函（見本院卷第 52至57頁），非惟無據，且後者所載被上訴人片面提前終 止原租約，面臨夏照林違約賠償、訴訟費之損失及系爭房 屋於99年間空置之損失，乃授權上訴人請夏照林繼續使用 付租，夏照林因此同意續租，被上訴人依系爭承諾書尚應 給付其服務報酬餘款162萬元云云，核與事實不符，更與 證人古瑞成所述何秋敏於98年12月28日轉知被上訴人同意 每月租金為120萬元後，夏照林即開出支票親自送交葉財 記等情有間（見原審卷第137頁），均無可採。 ㈣綜上，系爭承諾書係被上訴人於98年12月23日所簽署，當 時系爭房屋之租賃情形為被上訴人與夏照林已合意提前於 99年2月28日終止原租約，夏照林表明以押租金抵充99年1 、2月租金，為被上訴人所不同意，雙方處於僵持不下之 狀況，是被上訴人簽立系爭承諾書授權上訴人代向夏照林 收取敘香園遷移前應付之99年度租金，僅有99年1、2月份 租金，且不得以押租金抵付。上訴人徒以系爭承諾書所載 之「99年度租金」，逕解為99年全年度之租金，於原審主 張被上訴人依系爭承諾書應給付其99年1月至8月之服務報 酬512萬元【128萬元（原租約每月租金）×8（月）×50% ＝512萬元】、9月至12月之服務報酬280萬元【140萬元（ 新租約每月租金）×4（月）×50%＝280萬元】，合計792 萬元（上訴人因扣除被上訴人已付之350萬元，加上依系 爭委託租賃契約書請求1個月租金之服務報酬140萬元，共 請求582萬元【512萬元＋280萬元－350萬元＋140萬元＝ 582萬元】，嗣經原審判決駁回其依系爭承諾書請求99年9 月至12月之報酬，未據其提起上訴，而告確定），實屬非 是。至夏照林於98年12月28日願意在99年2月28日原租約 提前終止後繼續承租系爭房屋，並按被上訴人同意之每月 租金120萬元為準，一次開出99年1月至8月份租金支票予 被上訴人，乃被上訴人簽立系爭承諾書當時所未預期之情 事。縱上訴人曾代向夏照林請求給付99年度1月至8月份租 金，惟已逾系爭承諾書被上訴人授權收取租金之範圍，況 夏照林願意繼續承租及一次給付上開8個月租金支票，亦 賴其敘香園副理古瑞成、被上訴人之葉財記員工何秋敏等 人居中協調，再經被上訴人降低99年度租金數額，始得以 成，且上開8個月租金支票並非上訴人收取後交付被上訴 人，而係夏照林親自送至葉財記給被上訴人，是夏照林所 交付上開租金支票中之99年3月至8月份租金支票，既非屬 系爭承諾書所載被上訴人委任上訴人代向夏照林收取99年 度租金支票之事務，上訴人就此部分之租金，自不得依系 爭承諾書請求服務報酬。準此，上訴人依系爭承諾書得請 求之服務報酬，僅有99年1、2月租金總額50%（被上訴人 同意按128萬元計算，較證人古瑞成所述為高，對上訴人 並無不利，應予准許。見本院卷第72、87頁），被上訴人 已給付上訴人服務報酬350萬元，自無積欠情事，上訴人 所稱被上訴人依系爭承諾書尚應再給付其服務報酬162萬 元云云，洵乏所據。 七、上訴人主張夏照林續租系爭房屋乃其所仲介促成，被上訴人 應依系爭委託租賃契約書約定，應給付租金1個月140萬元之 服務報酬等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。茲分述 如下： ㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人，以契 約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。分別為民 法第565條、第568條第1項所明定。可知居間有二種情形 ，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。 所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為 必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報 酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至 於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效 果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台 上字第2675號判例參照）。經查：系爭委託租賃契約書首 揭已記載及第3條約定，被上訴人於98年11月4日起至99年 6月1日，將系爭房屋委託上訴人仲介出租後，不得再自行 出租或另外再委託其他第三者從事仲介行為。第6條第2款 並約定上訴人應努力透過市○○○○道儘速尋求承租人， 早日促成被上訴人委託之交易（見原審卷第17、74、75頁 ）。可知兩造所成立之系爭委託租賃契約書，應屬媒介居 間之性質，依前揭說明，上訴人須租賃契約係因其媒介而 成立，始得請求被上訴人給付報酬。 ㈡被上訴人辯稱上訴人依系爭委託租賃契約書所尋覓之承租 人已排除夏照林等語，雖為上訴人所否認，且系爭委託租 賃契約書並無是項記載，惟衡之系爭委託租賃契約書為上 訴人單方製作之定型化契約，可供被上訴人更改之契約文 字有限，尚不得拘泥系爭委託租賃契約書所用辭句未記載 被上訴人委託上訴人招租之對象有排除夏照林，即遽為不 利於被上訴人之認定。揆諸前開㈠所示，自應斟酌過去 事實及其他一切證據資料，探求被上訴人立約當時之真意 ，以解釋系爭委託租賃契約書契約。經查： ⒈承前所述，被上訴人於98年11月9日簽訂系爭委託租賃契 約書時，本與夏照林就系爭房屋訂有原租約，租期至99年 8月31日，但因故爭吵，被上訴人乃要求提前於98年12月 31日終止租約，經協議後，被上訴人與夏照林合意於99年 2月28日終止原租約等情，為兩造所是認，可見被上訴人 當時係預計夏照林之敘香園於遷離系爭房屋後，系爭房屋 將呈閒置狀態，為免屆期無租金收入，乃委託上訴人仲介 出租該屋。嗣被上訴人因不同意夏照林以押租金抵付99年 1、2月份租金，又於98年12月23日簽立系爭承諾書，委託 上訴人向夏照林收取99年1、2月份租金，參以夏照林前已 信誓旦旦將於99年2月28日敘香園歇業後，於15日內交屋 ，不會延誤等情（見原審卷第64、67頁），雙方似已絕裂 而無轉寰之餘地，衡情被上訴人與夏照林已合意原租約於 99年2月28日終止，被上訴人不可能委託上訴人仲介再出 租系爭房屋予夏照林。 ⒉證人張國麟已於100年12月19日在原審證稱：被上訴人與 夏照林約於98年11月間產生歧見，夏照林有提到要在98年 抵提早解除（應為終止）租約，被上訴人有同意且不收違 約金，但夏照林又提出希望能做到99年2月春節，被上訴 人亦同意，故被上訴人預先找上訴人，請他去找除了夏照 林（意同敘香園）以外之新客戶；被上訴人委託上訴人招 租對象不包括夏照林，就是因被上訴人跟夏照林間產生不 愉快，夏照林亦表達提早解約之意，被上訴人是因應夏照 林提早解約始找上訴人，也就排除夏照林之外找新的客戶 ；倘被上訴人要跟夏照林續約，不需要上訴人來仲介，因 雙方租約本即屬存續階段，要談新租約或舊租約調整租金 方面，事實上由雙方直接見面洽談即可，不需要再由仲介 介入；系爭委託租賃契約書上雖無記載排除要招租夏照林 以外之其他客戶，但很多東西在合約上並非一定要完全註 明，被上訴人要找被上訴人之目的，就是夏照林要走，被 上訴人才要找新的客戶，如果夏照林不要走，原租約會繼 續延續下去，被上訴人很明確告訴我們找上訴人招租是要 排除夏照林等語（見原審卷第125、127、128、130、131 頁）。 ⒊又系爭委託租賃契約書第6條第2款已約定上訴人應努力透 過市○○○○道儘速尋求承租人等字（見原審卷第17、75 頁），而尚未搬離系爭房屋之現成原承租人，根本無庸上 訴人再「透過市○○○○道」以尋覓，被上訴人之所以簽 立系爭委託租賃契約書，係因已與夏照林提前終止原租約 ，即思藉重上訴人之市○○道以尋找新承租人，倘被上訴 人當時與夏照林均有續租之意願，祇要在原租約之基礎下 ，就新租約之期間及租金數額予以協商調整即可，殊無須 立約委託上訴人仲介新承租人之必要。參以原租約期間自 91年5月10日至99年8月31日，雖提前於99年2月28日合意 終止，惟被上訴人既接受夏照林於原租約提前終止後所交 付99年3月至8月之「租金」，雙方並於99年6月30日簽訂 租期自99年9月1日起至104年8月31日之新租約，其間之租 賃關係實質上並未中斷，均無由上訴人為上訴人報告訂約 之機會，或為訂約媒介之必要。再者，新租約最重要之租 金要件，係經被上訴人與夏照林（含所經營公司之員工） 磋商而調整成每月140萬元，俱未見上訴人對此所盡之努 力，益徵上訴人受託仲介招租之對象，確實排除原承租人 夏照林，且為上訴人所明知，否則上訴人不應自98年12月 28日夏照林給付99年1月至8月份租金支票予被上訴人後， 未再有其他仲介招租之行為。 ㈢上訴人就其媒介居間夏照林自99年9月1日起繼續承租系爭 房屋乙事（關於上訴人受託仲介招租之對象，應排除夏照 林部分，另詳前揭㈡所述），固據提出租賃草約（即原證 4。見原審卷第18頁）及證人趙天民為證。惟查： ⒈該租賃草約乃上訴人單方製作之文件，其上未經夏照林或 敘香園簽名及蓋章，已非無疑。況觀其內容，記載上訴人 全權代表敘香園與被上訴人協商之續租條件有：租期自99 年9月1日起至104年8月31日，月租金及調幅為第1年至第2 年每月租金128萬元、第3年至第5年每月租金138萬元，保 證金300萬元，付款方式為每年期初乙次支付逐月兌現12 張支票，公證費由出人承租人各半等項，免租裝潢期則未 約定，即要求敘香園於上開條件成交時，應給付其1個月 租金之服務報酬（未稅）等字，顯與被上訴人與夏照林於 99年6月30日簽訂之新租約有間（見原審卷第19至23頁） 。 ⒉依證人趙天民於100年11月16日在原審先證稱：被上訴人 在簽立系爭承諾書、委託租賃契約書後，又表示中途如有 房屋空置的話會有很大損失且有訴訟之虞，叫我們公司去 跟夏照林講請他留下來，所以我們公司跟夏照林密集聯繫 討論續租之事等語（見原審卷第105頁正面），顯係指被 上訴人要上訴人與夏照林談續約之事。惟被上訴人於98 年11月9日簽訂系爭委託租賃契約書後，進而於98年12月9 日、98年12月15日發函催告夏照林給付租金支票（見原審 卷第63、65、66頁），而夏照林又於98年12月11日信件、 98年12月23日存證信函表明原租約於99年2月28日終止後 15日即搬離交屋（見原審卷第64、67、68頁），在被上訴 人與夏照林雙方當時因租金爭執且僵持不下之情況，衡情 被上訴人不可能通知上訴人前去請求夏照林留下來繼續承 租系爭房屋，是趙天民此部分之證詞非實。另趙天民又證 稱：夏照林於98年12月28日有簽立續租承租條件（指原證 4租賃草約）給我們，要我們去跟被上訴人說，被上訴人 也跟我們說不排除繼續租給夏照林等語（見原審卷第106 頁），則係指夏照林委託上訴人與被上訴人協商續租之事 ，被上訴人始表明不排除續租予夏照林，顯與前揭所述被 上訴人指示上訴人請夏照林留下來續租乙節有間，況夏照 林根本未在租賃草約上簽名，是趙天民此部分之證詞，亦 無可採。又趙天民證稱上訴人指派其與江廷賢各自或共同 跟夏照林、敘香園副總古瑞成、倪麗華密集聯繫討論續租 之事云云，亦與證人古瑞成結稱其直接與何秋敏、張國麟 溝通續租等節（見原審卷第136至138頁）相矛盾，且古瑞 成並未證明上訴人有派員與其或倪麗華密集討論續租之事 ，參以趙天民為上訴人代理部經理，本難期為真實之證述 ，其證詞既有如上所述矛盾之處，仍以經具結之古瑞成證 詞較為可採。至趙天民所述其除與夏照林談續租外，亦有 與Scott等其他客戶接洽，但夏照林交屋期限不明，故未 繼續進行乙節，非惟為被上訴人所否認，且與夏照林回信 表明其於99年2月28日租約終止後15日內遷移等情不符（ 見原審卷第64、67、68頁），況夏照林既已付租到99年8 月，並表明續租之意，上訴人殊無再找新客戶之必要；此 外，上訴人或趙天民均未再就有接洽其他新客戶乙事舉證 以實其說，自難採信。 ⒊證人古瑞成已於100年12月19日在原審已結稱：夏照林與 被上訴人於98年10月間爭執後，有交代希望繼續承租下去 ，在98年12月底夏照林給付99年1月至8月份租金支票後， 於99年1月初由我直接與被上訴人底下葉財記的張國麟、 何秋敏在談續租初步之事，整個談完後，我們會跟夏照林 報告，夏照林與被上訴人有約時間碰面，夏照林向被上訴 人道歉，過了農曆年後就真正去談續租之事，其不清楚被 上訴人有簽訂系爭委託租賃契約書委託上訴人將系爭房屋 出租及找夏照林談續租之問題等語（見原審卷第136至138 頁）；參以證人趙天民所述其因夏照林交屋日期不明，故 未繼續進行其他招租之事，而被上訴人收到99年1月至8月 租金後，就沒有再給我們討論續租之時間及機會等語（見 原審卷第106頁），核與證人張國麟所述其未得到任何有 關上訴人於招租期間，為被上訴人介紹其他客戶、提供企 劃案或做任何廣告文案之訊息，亦無第三人來稱上訴人介 紹承租系爭房屋等情相符（見原審卷第128頁），堪認上 訴人知悉夏照林付租至99年8月（其中99年3月至8月屬無 租賃關係而使用系爭房屋之相當於租金之不當得利），且 有續租之意願後，已非其所能仲介出租之範圍，故未再介 入被上訴人與夏照林續租之協商過程，全由被上訴人之葉 財記員工何秋敏、張國麟與夏照林之敘香園副理古瑞成等 人溝通洽談續租之條件。 ㈣綜上所述，上訴人依系爭委託租賃契約書所仲介招租之對 象，應排除原承租人夏照林，尤其，上訴人自夏照林付租 到99年8月，即未再為任何居間媒介之行為，嗣被上訴人 與夏照林簽訂新租約，多賴其等與公司員工何秋敏、張國 麟與古瑞成多人私下斡旋而成，上訴人既未依系爭委託租 賃契約書第6條約定盡其居間之義務，揆諸首揭說明，上 訴人自不得依系爭委託租賃契約書請求1個月租金140萬元 之服務報酬。更何況被上訴人業於99年1月間與上訴人實 際負責人江廷賢以350萬元解決此收租及續租案，以上訴 人依系爭承諾書所得獲取之服務報酬128萬元，縱令加計 系爭委託租賃契約書之服務報酬140萬元（純屬假設）， 合計僅268萬元，較其實際收取之350萬元而言，已獲利不 少，其竟再事爭執，實屬非是。至系爭委託租賃契約書第 5條第2款雖約定：「有下列情形之一者，甲方（即被上訴 人）仍應依約給付壹個月租金（即第4條所定之服務報酬 ）予乙方（即上訴人），甲方不得提出異議，並需在出租 三日內以即期支票乙次付清：……。甲方於委託期限屆 滿後三個月內與乙方所曾介紹之交易對象成交者。……。 」（見原審卷第17、74頁），惟承上所述，系爭委託租賃 契約書之招租對象應排除夏照林，縱被上訴人於99年6月1 日委託期限屆滿3個月內之99年6月30日與夏照林簽訂新租 約，亦無上開約定之適用，更遑論夏照林係無庸上訴人介 紹之原承租人，附此敘明。 八、從而，上訴人依系爭承諾書請求被上訴人給付其162萬元， 及依系爭委託租賃契約書請求被上訴人給付其140萬元，暨 均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之 利息，均為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗 ，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行 之聲請，其理由雖與本院認定略有不同，惟結論並無二致， 仍應予以維持。上訴意旨指摘原判決不當（除確定部分外） ，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又兩造其餘之攻擊 防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本 判決之結果，自無一一詳予論述之必要，併此敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 101 年 7 月 31 日 民事第十七庭 審判長法 官 藍文祥 法 官 石有為 法 官 張競文 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1 項 但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 7 月 31 日 書記官 柳秋月 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。